COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 MAI 2025

N° RG 21/07009 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPK2

La SCCV [Adresse 7]

c/

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO ARCHITECTURE

S.A.R.L. KALIOPE EXE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/07644) suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2021

APPELANTE :

La SCCV [Adresse 7]

Société civile de construction vente au capital de 1 000,00 ' immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°818 014 656, dont le siège social est [Adresse 5], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A. AXA FRANCE IARD

demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. KALIOPE EXE

demeurant [Adresse 4]

Représentées par M^e Jean philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. BALLOY PUECH-PELIPENKO ARCHITECTURE

(RCS Bordeaux n° 799 854 591) dont le siège social est à [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

société d’assurance mutuelle à cotisations variables (SIREN n° 784 647 349) dont le siège social est à [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e LE PENNEC Florian

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 10 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

01. La société civile de construction vente (Sccv) [Adresse 7] a entrepris la construction de 28 logements au [Adresse 3] à [Localité 2], sous la maîtrise d’oeuvre de la société à responsabilité limitée (Sarl) Balloy Puech Pelipenko architecture, assurée auprès de la mutuelle des architectes Français (Maf ci après).

02. La Sccv [Adresse 7] a procédé à la commercialisation des maisons individuelles dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

03. La Sarl Kaliope Exe, assurée auprès de la compagnie Axa France Iard, est intervenue en qualité de co-traitant du marché pour la phase exécution/ OPC, ainsi qu’en qualité d’économiste.

04. Lors des opérations de livraison, il est apparu que certaines maisons individuelles, à savoir les lots n°11, 16, et 17, présentaient un déficit de surface en combles par rapport aux plans qui avaient été signés par les acquéreurs et annexés à l’acte de vente.

05. Par acte du 2 octobre 2020, la Sccv [Adresse 7] a assigné la Sarl Kaliope Exe et la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

06. Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté la Sccv [Adresse 7] de ses demandes,

— débouté la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image,

— condamné la Sccv [Adresse 7] à verser à la SA Axa France Iard et la Sarl Kaliope Exe la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et à la mutuelle des architectes Français, la somme de 1 000 euros au même titre,

— condamné la Sccv [Adresse 7] aux dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

07. La Sccv [Adresse 7] a relevé appel total du jugement le 22 décembre 2021.

08. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, la Sccv [Adresse 7] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1231-2 et 1601-3 du code civil, 700 du code de procédure civile:

— de juger qu’elle est bien fondée en son appel,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 1er décembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image,

— rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déboutée de ses demandes,

— l’a condamnée à verser à la SA Axa France Iard et la Sarl Kaliope Exe la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture ainsi qu’à la Mutuelle des architectes Français, la somme de 1000 euros au même titre,

— l’a condamnée aux dépens,

et statuant de nouveau,

— de juger que la responsabilité contractuelle de la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et de la Sarl Kaliope Exe est engagée envers elle,

en conséquence,

— de condamner in solidum la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard, à lui verser la somme de 83 466, 20 euros en réparation de son préjudice,

— de condamner in solidum la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard, à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice d’image,

— de condamner la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard, à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— de débouter la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

09. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 juin 2022, la SA Axa France Iard et la Sarl Kaliope Exe demandent à la cour :

— de débouter la Sccv [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre, ainsi que la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et la Mutuelle des architectes Français de leur demande subsidiaire de relever indemne formée à leur encontre,

— de condamner la Sccv [Adresse 7] la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et la mutuelle des architectes Français in solidum, ou l’un à défaut de l’autre à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

10. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2023, la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et la mutuelle des architectes Français demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1217 du code civil :

— de déclarer la Sccv [Adresse 7] irrecevable et mal fondée en son appel, en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1 décembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté la Sccv [Adresse 7] de ses demandes,

— condamné la Sccv [Adresse 7] à verser à la SA Axa France Iard et la Sarl Kaliope Exe la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et la mutuelle des architectes Français, la somme de 1 000 euros au même titre,

— condamné la Sccv [Adresse 7] aux dépens,

— de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1er décembre 2021 en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image,

statuant à nouveau,

— de déclarer la Sccv [Adresse 7] et toutes autres parties, irrecevables et mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, par conséquent les en débouter,

— de condamner la Sccv [Adresse 7] à payer à la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture, architecte, la somme de 7 000 euros au titre de la réparation de son préjudice d’image,

— de condamner la Sccv [Adresse 7] à leur payer une indemnité de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Aequo,

à titre subsidiaire,

— de condamner la SA Axa France Iard et la Sarl Kaliope Exe à les garantir et à les relever intégralement indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— de juger la Maf recevable et bien fondée à opposer au bénéficiaire de l’indemnité allouée le principe et le quantum de la franchise contractuelle de l’architecte.

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2025.

MOTIFS :

Sur l’action indemnitaire de la Sccv [Adresse 7],

11. L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

12. De plus, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

13. L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et les modifications ci-après.

14. Dans le cadre du présent appel, la Sccv [Adresse 7] critique le jugement déféré qui l’a déboutée de son action indemnitaire dirigée contre la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture, assurée auprès de la mutuelle des architectes Français (Maf) et la Sarl Kaliope Exe, assurée auprès de la compagnie Axa France, au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de l’existence de son préjudice, et ce, alors même que les maisons commercialisées par l’appelante présentaient un déficit de surface au niveau des combles pour les lots 11, 16 et 17, dûment établis par les diagnosctics réalisés en la matière et dépassant la tolérance de 5% prévue dans le cadre contractuel.

15. Pour répondre aux objections qui lui sont opposées, la Sccv [Adresse 7] verse aux débats non seulement les assignations qui ont été délivrées à son encontre par les consorts [D], [R] et [C], qui se sont plaints d’une perte de surface de leur appartement, mais également en pièce n°12 le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux la condamnant à payer à Mme [D] la somme de 23 080 euros de ce chef et enfin la production des chèques Carpa pour les autres acquéreurs correspondant au montant des condamnations prononcées à son encontre. De plus, il résulte de la pièce n°19 versée aux débats par l’appelante que les décisions de condamnation prononcées à son encontre n’ont nullement été frappées d’appel et qu’elles s’avèrent donc irrévocables.

16. Au vu des éléments susvisés, il appert que la matérialité du préjudice subi par la Sccv [Adresse 7] consistant en une perte de chance de n’avoir pu vendre les appartements concernés au prix convenu, compte-tenu d’une perte de surface, est établie.

17. S’agissant des responsabilités encourues, la Sccv [Adresse 7] recherche la responsabilité in solidum de la Sarl Balloy Puech Pelipenko architecture et de la Sarl Kaliope Exe, ainsi que de leurs assureurs respectifs, considérant que tant le maître d’oeuvre de conception que celui en charge de l’exécution sont tenus de délivrer un ouvrage conforme aux prescriptions contractuelles. Pour ce qui est de la société B2P architecture, la société appelante soutient que cette dernière, qui était en charge d’établir le dossier destiné au notaire,a commis une faute en ne vérifiant pas la cohérence entre les plans de vente signés par les clients et les plans d’architecte. Pour ce qui est de la maîtrise d’oeuvre d’exécution, la Sccv [Adresse 7] estime qu’elle a failli à sa mission de surveillance et de direction de l’exécution des travaux, en livrant des appartements dont la surface était inférieure à celle vendue.

18. La société B2P architecture conteste pour sa part sa responsabilité, faisant valoir que les désordres sont imputables en réalité à la société appelante qui a commercialisé les logements sur la base de plans présentant un caractère provisoire alors que les plans définitifs ont été établis en octobre 2017. Ellle fait également grief à la Sarl Kaliope Exe, en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution d’avoir installé des faîtières d’une épaisseur supérieure à celle initialement prévue, sans en avoir avisé l’architecte, ce qui a eu nécessairement pour effet de restreindre sensiblement la surface habitable des combles.

19. La Sarl Kaliope Exe estime pour sa part qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre en sa qualité de maître d’oeuvre d''exécution. Elle estime que la société B2P architecture est responsable des écarts de surface constatés, dès lors qu’elle a joint aux actes de vente des plans ne correspondant pas aux plans marché qu’elle lui avait demandé de réaliser et qu’elle a donc été défaillante dans sa mission d’actualisation des plans de vente. Elle ajoute que les modifications techniques qu’elle a apportées dans la réalisation des appartements n’ont été mises en oeuvre que dans le but de respecter les prescriptions du DTU.

20. En l’état, il est acquis que la Sccv [Adresse 7] a eu recours à un groupement de maîtrise d’oeuvre pour la réalisation de l’opération immobilière en cause dont le mandataire était la société B2P architecture à laquelle a été dévolue une mission de maîtrise d’oeuvre complète. Elle s’est adjointe en qualité de co-traitant la société Kalliope Exe auquel elle a confié la maîtrise d’oeuvre d’exécution et une mission d’économiste. De manière schématique, la société B2P architecture a conservé les missions relevant de la maîtrise d’oeuvre de conception et a conféré à son co-traitant celle résultant de la maîtrise d’oeuvre d’exécution.

21. A ce titre, il n’est pas sérieusement contestable que la société B2P architecture a conservé les attributions consistant à déposer le dossier auprès du notaire. Or, il est acquis en l’espèce que les plans joints lors du dépôt des pièces intervenu chez le notaire le 14 juin 2017 n’étaient que des plans provisoires établis en décembre 2016, les 'plans marché’ n’ayant été terminés qu’en juillet 2017 et les plans définitifs ' cotés et surfacés', conformément aux dispositions de la loi Carez, qu’en octobre 2017. A aucun moment, la société B2P architecture n’a actualisé ses plans provisoires pour les mettre en conformité avec les plans marché, s’agissant de la vente [C] intervenue le 6 juillet 2017 pour le lot 17 et avec les plans définitifs s’agissant des deux autres ventes correspondant aux lots 11 et 16, intervenues respectivement le 8 décembre 2016 et le 17 février 2017. Ce manquement engage la responsabilité de la société B2P architecture envers la Sccv [Adresse 7], puisqu’elle a nécessairement induit en erreur le promoteur vendeur sur la surface réelle des appartements vendus.

22. Pour s’exonérer d’une telle responsabilité la société B2P architecture ne peut valablement soutenir que les plans en cause, parce que provisoires, pouvaient être modifiés librement, puisque ces modifications étaient en réalité subordonnées à des nécessités techniques ou règlementaires sur lesquelles la société B2P architecture ne s’explique pas.

23. Aucune responsabilité ne peut par contre être retenue de ce chef à l’encontre de la Sarl Kaliope Exe, puisque suivant courrier du 5 octobre 20 17, elle a informé la société B2Parchitecture de ce que les plans de vente signés par les acquéreurs ne correspondaient pas au plan du projet immobilier tels qu’ils résultaient des plans marché.

24. De la même manière, il ne peut être reproché à la Sccv [Adresse 7], nonobstant sa qualité de professionnelle de l’immobilier, d’avoir procédé à la signature des contrats de vente avec des plans non définitifs, alors qu’elle avait spécialement mandaté un groupement de maîtrise d’oeuvre pour l’assister dans ses opérations.

25. La Sarl Kaliope Exe ne peut davantage considérer qu’elle doit être mise hors de cause. En effet, il ressort du contrat de maîtrise d’oeuvre qu’elle était en charge de non seulement de la mission ' ordonnancement, pilotage, coordination’mais d’une mission complète en matière d’exécution lui demandait de vérifier que les plans étaient conformes à la réalité des travaux exécutés. Or, la différence existante entre les surfaces des appartements livrés et celles des logements vendus traduit manifestement que la maîtrise d’oeuvre d’exécution a failli à sa mission notamment s’agissant de la surveillance et de la direction du chantier. De plus, il n’est pas sérieusement contestable que la société Kaliope Exe a apporté des modifications au projet initial, notamment en demandant qu’il soit procédé en toiture à l’installation de faîtières plus épaisses, ce qui a eu pour effet de réduire la surface en combles, et ce, sans consultation préalable de l’architecte.

26. Il résulte de ce qui précède que les deux organes de maîtrise d’oeuvre ont commis des fautes qui ont concouru à la réalisation du dommage subi par la Sccv [Adresse 7], qui s’est trouvée dans l’impossibilité de vendre des appartements comportant des surfaces conformes aux plans annexés aux contrats de vente et qui par conséquent, a été condamnée dans le cadre d’instances judiciaires distinctes à payer la somme globale de 83 466, 20 euros aux trois acquéreurs lésés. Partant, la société B2P architecture et la société Kaliope Exe seront condamnées in solidum ainsi que leurs assureurs à payer ladite somme à la Sccv [Adresse 7].

Sur le préjudiuce d’image allégué par la Sccv [Adresse 7],

27. La Sccv [Adresse 7] conteste le jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande au titre de son préjudice d’image. Elle sollicite à ce titre la condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommage et intérêts, faisant valoir que les manquements contractuels imputables aux société B2P architecture et Kaliope Exe ont porté atteinte à son image à travers des commentaires négatifs publiés sur les réseaux sociaux. Pour ce faire, elle produit un commentaire publié par une dénommée 'Caelotta Noa', faisant état d’une perte de surface sur l’acquisition d’une maison évolutive.

28. Toutefois, force est de constater que le message concerné ne vise pas spécifiquement les lots de copropriété concernés par la présente et qu’en tout état de cause un seul message est parfaitement insuffisant pour porter atteinte à l’image de ladite société.

29. La cour ne pourra donc que confirmer le jugement déféré qui a débouté la Sccv [Adresse 7] de sa demande indemnitaire de ce chef et qui par des motifs pertinents a retenu que le préjudice allégué n’était pas établi.

Sur les actions récursoires,

30. La société B2P architecture et la Maf demandent à être relevées indemnes des condamnations prononcées à leur encontre par la Sarl Kaliope Exe et la Sa Axa France Iard.

31. Le dommage susvisé étant consécutif à la conjonction d’une défaillance de la maîtrise d’oeuvre de conception ayant notamment annexé aux actes notariés des plans erronés et à la maîtrise d’oeuvre d’exécution, qui n’a pas correctement contrôlé la réalisation du chantier, il sera fait droit à une telle action à hauteur de 50%.

Sur l’application des franchises contractuelles,

32. La Maf, assureur de la société B2P architecture, demande à être autorisée à opposer à la Sccv [Adresse 7] le principe et le quantum de sa franchise contractuelle. Il sera fait droit à cette demande par la cour.

Sur le préjudice allégué par la Sarl B2P architecture,

33. La société B2P architecture demande la condamnation de la Sccv [Adresse 7] à lui payer la somme de 7000 euros au titre de son préjudice d’image, exposant que le projet immobilier concerné a été constitué sur une propriété familiale et qu’elle a été progressivement été évincée du projet par le maître de l’ouvrage qui a souhaité apporter des modifications qui n’étaient pas en accord avec l’esprit des lieux. De plus, elle estime subir une atteinte à sa réputation du fait des griefs articulés par la Sccv [Adresse 7] à son encontre.

34. Comme précédemment, ce préjudice n’étant pas suffisamment démontré, la société B2P Architecture sera déboutée de sa demande formée de ce chef et le jugement déféré confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes,

35. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront infirmées.

36. Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société B2P architecture, la Maf, son assureur et la Sarl Kaliope ainsi que son assureur, la Sa Axa France Iard, à payer à la Sccv [Adresse 7] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure, ainsi que les entiers dépens de la procédure. Enfin,il convient de préciser que dans leurs rapports personnels chacune des parties sera tenue de ces condamnations à hauteur de sa part de responsabilité dans le présent litige.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la Sccv [Adresse 7] et la Sarl B2P architecture de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice d’image,

Statuant de nouveau pour le surplus et y ajoutant,

Condamne in solidum la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard, à payer à la Sccv [Adresse 7] la somme de 83 466, 20 euros en réparation de son préjudice,

Dit que cette condamnation se fera s’agissant de la Maf, assureur de la société B2P architecture, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle,

Condamne la Sarl Kaliope Exe et son assureur la Sa Axa France Iard à relever indemnes la société B2P architecture et son assureur la Maf de la condamnation susvisée à hauteur de 50%,

Condamne la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard, à payer à la Sccv [Adresse 7] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Balloy Puech Pelipenko Architecture et la Sarl Kaliope Exe, ainsi que leurs assureurs, la Mutuelle des Architectes Français et Axa France Iard aux entiers dépens de la procédure,

Dit que dans leurs rapports personnels les parties seront tenues de ces condamnations à hauteur de leur part de responsabilité dans le présent litige.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,