COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 FEVRIER 2025

N° RG 21/04073 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MG4F

[M] [N]

[R] [H] épouse [N]

c/

[V] [W]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] (chambre : 7, RG : 20/03033) suivant déclaration d’appel du 13 juillet 2021

APPELANTS :

[M] [N]

né le 02 Février 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Enseignant,

demeurant [Adresse 1]

[R] [H] épouse [N]

née le 16 Août 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[V] [W]

né le 26 Juillet 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Directeur des opérations,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Rebecca LANDRIEAU de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCEDURE

M. [M] [N] et Mme [R] [H] épouse [N] ont régularisé, le 29 juillet 2019, avec M. [V] [W] un compromis portant sur l’acquisition d’un terrain à bâtir sis [Adresse 4] dans la commune de [Localité 2], en Gironde.

A cette fin les époux [N] ont versé entre les mains de Maître [Z], notaire, la somme de 19.250 € à titre de dépôt de garantie et d’acompte sur le prix de vente.

Le compromis comportait notamment la condition suspensive suivante stipulée au profit des

acquéreurs : « Qu’il soit délivré au nom de l’acquéreur un permis de construire autorisant spécialement la réalisation de l’opération suivante, savoir, Construction de deux maisons individuelles à usage d’habitation de plain pied d’une surface plancher maximale de 100 m2 et 20m2 de garage pour l’une et de 180 m2 et 60m2 de garage pour l’autre »

Monsieur et Madame [N] ont déposé une demande de permis de construire le 3 décembre 2019 par l’intermédiaire de la SARL FL2 architecture. Ils avaient par ailleurs conclu avec la société [Adresse 6] deux contrats de construction de maisons individuelles, le 30 septembre 2019 .

Le 13 février 2020, la Commune de [Localité 2] a refusé de délivrer le permis de construire sollicité au motif qu’il n’était ni abouti ni adapté à son environnement bâti et paysager.

Par lettre du 21 février 2020, les époux [N] ont sollicité auprès de M. [W] la restitution du dépôt de garantie, sans succès.

Par lettre recommandée du 29 février 2020 ( datée par erreur du 29 septembre ), ils ont mis en demeure M. [W] d’y procéder.

Le conseil de M. [W] leur a lors réclamé le paiement de la clause pénale prévue au compromis au motif qu’ils auraient empêché l’accomplissement de la condition dès lors que le permis aurait pu être obtenu si le projet avait été modifié.

Par lettre officielle de leur conseil, les époux [N] ont alors sollicité à nouveau la restitution du dépôt de garantie.

Par acte du 15 mai 2020, M. [W] a assigné les époux [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux et a sollicité le déblocage à son profit de la somme consignée entre les mains du notaire et ce au titre de la clause pénale.

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a fait droit à sa demande.

Les époux [N] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions ils demandent à la cour d’appel':

— Juger que le Tribunal judiciaire de Bordeaux a retenu à tort :

— que les conditions suspensives étaient réputées accomplies en raison de leurs carences

— que ces derniers étaient débiteurs de la clause pénale

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 29 juin 2021 en ce qu’il :

— les a condamnés solidairement à payer à M. [W] la somme de 19 250 € à titre de clause pénale

— autorisé M. [W] à se faire remettre cette somme sur le dépôt de garantie détenu par Maître [Z], notaire, sur présentation de la justification de la signification à partie du jugement,

— les a déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie outre les intérêts perçus

— les a condamnés à payer à M. [W] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens

Statuant à nouveau

— Débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes

Faisant droit à leur demande reconventionnelle

— Juger nulle et non avenue la vente faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire

— Condamner M. [W] à leur restituer la somme de 19.250 € correspondant au montant du dépôt de garantie consigné entre les mains de Maître [Z] outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 29 février 2020.

En toute hypothèse,

— Débouter M. [W] de son appel incident

— Juger que M. [W] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice

— Réduire à titre subsidiaire le montant de la clause pénale de manière drastique

— Condamner M. [W] à verser à M. et Mme [N] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [W] demande à la cour d’appel de ':

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé la condition suspensive d’obtention du permis de construire acquise du fait des carences exclusivement imputables aux époux [N]

— confirmer le principe du paiement de la clause pénale.

— Réformer partiellement le jugement sur la diminution du quantum de la clause pénale et lui allouer l’intégralité du quantum contractuel fixé à 38 500 €

— Confirmer la compensation des sommes dues par les époux [N] à monsieur [W] avec le dépôt de garantie séquestré chez le notaire de 19 250 € au moment de la signature du compromis. Pour le reste de la somme à devoir, assortir la condamnation des époux [N] d’intérêts au taux légal en vigueur à compter de la date où les conditions suspensives sont réputées acquises soit le 29 février 2020.

Y faisant droit,

— Débouter M. [M] [N] et Mme [R] [H] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes.

— Condamner les époux [N] à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de cloture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS

Le premier juge a retenu que les époux [N] ne démontraient pas avoir respecté leurs obligations afin d’obtenir le permis de construire, objet de la condition suspensive alors qu’il ne leur était demandé qu’une modification d’ordre esthétique de leur demande ce qui ne remettait pas en cause l’économie générale de leur projet. Le tribunal a en conséquence considéré que la condition suspensive était réputée accomplie si bien qu’ils étaient débiteurs de la clause pénale qui a été diminuée du fait de son caractère excessif à la somme de 19 250 euros.

M. et Mme [N] soutiennent qu’ils ont déposé leur demande de permis de construire dans le délai requis et pour le projet décrit dans l’acte de vente. Ils ont justifié du refus qui leur a été opposé par les services instructeurs. En conséquence, sauf à ajouter à la condition suspensive, ils ont respecté leur obligation alors qu’ils ne sont pas tenus à une obligation de résultat mais à une obligation de moyen soit en l’espèce de déposer dans les délais une demande de permis portant sur un projet correspondant à ce qui était indiqué dans l’acte. Le refus de l’administration ne pouvait être corrigé que par un changement touchant à l’aspect extérieur général du projet et un abandon de la zone de stationnement qui était prévue.

M. [W] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que les conditions suspensives étaient réputées accomplies en raison des carences des époux [N] leur étant « exclusivement imputables » dans la mesure où le respect des règles de l’urbanisme n’interdisait pas la réalisation du projet immobilier décrit contractuellement dans le compromis.

***

Aux termes de l’acte authentique qui a été signé par les parties le 29 juillet 2029, les époux [N] se sont engagés à acheter le terrain de M. [W] sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire autorisant la construction de deux maisons individuelles à usage d’habitation de plain pied d’une surface plancher maximale de 100 m² et 20 m² de garage pour l’une et de 180 m² et 60 m² de garage pour l’autre.

En outre, ce permis de construire devait être obtenu au plus tard le 24 janvier 2020 et les délais de recours devaient être purgés au plus tard le 24 avril 2020.

Les époux [N] ont déposé leur demande de permis de construire, conforme aux stipulations portées dans le contrat, le 3 décembre 2019.

A la demande de l’administration, ils ont adressé les pièces complémentaires qui leur étaient demandées, le 7 janvier 2020.

Par arrêté du 13 février 2020, la commune de [Localité 2] a refusé de délivrer le permis de construire sollicité pour des motifs esthétiques, en raison d’une hétérogénéité des coloris, des volumétries et des formes, de la couverture et des descentes EP par rapport à l’environnement existant.

Si le projet pouvait être corrigé pour répondre au v’u de l’administration, les appelants soutiennent qu’ils ne le pouvaient pas sans modifier l’économie générale de leur projet puisque notamment l’ensemble des menuiseries devaient être revues et il fallait en outre abandonner une zone de stationnement et modifier les conditions d’accès.

La cour constate que si effectivement la taille et la forme des baies devaient être modifiées, l’arrêté de la commune de [Localité 2] ne remettait pas en cause une zone de stationnement et les conditions d’accès.

En toute hypothèse, les époux [N] ont bien déposé une demande de permis de construire conforme à leur obligation contenue dans le compromis de vente du 29 juillet 2018.

Or, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 exige que les contrats soient exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la condition suspensive relative à l’ obtention d’un permis de construire n’a pas défailli du fait des bénéficiaires, mais par la décision de l’administration qui n’a pas accepté le projet présenté par les appelants pour des raisons extérieures aux caractéristiques objectives portées dans la condition suspensive et qui avaient été respectées par les époux [N].

Dès lors que les modifications exigées par l’autorité administrative pour l’obtention d’un permis de construire , qu’elles soient d’ordre esthétique, architecturale ou technique, portent atteinte à la substance même du projet ayant donné lieu à la conclusion d’un contrat initial, elles équivalent à la remise en cause de l’objet même de ce contrat et sont en définitive assimilables à l’absence d’ obtention du permis de construire au sens de l’article L 231-4, I, sous b), du code de la construction et de l’habitation.

Si les appelants auraient sans doute pu modifier leur demande de permis de construire pour répondre au souhait subjectif de l’administration, le contrat du 29 juillet 2019 ne leur en faisant pas obligation.

En conséquence, M. [W] ne démontre aucune faute commise par les époux [N] qui ont respecté l’obligation qui était la leur étant rappelé que le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les parties n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de l’obtention du permis de construire, et M. [W] ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant de cette situation.

Aussi, le jugement entrepris sera réformé et M. [W] sera débouté de sa demande de paiement de la clause pénale.

En conséquence, l’intimée devra restituer aux époux [N] le dépôt de garantie consigné entre les mains de Me [Z], notaire outre les intérêts à compter de leur mise en demeure du 29 février 2020.

Enfin, M. [W] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à verser aux époux [N] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau':

Déboute M. [V] [W] de toutes ses demandes,

Condamne M. [V] [W] à restituer à M. [M] [N] et à Mme [R] [H] épouse [N], ensemble, la somme de 19 250 euros correspondant au montant du dépôt de garantie consigné entre les mains de Me [Z], outre les intérêts légaux sur cette somme depuis le 29 février 2020,

Condamne M. [V] [W] à payer à M. [M] [N] et à Mme [R] [H] épouse [N], ensemble, la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [W] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,