COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2025

N° RG 22/04120 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M32Z

S.C.I. DELBOS

c/

Mutuelle MUTUELLE DE [Localité 5] ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 6, RG : 18/06061) suivant déclaration d’appel du 31 août 2022

APPELANTE :

S.C.I. DELBOS prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Guillaume PLANE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Mutuelle MUTUELLE DE [Localité 5] ASSURANCES

demeurant [Adresse 4] / FRANCE

Représentée par M^e Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Ambrine SOUSSI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1.La SCI Delbos est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Elle a donné à bail un appartement situé au deuxième étage à Mme [J] [W] assurée auprès de la CRAMA Centre Atlantique – Groupama Centre Atlantique et un appartement situé au premier étage à M. [K] [N] assuré auprès de la Mutuelle de [Localité 5] Assurances.

Un incendie s’est déclaré dans la nuit du 14 au 15 avril 2013 et les pompiers sont intervenus avant de quitter les lieux à 5h15.

Ceux-ci ont dû intervenir de nouveau à 6h41, un second incendie s’étant à nouveau déclaré.

2.Par ordonnance de référé du 3 mars 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a, à la demande de Mme [J], ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [D] aux fins de rechercher les causes et circonstances des deux incendies successifs.

Un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages a été signé par les parties et leur assureur le 9 mars 2015.

Le 21 avril 2015, l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif et a conclu notamment que le premier incendie avait une cause accidentelle et a trouvé son origine dans l’appartement occupé par M. [N] et que le second sinistre était l’évolution du précédant insuffisamment neutralisé par les pompiers.

Par actes d’huissier du 21 juin 2018, la SCI Delbos a fait assigner M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir la réparation de ses préjudices.

3.Par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de la SCI Delbos de condamnation de M. [N] et de la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer la somme de 58 380,59 euros au titre des pertes de loyers ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 2 054 euros au titre des frais de mise en place des locations ;

— rejeté la demande de la SCI Delbos de condamnation de M. [N] et de la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 13 158,16 euros au titre des frais d’emprunt ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 7 815,14 euros au titre des frais ERDF ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté les autres demandes des parties.

4. La SCI Delbos a relevé appel de ce jugement par déclaration du 31 juillet 2022, en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI Delbos de condamnations de M. [N] et de la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer la somme de 58 380,59 euros au titre des pertes de loyers ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 2 054 euros au titre des frais de mise en place des locations ;

— rejeté la demande de la SCI Delbos de condamnation de M. [N] et de la Mutuelle de [Localité 5] Assurances à payer à la SCI Delbos la somme de 13 158,16 euros au titre des frais d’emprunt ;

— condamné in solidum M. [N] et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances aux dépens ;

— rejeté les autres demandes des parties.

5. Par ordonnance du 4 janvier 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M. [N] et a condamné la SCI Delbos aux dépens.

6.Par dernières conclusions déposées le 29 novembre 2022, la SCI Delbos demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [N], in solidum et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances, à payer à la SCI Delbos les sommes suivantes :

—  7 815 euros au titre des frais ERDF ;

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— condamner M. [N], in solidum et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances, à payer à la SCI Delbos les sommes suivantes :

—  58 380,59 euros au titre de la perte des loyers du 15 avril 2014 au 30 août 2016 ;

—  2 496 euros au titre des frais de mise en place des locations ;

—  14 877,46 euros au titre des frais d’emprunt, somme à parfaire à la date de la décision s’agissant des frais d’assurance et des intérêts d’emprunt ;

—  4 613,60 euros au titre des honoraires d’expert et d’avocat ;

— condamner M. [N], in solidum et la Mutuelle de [Localité 5] Assurances, à payer à la SCI Delbos la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

7. Par dernières conclusions déposées le 27 février 2023, la Mutuelle de [Localité 5] Assurances demande à la cour de :

— déclarer la SCI Delbos mal fondée en son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 8 juillet 2022.

En conséquence :

— débouter la SCI Delbos de ses demandes au titre des pertes de loyer et frais d’emprunt ;

— condamner la SCI Delbos au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

8. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 3 février 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur les pertes de loyers.

9. La société appelante sollicite un montant de 58.380,59 ' au titre du présent préjudice, indiquant que les 6 appartements loués au sein de l’immeuble n’ont pas pu être loués entre le 15 avril 2013 et le 15 mai 2016, soit entre l’incendie et la fin des travaux de réhabilitation.

Elle argue de ce qu’elle subit une perte sur 28,5 mois des loyers, affirmant que, contrairement ce qu’a retenu le jugement attaqué, les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par ses soins auprès de la société GAN limitait à un an la garantie des loyers perdus suite à un incendie et qu’elle justifie des montants réclamés par le décompte des montants des loyers des appartements concernés entre le 15 avril 2014 et le 30 août 2016.

10. La société Mutuelle de [Localité 5] assurance s’oppose à cette prétention en soutenant qu’elle n’est pas fondée, rappelant que la partie adverse a été indemnisée d’un montant total de 363.182,65 ' au titre du sinistre objet du présent litige.

Elle argue de ce que ces sommes ont été versées au moins pour partie au titre des loyers réclamés par son adversaire, ainsi que cela résulte du procès-verbal d’évaluation des dommages dressé entre les parties le 9 mars 2015.

Elle dénonce l’absence de production des quittances d’indemnités du GAN et l’absence d’élément relatif aux indemnisations déjà perçues au titre du présent préjudice, affirmant que la production du seul contrat n’est pas suffisante pour démontrer la réalité du paiement et que celui-ci n’a porté que sur une seule année de loyers.

Elle s’oppose à être condamnée à indemniser une seconde fois le même préjudice de l’appelante et entend que le rejet de cette demande prononcé par le premier juge soit confirmé.

***

Sur ce :

10. L’article 1733 du code civil mentionne que le locataire ' répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.'

Il est constant que le principe de réparation intégrale du préjudice implique que le responsable d’un dommage doit réparer tout le dommage et uniquement le dommage, sans appauvrissement, ni enrichissement de la victime.

11. La cour constate qu’il est communiqué aux débats par la société appelante au soutien de sa prétention en particulier un décompte effectué par ses soins des loyers perdus du fait des travaux, la photocopie de quatre quittances de loyers et les conditions générales de son contrat d’assurance relatif au bâtiment incendié (pièces 5, 6 et 18 de l’appelant).

Il ressort de ces éléments d’une part que les montants relatifs aux quittances de loyers ne correspondent pas tous à ceux sollicités dans le décompte et qu’en tout état de cause, il n’est pas justifié de la moindre quittance à l’égard d’un locataire, le diaconat.

Dès lors, quand bien même l’indemnisation de l’assureur du propriétaire de l’immeuble incendié n’aurait le droit qu’à une année de loyer de la part de son assureur, la cour relève qu’il ne justifie ni des baux ou conventions de mises à disposition, ni d’autres éléments permettant de chiffrer le montant des loyers sollicités par ses soins, alors même que l’absence de ces éléments était déjà soulignée à bon droit par le premier juge pour rejeter la présente demande.

C’est pourquoi, ce chef de demande sera rejeté et la décision attaquée confirmée de ce chef.

II Sur les frais de mises en place des locations.

12. La société Delbos sollicite un montant total de 2.496 ' à ce titre suite aux frais facturés pour les nouveaux baux donné par l’intermédiaire de la société Blanc Miquel Immobilier.

Elle note que le premier juge a limité son indemnisation à la somme de 2.045 ', en ce qu’il n’a pas été accordé de somme au titre de renouvellement d’une location au diaconat.

***

Sur ce :

13. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

14. Il apparaît à la lecture des factures communiquées au titre des prestations pour conclure de nouveaux baux (pièces 7 et 7 bis de l’appelante) que le montant de 442 ' sollicité par la société Delbos n’est pas justifié, faute d’apparaître.

Aussi, la demande faite à ce titre sera rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

III Sur le remboursement des frais d’emprunt.

15. La société appelante rappelle qu’il lui a été consenti une offre de prêt le 16 décembre 2015 pour un montant de 102.419 ' aux fins de financer des travaux d’amélioration à destination du locatif.

Elle affirme que ces travaux étaient nécessaires pour pouvoir louer les 6 appartements concernés par l’incendie à compter du 1er septembre 2016 et entend être remboursée la commission de remboursement du crédit, les frais de garantie, les intérêts, les frais d’indemnité et les frais d’assurance du crédit pour un montant total de 14.877,46 '.

***

Sur ce :

16. Vu l’article 9 du code de procédure civile précité.

17. La cour observe que si le contrat de prêt communiqué aux débats, seule pièce versée sur ce point particulier par la société Delbos (pièce 8 de cette partie), mentionne qu’il est bien relatif à l’immeuble objet du présent litige, il ne précise en revanche pas en quoi consistent les travaux d’amélioration effectués.

Or, si ceux-ci ne sont pas en lien avec l’incendie objet du présent litige, il n’y a pas lieu à remboursement des frais sollicités. Aussi, la société Delbos, en s’abstenant de justifier cet élément, relevé à juste titre par la partie intimée et la décision attaquée, ne permet de fonder sa prétention. Cette dernière sera donc rejetée et le jugement en date du 8 juillet 2022.

IV Sur les honoraires d’expert et d’avocat.

18. La société appelante entend que les intimés soient condamnés lui régler in solidum les sommes de 2.953 ' et 1.660 ' au titre des honoraires d’expert et d’avocat.

Elle note que ces montants ont été rejetés par le premier juge en retenant que ces frais entraient dans les frais irrépétibles, alors que les frais d’expertise amiable, non judiciaire, n’entrent pas dans cette catégorie.

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Sur ce :

19. Vu l’article 9 du code de procédure civile.

20. S’il est exact que la société Delbos justifie des montants sollicités en communiquant les factures relatives à ces éléments (pièces 12 et 13 de cette partie), elle ne saurait en revanche remettre en cause le fait que ces frais, en ce qu’ils ont été engagés dans le but de préserver ses intérêts lors de la présente instance, n’en relèvent pas moins des frais irrépétibles.

Il s’ensuit que cette demande sera également rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

V Sur les demandes annexes.

21.En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que la société Delbos soit condamnée à verser à la société Mutuelle de [Localité 5] Assurances, une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

22.Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Delbos, qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 juillet 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Delbos à régler à la société Mutuelle de [Localité 5] Assurances une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne la société Delbos aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,