COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 JUILLET 2025

N° RG 22/00781 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRLY

[N] [Z]

c/

[K] [E]

[J] [D] épouse [E]

Le Syndicat des copropriétaires [6]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 18/05633) suivant déclaration d’appel du 14 février 2022

APPELANTE :

[N] [Z]

née le 16 Juin 1936 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 10]

Représentée par M^e Elise BATAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [E]

né le 22 Février 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

[J] [D] épouse [E]

née le 21 Novembre 1942 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

Représentés par M^e Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Patrick DUPERIE, avocat au barreau de BORDEAUX

Le Syndicat des copropriétaires [6]

Représenté par son Syndic la SA Cabinet LOISELET Père et fils et [C] [X], dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 4]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte reçu le 26 décembre 2012, M. [K] [E] et Mme [S] [D] épouse [E] ont vendu à Mme [N] [Z], par l’intermédiaire de la Sarl Luxor, un appartement T3 situé résidence « [6] », [Adresse 2], moyennant le prix de 280 000 euros.

Estimant que le bien était affecté de désordres, à la suite notamment d’infiltrations d’eau, Mme [Z] a obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 10 février 2015.

2- Par actes d’huissier des 15 et 16 mars 2016, Mme [N] [Z] a assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux les époux [E], la Sarl Luxor et le syndicat des copropriétaires de la résidence '[6]', pour obtenir leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

Par jugement du 09 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté toutes les demandes formées par Madame [N] [Z] à l’encontre des époux [E] ;

— rejeté toutes les demandes formées par Madame [N] [Z] à l’encontre de la Sarl Luxor ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

— rejeté le surplus des demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] ;

— rejeté la demande formée par Mme [N] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] [Z] à payer à la Sarl Luxor la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] [Z] à payer aux époux [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens incluant les frais engagés pour la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, et ce avec distraction au profit de maître Durget ;

— dispensé Mme [N] [Z] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la participation aux frais de procédure ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 14 février 2022, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision.

Mme [Z] s’est désistée de son appel formé à l’encontre de la Sarl Louxor.

3- Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, Mme [Z] demande à la cour d’appel, notamment sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du rapport de M. [A], de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté ses demandes à l’encontre des époux [E] :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, à lui verser 2 000 euros en réparation de son préjudice ;

— rejeté le surplus de ses demandes ;

— rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à verser 2 500 euros aux époux [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 32 400 euros en raison du retard dans l’exécution des travaux occasionnant un préjudice de jouissance certain qui sera à parfaire en cours d’instance en fonction de la date à laquelle il aura été définitivement remédié au désordre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux d’étanchéité du balcon, à savoir une réfection complète dans un délai de 2 mois suivant l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— désigner un juge pour procéder à la liquidation de l’astreinte ;

— condamner les époux [E] au paiement des indemnités suivantes :

—  55 000 euros en réparation de la moins-value résultant du vice caché ;

—  1 330 euros au titre de la réfection des travaux de peinture de la chambre qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction lors de la réalisation des travaux ;

—  12 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— débouter toute partie de toute demande formulée à son encontre ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et les époux [E] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance de référé et au fond qui comprendront également les honoraires de Monsieur [V] [A] taxés à la somme de 3 554,40 euros TTC et la facture de la Scp Lapotre-Iglesias de 280 euros TTC.

4- Dans leurs dernières conclusions du 27 juin 2024, M.et Mme [E] demandent à la cour d’appel de :

— déclarer Mme [N] [Z] mal fondée en son appel ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes formées par Mme [Z] à leur encontre ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [N] [Z] à leur payer une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner Madame [N] [Z] à leur payer une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en cause d’appel ;

— condamner Madame [N] [Z] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [A].

5- Dans ses dernières conclusions notifiées le 05 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel de:

— débouter Madame [N] [Z] de son appel ;

— faire droit à son appel incident ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— juger de sa mise hors de cause ;

— condamner Madame [N] [Z] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

6- Mme [Z] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, estimant que les dommages affectant son appartement trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, et que seule la faute de la victime, laquelle en l’état n’est ni alléguée, ni prouvée, peut exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit.

Elle fait valoir que, même si des travaux ont été réalisés à l’initiative du syndicat, les désordres persistent, et elle sollicite par conséquent la réalisation des travaux d’étanchéité du balcon sous astreinte, outre une somme de 31 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, lié au retard dans l’exécution des travaux.

7- Le syndicat des copropriétaires réplique que sa responsabilité ne peut pas être engagée, dès lors que l’immeuble est ancien, qu’il n’a commis aucune faute, et qu’il n’y a plus aucun désordre.

Il en conclut que Mme [Z] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable.

Sur ce,

8- Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, 'le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Il est constant que le syndicat est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien affectant l’immeuble.

9- En l’espèce, l’expert a constaté les désordres suivants: une trace d’infiltration sur le plafond de la chambre désignée chambre 1, une épaufrure en sous-face de balcon en face de la fenêtre de la chambre 1, révélant un fer rouillé.

L’expert explique que les causes de la trace d’infiltration sur le plafond de la chambre peuvent être multiples, à savoir les relevés d’étanchéité qui présentent des décollements locaux et sont à rénover, une non-conformité de la protection au niveau du seuil de la porte, un défaut de conception et de réalisation initiale lors de la construction, avec l’omission d’une descente d’eau pour ce balcon.

10- Il résulte des conclusions de l’expert, qui ne sont pas critiquées par le syndicat, que ce désordre trouve donc son origine soit dans un défaut d’entretien des parties communes, en l’espèce une absence de rénovation suffisante du relevé d’étanchéité, soit dans un vice de construction pour les deux autres causes.

11- L’expert précise ensuite, et ce n’est là encore pas critiqué par le syndicat, que l’épaufrure en sous-face du balcon est liée à une corrosion de l’acier qui a fait sauter l’enrobage en béton qui le recouvrait, ledit enrobage ayant été mal exécuté.

12- Ce dommage est donc causé par un vice de construction des parties communes.

13- Les arguments développés par le syndicat selon lesquels le bâtiment est ancien d’une part, et il a fait intervenir diverses entreprises d’autre part, ne sont pas, comme il l’a été vu supra, de nature à l’exénorer de sa responsabilité s’agissant d’une responsabilité de plein droit.

14- Il incombe cependant à Mme [Z] qui sollicite la condamnation du syndicat à effectuer des travaux réparatoires et à l’indemniser de son préjudice de jouissance, de justifier de la réalité de son préjudice.

15- S’agissant de la demande de condamnation du syndicat à effectuer les travaux réparatoires d’étanchéité de la terrasse sous astreinte, la cour d’appel relève qu’il s’agit d’une demande nouvelle, en ce qu’elle n’avait pas été formée par Mme [Z] en première instance, et qui est dès lors irrecevable par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

16- S’agissant de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, le tribunal a accordé à Mme [Z] une somme de 2000 euros à ce titre en relevant que cette dernière justifiait d’un préjudice certain sur plusieurs années, mais que celui-ci était très limité.

17- Le syndicat produit une facture émanant de l’entreprise SBE du 5 novembre 2015 d’un montant de 8367, 70 euros, justifiant de ce qu’il a effectivement fait procéder à des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement occupé par Mme [H], situé au-dessus de celui de Mme [Z], à la suite des conclusions de l’expert (pièce 14 Syndicat).

18- De son côté, Mme [Z] verse aux débats:

— une facture de la société Tebag du 14 février 2020 et du rapport d’intervention en recherche de fuites d’eau du 22 juin 2020 (pièces 69 et 70 [Z])

— la copie de courriels adressés par son locataire, M.[Y], le 6 octobre 2021, le 10 novembre 2021 et 16 décembre 2021, dans lesquels il se plaint de la dégradation et de l’humidité affectant le plafond de la chambre (pièces 73, 74 et 75 [Z]).

— un devis d’un montant de 685, 30 euros en date du 28 mars 2022 émanant de l’entreprise Format Bâtiment relatif à la réfection de la peinture du plafond de la chambre (pièce 72 [Z]).

19- Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en dépit des travaux effectués à la demande du syndicat, Mme [Z] établit que des traces d’infiltration sont réapparues sur le plafond de la chambre dès l’année 2020.

20- Elle justifie dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat, d’un préjudice de jouissance indemnisable lié à l’humidité de la pièce subie par ses locataires, et à un préjudice esthétique, et ce sur une période courant du 28 février 2013, date de la première déclaration de sinistre adressée à Mme [Z] à sa compagnie d’assurance (pièce 26 [O]) à 2021.

21- Le jugement en ce qu’il a évalué le préjudice subi à ce titre par Mme [L] à la somme de 2000 euros sera donc infirmé dans son quantum, le préjudice lié à des infiltrations d’eau et à de l’humidité dans une chambre s’analysant en une gêne importante, même si la trace d’infiltration en elle-même est limitée, et le syndicat sera condamné à verser à Mme [Z] une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la garantie des vices cachés.

* Sur le vice caché.

22- Mme [Z] soutient que la responsabilité de M.et Mme [E], vendeurs, est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Elle expose qu’elle n’était pas en mesure de déceler le désordre lié aux infiltrations dans la chambre avant la vente, des travaux de peinture ayant été effectués juste avant celle-ci, que ces désordres sont bien antérieurs à la vente ayant fait l’objet de plusieurs déclarations de sinistre depuis 2004, que le désordre perdure dans le temps et diminue l’utilité de l’appartement qui n’a que deux chambres, et qu’elle n’aurait dès lors pas acquis l’appartement ou en aurait offert un moindre prix si elle en avait eu connaissance.

Elle ajoute que les époux [E] avaient connaissance de l’ampleur du vice avant la vente, et que la clause élusive des vices cachés prévue à l’acte de vente n’a donc pas vocation à s’appliquer.

23- M.et Mme [E] répliquent qu’ils ont certes effectué une déclaration de sinistre en 2012 à la suite de l’apparition d’une trace d’humidité sur le plafond d’une des deux chambres de leur appartement, mais que la réfection de l’étanchéité du balcon surplombant le leur a été effectuée par le syndicat, et qu’il ont également fait effectuer des travaux de peinture de la chambre.

Ils font valoir que Mme [Z] était informée du problème relatif aux infiltrations d’eau par la communication des procès-verbaux d’assemblée générale, et par une attestation du syndic qui mentionnait l’intervention de l’entreprise SBE pour règler le problème d’étanchéité.

Sur ce,

24- Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

25- L’acte de vente versé aux débats prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que l’acquéreur est privé de tout recours, sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est à dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte, ou bien qu’il s’agit d’un vendeur professionnel sur lequel pèse une présomption de connaissance des vices.

26- Il appartient à l’appelante de rapporter la preuve d’un vice affectant son bien, de son caractère caché, et le cas échéant de la mauvaise foi des vendeurs.

27- Pour rejeter les demandes formées par Mme [Z] sur ce fondement, le tribunal a considéré que les traces d’infiltration créaient seulement un désagrément d’ordre esthétique, et qu’en l’absence de vice rendant l’appartement impropre à sa destination, il n’était pas nécessaire de se prononcer sur l’éventuelle mauvaise foi des vendeurs, ni sur la qualité de professionnel de l’immobilier de M.[E], ni sur l’application des clauses élusives de garantie.

28- En l’espèce, il n’est pas discuté de ce que l’épaufrure en sous-face du balcon ne constitue pas un vice caché, seule l’infiltration dans une des chambres du bien litigieux faisant débat.

29- Aux termes de son rapport, l’expert constate une trace d’infiltration sur le plafond de la chambre 1 et écrit que 'ce désordre est limité à l’angle d’un mur de la chambre et affecte au stade actuel uniquement une petite partie du plafond de la chambre’ (page 13 du rapport), ce qui est corroboré par la photographie annexée au rapport qui permet effectivement à la cour d’appel d’observer une trace très circonscrite à l’angle du plafond.

30- L’expert poursuit en indiquant que ce désordre n’est pas susceptible de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, même s’il précise ensuite qu’il s’agit d’un 'désagrément important pour Mme [Z] de voir qu’il n’est pas remédié dans un délai rapide à l’infiltration'.

31- La cour d’appel considère cependant, à l’inverse de ce qu’a retenu le tribunal, qu’une infiltration, même limitée, mais qui génère de l’humidité dans une chambre, pièce qui doit présenter des garanties de sécurité sanitaire, et qui apparaît de façon récurrente, les locataires se plaignant des inconvénients liés à l’humidité dans la chambre, obligeant Mme [Z] à procéder à des travaux de réfection de peinture très régulièrement, constitue un vice qui diminue tellement l’usage de la chose que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou en aurait offert un moindre prix s’il l’avait connu.

32- Pour contester le caractère caché du vice affectant l’appartement vendu, les intimés développent cependant le moyen selon lequel Mme [Z] avait connaissance du désordre relatif aux infiltrations d’eau, provenant du balcon de l’appartement situé au-dessus du bien litigieux.

33- A l’appui de leurs allégations, ils versent aux débats:

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2012 faisant état du problème d’infiltration d’eau entre l’appartement de Mme [H] et le leur dans les termes suivants 'il est demandé à la société ESSE de règler définitivement les infiltrations [I], [R] et [H]/[E]' (pièce 5 [E]),

— une attestation émanant du syndic Aquitaine Gestion Syndic du 13 décembre 2012 certifiant que l’enteprise SBE était 'intervenue le mardi 13 novembre 2012 sur le balcon de Mme [H] pour régler le problème d’étanchéité selon l’expertise du cabinet Polyexpert et des préconisations de l’entreprise DMS’ (pièce 8 [E])

— une attestation émanant de Maître [B], notaire des vendeurs, indiquant que 'lors du rendez-vous en l’étude de Maître [U] le 26 décembre 2012… l’attestation délivrée par la Sarl Aquitaine Gestion Syndic a bien été remise à l’acquéreur’ (pièce 18 [E]).

34- Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] était certes informée lors de la vente d’un désordre lié à des infiltrations ayant affecté l’appartement qu’elle s’apprêtait à acheter, mais cependant la cour d’appel relève qu’eu égard à la teneur des termes employés par le syndic au sujet de l’intervention de l’entreprise SBE, elle avait pu légitimement croire que le problème était réglé.

35- De surcroît, l’appelante produit la facture du 19 décembre 2012 n°12/700 émanant de la société SBE, et relative à l’intervention litigieuse du 13 novembre 2012, adressée au syndicat des copropriétaires, dont il n’est pas contesté qu’elle ne lui a pas été remise lors de la vente, qui porte la mention suivante: 'nous avons suivi les consignes du rapport DMS: masticage des pieds de garde corps, dépose sur seuil de porte et reprise du relevé d’étanchéité, infiltration malgré cette intervention de réparation: nous vous conseillons de réaliser la réfection complète de cette terrasse’ ( pièce 20 [Z]).

36- Il résulte clairement des mentions portées sur cette facture que l’intervention de l’entreprise SBE s’est révélée inefficace en l’absence de réfection totale de l’étanchéité du balcon.

37- Dès lors, si cette facture avait été communiquée à Mme [Z] lors de la vente, elle lui aurait permis d’avoir connaissance de la persistance du vice et de l’appréhender dans toute son ampleur. Or, la cour d’appel observe que cette facture ne lui a pas été remise par les vendeurs avant ou au moment de la vente, ce qui établit le caractère caché du vice.

38- Par ailleurs, il est relevé que les intimés ne contestent pas avoir eu connaissance de la teneur de cette facture, et qu’en outre l’appelante verse également aux débats une attestation émanant de Mme [H], en date du 25 mai 2013, laquelle écrit que 'l’intervention relative à l’étanchéité de sa terrasse a été réalisée partiellement par l’entreprise le 13 novembre 2012 en présence de M. [E]' (pièce 23 [Z]).

39- Mme [Z] établit en conséquence la connaissance par les vendeurs du vice affectant toujours le bien vendu, en l’absence de réfection complète de l’étanchéité du balcon surplombant leur bien avant la vente, ce qui exclut donc l’application de la clause élusive des vices cachés contenue à l’acte de vente.

40- En considération de ces éléments, le jugement qui débouté Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M.et Mme [E] sur le fondement de la garantie des vices cachés sera infirmé, et la responsabilité de ces derniers à ce titre sera retenue.

Sur les demandes indemnitaires.

41- Mme [Z] sollicite la condamnation des époux [E] à la somme de 55 000 euros en réparation de la moins-value affectant le bien en raison du vice caché, la somme de 1330 euros en réparation de son préjudice matériel lié aux travaux de réfection de la peinture de la chambre, et la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle soutient notamment que le bien immobilier subit une moins-value liée au problème d’infiltration, qui n’est toujours pas résolu.

42- M.et Mme [E] s’opposent aux demandes formées par Mme [Z].

Ils font valoir que la somme réclamée au titre de la réfection des peintures est surévaluée, Ils ajoutent que Mme [Z] ne justifie d’aucune moins-value affectant son immeuble, les prix des biens immobiliers dans le secteur géographique concerné ayant considérablement augmenté.

Sur ce,

43- Aux termes des dispositions des articles 1644 et 1645 du code civil, 'l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'. 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

44- Au titre de son action estimatoire, Mme [Z] sollicite une somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que la valeur du bien, acquis moyennant un prix de 280 000 euros, a été estimée entre 225 000 et 245 000 euros par l’agence Foncia, suivant estimation du 27 avril 2015 (pièce 50 [Z]).

45- La cour d’appel observe d’une part que l’expert se borne à affirmer que le bien ne subit pas de moins-value, sans étayer ses dires, et d’autre part, que l’argument développé par les intimés selon lequel les prix des biens immobiliers dans le secteur du Bouscat ont augmenté, s’il est exact, est inopérant, dès lors qu’en tout état de cause, même si la valeur du bien a pu augmenter, la présence d’un vice l’affectant entraîne nécessairement une diminution de sa valeur.

46- Compte-tenu de ces éléments, du prix d’achat de l’immeuble litigieux, et du vice affectant certes une petite partie de celui-ci mais une pièce destinée à l’usage de chambre, M.et Mme [E] seront condamnés à verser à Mme [Z] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de la moins-value affectant l’immeuble.

47- L’expert a ensuite évalué le coût des travaux de remise en état de la chambre à la somme de 1330 euros, suivant devis de l’entreprise Lannes du 2 avril 2013, qui sera retenu par la cour d’appel.

M.et Mme [E] seront donc condamnés à payer à Mme [Z] la somme de 1330 euros au titre de la réfection des peintures de la chambre, somme qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction lors de la réalisation des travaux.

48- Enfin, Mme [Z] sollicite la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

49- Elle justifie effectivement par la production des courriels de son locataire des sollicitations répétées et légitimes de ce dernier à ce sujet (pièces 73, 74 et 75 [Z]), et démontre donc la réalité de son préjudice, caractérisé par les tracas occasionnés par la présence du vice, qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires.

50- Le jugement est également infirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

51- Le syndicat des copropriétaires d’une part, et M.et Mme [E] d’autre part, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à verser à Mme [Z] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevable la demande formée par Mme [N] [Z] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à procéder aux travaux de réfection du balcon, sous astreinte,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic le Cabinet Loiselet et Fils, à payer à Mme [N] [Z] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne M.[K] [E] et Mme [J] [D] épouse [E] à payer à Mme [N] [Z] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice lié à la diminution de valeur du bien immobilier,

Condamne M.[K] [E] et Mme [J] [D] épouse [E] à payer à Mme [N] [Z] la somme de 1330 euros au titre de la réfection des peintures de la chambre, somme qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction lors de la réalisation des travaux,

Condamne M.[K] [E] et Mme [J] [D] épouse [E] à payer à Mme [N] [Z] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic le Cabinet Loiselet et Fils, d’une part, et M.[K] [E] et Mme [J] [D] épouse [E], d’autre part, in solidum aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personen de son syndic le Cabinet Loiselet et Fils, d’une part, et M.[K] [E] et Mme [J] [D] épouse [E] d’autre part, in solidum, à verser à Mme [Z] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,