COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01476 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MTYY

[Y], [N], [V], [U] [R]

[C] [T]

c/

S.A.S. IMMO CONSTRUCTION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 5, RG : 19/10155) suivant déclaration d’appel du 24 mars 2022

APPELANTS :

[Y], [N], [V], [U] [R]

né le 03 Mars 1979 à [Localité 13]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[C] [T]

né le 04 Octobre 1967 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Dabia BEY

INTIMÉE :

S.A.S. IMMO CONSTRUCTION

Société par Actions Simplifiées, au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 822 957 361, dont le siège social est situé à [Adresse 10], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

Représentée par M^e Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Réjane SURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, et Madame Christine DEFOY, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mlle [A] [J], attachée de justice et de Mlle [P] [E], stagiaire de 2nde

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Par acte sous seing privé du 3 décembre 2018, la Sas Immo construction s’est engagée à vendre aux consorts [R] [T] un terrain, sis [Adresse 4] à [Localité 8][Adresse 3]), moyennant le prix de 430 000 euros dont 402 000 euros hors TVA. La vente devait être régularisée au plus tard le 29 mars 2019, sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives. Par acte des 25 et 29 mars 2019, les parties ont prorogé ce délai, portant celui-ci au 28 juin 2019, date à laquelle l’acte authentique n’a pas été régularisé.

02. La société Immo construction, se considérant dès lors déliée de toute obligation, a sollicité le paiement de la somme de 21 500 euros versés par les acquéreurs à titre d’arrhes.

03. Le 15 juillet 2019, les acquéreurs ont demandé la signature d’un nouvel avenant, menaçant la société venderesse de solliciter l’exécution forcée de la vente. Refusant cette demande, la société Immo construction a obtenu le paiement de la somme versée à titre d’arrhes auprès du notaire, après une nouvelle demande en ce sens.

04. La société Immo construction étant sous la menace d’une action en réitération forcée, a alors assigné, le 2 octobre 2019, les consorts [R] [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu’il constate la caducité de la vente.

05. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— jugé que l’acte sous seing privé en date du 03 décembre 2018 ayant donné lieu à un avenant des 25 et 29 mars 2019 portant sur la vente d’un terrain sis à [Localité 7] à Monsieur [Y] [R] et à Monsieur [C] [T] était caduc ;

— débouté Monsieur [Y] [R] et Monsieur [C] [T] de leurs demandes ;

— jugé que la somme de 21 000 euros versée à titre d’arrhes par Monsieur [Y] [R] et Monsieur [C] [T] est conservée par la société Immo construction ;

— condamné solidairement Monsieur [Y] [R] et Monsieur [C] [T] à payer à la société Immo construction la somme de 10 000 euros à titre de clause pénale ;

— condamné solidairement Monsieur [Y] [R] et Monsieur [C] [T] à payer la somme de 4 000 euros à la société Immo construction au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Monsieur [Y] [R] et Monsieur [C] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

06. Par déclaration du 24 mars 2022, MM. [R] et [T] ont interjeté appel de cette décision.

07. Dans leurs dernières conclusions du 24 juin 2022, ils demandent à la cour de :

A titre principal,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que la caducité de la vente est imputable à la carence des acquéreurs, dans l’obtention de leur financement ;

— juger que la caducité est consécutive aux manquements fautifs du vendeur, la société Immo construction, dans l’exécution de bonne foi de ses obligations contractuelles, par application des articles 1104 et 1112-1 du code civil ;

En conséquence,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer à la société Immo construction la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société Immo construction à leur payer la somme de 43 000 euros au titre de la clause pénale ;

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 21 000 euros par la société Immo construction et, en tant que de besoin, l’y condamner ;

Subsidiairement,

— juger que la renonciation des acquéreurs à la condition suspensive d’obtention de prêt est nulle en application des dispositions de l’article 1304-4 du code civil ;

— juger que la condition suspensive ayant défaillie, la vente est caduque, en application des dispositions de l’article 1304-6 du code civil ;

En conséquence,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer à la société Immo construction la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 21 000 euros par la société Immo construction et, en tant que de besoin, l’y condamner ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour estimait la caducité de la vente imputable au défaut d’obtention du financement des acquéreurs,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Immo construction la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

— réduire à l’euro symbolique la clause pénale prévue au compromis, manifestement excessive, par application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

— ordonner en conséquence la restitution du dépôt de garantie de 21 000 euros par la société Immo construction et, en tant que de besoin, l’y condamner ;

En toutes hypothèses,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer à la société Immo construction à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— y ajoutant, condamner la société Immo construction au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de procédure.

08.Dans ses dernières conclusions du 1er août 2022, la société Immo construction demande à la cour de :

— juger qu’à défaut de réitération de la vente consentie le 3 décembre 2018 aux consorts [R] [T] le 28 juin 2019, celle-ci doit être considérée comme frappée de caducité et que, par conséquent, il y a lieu pour elle de conserver la somme de 21 000 euros allouée à titre d’arrhes suite à la signature de l’avenant des 25 et 29 mars 2019 et qu’elle est bien fondée à revendiquer l’application de la clause pénale à hauteur de 43 000 euros ;

— constater que les consorts [R] [T] ne contestent pas la caducité de la vente et ne sollicitent pas la réitération du compromis en date du 03 décembre 2018 ;

— juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible de lui être reprochée ;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a prononcé la réduction du montant de la clause pénale à hauteur de 10 000 euros ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé cette réduction ;

— condamner MM. [R] et [T], in solidum, à lui payer la somme de 43 000 euros à titre de clause pénale ;

— condamner les consorts [R] et [T], in solidum, à lui payer la somme de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

09. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

10. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de la vente et l’affectation des arrhes,

11. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise qu’ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.

12. A titre liminaire, il convient de rappeler que suivant acte sous seing privé du 3 décembre 2018, la Sas Immo Construction s’est engagée à vendre aux consorts [R] [T] un terrain, sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le prix de 430 000 euros. La vente devait être régularisée au plus tard le 29 mars 2019, sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives.

13. Subséquemment, par acte des 25 et 29 mars 2019, les parties ont conclu un avenant aux termes duquel :

— les consorts [R] [T] ont déclaré expressément renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire stipulée en leur faveur à l’avant contrat,

— l’acquéreur s’est engagé à verser à Maître [G], notaire à [Localité 12] et rédacteur du présent acte, au plus tard le 29 mars 2019, la somme de 21 500 euros à titre d’arrhes,

— faute pour l’acquéreur d’avoir manifesté son intention de régulariser l’acte authentique dans le délai convenu et d’avoir payé le montant du prix stipulé payable et les frais de la vente, avant la réalisation de l’acte, il sera déchu du droit d’exiger la réitération de la vente et considéré de plein droit comme ayant renoncé à l’acquisition, il perdra alors la somme versée.

14. Se fondant sur les dispositions contractuelles susvisées, le jugement entrepris a prononcé la caducité de la vente aux torts des acquéreurs et a dit que la somme de 21000 euros versée par ces derniers au notaire ( alors qu’il s’agit de 21 500 euros) sera conservée par la société venderesse, disposition qui s’avère expressément critiquée par les consorts [R] [T] dans le cadre de leur appel.

15. Les appelants demandent sur ce point à titre principal de voir infirmer le jugement déféré et de dire que la caducité de la vente est consécutive aux manquements de la société Immo construction à ses obligations contractuelles, en application des articles 1121 et 1104 du code civil. En effet, ils exposent qu’après la signature du compromis, ils ont rencontré les plus grandes difficultés à obtenir de leur vendeur la transmission des pièces et documents du permis de construire, pourtant indispensable à la constitution du dossier de demande de prêt. A réception, ils ont ensuite eu la déconvenue de constater que les plans fournis étaient visiblement incomplets, de sorte qu’ils ont été contraints de signer un avenant les 25 et 29 mars 2019, reportant la signature de l’acte authentique au 28 juin 2019. Nonobstant la signature de cet avenant, ils exposent que le vendeur a refusé toute négociation avec l’architecte, qui a maintenu son refus de fournir l’attestation leur permettant d’exploiter les plans. Ils considèrent donc que c’est cette situation de blocage qui les a contraints à renoncer à la poursuite de leur projet immobilier et qu’en réalité, c’est la mauvaise foi du vendeur et de son architecte qui les a empêchés de procéder à la signature de l’acte authentique le 28 juin 2019.

16. La Sas Immo construction estime pour sa part que la vente est caduque de par la faute des acquéreurs qui n’ont pas régularisé la vente avant le 28 juin 2019, l’acte prévoyant que le jour prévu pour la signature, les présentes seront caduques de plein droit. Elle considère que les acquéreurs sont de mauvaise foi car ils ont différé la réitération de la vente au 29 juin 2019, en sachant pertinemment qu’ils ne disposeraient pas à cette date des autorisations d’urbanisme et des financements requis. Elle en conclut que le défaut de réitération de la vente est imputable aux acquéreurs et que la décision attaquée qui a dit que la somme de 21 000 euros (au lieu d’ailleurs de 21 500 euros) versée à titre d’arrhes sera conservée par la société Immo constructions, devra être confirmée.

17. A ce titre, l’avenant des 25 et 29 mars 2019, est particulièrement explicite, puisqu’il indique qu’après le jour prévu pour la signature, soit le 28 juin 2019, les présentes seront caduques de plein droit et que la somme versée par l’acquéreur subira le sort qui lui est ci-dessus réservé:

— au vendeur, en cas de réalisation de l’acte authentique de vente ou si toutes les conditions suspensives exprimées dans l’avant contrat, à l’exception de celle d’obtention d’un prêt, sont réalisées et que l’acte authentique de vente n’a pas été signé à l’échéance du 28 juin 2019,

— à l’acquéreur, si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée et qu’en conséquence l’acte authentique ne peut être signé.

18. Il s’ensuit que la vente est caduque, faute pour les acquéreurs d’avoir manifesté leur volonté de réitérer l’acte authentique avant le 28 juin 2019. Ce point fait d’ailleurs l’objet d’un accord, la question restant en litige étant celle de l’affectation de la somme de 21 500 euros versée à titre de séquestre entre les mains du notaire.

19. A ce titre, les acquéreurs arguent de ce que toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées à l’échéance du 28 juin 2019, un pré-projet d’urbanisme ayant seulement été signé le 12 juin et la demande de permis de construire modifiée devant être déposée en mairie en juillet 2019, d’où leur demande le 24 juin 2019 de report supplémentaire de la date de réitération de la vente.

20. Toutefois, il est acquis qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché son accomplissement. Or, en l’espèce, il appert que les acquéreurs ont été défaillants dans la mise en oeuvre de leur projet de construction. Ils en imputent à tort la responsabilité au vendeur, en lui faisant grief d’être intervenu trop tardivement auprès de l’architecte pour que leur soient transmis les plans, lequel a en outre refusé qu’il soit procédé à leur exploitation, de sorte qu’ils ont été contraints de faire appel à un nouvel architecte. En effet, la société Immo construction n’est nullement responsable des défaillances de l’architecte et le contrat de vente initial ne mettait nullement à la charge du vendeur une obligation de collaboration ou d’assistance envers les acquéreurs. Il s’ensuit que la vente est caduque du fait des manquements des acquéreurs à leurs obligations contractuelles et notamment à celle consistant à exécuter de bonne foi les conventions.

21. La cour ne pourra également qu’écarter le moyen des acquéreurs tendant à dire qu’en application de l’article 1304-4 du code civil leur renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui est intervenue après que ladite condition ait défailli est nulle et de nul effet, de sorte que les conditions suspensives n’étaient pas accomplies à la date du 28 juin 2019. En effet, le texte susvisé n’est pas applicable au cas d’espèce et ne vaut que dans l’hypothèse d’une renonciation unilatérale d’une partie à une condition suspensive et non, comme au cas d’espèce, à l’hypothèse où les parties décident conventionnellement de repousser la date de réitération d’un acte, sans que les acquéreurs puissent opposer la condition suspensive du financement pour se soustraire à leur engagement.

22. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris qui a considéré que la vente était caduque du fait des acquéreurs et qui a dit que la somme de 21 500 euros versée à titre d’arrhes serait conservée par la société Immo construction.

Sur la clause pénale contractuelle,

23. L’acte sous seing privé de vente du 3 décembre 2018 dispose que si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par note authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 10% du prix de vente, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

24. Dès lors qu’il été démontré précédemment que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées et que pourtant les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente à l’échéance du 28 juin 2019, ces derniers ne pourront qu’être tenus au paiement de la clause pénale contractuelle.

25. Sur ce point, la société Immo construction a interjeté appel incident en ce que le jugement déféré a condamné les acquéreurs à payer exclusivement la somme de 10 000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil. Il a fondé sa décision sur le fait que la société Immo construction ne rapportait pas la preuve de son préjudice, puisqu’au contraire elle avait signé en août 2019 un nouveau avant-contrat, engageant l’acquéreur à signer la vente définitive au 27 novembre 2019.

26. Toutefois, il est acquis que l’application de la clause pénale est indépendante d’un éventuel préjudice subi par celui qui l’invoque. En outre, les consorts [R] [T] défaillent à démontrer en quoi la somme de 43 000 euros prévue à titre de clause pénale présente un caractère manifestement excessif. Il s’ensuit que le jugement entrepris sera infirmé et que les consorts [R] [T] seront condamnés à payer à la société Immo construction la somme de 43 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Sur les autres demandes,

27. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront confirmées.

28. Les consorts [R] [T], qui succombent en cause d’appel, seront condamnés à payer à la société Immo construction la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [R] et M. [C] [T] à payer à la société Immo construction la somme de 10 000 euros au titre de clause pénale contractuelle et sous réserve de l’erreur matérielle s’agissant du montant des arrhes qui sera fixé à 21 500 euros au lieu de 21 000 euros,

Statuant de nouveau sur la clause pénale contractuelle,

Condamne M. [Y] [R] et M. [C] [T] à payer à la société Immo construction la somme de 43 000 euros au titre de clause pénale contractuelle,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [R] et M. [C] [T] à payer à la société Immo construction la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [R] et M. [C] [T] aux entiers dépens de la procédure.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,