COUR D’APPEL DE BORDEAUX

3ème CHAMBRE FAMILLE

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ARRÊT DU : 01 JUILLET 2025

N° RG 22/03420 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZOF

[F] [I] [L]

c/

[K] [W] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 mai 2022 par TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre 1, RG n° 20/03738) suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2022

APPELANT :

[F] [I] [L]

né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 14]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 12]

Représenté par M^e Christian DUBARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[K] [W] [L]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 18]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6] CA (ETATS-UNIS)

Représentée par M^e Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER-DELMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Hélène MORNET, Présidente de chambre, et Isabelle DELAQUYS, Conseillère, rapport oral de l’affaire a été fait avant les plaidoiries,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Hélène MORNET

Conseiller : Danièle PUYDEBAT

Conseiller : Isabelle DELAQUYS

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique DUPHIL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

1/ Faits constants

M. [U] [L] et Mme [O] [D] se sont mariés le [Date mariage 3] 1948 devant l’officier d’état civil d'[Localité 19] (Grande-Bretagne), sans contrat de mariage.

De cette union, sont nés deux enfants :

— Mme [K] [L], née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 18] (33),

— M. [F] [L], né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 14] (33).

Selon testament olographe du 25 mai 1972, M. [U] [L] avait légué à son épouse la quotité disponible des biens et droits composant sa succession.

Aux termes d’un acte notarié en date du 30 mars 1976, Mme [O] [D] a déclaré accepter le legs et vouloir qu’il porte sur un quart en pleine propriété et trois quart en usufruit des biens dépendant de la succession de son époux.

M. [U] [L] est décédé le [Date décès 7] 1975 à [Localité 17] (33), laissant pour lui succéder son épouse et les deux enfants issus de leur union.

Selon testament olographe du 25 mars 2002, Mme [D] a indiqué léguer à son fils [F] la plus forte quotité disponible autorisée par la loi, soit en toute propriété, soit en usufruit, au choix du bénéficiaire avec dispense de caution et d’emploi.

Mme [O] [D] est décédée le [Date décès 4] 2018 à [Localité 14] (33), laissant pour lui succéder ses deux enfants, Mme [K] [L] et M. [F] [L].

Il dépend notamment de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [O] [D] :

— un immeuble dénommé « Villa Flamberge » comprenant des appartements, situé [Adresse 12] à [Localité 14],

— un ensemble immobilier situé [Adresse 11] et [Adresse 1] à [Localité 14],

— un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 14].

A défaut de partage amiable, Mme [K] [L] a assigné M. [F] [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de procéder aux opérations de liquidation-partage desdites successions.

2/ Décision entreprise

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de M. [U] [L] et Mme [O] [D] ainsi que de la communauté ayant existé entre eux,

— désigné pour y procéder le président de la chambre des notaires de la Gironde avec faculté de délégation à tout notaire de cette chambre, à l’exception de Me [X] [M] et de Me [Z] [T], notaires vainement intervenus dans le cadre amiable,

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire délégué, le président de la chambre des notaires de la Gironde procédera lui-même à son remplacement par ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente,

— rappelé les missions accordées au notaire par les articles 841-1 du code civil et 1364 à 1373 du code de procédure civile,

— dit que le notaire aura aussi pour mission de calculer le montant de la quotité disponible léguée par Mme [O] [D] à son fils, M. [F] [L], et de recevoir l’option de celui-ci entre l’usufruit ou la pleine propriété de la quotité disponible,

— dit que M. [F] [L] est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative comme résidence principale d’un appartement situé au sein de la Villa Flamberge sis [Adresse 12] à [Localité 14], dépendant de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [O] [D],

— dit qu’il sera donné pour mission au notaire de calculer le montant de cette indemnité d’occupation à compter du [Date décès 4] 2018 et jusqu’à libération effective, avec l’assistance si nécessaire d’un sapiteur,

— rejeté le surplus des demandes au titre de l’indemnité d’occupation,

— rejeté les demandes de licitation,

— rejeté les demandes de communication de pièces,

— dit qu’il n’y a pas leu à condamnation sur le fondement de l’article 700 de procédure civile,

— dit que les dépens seront frais privilégiés de liquidation et partage de la succession,

— rappelé que l’exécution de la présente décision est de droit.

3/ Procédure d’appel

Par déclaration du 15 juillet 2022, M. [F] [L] a formé appel du jugement de première instance en ce qu’il a dit qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de jouissance privative comme résidence principale d’un appartement situé au sein de la villa [Adresse 12] à [Localité 14].

Mme [K] [L] a formé appel incident.

Par ordonnance du 10 mai 2023, le président de la chambre de la famille de la cour d’appel de Bordeaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigné pour y procéder l’association [21]

La médiation, acceptée, a finalement échoué.

4/ Prétentions de l’appelant

Selon dernières conclusions du 12 octobre 2022, M. [F] [L] demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le chef de jugement déféré et, statuant de nouveau,

— débouter Mme [K] [L] de ce chef de demande,

— condamner Mme [K] [L] à payer à M. [F] [L] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

5/ Prétentions de l’intimée

Selon dernières conclusions du 31 mars 2025, Mme [K] [L] demande à la cour de :

— rejeter toute demande contraire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que M. [F] [L] était redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative comme résidence principale d’un appartement situé au sein de la Villa Flamberge [Adresse 12] à [Localité 14], dépendant de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [O] [D],

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a donné mission au notaire de calculer le montant de cette indemnité d’occupation à compter du [Date décès 4] 2018 et jusqu’à libération effective des lieux, intervenue le 26 avril 2023, avec l’assistance si nécessaire d’un sapiteur,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [K] [L] du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation,

— statuant de nouveau, condamner M. [F] [L] au paiement d’une indemnité de jouissance privative au titre de l’usage et de la mise en location de l’ensemble de la «Villa Flamberge» sise [Adresse 12] à [Localité 14], des biens sis dans l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 14] et des locaux sis au [Adresse 9] à [Localité 14] et dépendant de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [D],

— juger qu’il sera donné mission au notaire commis d’avoir à calculer le montant de cette indemnité de jouissance privative, qui sera équivalente à la valeur locative, à compter du [Date décès 4] 2018, date du décès de Mme [O] [D] et jusqu’à la libération effective des lieux, au besoin en s’attachant de l’assistance d’un expert foncier,

— réformer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Mme [K] [L] de sa demande tendant à voir condamner son frère à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— statuant de nouveau, condamner M. [F] [L] à verser à Mme [K] [L] la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6/ Clôture et fixation

Pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 1er juillet 2025.

DISCUSSION

7/ Pour condamner [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation pour le seul appartement qu’il occupait privativement au sein de la villa Flamberge, la décision déférée a retenu essentiellement que :

— il était le seul détenteur des clés des biens immobiliers sis [Adresse 11] et [Adresse 8] à [Localité 14], afin de les gérer alors que sa soeur était domiciliée aux USA et que son refus de faire un double des clés pour faire visiter les biens, en réponse au mail de sa soeur en 19 mars 2019, était motivé par des considérations pratiques liées aux visites des appartements en vue de leur vente et non pour la priver de la jouissance des biens qu’elle n’avait jamais sollicitée et qu’en conséquence la jouissance privative et exclusive de ces biens n’était pas établie,

— concernant la villa Flamberge, [Adresse 13], il résidait dans un des appartements depuis le décès de sa mère, détenait les clés de la villa entière, n’avait pas communiqué les clés des 8 autres appartements en dehors de celui qu’il occupait mais toujours pour les raisons pratiques sus rappelées, que si sa gestion des locations était critiquée, elle n’en était pas moins reconnue par sa soeur, qu’il ne pouvait donc être redevable d’une indemnité d’occupation que pour l’appartement qu’il occupait, que c’est la division de la villa en appartements distincts et non sa superficie qui imposait de traiter distinctement l’appartement occupé privativement par le frère des autres appartements destinés à la location et qu’enfin l’indemnité était exclue pour les 8 appartements parce que M. [L] n’occupait pas privativement ces appartements destinés à la location.

8/ Moyens de l’appelant

M. [F] [L] fait valoir qu’aucune indemnité n’est due lorsque l’occupation d’un indivisaire n’exclut pas la même utilisation par les autres co-indivisaires et que Mme [K] [L] n’a pas démontré l’impossibilité de jouir de l’appartement de la Villa Flamberge d'[Localité 14] qu’il occupe. Il ajoute qu’il n’a jamais fait obstacle à ce qu’elle s’installe dans ce bien ni refusé qu’elle y accède.

Il relève en outre que son utilisation d’un des appartements constituant la villa ne saurait suffire à caractériser la jouissance exclusive de l’immeuble indivis, s’agissant de deux espaces réduits au sein de l’immeuble, son appartement étant dépourvu de confort, servant à stocker du mobilier, du linge de l’indivision, des lots vendus, ainsi que des outils et des archives familiales, qu’il est sans sanitaires décents, ni électricité courante ni chauffage central, et s’apparente à un « atelier ».

9/ Moyens de l’intimée

Mme [K] [L] expose, s’agissant de l’appartement de la Villa Flamberge d'[Localité 14], que M. [F] [L] y vit depuis le décès de leur mère à titre privatif et exclusif puisqu’il est le seul à en détenir les clés, ce qu’il ne conteste pas.

Elle ajoute qu’elle lui a demandé un jeu de clés, en vain.

Elle relève que la question du confort est indifférente à la qualification de jouissance privative et exclusive et que la superficie de l’appartement et son occupation par l’appelant excluent la même occupation par l’intimée.

Elle ajoute que désormais la villa Flamberge a été vendue le 26 avril 2023, que son frère a conservé l’usufruit viager d’un appartement dans ce bien mais demeure désormais dans le local d’habitation indivis sis au rez-de-jardin de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 14] mais elle considère que l’indemnité ne sera due que du [Date décès 4] 2018 au 26 avril 2023.

Elle fait également valoir que M. [F] [L] est redevable d’une indemnité d’occupation pour l’ensemble des biens indivis incluant la villa Flamberge puisqu’il en détient seul les clés.

Elle rappelle que son frère a poursuivi les contrats de bail signés par leur mère et remis en location les biens immobiliers indivis à usage commercial et d’habitation y compris les appartements de la villa Flamberge et ceux du [Adresse 15] avant leur vente et les locaux commerciaux du [Adresse 16]. Il a toujours refusé d’en donner les clés à sa soeur et de lui donner sa part des loyers indivis perçus.

Elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’impossibilité pour l’indivisaire de jouir de l’intégralité du bien compte tenu de sa superficie est sans incidence sur le montant de l’indemnité mise à sa charge en contrepartie du droit de jouir privativement de la totalité de l’immeuble et que l’indemnité d’occupation ou de jouissance est la contrepartie du droit de jouir gratuitement d’un bien immobilier indivis même en l’absence d’occupation effective des lieux et qu’elle est due dès lors que l’occupation est exclusive du droit des autres coindivisaires.

Elle soutient par ailleurs que devant l’impossibilité d’accéder à aucun compte d’indivision pour les loyers, il apparaît « indispensable de condamner l’appelant au paiement d’une indemnité au titre de la jouissance privative de l’ensemble des biens immobiliers indivis ».

Elle rappelle cependant qu’elle a obtenu un jugement du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 17 février 2025 stigmatisant « la gestion nébuleuse » des biens indivis par M. [L] et désignant un mandataire successoral pour régulariser si besoin les contrats de bail en cours, percevoir les loyers et reconstituer la comptabilité des locations des biens indivis effectuées par M. [L] depuis le décès de leur mère.

Elle ajoute enfin que le président de cette juridiction a en outre rendu une décision le 17 février 2025 ordonnant la libération des fonds provenant de la vente de la villa Flamberge bloqués depuis celle-ci par l’appelant, et la remise à l’intimée de sa part à hauteur de 1 800 000 euros.

Ces deux décisions ont condamné son frère à lui verser chacune la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et dans la présente instance, elle rappelle qu’il a communiqué plus de 500 pièces inutiles dès lors qu’il n’en a pas fait usage dans ses écritures au soutien d’aucune demande ni défense mais que l’analyse de ces pièces a été chronophage pour le conseil de l’intimée et a engendré des honoraires.

Sur ce,

10/ Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil «L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité».

La jurisprudence a régulièrement réaffirmé l’obligation de caractériser la jouissance exclusive du bien par l’un des indivisaires, sans qu’il soit nécessaire qu’il y réside, et l’impossibilité pour les autres d’accéder au bien, ce sans que la vétusté du bien soit un motif propre à dispenser l’occupant d’indemniser l’indivision.

En l’espèce, il appartient à l’intimée de démontrer que M. [L] son frère bénéficie de la jouissance exclusive des biens dépendant de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [O] [D] soit :

— l’immeuble dénommé « Villa Flamberge » comprenant des appartements, situé [Adresse 12] à [Localité 14],

— l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] et [Adresse 1] à [Localité 14],

— l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 14].

Mme [D] est décédée le [Date décès 4] 2018 en son appartement [Adresse 12] à [Localité 14].

Pour l’établissement de l’acte de notoriété, de l’inventaire, de l’attestation immobilière après décès et de la déclaration de succession, l’appelant s’est domicilié à la même adresse. Il ne conteste pas qu’il y est demeuré après le décès de sa mère et au moins jusqu’à la vente de la villa Flamberge sur laquelle il n’a pas jugé nécessaire de conclure.

Après le décès de leur mère, Mme [L], qui réside aux Etats Unis, a formulé auprès de son frère la demande suivante le 19 mars 2019 (sa pièce 16) "j’ai besoin d’un double des clés de la villa Flamberge (et aussi des appartements de [Localité 20] et des magasins bld de la plage) pour pouvoir les faire visiter. Peux-tu m’indiquer quel jour et heure cette semaine te conviennent '".

M. [L] a répondu le jour même (pièce 17 de l’intimée) "quant aux clés, vous n’êtes pas sans savoir que la villa comptabilise de nombreuses portes ; j’ai évalué le coût de tous les doubles de clés à 1 000 euros environ ; il y a aussi les digicodes portatifs de porte d’entrée [Localité 20] dont les délais de fabrication sont bien plus longs ; le plus simple ce sera de m’indiquer qui viendra visiter pour la vente cette semaine et je pourrai les inviter à visiter les biens ; vous n’êtes pas obligée de vous déplacer de Californie uniquement pour cela".

Antérieurement le 13 mars 2019, le conseil de Mme [L] (sa pièce 8) s’était adressé au notaire en charge de la succession, Me [T], en lui indiquant, suite à la réunion tenue en l’étude de Me [M], second notaire en charge, le 9 janvier, que sa cliente demeurait dans l’attente d’obtenir le double des clés de l’ensemble des biens immobiliers indivis, à l’exception de celles de la villa d'[Localité 14] dont son frère a la jouissance privative.

Le conseil de Mme [L] s’est ensuite principalement inquiété des ventes des immeubles indivis et de la perception des loyers par l’appelant pour les différents biens (pièces 9 à 11, 18, et 25) et de fait, les parties se sont entendues pour vendre le 16 et le 28 octobre 2019 deux lots dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] (pièces 13 et 14) puis le 26 avril 2023, la villa Flamberge elle-même (pièce 28).

La seule nouvelle demande de remise de clés, le 17 juillet 2023, émanant du conseil de l’intimée, adressée au conseil de l’appelant (pièce 26), concerne les biens sis [Adresse 8] afin de permettre à l’intimée de mandater son agent immobilier en vue de faire visiter et valoriser les biens indivis.

Malgré ces ventes et l’intervention de leurs notaires et de leurs avocats, les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable global sur le sort des immeubles et des loyers et c’est ainsi que suite à sa requête du 12 septembre 2024, Mme [L] a obtenu du président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 17 février 2025 (sa pièce 30) qu’il retienne que le notaire commis n’était pas en mesure de déterminer l’assiette du droit de partage ni de fixer les parts entre les parties et désigne un mandataire successoral, ayant notamment pour mission de reconstituer les locations réalisées par M. [L], dont il constatait une « gestion nébuleuse » sans comptabilité ni reversement à l’indivision des loyers lui revenant de droit.

Elle obtenait le même jour une décision (sa pièce 31) ordonnant la libération entre ses mains de sa part du prix de vente de la villa Flamberge bloqué, sans raison légitime, par M. [L].

Il résulte de cette analyse que, conformément à ce qu’a retenu le premier juge, si M. [L], qui ne conteste pas qu’il est le seul détenteur de l’ensemble des clés des biens indivis, a de fait eu la jouissance de l’ensemble des biens indivis même s’il n’y résidait pas, à l’exception de l’appartement de la villa Flamberge qu’il a régulièrement occupé jusqu’à la vente de l’immeuble, le litige entre les parties ne porte pas véritablement sur la jouissance de l’immeuble par M. [L] mais sur la gestion par lui des immeubles indivis.

Mme [L] n’a jamais demandé à accéder aux biens, y compris au demeurant l’appartement occupé par M. [L], pour en jouir mais uniquement pour les faire visiter en vue de leur vente.

Au demeurant, force est de constater que le conseil de l’intimée n’avait tiré aucune conséquence de l’absence de remise du "double des clés de l’ensemble des biens immobiliers indivis, à l’exception de celles de la villa d'[Localité 14] dont son frère a la jouissance privative", demande formulée le 13 mars 2019, cette absence de remise des dites clés n’ayant pas bloqué le règlement amiable partiel d’une partie de la succession de Mme [D] et le mail suivant en date du 19 mars 2019 de l’intimée elle-même n’avait pour objectif que de présenter les biens à d’éventuels acheteurs, dans la semaine, sans qu’elle ne réponde à l’offre de son frère de faire visiter lui-même les biens, ce qui ne s’apparente pas à un refus de remettre les clés mais à une discussion entre co-indivisaires sur les moyens de parvenir à une vente.

Dès lors, c’est justement que la décision déférée a rejeté la demande d’indemnité d’occupation concernant les biens qui n’étaient pas occupés par M. [L] et cette décision doit être confirmée d’autant plus que depuis cette décision, Mme [L] a obtenu la désignation d’un mandataire successoral afin de parvenir à reconstituer les locations faites par M. [L] et obtenir le règlement de la part des loyers qui lui est dûe et qu’en conséquence, faire droit à sa demande d’indemnité d’occupation reviendrait à lui allouer la moitié des loyers, après règlement des charges, outre une indemnité d’occupation qui devrait être équivalente, selon elle, à la valeur locative.

En revanche, s’agissant de l’appartement occupé par M. [L], c’est à bon droit que la décision déférée a fait droit à la demande d’indemnité d’occupation dès lors que la jouissance privative de cet appartement résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour Mme [L] d’user du bien et que la détention des clés, en ce qu’elle permettait à M. [L] d’avoir seul la libre disposition du bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive.

Par ailleurs, outre que la cour ne peut que constater que les six photographies versées aux débats par l’appelant, censées « représenter des archives, outils et linge stockés dans l’appartement (pièce 1 : trois photos) et des sanitaires insalubres (pièce 2 : trois photos) » ne sont nullement probantes en ce que la cour ne saurait les relier avec certitude à l’appartement occupé par l’appelant, en tout état de cause, cet état allégué de l’appartement imputable à l’occupant seul n’a aucune incidence sur la qualification de jouissance privative permettant la fixation d’une indemnité d’occupation.

11/ Il convient donc de confirmer la décision qui a rejeté la demande d’indemnité d’occupation concernant les biens indivis autres que l’appartement occupé par M. [L] et dit que M. [F] [L] est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative comme résidence principale d’un appartement situé au sein de la Villa Flamberge sis [Adresse 12] à [Localité 14], dépendant de la communauté des époux [L]-[D] et de la succession de Mme [O] [D] et dit qu’il sera donné pour mission au notaire de calculer le montant de cette indemnité d’occupation à compter du [Date décès 4] 2018 et jusqu’à libération effective, avec l’assistance si nécessaire d’un sapiteur.

Sur les dépens et frais irrépétibles d’appel

12/ Chaque partie succombant en son appel, il convient de confirmer le jugement qui a dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

13/ Pour le même motif, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Par ces motifs,

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME la décision déférée ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des leurs frais irrépétibles d’appel ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Véronique DUPHIL, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,