COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02923 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJ7D

[V] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 240370012021001144 du 01/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

S.A. CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES

[Y] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de BERGERAC (RG : 22/00096) suivant déclaration d’appel du 20 juin 2023

APPELANTE :

[V] [U]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉ E :

S.A. CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT :

[Y] [S]

né le [Date naissance 1] 1981

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Non représenté, assigné à domicile par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseillère,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Mme [V] [U] et M. [Y] [S] ont confié la construction d’une maison individuelle à la société BBS selon un contrat du 27 avril 2017 moyennant le prix de 110 000 euros TTC.

Cette construction a été financée par un prêt d’un montant global de 145 000 euros consenti par la SA Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes.

La société BBS a été placée en liquidation judiciaire et la construction du bien immobilier est restée inachevée.

2. Le 5 novembre 2021, Mme [U] et M. [S] ont fait assigner la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes devant le tribunal judiciaire de Bergerac, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, 1217 du code civil et L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, aux fins principalement d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 144 275,58 euros en réparation de leur préjudice matériel pour le défaut d’achèvement de leur construction et de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

3. Par jugement contradictoire du 2 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— débouté Mme [U] et M. [S] de leur demande au titre du préjudice matériel ;

— condamné la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes à payer à Mme [U] et M. [S] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes aux entiers dépens ;

— condamné la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Chatentes à payer à Mme [U] et M. [S] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Mme [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 20 juin 2023, en ce qu’il a débouté Mme [U] et M. [S] de leur demande au titre du préjudice matériel. L’appelante n’a intimé que la seule société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes.

5. Par dernières conclusions déposées le 17 août 2023, Mme [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [U] et M. [S] de leur demande au titre du préjudice matériel.

Et statuant à nouveau :

— juger que la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes est responsable du préjudice matériel subi par Mme [U].

Par conséquent :

— condamner la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Chatentes à verser à Mme [U] la somme de 144 275,58 euros au titre du préjudice matériel subi majorée des intérêts applicables à compter de la conclusion du contrat de prêt ;

— condamner la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Chatentes à verser à Mme [U] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 et aux entiers dépens.

6. Le 16 novembre 2023, la société Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes a assigné M. [S] en appel provoqué.

7. Par dernières conclusions déposées le 17 novembre 2023, la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 2 juin 2023 en ce qu’il a condamné la société Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes à payer à Mme [U] et M. [S] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Et, statuant à nouveau :

— constater que la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes n’a commis aucune faute génératrice de responsabilité au titre des obligations issues de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence :

— débouter Mme [U] et M. [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum Mme [U] et M. [S] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

8. M. [S] n’a pas constitué avocat.

9. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 19 juin 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10. Le tribunal a retenu que la banque avait commis deux fautes consistant :

— d’une part, à avoir émis une offre de prêt alors que les références de la garantie dommages-ouvrage ne figuraient pas dans le contrat de construction de maison individuelle qui lui avait été soumis ce, en violation des dispositions de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation,

— d’autre part, à avoir procédé aux premiers déblocages de fond antérieurement à la délivrance de l’attestation de garantie de livraison.

Estimant toutefois que la preuve du préjudice matériel subi n’était pas rapportée, il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée à ce titre mais a en revanche fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 10.000 euros.

11. Mme [U], appelante principale, critique le jugement entrepris en ce que, tout en retenant la faute de l’établissement prêteur, il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, sollicitant en conséquence la condamnation de la banque à lui payer la somme de 144.275,58 euros.

12. La Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes, appelante incidente, reproche au premier juge d’avoir retenu de telles fautes alors que :

— s’agissant de la garantie dommages-ouvrage, elle avait seulement l’obligation, en application de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, de réaliser, au jour de l’émission de l’offre de prêt, un contrôle formel des mentions obligatoires du contrat de construction de maison individuelle, et non de vérifier la souscription effective de l’assurance dommages-ouvrage, de sorte qu’elle n’a pas commis de faute en procédant à l’émission de l’offre de prêt sans être en possession des références de l’assurance dommages-ouvrage dès lors que son obtention constituait une condition suspensive du contrat de construction,

— s’agissant de la garantie de livraison à prix et délais convenus, elle n’a nullement procédé au déblocage des fonds antérieurement à la réception de l’attestation de garantie de livraison.

Subsidiairement, elle fait valoir que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée.

Elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Sur ce,

13. En application de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat de construction de maison individuelle qui lui est soumis comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

L’article L. 231-2 du même code précise que le contrat de construction de maison individuelle doit notamment comporter la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en vertu de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Il est constant que lorsque le contrat de construction de maison individuelle est conclu sous condition suspensive de l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage, le banquier n’a pas, lors de l’émission de son offre de prêt, l’obligation de vérifier que cette condition est réalisée.

14. En l’espèce, l’offre de prêt destiné au financement de la construction de maison individuelle a été émise par la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes le 29 août 2017.

Il est établi qu’aucune police d’assurance dommages-ouvrage n’a jamais été souscrite, de sorte qu’à la date de l’émission de l’offre de prêt, le contrat ne comportait pas l’énonciation de la référence de l’assurance dommages-ouvrages souscrite par le maître de l’ouvrage.

Toutefois, il apparaît également que l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage constituait au cas particulier une condition suspensive du contrat de construction conformément à l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation et que le contrat contenait expressément mandat du maître de l’ouvrage au constructeur d’obtenir l’assurance dommages-ouvrage.

15. Au vu de ces éléments et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le manquement de la banque à son obligation de vérification n’est pas caractérisé au stade de l’émission de l’offre du seul fait du caractère incomplet des mentions du contrat au regard de la lettre de l’article L. 231-2, celui-ci se justifiant par les dispositions de l’article L. 231-4 du même code et le caractère inachevé de l’opération suspendue à la réalisation de cette condition.

16. En revanche, les conditions du déblocage des fonds n’ont pas été respectées par le prêteur.

17. En effet, il s’avère que le contrat de prêt signé le 12 septembre 2017 prévoyait, sous la rubrique figurant en page 6 intitulée 'Modalités de déblocage des fonds', que le déblocage des fonds devait intervenir 'après réception de l’attestation de la garantie de la livraison et de l’assurance dommages-ouvrage entre les mains de l’emprunteur ou du constructeur, dans les limites légales et sur la production de l’état des travaux'.

18. Or, d’une part, il est acquis que le prêteur a débloqué les fonds sans s’assurer de la souscription effective d’une assurance de dommages-ouvrage.

19. D’autre part, les premiers déblocages de fonds sont intervenus le 22 septembre 2017, soit antérieurement à la délivrance de l’attestation de garantie de livraison datée du 29 septembre 2017, ainsi que cela résulte de la liste des versements sur laquelle apparait le déblocage de deux sommes de 3.100 euros et 27.000 euros le 22 septembre 2017.

20. Si l’établissement bancaire soutient que ces versements d’un montant global de 30.100 euros correspondent au prix d’acquisition du terrain sur lequel devait s’élever la construction individuelle, il procède par affirmation, aucune pièce probante ne venant étayer cette allégation.

21. De l’ensemble, il résulte que la banque a donc, en débloquant une partie des fonds sans vérifier la souscription effective d’une assurance de dommages-ouvrage et sans attendre la communication de l’attestation de garantie de livraison, commis une faute.

22. Mme [U] sollicite l’infirmation du jugement entrepris ayant rejeté sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel, faisant valoir que sans la faute de l’établissement prêteur, elle n’aurait pas poursuivi un projet immobilier voué à l’échec, les fonds n’auraient pas été débloqués et elle n’aurait pas eu à rembourser un crédit dont l’objet n’a jamais été réalisé. Elle réclame en conséquence la somme de 144.275,58 euros à titre de dommages et intérêts.

23. Cependant, pas plus qu’en première instance Mme [U] ne rapporte la preuve du préjudice matériel qu’elle allègue et qu’elle fonde notamment sur l’état d’inachèvement de la maison alors qu’aucun élément probant de l’état de la construction n’est versé aux débats. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation formée à ce titre.

24. Le tribunal sera enfin approuvé en ce qu’il a alloué à Mme [U] et M. [S] une indemnité de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral constitué par le fait d’être obligé de rembourser un prêt qui aurait dû être retardé ou refusé par la banque après l’exercice de son contrôle.

25. En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

26. Mme [U], qui succombe en son recours, en supportera les dépens. L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [U] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,