COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01178 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVSW

[J] [D] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/004457 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.A. MESOLIA HABITAT

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/01400) suivant déclaration d’appel du 11 mars 2024

APPELANT :

[J] [D] [R]

né le 29 Septembre 1973 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Céline PENHOAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. MESOLIA HABITAT, Société anonyme inscrite au R.C.S BORDEAUX sous le numéro 469 201 552, dont le siège social, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

Représentée par M^e Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 28 décembre 2022, la SA Mesolia Habitat a donné à bail à M. [J] [D] [R] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Mesolia Habitat a fait signifier, le 10 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par acte du 18 juillet 2023, la société Mesolia Habitat a fait assigner M. [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Non susceptible de recours :

— accordé l’aide juridictionnelle provisoire à M. [D] [R] ;

— dit qu’une expédition de l’ordonnance, accompagnée de la copie de son avis d’imposition, sera transmise par le greffe au bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux.

En premier ressort :

— constaté au 11 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 et liant la société Mesolia Habitat à M. [D] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 4] ;

— ordonné en conséquence à M. [D] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Mesolia Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [D] [R] à payer à la société Mesolia Habitat à titre provisionnel la somme de 5 199,19 euros au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 janvier 2024 échéance de décembre 2023 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [D] [R] à payer à la société Mesolia Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 450,01 euros ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [D] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [D] [R] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 11 mars 2024, en ce qu’elle a :

— constaté au 11 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 et liant la société Mesolia Habitat à M. [D] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 4] ;

— ordonné à M. [D] [R] de libérer les lieux dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, la société Mesolia Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion y compris avec le concours de la force publique ;

— condamné M. [D] [R] à titre provisionnel à verser à la société Mesolia Habitat la somme de 5 199,19 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités avec intérêts au taux légal ;

— condamné M. [D] [R] à titre provisionnel à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

— fixé cette indemnité à 450,01 euros ;

— condamné M. [D] [R] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, M. [D] [R] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 15 février 2024 en ce qu’elle a :

— prononcé l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcé l’expulsion de M. [D] [R] ;

— refusé les délais de paiement sollicités par M. [D] [R].

En conséquence :

— juger que M. [D] [R] n’est pas débiteur de mauvaise foi ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder à M. [D] [R] les plus larges délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette de loyer ;

— juger que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.

En tout état de cause :

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société Mesolia Habitat.

Par dernières conclusions déposées le 5 septembre 2024, la société Mesolia Habitat demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 15 février 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection.

En conséquence :

— débouter M. [D] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant :

— condamner M. [D] [R] à payer à la société Mesolia Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] [R] aux dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 10 octobre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [D] [R], appelant, critique l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et ne lui a pas accordé de délais de paiement afin d’apurer sa dette de loyer, faisant valoir sa bonne foi et ses très grandes difficultés financières puisque sa seule source de revenu est une pension d’invalidité d’un montant moyen mensuel de 990 euros.

La société Mesolia Habitat, intimée, sollicite la confirmation de l’ordonnance, exposant que depuis son entrée dans les lieux en décembre 2022, M. [D] [R] n’a jamais payé aucun loyer, que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 9.005,56 euros et que le locataire n’a répondu à aucun de ses nombreux courriers adressés en vue de trouver une solution amiable.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

En l’espèce, force est de constater que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte qu’en application des dispositions précitées, la demande de M. [D] [R] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accueillie. L’ordonnance sera confirmée en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [D] [R], qui succombe, supportera les dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités applicables en matière d’aide juridictionnelle. L’équité et la situation économique de l’appelant commandent de rejeter la demande formée par la société Mesolia Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [D] [R] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,