COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 MAI 2024

N° RG 21/01237 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L65U

S.C.P. DANIEL CHAMBARIERE, CHRISTELLE GRANDIN ET EDOUARD FIGEROU

c/

Monsieur [L] [X]

Madame [C] [X] épouse née [M]

Monsieur [Y] [E]

Monsieur [U] [F]

Madame [T] [K] épouse [F]

Madame [N] [B] ÉPOUSE [E]

S.A.R.L. AGENCE REVOLAT ET ASSOCIES

S.A.S. SUEZ EAU FRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 janvier 2021 (R.G. 19/08578) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 26 février 2021

APPELANTE :

S.C.P. DANIEL CHAMBARIERE, CHRISTELLE GRANDIN ET EDOUARD FIGEROU

Activité : Notaires Associés,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[L] [X]

né le 15 Novembre 1970 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Chirurgien,

demeurant [Adresse 3]

[C] [X] épouse née [M]

née le 08 Juillet 1967 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Médecin,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

[Y] [E]

né le 05 Mai 1947 à [Localité 11]

de nationalité Française, d

emeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emilie FRIEDE de la SARL SARL ARCAMES AVOCATS, avocate au barreau de BORDEAUX

[U] [F]

né le 02 Mars 1941 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

Ayant pour avocate M^e Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocate au barreau de BORDEAUX

[T] [K] épouse [F]

née le 10 Août 1949 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 13]

Ayant pour avocate M^e Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocate au barreau de BORDEAUX

[N] [B] épouse [E]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Emilie FRIEDE de la SARL SARL ARCAMES AVOCATS, avocate au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. AGENCE REVOLAT ET ASSOCIES

Activité : Agence immobilière,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocate au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Mathilde CHASSANY, avocate au barreau de BORDEAUX

S.A.S. SUEZ EAU FRANCE

venant aux droits de la société LYONNAISE DES EAUX FRANCE,

société par actions simplifiée au capital de 422.224.040 €,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège, et pour son établissement secondaire [Adresse 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant,

Assisté par M^e Audren SORNIQUE, avocate au barreau de BAYONNE, avocate plaidante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 31 juillet 2015 en l’étude de la Société Civile Professionnelle (SCP) Chambariere-Grandin-Figerou, notaires à [Localité 8], Monsieur [L] [X] et Madame [C] [M] épouse [X] ont acquis de Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [B] épouse [E] un immeuble d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], cette transaction étant intervenue par l’intermédiaire de l’agence immobilière Revolat et Associés.

Ayant pris possession de l’immeuble, les acquéreurs ont entrepris des travaux de rénovation et d’embellissement à l’occasion desquels ils indiquent avoir découvert la présence d’une trappe de visite d’une fosse devant être vidangée, puis avoir constaté l’aggravation de fissures existantes, l’affaissement du sol du couloir du rez-de-jardin et l’existence d’odeurs nauséabondes.

Ils se sont alors rapprochés de leurs vendeurs et de l’agence immobilière en vue d’envisager une solution amiable et ont informé le notaire instrumentaire de la situation.

Suivant une lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2017, M. et Mme [E] ont transmis à M. et Mme [X] la copie d’une attestation de la société Lyonnaise des Eaux Suez du 5 juin 2008 qui selon eux confirmait le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement public.

M. et Mme [X] ont sollicité M. [O] en qualité d’expert privé pour examiner les désordres allégués et pris attache auprès du Service de l’eau de Bordeaux Métropole. Cet organisme a procédé à un contrôle le 24 mars 2017 et a conclu à la non-conformité de l’installation d’assainissement.

Par acte d’huissier délivré le 16 mai 2017 à l’encontre de M. et Mme [E] ainsi que de la Sarl Agence Revolat & Associés, M. et Mme [X] ont sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux la désignation d’un expert judiciaire.

Parallèlement, les acquéreurs ont également assigné leurs vendeurs au fond le 16 mai 2017 afin d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices.

L’ordonnance du 26 juin 2017 a désigné M. [D] en qualité d’expert.

Une nouvelle décision du juge des référés rendue le 18 décembre 2017 a rendu communes les opérations d’expertise à la SA Suez Eaux France, la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, la Sarl Revolat & Associés, M. et Mme [F], ces derniers en leur qualité de vendeur du bien immobilier litigieux à M. et Mme [E] selon un acte notarié du 15 juillet 2008.

Selon une ordonnance du 17 novembre 2017, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur les demandes de M. et Mme [X] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et ordonné le retrait du rôle.

M. [D] a déposé son rapport le 19 mars 2019.

Par jugement en date du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture à la date du 24 novembre 2020, avec réouverture des débats,

— débouté M. et Mme [X] de leurs demandes dirigées contre :

— M. et Mme [E], tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui de l’obligation de délivrance conforme,

— la SA Suez Eaux France et l’agence immobilière Revolat et Associés, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— déclaré la SCP Chambarière-Grandin-Figerou responsable des préjudices subis par M. et Mme [X] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamné la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. et Mme [X] les sommes de :

—  10 516,12 € TTC au titre de la perte de chance subie par M. et Mme [X] de ne pas avoir à supporter le coût des travaux réparatoires,

—  2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

—  4 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCP Chambarière-Grandin-Figerou aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique du 26 février 2021, la SCP Daniel Chambarière Christelle Grandin et Edouard Figerou a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 15 octobre 2021, la SCP Chambarière-Grandin-Figerou demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— débouter M. et Mme de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— débouter la société Suez Eau France de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— condamner la ou les parties succombant à lui payer une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant leur dernières conclusions du 20 juillet 2021, Mme et M. [X] demandent à la cour :

— de déclarer recevable mais mal fondé l’appel diligenté par la SCP Chambarière Grandin Figerou,

— de confirmer le jugement déféré :

— en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP notariale,

— concernant le montant de l’indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— écarté la responsabilité des époux [E], de l’agence immobilière Revolat et de la société Suez Eau France,

— leur a alloué les sommes de :

—  10 516,16 € TTC au titre de leur préjudice matériel,

—  2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. & Mme [E], la SCP Chambarière Grandin Figerou, la société Suez Eaux France et la SARL Agence Revolat à leur payer au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise, les sommes suivantes :

—  18 172,00 € TTC correspondant au devis la société DS Construction,

—  3 357,02 € TTC correspondant au devis la société SGAC,

—  10 019,35 € correspondant au devis la société APC,

—  5 639,61 € correspondant au devis de la société Roc Fermetures,

—  5 471,17 € TTC correspondant au devis de la société Plombelec,

— condamner in solidum M et Mme [E], la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, la société Suez Eaux France et la SARL Agence Revolat à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

—  15 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  10 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction au profit de la SCP Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 4 août 2021, la société Suez Eau France demande à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a mise hors de cause, écartant toute responsabilité de sa part,

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, M. et Mme [E] et M. et Mme [F] à la garantir et la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge,

En tout état de cause :

— condamner la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, M. et Mme [E] et toute partie perdante au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de l’avocat soussigné.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 5 août 2021, M. [F] et Mme [K] épouse [F] demandent à la cour de :

A titre principal :

— confirmer purement et simplement le jugement déféré,

A titre subsidiaire :

— débouter la société Suez Eaux France de ses demandes dirigées à leur encontre,

Très subsidiairement, et dans l’hypothèse où leur responsabilité serait retenue :

— condamner la SAS Suez Eau France, anciennement Lyonnaise des Eaux, à les garantir et les à relever indemnes,

En toutes hypothèses :

— condamner la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, la SAS Suez Eaux France ou tout autres parties succombantes, solidairement ou l’une à défaut des autres, à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

Suivant ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 août 2021, la SARL Agence Revolat et Associés demande à la cour :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel relevé par M. et Mme [X],

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— rejeter l’intégralité des demandes présentées à son encontre,

— condamner in solidum la SCP Chambarière-Grandin-Figerou, M. et Mme [X] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 août 2021, M. [E] et Mme [B] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum la société Suez Eau France, M. et Mme [K] épouse [F] ainsi que la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre vis-à-vis de M. et Mme [X] ou, à défaut, à les garantir à proportion des fautes qui seront retenues par la Cour à leur encontre,

— laisser à la charge des époux [X] une part de responsabilité à hauteur d’un tiers dans la survenance des désordres litigieux ainsi qu’une perte de chance à hauteur de 50%,

— débouter les époux [X] de leurs demandes de prise en charge des travaux de menuiserie pour un montant de 5 639,61 € ainsi que des travaux d’électricité pour un montant de 5 471,17 €, ces devis et factures n’ayant pas été soumis à l’appréciation de l’expert judiciaire,

— débouter M. et Mme [X] de leur demande de préjudice de jouissance, cette demande n’étant pas justifiée ni dans son principe ni dans son quantum ou à défaut la réduire à de plus justes proportions,

En toute hypothèses :

— condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Emilie Friede par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise en jeu de la responsabilité de M. et Mme [E]

Les demandes présentées par M. et Mme [X] sont fondées tout à fois, sans ordre de priorité, sur l’obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1604 du code civil, tout vendeur d’une chose est tenu d’une obligation de délivrance conforme.

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du Code civil énonce que que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés même s’il n’en avait pas lui-même connaissance sauf s’il a été convenu entre les parties une clause d’exclusion de garantie dans cette hypothèse.

Aux termes des dispositions de l’article 1644 du Code civil, les acquéreurs ont le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En vertu de l’article 1645 du même Code, le vendeur non professionnel est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs à la condition de démontrer sa connaissance du vice affectant la chose vendue.

Un clause contractuelle insérée à l’acte de vente du 31 juillet 2015 écarte la garantie des vices cachés des vendeurs, sauf dans l’hypothèse où M. et Mme [X] démontrent que M. et Mme [E] avaient connaissance du vice à la date de la transaction portant sur le bien immobilier.

Il est établi que l’immeuble est bien raccordé au réseau public comme le confirme l’expert judiciaire (p19). En conséquence, le bien vendu est conforme aux stipulations contractuelles sur ce point.

Pour autant, le système d’évacuation n’a pas été déclaré conforme lors d’une visite sur les lieux de l’organisme Bordeaux Métropole du 24 mars 2017.

Il s’avère en effet que, avant de s’écouler dans le réseau public, les eaux de pluie et usées (EP et EU) provenant de l’immeuble transitent par une ancienne fosse, qui n’est pas septique (cf rapport [O] p3). Cet ouvrage en béton, situé au sous-sol de la buanderie, présente de nombreuses et d’importantes fissures à plusieurs endroits, notamment au niveau de sa circonférence, qui se sont agrandies lors de la deuxième réunion d’expertise judiciaire (rapport p21).

Si les murs porteurs ne semblent pas affectés par les fissures, celles-ci concernent plus particulièrement le mur de séparation longeant le couloir du rez-de-jardin et les murs donnant sur le jardin, le couloir s’affaissant de manière significative (p22, 23 et rapport [O] p3).

M. [D] considère que cette fosse, dans l’état dans lequel elle se trouve à la date de l’expertise, représente un danger important, notamment un risque d’éboulement, et aurait dû être comblée lors du raccordement au réseau public (p20).

Ces éléments démontrent que le bien immobilier est atteint d’un vice qui rend actuellement l’immeuble impropre à sa destination.

Les acquéreurs soutiennent que leurs vendeurs connaissaient l’existence de la fosse et leur ont volontairement caché sa présence.

Ils font valoir en premier lieu que M. et Mme [E] ont sciemment procédé à la pose d’un revêtement de sol en rez-de-jardin afin de leur masquer le regard de visite lors de leur venue sur les lieux.

Cette explication serait concevable s’il était véritablement établi que la présence de la fosse est directement à l’origine des désordres affectant l’immeuble, s’agissant de remontées d’odeurs nauséabondes et de la fragilisation d’une partie de l’habitation.

Or, l’expert judiciaire a émis deux hypothèses pour expliquer les causes des désordres affectant l’immeuble.

La première concerne les récents épisodes de sécheresse qui pourraient avoir contribué à la création des fissures de la fosse. M. [D] a ajouté que ce phénomène, conjugué à la faiblesse de ses parois qui subissent des attaques sulfatiques depuis de nombreuses années, 'a dû créer de légères fissures'.

La seconde est relative aux importants travaux entrepris par M. et Mme [X] depuis l’acquisition du bien immobilier.

En effet, au cours de l’année 2016, la société LC BAT a en effet réalisé pour le compte des acquéreurs les opérations suivantes :

— extension de la terrasse et de la cuisine du rez-de-chaussée,

— démolition de l’escalier existant (reliant le rez-de-chaussée au rez-de-jardin), – pose de 6 poteaux en BA et de 3 poutres,

— pose d’un escalier métallique du côté opposé de la terrasse reliant le rez-de-chaussée au rez-de-jardin).

Relevant qu’aucune méthodologie des travaux réalisés ne lui a été adressée nonobstant ses demandes, M. [D] présume que les démolitions qu’il qualifie d’importantes et 'qui semblent concerner l’ancien escalier', ont été effectuées au brise roche hydraulique. Il estime dès lors qu’il n’est pas possible d’exclure que les vibrations qui ont été générées à cette occasion 'aient été un révélateur de la faiblesse des parois et en aient amplifié les fissures, voire simplement nui à l’intégrité des fondations de l’immeuble'. Il considère que cette explication est vraisemblablement à l’origine de l’apparition soudaine de l’importante fissuration constatée et l’affaissement du sol du couloir (p22).

Il doit être observé que des travaux complémentaires ont été réalisés par les acquéreurs entre l’année 2017 et mars 2018, consistant notamment en la création d’une piscine extérieure, de sorte qu’il ne peut être techniquement écarté que ceux-ci aient contribué à l’aggravation des dégradations constatées sur la fosse entre les deux réunions expertales.

Comme le relève la décision déférée, M. [D] a observé la présence de deux trappes de visite sur le carrelage du couloir qui n’ont donc pas été dissimulées aux acquéreurs.

Répondant au second argument soulevé par les acquéreurs, M. et Mme [E] indiquent, sans pouvoir être utilement démentis sur ce point par la démonstration de la preuve contraire et ce nonobstant les interrogations de l’expert judiciaire, n’avoir jamais été gênés par les odeurs nauséabondes provenant de la fosse au cours des 7 années d’occupation de leur habitation.

Ces éléments permettent de considérer qu’il n’est pas suffisamment établi que les fissures observées sur la fosse étaient présentes à la date de la vente du 31 juillet 2015 entre MM. [E] d’une part et MM. [X] d’autre part.

En conséquence, les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés doivent être rejetées de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Quant à l’obligation pesant sur les vendeurs en application des dispositions de l’article 1604 du Code civil, il doit être rappelé que le raccordement du système d’assainissement au réseau public est effectif comme indiqué dans l’acte de vente.

Le tribunal a justement souligné qu’au regard des règles d’interprétation des clauses du contrat, celle figurant page 18 informe les acquéreurs que, faute de convention contraire, 'ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus, ni la conformité aux normes actuelles en vigueur des raccordements éventuels existant n’était garanti par le vendeur ; tous travaux nécessaires au titre de l’un de ces points devant donc demeurer à la charge exclusive des acquéreurs sans recours contre le vendeur'.

Dès lors, les vendeurs, eux-mêmes confortés par l’attestation de la société Suez qui leur avait été produite en 2008 et dont il sera question ci-après, ne peuvent se voir reprocher un manquement à leur obligation de délivrance conforme. La décision attaquée sera donc également confirmée sur ce point ainsi que pour ce qui concerne le rejet des demandes indemnitaires présentées à l’encontre de M. et Mme [F].

Les recours en garantie exercés par M. et Mme [E] sont dès lors sans objet.

Sur la responsabilité de l’étude notariale

La SCP notariale a dressé les deux actes de cession du bien immobilier litigieux :

— le premier en date du 15 juillet 2008 par lequel M. et Mme [F] l’ont vendu à M. et Mme [E] ;

— le second en date du 31 juillet 2015 par lequel ces derniers l’ont cédé à M. et Mme [X].

En ce qui concerne la vente de 2008

En page 12 de l’acte de vente du 15 juillet 2008 figure la clause suivante en dessous du titre 'Assainissement’Eaux usées’ : 'Concernant l’évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé directement et de manière autonome au

réseau collectif d’assainissement public, ainsi que le confirme un document émanant

de la Lyonnaise des Eaux en date du 5 juin 2008 demeuré annexé aux présentes (annexe 14)'.

Il sera rappelé que l’immeuble est bien raccordé au réseau public comme le confirme l’expert judiciaire (p19) et qu’il n’a pour autant pas été déclaré conforme lors d’une visite sur les lieux de l’organisme Bordeaux Métropole.

S’il est exact que l’officier ministériel n’a pas à se déplacer sur les lieux ni vérifier la véracité des déclarations du vendeur, il se devait de contrôler que le document émanant de la Lyonnaise des Eaux du 5 juin 2008, qu’il a annexé à son acte, confirmait, comme il le précise expressément, le raccordement 'direct et autonome’ au réseau public d’assainissement.

Or, l’attestation de cette société précise uniquement que 'le contrôle des installations d’assainissement de l’immeuble (…) nous a permis de constater que la séparation des effluents (EU/EP) est conforme à la réglementation. Il n’est nullement question de raccordement, direct ou non, au réseau public d’assainissement.

L’appelante ne pouvait donc indiquer dans son acte de 2008 que ce document, qu’elle a elle-même annexé, confirmait l’existence d’un raccordement direct et autonome au réseau collectif d’assainissement public.

Pour autant, le lien de causalité entre la faute et le préjudice de M. et Mme [X] n’est pas suffisamment établi car le document litigieux de la société Suez Eau France n’est pas entré dans le champ contractuel lors de la vente du 31 juillet 2015.

En conséquence, ces derniers seront déboutés de leur action fondée sur la responsabilité délictuelle intentée à l’encontre de la SCP notariale.

En ce qui concerne la vente de 2015

L’acte authentique du 31 juillet 2015 stipule en page 13, à la rubrique 'Assainissement’Eaux usées’ : 'Concernant l’évacuation des eaux usées, le vendeur

déclare que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte'.

La cour constate que les stipulations contractuelles relatives au réseau d’assainissement ont été modifiées et étoffées par rapport à celles figurant dans l’acte de 2008.

Ainsi, deux autres clauses spécifiques sont insérées à la même page aux termes desquelles il était précisé que les vendeurs :

— n’avaient rencontré aucun problème particulier avec cette installation qui, à leur connaissance, ne nécessitait aucun entretien,

— qu’à la suite de ce raccordement au réseau public et en application de

l’article L. 1331-5 du code de la santé publique, les installations antérieures avaient été

mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir.

Il convient de rappeler qu’en page 18, M. et Mme [X] ont été informés que, faute de convention contraire, 'ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus, ni la conformité aux normes actuelles en vigueur des raccordements éventuels existant n’était garanti par le vendeur ; tous travaux nécessaires au titre de l’un de ces points devant donc demeurer à la charge exclusive des acquéreurs sans recours contre le vendeur'.

Certes, l’officier ministériel n’a pas à vérifier la véracité des déclarations des vendeurs ni exiger de celui-ci qu’il fournisse, au regard de la nouvelle rédaction de l’article L271-4 précité applicable à la date de la vente, un document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement. En effet, cette obligation ne concerne que les assainissement non collectif mentionnés à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. Or, il a été rappelé ci-dessus que le système d’évacuation des EU/EP est raccordé au réseau public.

Pour autant, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Or, le tribunal a justement mis en évidence l’insuffisante information des acquéreurs résultant de la comparaison, voire de la contradiction, des clauses des pages 13 et 18. En effet, ceux-ci, en tant que profanes, pouvaient aisément considérer à leur lecture, mais également à celle du compromis précédent dans lequel elles figuraient, que l’ancien système d’assainissement non collectif avait été neutralisé.

Est certain le dommage subi par une personne par l’effet de la faute d’un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice (Civ. 3ème., 15 septembre 2016, n° 15-18.156).

L’indemnisation de M. et Mme [X] consiste à apprécier la perte de chance d’acquérir un bien immobilier débarrassé de la présence d’une ancienne fosse.

Le pourcentage correspondant à la perte de chance doit être calculé au regard de la diminution du prix de vente qui aurait pu être accordée au regard du coût de la neutralisation de la fosse.

L’immeuble a été acquis pour un montant de 960 000 euros, les 20 000 euros supplémentaires portant sur les biens meubles.

Le coût des travaux réparatoires peut être évalué, au regard des éléments précis relatifs uniquement à la neutralisation de la fosse figurant au devis de la société DS Construction qui sera retenu, à la somme de 18 172 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de mettre à la charge de l’appelante 1,75% du montant du prix de vente, soit la somme de 16 800 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Quant au préjudice de jouissance réclamé par les acquéreurs, il a été observé que les désordres (affaissement d’une partie de l’immeuble, odeurs nauséabondes) sont susceptibles de provenir des travaux entrepris par ceux-ci en 2016 de sorte que la SCP notariale ne saurait les indemniser à ce titre. La décision déférée sera donc infirmée

Sur la responsabilité de la société Suez Eau France (anciennement Lyonnaise des Eaux)

M. et Mme [X] appellent en garantie la société Suez Eau France et reprochent à cette dernière la commission d’une faute en estimant que le document qu’elle a rédigé le 5 juin 2008 indique faussement que le système d’évacuation des EU/EP est conforme à la réglementation.

Or, comme le professionnel le souligne, son écrit ne portait que sur le contrôle de la séparation des effluents de sorte que M. et Mme [F] n’ont pas exigé d’elle qu’elle se prononce sur la conformité du système.

Pour autant, l’expert judiciaire a démontré le caractère erroné des conclusions figurant dans ce document qui n’a été annexé qu’à l’acte de vente du 15 juillet 2008.

Cette faute ne saurait donner lieu à mise en jeu de la responsabilité de la société Suez Eau France car est sans lien direct avec le préjudice subi par M. et Mme [X] résultant uniquement des fissures de la fosse et non de l’absence de séparation des EU/EP, étant de surcroît rappelé que l’attestation critiquée n’est pas entrée dans le champ contractuel lors de la vente du 31 juillet 2015.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant rejeté les demandes présentées par les acquéreurs du bien immobilier à l’encontre de la société Suez Eau France.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière Revolat

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. Il avait notamment le devoir de fournir à M. et Mme [X] une information aussi exacte et complète que possible et de les mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ces derniers, source de préjudice. Cette obligation, qui s’analyse en une obligation de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

L’agence Revolat est intervenue en tant qu’intermédiaire dans les deux ventes du même bien immobilier.

M. et Mme [X] recherchent la responsabilité délictuelle du professionnel de l’immobilier en estimant à tort qu’il lui appartenait de vérifier la conformité du réseau public d’assainissement car celle-ci n’est pas tenue à cette obligation.

En outre, aucun élément ne permet d’affirmer que l’agence Revolat connaissait le caractère erroné des mentions portées sur le document rédigé par la société Lyonnaise des Eaux (désormais la société Suez Eau France).

Son mandant lui ayant indiqué que le système d’évacuation des EU/EP était directement raccordé au réseau public d’assainissement, elle n’avait donc pas à approfondir davantage cette question et n’a donc pas failli à son obligation d’information et de conseil de M. et Mme [X] et ce même si, au regard de son implantation dans le tissu local, elle était nécessairement informée du problème rencontré par les anciens immeubles du quartier.

En conséquence, la faute de l’agence immobilière n’est pas établie de sorte qu’il convient de confirmer le jugement ayant rejeté la demande d’indemnisation présentée par les derniers acquéreurs du bien immobilier litigieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La décision de première instance doit être confirmée.

En cause d’appel, il y a lieu de mettre à la charge de la SCP notariale, qui a intimé l’ensemble des parties au présent litige, le paiement au profit de :

— M. et Mme [X], ensemble, de la somme de 3 000 euros ;

— M. et Mme [E], ensemble, de la somme de 3 000 euros ;

— M. et Mme [F], ensemble, de la somme de 3 000 euros ;

— la société Suez Eau France de la somme de 3 000 euros ;

— l’agence immobilière Revolat & Associés de la somme de 3 000 euros ;

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Les dépens d’appel seront à la charge de l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— Infirme le jugement rendu le 19 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. [L] [X] et Mme [C] [M] épouse [X] les sommes de :

—  10 516,12 € TTC au titre de la perte de chance de ne pas avoir à supporter le coût des travaux réparatoires,

—  2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. [L] [X] et Mme [C] [M] épouse [X], ensemble, la somme de 16 800 euros au titre de la perte de chance d’acquérir l’immeuble à un moindre coût ;

— Rejette la demande présentée par M. [L] [X] et Mme [C] [M] épouse [X] à l’encontre de la SCP Chambarière-Grandin-Figerou au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. [L] [X] et Mme [C] [M] épouse [X], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. [Y] [E] et Mme [N] [B] épouse [E], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à M. [U] [F] et Mme [T] [K] épouse [F], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à la société à responsabilité limitée Agence Revolat & Associés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou à verser à la société Suez Eau France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la SCP Chambarière-Grandin-Figerou au paiement des dépens d’appel.

qui pourront être directement recouvrés par maîtres Emilie Friede et Audren Sornique, de la Selarl Tortigue Petit Sornique Ribeton, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT