COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 MAI 2025

N° RG 22/05611 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NASH

[F] [N] divorcée [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015852 du 17/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[Y] [U]

[J] [U]

[P] [U]

[K] [U]

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de PERIGUEUX ( RG : 21/00172) suivant déclaration d’appel du 12 décembre 2022

APPELANTE :

[F] [N] divorcée [I]

née le 11 Août 1956 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Claire GENEVAY, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉS :

[Y] [U]

né le 04 Janvier 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

[J] [U]

né le 30 Octobre 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

[P] [U]

né le 22 Août 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

[K] [U]

né le 24 Juillet 1947 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Jean-philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER prise poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social [Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Paule POIREL, président,

M^me Bérengère VALLEE, Conseiller

M^me Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par acte authentique du 14 mars 2019, signé devant Me [S], notaire à [Localité 8], MM. [Y], [J], [K] et [P] [U] ont vendu à Mme [F] [N] épouse [I] une maison d’habitation située [Adresse 7], à [Localité 9], pour un montant de 25 000 euros, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS La Bourse de L’immobilier, devenue ensuite la SAS Human Immobilier.

2- En octobre 2019, les consorts [U] ont reçu l’avis de paiement de la taxe foncière 2019 d’un montant de 709 euros.

Ils ont alors sollicité Me [S] afin qu’il détermine la quote-part revenant à Mme [I] au titre de cet impôt foncier. Le notaire a ainsi confirmé une quote-part d’un montant de 567 euros et a sollicité, par courriers du 8 octobre 2019 puis du 6 décembre 2019, adressés à Mme [N], le règlement de cette somme.

M. [Y] [U] s’est acquitté du montant total de l’impôt foncier pour l’ensemble de l’indivision.

3- En l’absence de paiement de la part de Mme [N] et après lui avoir délivré une sommation de payer rester infructueuse, M. [Y] [U] a déposé, le 15 octobre 2020, une requête en injonction de payer près le tribunal judiciaire de Périgueux, pour les sommes de 567 euros au principal, 25,74 euros au titre des frais de requête et 120,09 euros au titre des frais de procédure.

4- Une ordonnance en injonction de payer a été rendue le 7 décembre 2020, signifiée à étude le 30 décembre 2020, enjoignant à Mme [N] de payer à M. [Y] [U] la somme de 567 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 février 2020, les frais de requête à hauteur de 25,74 euros ainsi que les dépens.

5- Mme [N] a formé opposition à ladite ordonnance portant injonction de payer par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 janvier 2021 et reçue au greffe le 26 janvier 2021.

6- Par actes des 22 et 29 octobre 2021, Mme [N] a fait assigner la société La Bourse de l’Immobilier devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de la voir condamner à la garantir et relever indemnse des sommes dont elle serait redevable à l’égard de M. [U].

7- Ces deux procédures ont été jointes.

8- Par jugement contradictoire du 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— mis à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 7 décembre 2020.

Statuant à nouveau :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de MM. [J], [P] et [K] [U] ;

— condamné Mme [N] à payer à l’indivision [U] constituée de MM. [Y], [J], [K] et [P] [U], la somme de 567 euros au titre du montant prorata temporis de la taxe foncière de 2019 lui incombant ;

— débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Human Immobilier, anciennement dénommée La Bourse de l’Immobilier ;

— dit n’y avoir lieu à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [N] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamné Mme [N] aux dépens qui comprendront le coût des actes de la procédure en injonction de payer ;

— débouté l’ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

9- Par déclaration du 12 décembre 2022, Mme [N] a relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

10- Par dernières conclusions déposées le 29 août 2023, Mme [N] demande à la cour de :

— débouter l’indivision [U] et la société Human Immobilier de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger l’appel de Mme [N] recevable et bien fondé ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 26 septembre 2022 en ce qu’il a :

* mis à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 7 décembre 2020;

* déclaré recevable l’intervention volontaire de MM. [J], [P] et [K] [U] ;

* condamné Mme [N] à payer à l’indivision [U] constituée de MM. [Y], [J], [K] et [P] [U], la somme de 567 euros au titre du montant prorata temporis de la taxe foncière de 2019 lui incombant ;

* débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Human Immobilier, anciennement dénommée La Bourse de l’Immobilier ;

* dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté Mme [N] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

* condamné Mme [N] aux dépens qui comprendront le coût des actes de la procédure en injonction de payer,

* débouté l’ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

En conséquence, statuant à nouveau :

— mettre à néant l’ordonnance portant injonction de payer du 7 décembre 2020 ;

— juger recevable l’intervention volontaire de MM. [J], [P] et [K] [U] ;

— juger que la société La Bourse de l’Immobilier devra garantir et relever indemne Mme [N] de toutes sommes dont elle pourrait être redevable, à l’égard de M. [U] dans le cadre de l’Instance et notamment la somme de 567 euros au titre du montant prorata temporis de la taxe foncière de 2019 ainsi que le coût des actes de la procédure en injonction de payer ;

— condamner la société Human Immobilier anciennement dénommée La Bourse de l’Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [N] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice financier et 1 500 euros en réparation de son préjudice moral;

— condamner la société Human Immobilier anciennement dénommée La Bourse de l’Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Me [T] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— ainsi qu’aux entiers dépens.

11- Par dernières conclusions déposées le 1er juin 2023, les consorts [U] demandent à la cour de :

A titre principal :

— déclarer irrecevable comme hors délai l’appel de Mme [N].

À titre subsidiaire :

— confirmer en tous ses points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 26 septembre 2022.

En conséquence :

— condamné Mme [N] à payer à l’indivision [U] la somme de 567 euros au titre du montant prorata temporis de la taxe foncière de 2019 outre les intérêts depuis la mise en demeure du 3 février 2020.

— statuer ce que de droit sur les demandes de Mme [N] à l’encontre de l’agence immobilière, la société Human Immobilier ;

— condamné Mme [N] à payer à l’indivision [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mme [N] aux entiers dépens.

12- Par dernières conclusions déposées le 9 juin 2023, la société Human Immobilier demande à la cour de :

— voir confirmer le jugement du 12 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Périgueux dans toutes ses dispositions.

Ainsi :

— débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la société Human Immobilier.

Par suite :

— la condamner à payer à la société Human Immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

13- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 20 mars 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

14- Tout en reconnaissant expressément page 4 de leurs écritures que, dans la mesure où Mme [N] a déposé un dossier d’aide juridictionnelle le 8 novembre 2022 et qu’elle bénéficie de celle-ci depuis le 17 novembre 2022, la procédure d’appel interjetée le 12 décembre 2022 est recevable, les consorts [U] indiquent page 5 de leurs conclusions qu’ils entendent soutenir l’irrecevabilité de l’appel au motif qu’il est tardif et demandent à la cour, dans leur dispositif qui seul lie la cour, de déclarer irrecevable comme hors délai l’appel formé par Mme [N].

15- Il sera cependant rappelé en premier lieu qu’en application de l’article 914 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, le conseiller de la mise en état est, lorsqu’il est désigné et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la recevabilité de l’appel, les parties n’étant plus recevables à invoquer devant la cour d’appel l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

16- En second lieu et en toutes hypothèses, il résulte des pièces versées aux débats que le jugement du 26 septembre 2022 a été signifié à Mme [N] le 11 octobre 2022, que cette dernière a déposé le 8 novembre 2022 une demande d’aide juridictionnelle laquelle a été accordée par décision du 17 novembre 2022, de sorte qu’en application de l’article 38 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991, l’appel interjeté le 12 décembre 2022 est recevable.

17- En conséquence la cour n’entend pas relever d’office cette irrecevabilité, ainsi qu’elle en a la possibilité.

Sur le fond

18- Mme [N] ne critique en définitive le jugement entrepris qu’en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes en garantie et dommages et intérêts à l’encontre de la société Human Immobilier, faisant valoir qu’elle ne conteste pas devoir la somme de 567 euros aux consorts [U] mais que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information quant au montant de la taxe foncière afférente au bien acheté. S’appuyant sur l’article IV du compromis de vente signé stipulant que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties', l’appelante soutient que le montant de taxe foncière annuelle affiché dans l’annonce de l’agence immobilière à un tarif de 403 euros s’avérait être un point déterminant pour elle dans l’acquisition du bien immobilier et produit une attestation de son ex-mari en ce sens. Précisant qu’elle n’a pas pu obtenir de renseignement à ce sujet pour les années à venir auprès des services des impôts au motif qu’elle n’était pas encore propriétaire, elle estime que l’agence immobilière aurait dû lui apporter cette information et qu’il lui appartenait de vérifier ce montant sachant que cet élément était une condition essentielle de la vente, faisant valoir que si elle avait su que la taxe foncière de ce bien allait connaître une très forte augmentation, elle n’aurait pas conclu la vente au regard de ses faibles revenus. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, elle expose qu’étant âgée de 65 ans et que l’espérance de vie d’une femme en France est de 85 ans, elle devra s’acquitter de la somme annuelle de 800 euros pendant 20 ans au titre de la taxe foncière. Considérant la différence entre le montant affiché dans l’annonce de l’agence immobilière et le montant actuel de la taxe foncière (400 euros), elle multiplie ce montant par vingt années pour obtenir celui de 8.000 euros correspondant à son préjudice matériel. Elle affirme enfin que cette procédure est une source d’angoisse la contraignant à effectuer de multiples démarches, constitutif d’un préjudice moral évalué à 1.500 euros.

19- La société Human Immobilier sollicite de son côté la confirmation de la décision entreprise, faisant valoir que le montant de la taxe foncière n’est jamais rentré dans le champ contractuel, Mme [N] n’ayant jamais précisé qu’il s’agissant d’un élément déterminant de la vente, l’attestation versée par son ex-mari n’ayant aucune valeur probante. Elle observe que l’annexe à l’annonce publicitaire sur laquelle se fonde l’appelante ne constitue pas un document contractuel, ajoutant qu’elle ne pouvait connaître le montant de la taxe de 2019, l’imposition foncière étant susceptible d’évoluer d’année en année.

20- Les consorts [U] concluent à la confirmation de la décision entreprise.

Sur ce,

21- Les débats d’appel et les pièces soumises à la cour n’apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’exacte appréciation du premier juge qui, par de justes motifs qu’il convient d’adopter, a considéré que Mme [N] ne rapportait pas la preuve que le montant de la taxe foncière avait été un élément déterminant de son consentement pour la conclusion de la vente et qu’il ne pouvait au surplus être reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir été en mesure de déterminer le montant de la taxe foncière à venir, celui-ci étant sujet à de multiples aléas liés aux critères d’imposition retenus.

22- Faute de démontrer un manquement de la société Human Immobilier à son obligation d’information, c’est à bon droit que le tribunal a débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes.

23- Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

24- Mme [N], qui succombe en son recours, en supportera les dépens d’appel. L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,