COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 FEVRIER 2025

N° RG 24/02620 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZUZ

S.C.I. SCI LA TUILERANE [L]

c/

S.A.S. MEGEVIE ORION

S.A. FINAMUR

S.A. BPIFRANCE

S.A.S. ARKEA CREDIT BAIL

S.A. BPCE LEASE IMMO

S.A. LA BANQUE POSTALE LEASING & FACTORING

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 22 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 24/00979) suivant déclaration d’appel du 06 juin 2024

APPELANTE :

S.C.I. SCI LA TUILERANE [L] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 12]

Représentée par M^e Jean-Philippe MAGINOT de l’AARPI MGGV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.S. MEGEVIE ORION

demeurant [Adresse 10]/france

Représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. FINAMUR agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

S.A. BPIFRANCEagissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 7]

S.A.S. ARKEA CREDIT BAILagissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 9]

S.A. BPCE LEASE IMMOagissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 15]

S.A. LA BANQUE POSTALE LEASING & FACTORING agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

Représentées par M^e Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Tuilerane [L] est propriétaire d’un ensemble immobilier anciennement cadastré section HC n° [Cadastre 14], situé [Adresse 5] à Pessac (33600) dans la zone commerciale dite de « Bersol ». Cet ensemble comporte notamment une parcelle cadastrée section HC n° [Cadastre 8] sur laquelle se trouve un bâtiment à usage de commerce de jardinerie exploité sous l’enseigne « VillaVerde » par la Sarl Decojardin.

L’accès au commerce depuis l'[Adresse 17] se fait par la voirie du centre commercial « Bois Bersol » (anciennement « Géant Casino »).

Cette voie appartient :

— à la société l’Immobilière Groupe Casino pour sa portion située sur la parcelle HC [Cadastre 6],

— aux parties communes du syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 18] Bersol pour sa portion située sur la parcelle HC [Cadastre 13],

— à un groupement de banques composé des sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea Crédit bail, BPCE Lease Immo et la banque postale Leasing & Factoring pour sa portion située sur la parcelle HC [Cadastre 11] (le « Retail Park »).

La SCI La Tuilerane [L] bénéficiait pour la desserte de sa parcelle d’une convention de mise à disposition l’autorisant à passer par le « Retail Park », conclue avec ses propriétaires successifs : la société l’Immobilière Groupe Casino de 2003 à 2015 puis la société Opci UIR II de 2015 à 2022.

Le 29 avril 2022, la société Opci UIR II a cédé les lots de copropriété et volumétriques dont elle était propriétaire au sein du centre commercial, en ce compris la parcelle HC [Cadastre 11] (soit le « Retail Park ») comprenant un parking et sa voirie, à un groupement bancaire constitué des sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring.

Le même jour, les banques susmentionnées ont donné l’ensemble immobilier à crédit-bail à la SAS Megevie Orion, incluant le parking et sa voirie desservant la parcelle HC [Cadastre 8] et son commerce.

Par lettre du 28 octobre 2023, la SAS Megevie Orion a informé la SCI La Tuilerane [L] de son intention de résilier la convention de mise à disposition du 28 septembre 2015 au terme du préavis prévu à l’article 6 de la convention, proposant la signature d’une nouvelle convention moyennant une redevance de 40.000euros HT.

Alléguant du fait que la résiliation de cette convention la prive de tout accès à la voie publique et la place ainsi dans un état d’enclave au sens de l’article 682 du code civil, la SCI La Tuilerane [L] a fait délivrer assignation en référé d’heure à heure à la société Megevie Orion et aux sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring devant le juge des référés du tribunal judiciaire.

Par ordonnance du 22 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane-[L] et son locataire commercial Villa Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la société Megevie Orion de la voie d’accès tous véhicules, du parking de 398 places environ et des réseaux divers pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8],

— condamné en contrepartie de cette mise à disposition la société SCI LaTuilerane-[L] à verser à titre provisionnel à la société Megevie Orion une redevance annuelle de 30.000 € HT/HC, TVA au taux en vigueur en sus, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, par prélèvement bancaire, entre les mains du propriétaire ou de son mandataire et à participer aux charges de fonctionnement du parking et des voiries du Retail appartenant à la société Megevie Orion lesquelles seront payables sur présentation des factures,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire tous droits et moyens des parties réservés, et commis pour y procéder :

Mme [W] [G]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Tél.: [XXXXXXXX01]

[Courriel 16]

avec mission de :

— convoquer et entendre les parties,' se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

— visiter les lieux et les décrire,

— décrire la parcelle appartenant à la SCI La Tuilerane [L] sise [Adresse 19] à Pessac (33600) et cadastrée section HC n° [Cadastre 8],

— dire si, et pour quelles raisons, cette parcelle présente ou non un état d’enclave et une issue insuffisante depuis la voie publique (Voie Romaine) pour la desserte du commerce et son parking s’y trouvant,

— dans l’affirmative, déterminer la localisation et l’assiette des différentes servitudes de passage qui pourraient être envisagées pour permettre d’accéder à cette parcelle depuis une voie publique, en précisant les avantages et les inconvénients de chacune de ces différentes possibilités,

— de façon générale dans ce cas, donner tous éléments techniques et de fait susceptibles de permettre aux juges du fond de déterminer le trajet du fonds enclavé à la voie publique le plus court et le moins dommageable,

— donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait susceptibles de leur permettre de déterminer ultérieurement l’importance du dommage occasionné aux propriétaires des fonds supportant la servitude de passage ainsi que l’indemnisation de ce dommage, et proposer, le cas échéant, une base d’évaluation de cette indemnisation,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser magistrat chargé du Contrôle des Expertises

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné provisoirement la SCI La Tuilerane [L] aux dépens.

Par déclaration électronique du 6 juin 2024, la SCI La Tuilerane [L] a interjeté appel de la décision en ce que le juge des référés a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane-[L] et son locataire commercial Villa Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la société Megevie Orion du parking de 398 places environ et des réseaux divers pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8] ;

— condamné en contrepartie de cette mise à disposition la société SCI La Tuilerane-[L] à verser à titre provisionnel à la société Megevie Orion une redevance annuelle de 30.000 € HT/HC, TVA au taux en vigueur en sus, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, par prélèvement bancaire, entre les mains du propriétaire ou de son mandataire et à participer aux charges de fonctionnement du parking et des voiries du Retail appartenant à la société Megevie Orion lesquelles seront payables

sur présentation des factures ;

— condamné provisoirement la SCI La Tuilerane [L] aux dépens.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 19 décembre 2024, avec clôture de la procédure au 5 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2024, la SCI La Tuilerane [L] demande à la cour de :

— juger la SCI La Tuilerane [L] recevable et bien-fondée en son appel,

Y faisant droit :

Infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 mai 2024 n° RG 24/00979 en ce qu’elle a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane [L] et son locataire commercial Villa Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la société Megevie Orion du parking de 398 places environ et des réseaux divers,

— condamné en contrepartie de cette mise à disposition la société SCI La Tuilerane Du bourg à verser à titre provisionnel à la société Megevie Orion une redevance annuelle de 30.000 € HT/HC , TVA au taux en vigueur en sus, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, par prélèvement bancaire, entre les mains du propriétaire ou de son mandataire et à participer aux charges de fonctionnement du parking et des voiries du Retail appartenant à la société Megevie Orion lesquelles seront payables sur présentation des factures,

— condamné provisoirement la SCI La Tuilerane [L] aux dépens.

— confirmer l’ordonnance pour le surplus, et notamment en ce qu’elle a autorisé la société SCI La Tuilerane [L] et son locataire commercial à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] de la voie d’accès tous véhicules pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8],

Et statuant à nouveau :

— dire que l’autorisation de passage sur la parcelle cadastrée section HC n° [Cadastre 11] ainsi accordée bénéficiera à la SCI La Tuilerane [L] et son locataire commercial, quel qu’il soit,

— débouter la SAS Megevie Orion, Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner la SAS Megevie Orion, la société Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring aux dépens de première instance,

En tout état de cause :

— débouter la SAS Megevie Orion de toutes ses demandes formulées au titre de son appel incident,

— condamner la SAS Megevie Orion, la société Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring à verser à la SCI La Tuilerane [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, les sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 22 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI La Tuilerane [L] de ses demandes dirigées à l’encontre des sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et la banque postale Leasing & Factoring,

— condamner la SCI La Tuilerane [L] à payer aux sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et la banque postale Leasing & Factoring une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2024, la société Megèvie-Orion demande à la cour, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 682 du code civil, de :

A titre principal,

— constater l’absence d’état d’enclave et l’absence de dommage imminent,

réformer en conséquence l’ordonnance de référé en date du 22 mai 2024 en ce qu’elle a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane-[L] et son locataire commercial Villa

Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la société Megevie Orion de la voie d’accès tous véhicules, du parking de 398 places environ et des réseaux divers pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8],

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire,

— rejeter en conséquence toutes les demandes, fins et prétentions de la société SCI La Tuilerane-[L],

A titre subsidiaire,

Confirmer l’ordonnance de référé en date du 22 mai 2024 en ce qu’elle a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane-[L] et son locataire commercial Villa Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la société Megevie Orion de la voie d’accès tous véhicules, du parking de 398 places environ et des réseaux divers pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8].

— condamné en contrepartie de cette mise à disposition la société SCI La Tuilerane-[L] à verser à titre provisionnel à la société Megevie Orion une redevance annuelle de 30.000 € HT/HC , TVA au taux en vigueur en sus, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, par prélèvement bancaire, entre les mains du propriétaire ou de son mandataire et à participer aux charges de fonctionnement du parking et des voiries du Retail appartenant à la société Megevie Orion lesquelles seront payables sur présentation des factures,

— rejeter en conséquence toutes les demandes, fins et prétentions de la société SCI La Tuilerane-[L],

A titre infiniment subsidiaire,

— déclarer les demandes de la société SCI La Tuilerane [L] formulées à l’encontre de la société Megevie Orion irrecevables dans la mesure où elle considère que cette dernière n’ayant pas la qualité de propriétaire elle ne dispose pas de la qualité et de l’intérêt à défendre,

Dans les trois cas les frais et ceux qui n’y sont pas compris,

— condamner la société SCI La Tuilerane-[L] à verser à la société Megevie Orion la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2024, les sociétés Finamur, BPIFrance, ARKEA Crédit-bail, BPCE Lease Immo et Banque Postale Leasing Factoring demandent à la cour, sur le fondement des articles 935 du code de procédure civile et 682 du code civil, de :

confirmer l’ordonnance de référé du 22 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI La Tuilerane [L] de ses demandes dirigées à l’encontre des sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring ,

— condamner la SCI La Tuilerane [L] à payer aux sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Megevie-Orion

Bien que soulevé à titre infiniment subsidiaire par la SAS Megevie Orion qui sollicite, dans la mesure où il ne serait pas fait droit à ses prétentions, que les demandes de la SCI La Tuilerane [L] soient déclarées irrecevables au motif qu’elle n’a pas qualité à défendre n’étant pas propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 11], ce moyen, qui emporte des conséquences juridiques quant au fond du litige, doit être examiné en premier lieu.

Il doit être relevé que la SAS Megevie Orion s’est comportée comme propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 11] en notifiant à la SCI La Tuilerane [L] la résiliation de la convention de mise à disposition du 28 septembre 2015, sans que sa qualité de propriétaire soit contestée s’agissant de la résiliation de cette convention. Par ailleurs, elle se défend au fond sans faire valoir le défaut de qualité ainsi invoqué, formant appel incident en formulant elle-même des prétentions en qualité de propriétaire . Les sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease immo et la banque postale Leasing & Factoring, crédit-bailleresses, qui se sont associées aux conclusions de la SAS Megevie Orion, n’ont pour leur part formulé aucune observation sur la qualité de celle-ci, étant observé que le contrat de crédit-bail les liant n’est pas versé aux débats, en sorte que cette fin de non-recevoir ne saurait être retenue.

Ce moyen doit donc être rejeté.

Sur le fond

A titre préliminaire, il sera relevé que si la société Megevie Orion invoque dans le corps de ses écritures une atteinte au principe de l’Estoppel, elle n’en tire cependant aucune conséquence juridique, ne formulant aucune prétention tendant à voir déclarer la SCI La Tuilerane [L] irrecevable en ses demandes dans le dispositif de ses conclusions, en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8]

Le juge des référés, après avoir reconnu l’état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8] appartenant à la SCI La Tuilerane [L], a ordonné une mesure d’expertise et autorisé dans l’attente la SCI La Tuilerane [L] et son locataire commercial à user de la voie d’accès véhicules sur la parcelle HC [Cadastre 11] ainsi que des 398 places de stationnement se trouvant sur la parcelle. Cette expertise n’est pas contestée.

La SCI La Tuilerane [L] expose qu’elle avait demandé au juge des référés l’autorisation, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’accéder à sa parcelle HC [Cadastre 8] par la voirie et le parking de la parcelle HC [Cadastre 11] (le « Retail Park ») appartenant aux sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et à la banque postale Leasing & Factoring et non à la SAS Megevie Orion, qui n’en est pas propriétaire contrairement à ce qu’a indiqué le juge des référés dans les motifs et le dispositif de son ordonnance.

Elle expose n’avoir jamais demandé à user des 398 places de stationnement ni des réseaux divers du « Retail Park » sur la parcelle HC [Cadastre 11] comme le juge des référés l’y a autorisée dans son ordonnance. Le juge des référés a ainsi modifié l’objet du litige et statué extra petita en ordonnant ce qui ne lui était pas demandé. La SCI La Tuilerane [L] demande à la cour d’infirmer son ordonnance sur ce point, demandant en conséquence la confirmation de l’ordonnance uniquement en ce qu’elle a été autorisée ainsi que son locataire commercial à user sur la parcelle cadastrée section HC [Cadastre 11] de la voie d’accès tous véhicules pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8] sauf à étendre cette autorisation à tout locataire quel qu’il soit.

La SAS Megevie Orion contestant l’état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8], a formé appel incident. Elle soutient que la SCI La Tuilerane [L] dispose d’un accès par le numéro 21 de la voie de Romaine en observant que la convention de mise à disposition n’avait pas pour objectif de désenclaver l’unité foncière de la SCI La Tuilerane-[L] mais simplement de lui permettre par commodité d’user des équipements du centre commercial.

Elle conclut à l’infirmation de l’ordonnance et au rejet des demandes de la SCI La Tuilerane [L] s’agissant de l’état d’enclave.

Les sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et la banque postale Leasing & Factoring s’en remettent aux développements figurant dans les conclusions de leur

crédit-preneur, la SAS Megevie Orion.

La demande tendant à se voir autoriser à user de la voirie se trouvant sur la parcelle HC [Cadastre 11] est formée par la SCI La Tuilerane [L] sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse sur l’existence du trouble ou sur son caractère illicite ou sur l’existence du dommage imminent fait nécessairement obstacle à ce que le juge des référés puisse prendre une mesure d’anticipation.

Il appartient donc à la SCI La Tuilerane [L] de démontrer la réalité d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant qu’elle soit autorisée à user de la parcelle HC [Cadastre 11]. En l’espèce, elle se prévaut de l’état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8] sur laquelle est édifié un bâtiment à usage commercial, conséquence de la résiliation de la convention de mise à disposition de la voie d’accès et de l’absence d’autre accès au bâtiment commercial.

Selon l’article 682 du code civil, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

Aux termes d’une convention de mise à disposition signée pour la première fois le 9 janvier 2003, entre la SAS Immobilière Groupe Casino et M. [J] [L] aux droits duquel vient aujourd’hui la SCI La Tuilerane [L], ont été mis à la disposition de M. [L] les biens comprenant une voie d’accès tous véhicules, un parking de 398 places et les réseaux divers se trouvant sur la parcelle HC [Cadastre 11] tels que matérialisés sur le plan annexé à la convention. Cette convention a été renouvelée le 28 septembre 2015 entre la société OpciI UIR II et la SCI La Tuilerane [L], la convention étant prévue pour une durée de 10 ans renouvelable par tacite reconduction prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2013. Il était prévu que le propriétaire pouvait résilier à tout moment la convention sans verser d’indemnité d’aucune sorte moyennant un délai de six mois, la résiliation devant être notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception.

La SAS Megevie Orion preneuse à crédit-bail des sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et de la banque postale Leasing & Factoring qui ont acquis l’ensemble immobilier par acte du 9 avril 2022, a résilié par courrier du 18 octobre 2023 cette convention de mise à disposition.

Le juge des référés a retenu que l’état d’enclave était apparent et n’était pas le fait de la SCI La Tuilerane Du bourg, qu’il était constitutif d’un dommage imminent constitué par la perte financière résultant de la suppression de l’accès au centre commercial pour la clientèle et véhicules de livraison.

Pour établir qu’il résulte de cette résiliation un état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8] sur laquelle se trouve le bâtiment commercial loué à la société Décojardin, la SCI La Tuilerane [L] produit un courrier adressé à la mairie de [Localité 18] au terme duquel elle sollicite l’autorisation de créer un nouvel accès sur la voie romaine qui longe les parcelles lui appartenant, en utilisant pour les besoins du commerce l’accès déjà existant pour les besoins de la maison d’habitation se trouvant sur la parcelle.

Par un arrêté du 1er février 2024, la commune de Pessac s’est opposée à la déclaration préalable de la SCI La Tuilerane [L] en vue de la création d’un accès depuis la voie romaine jusqu’au parking existant pour le magasin Villa Verde, en raison d’un projet de création d’une voie pour mobilité douce sur la voie romaine, le courrier de la ville de Pessac en date du 24 avril 2024 précisant qu’il existe sur la parcelle appartenant à la SCI La Tuilerane [L] un espace boisé classé et que la configuration de la voie romaine ne permet pas le report de l’intégralité du flux du commerce et des livraisons sur cet axe, ce report n’étant pas envisageable.

La SAS Megevie Orion qui pour dénier l’état d’enclave invoque cette seule possibilité d’accès au commerce exploité par le locataire de la SCI La Tuilerane [L] ne conteste donc pas utilement l’état d’enclave de la parcelle HC [Cadastre 8] dont la preuve résulte par ailleurs du document extrait du site 'Géoportail’ versé aux débats par la SCI La Tuilerane [L] en pièce 3 ainsi que du plan cadastral, ces documents établissant que le seul accès à la voie publique du fonds de la SCI La Tuilerane [L] serait, en dehors des parcelles appartenant aux sociétés Finamur, BPIFrance, Arkea crédit bail, BPCE Lease Immo et la banque postale Leasing & Factoring, cette voie romaine.

Il apparaît ainsi que cet état d’enclave qui est à l’origine d’un dommage imminent sur lequel aucune contestation n’est élevée, justifie l’autorisation donnée à la SCI La Tuilerane [L] de continuer à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] de la voie d’accès tous véhicules pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8].

S’agissant des 398 places de parking et des réseaux divers, la SCI La Tuilerane [L] n’ayant pas sollicité l’autorisation d’user de ces éléments, il convient, en application de l’article 5 du code de procédure civile, selon lequel 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé', d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé l’usage de ces éléments. Si la SAS Megevie Orion demande à titre subsidiaire que l’ordonnance soit confirmée sur ce point, sa demande ne peut être accueillie. En effet, seule la SCI La Tuilerane [L], bénéficiaire aux termes de la convention du 28 septembre 2015 de l’usage de ces éléments a qualité pour en demander le maintien, lequel n’est au demeurant pas utile à la cessation de l’état d’enclave revendiqué par la SCI La Tuilerane [L].

L’ordonnance doit donc être confirmée en qu’elle a autorisé la SCI La Tuilerane [L] à user sur la parcelle cadastrée section HC [Cadastre 11] de la voie d’accès tous véhicules pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8] mais infirmée en ce qu’elle a étendu cette autorisation à l’usage des 398 places de parking et des réseaux divers.

L’autorisation doit par ailleurs être accordée également à tous locataires de la SCI La Tuilerane [L], le fait que le locataire en place lors des débats devant le juge des référés, exploitant le commerce sous l’enseigne Villa Verde ait cessé son activité au 7 septembre 2024 ne privant pas la SCI La Tuilerane [L] de la possibilité de consentir un nouveau bail sur les lieux. L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a accordé l’autorisation d’usage de la parcelle HC [Cadastre 11] au locataire de la SCI La Tuilerane [L] Villa Verde, cette autorisation étant accordée à la SCI La Tuilerane [L] ainsi qu’à tout locataire de celle-ci.

Sur la demande de provision

Le juge des référés a condamné la SCI La Tuilerane [L] au paiement, à titre provisionnel, en contrepartie de la mise à disposition de la voie d’accès, du parking de 398 places et des réseaux la SCI La Tuilerane [L] d’une redevance de 30.000 euros HT.

La SCI La Tuilerane [L] demande l’infirmation de l’ordonnance sur ce point, arguant d’une contestation sérieuse caractérisée par le défaut de qualité de la SAS Megevie Orion, qui n’est pas propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 11], à réclamer une telle redevance, celle-ci n’étant pas partie à la convention de mise à disposition ayant précédemment prévu cette redevance et aucune obligation contractuelle ne pesant sur la SCI La Tuilerane [L] à l’égard de la SAS Megevie Orion.

Il est exact que la convention de mise à disposition du 28 septembre 2015, qui prévoyait une redevance à la charge de la SCI La Tuilerane [L] en contrepartie de la mise à disposition des équipements visés par celle-ci, calculée en fonction de la quote-part de ses tantièmes dans l’AFUL de Pessac, a été passée entre la société Opci UIR II et la SCI La Tuilerane [L]. Aucun élément n’établit que la SAS Megevie Orion crédit-preneuse des sociétés propriétaires de la parcelles HC [Cadastre 11] est venue aux droits des ces sociétés.

De même que cela a été jugé par la cour d’appel de Bordeaux saisie de l’appel d’une ordonnance de référé aux termes de laquelle la SCI La Tuilerane [L] a été condamnée au paiement d’une somme de 27.439,12 euros à la SAS Megevie Orion représentant les redevances de loyers, provision pour charges et provision pour sécurisation du site, la cour ayant infirmé l’ordonnance au motif que la SAS Megevie Orion n’était pas partie à la convention du 28 septembre 2015 et ne rapportait pas la preuve qu’elle venait aux droits de la société Opci UirII, il convient, les sociétés crédit-bailleresses n’indiquant nullement dans leurs écritures que la SAS Megevie-Orion serait devenue propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 11] en exécution du contrat de crédit-bail immobilier portant sur l’acquisition de cette parcelle, de retenir qu’il existe une contestation sérieuse suffisant, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres arguments de la SAS Megevie Orion, à infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI La Tuilerane [L] au paiement de cette provision. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, la SAS Megevie Orion sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, l’ordonnance entreprise étant infirmée en ce qu’elle a condamné la SCI La Tuilerane [L] aux dépens à titre provisoire.

L’équité commande d’allouer à la SCI La Tuilerane [L] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Megevie Orion,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— autorisé la société SCI La Tuilerane-[L] et son locataire commercial Villa Verde à user sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11] propriété de la SAS Megevie Orion du parking de 398 places environ et des réseaux divers se trouvant sur la parcelle HC [Cadastre 11],

— condamné en contrepartie de la mise à disposition la société SCI LaTuilerane-[L] à verser à titre provisionnel à la société Megevie Orion une redevance annuelle de 30.000€ HT/HC , TVA au taux en vigueur en sus, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, par prélèvement bancaire, entre les mains du propriétaire ou de son mandataire et à participer aux charges de fonctionnement du parking et des voiries du Retail appartenant à la société Megevie Orion lesquelles seront payables sur présentation des factures,

— condamné la SCI La Tuilerane [L] aux dépens à titre provisoire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise la SCI La Tuilerane [L] ainsi que tout locataire auquel elle aurait consenti un contrat de bail à user, pour accéder à la parcelle HC [Cadastre 8], de la voie d’accès tous véhicules se trouvant sur la parcelle cadastrée section HC n°[Cadastre 11],

Rejette la demande provisionnelle en paiement d’une redevance,

Condamne la SAS Megevie-Orion à payer à la SCI La Tuilerane [L] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme pour le surplus l’ordonnance entreprise,

Condamne la SAS Megevie-Orion aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,