COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 21/05862 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMGD

[E] [Y]

c/

[N] [P]

[J] [F] épouse [P]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/03947) suivant déclaration d’appel du 27 octobre 2021

APPELANT :

[E] [Y]

né le 01 Juin 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Chauffeur,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Représenté par M^e David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BOUARD

INTIMÉS :

[N] [P]

né le 26 Février 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Conseiller(e) clientèle,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

[J] [F] épouse [P]

née le 20 Juillet 1982 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Collaboratrice d’agent d’assurance,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Représentés par M^e Grégory LOUSTALOT-BARBE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé régularisé en l’étude de Maître [U], notaire à [Localité 6], le 25 octobre 2019, Monsieur [E] [Y] a signé avec M. [N] [P] et Madame [J] [F] épouse [P] un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] en Gironde, moyennant le prix de 268 500 euros, sous diverses conditions suspensives, dont celle tenant à l’obtention d’un prêt bancaire par les acquéreurs.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2020.

Par courriel adressé le 23 décembre 2019, les époux [P] ont informé le notaire que leur demande de prêt avait été refusée.

Par un courrier recommandé adressé au vendeur le 26 décembre 2019, les époux [P] ont fait savoir au vendeur qu’ils renonçaient à l’acquisition de cet immeuble.

Par acte du 18 mai 2020, M. [Y] a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux au visa des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, afin de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 26 850 euros en exécution de la clause pénale outre la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 7 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [P] de leur demande tendant à voir prononcer l’extinction de la promesse de vente,

— condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. [Y] la somme de 4000 euros au titre de clause pénale,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— condamné solidairement les époux [P] aux dépens.

M. [Y] a relevé appel de ce jugement, le 27 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1 décembre 2021, M. [Y] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil :

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 juillet 2021 excepté en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale,

y faisant droit,

— de constater que le compromis de vente en date du 25 octobre 2019 contenait une condition suspensive en faveur des acquéreurs relative à l’obtention d’un prêt immobilier,

— de constater que les consorts [P] n’ont pas effectué les démarches requises pour l’obtention du prêt dans les conditions stipulées au contrat,

— de constater que la non-exécution par l’une des parties, de ses obligations contractuelles, était contractuellement sanctionnée par une clause pénale,

— de constater que l’acte sous-seing privé est résilié de plein droit du fait du refus définitif par les acquéreurs de réitérer la vente en la forme authentique,

en conséquence,

— de condamner solidairement les consorts [P] à lui verser la somme de 26 850 euros en exécution de la clause pénale,

— de les condamner aux entiers dépens et à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 février 2022, les époux [P] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 alinéa 2 et 3, 1343-5 et suivants du code civil :

— de confirmer le jugement du 7 juillet 2021 en ce que les premiers juges ont limité le montant de la clause pénale due par eux à M. [Y] à la somme de 4000 euros,

y ajoutant,

— de leur accorder 24 mois de délais de grâce sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil pour s’acquitter de leur dette de 4 000 euros suivant 23 échéances de 166 euros /mois et la 24ème de 182 euros, au regard de leurs difficultés financières et matérielles nées après le jugement rendu,

— d’entendre juger que M. [Y] a manqué de loyauté et transparence en passant sous silence la promesse de vente avec consorts [I] du 29 janvier 2020, révélée par les défendeurs en cours de procédure,

— de débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner à leur verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS

M. [Y] fait notamment valoir que faute pour les époux [P] de justifier sérieusement des démarches effectuées envers les établissements bancaires, il entend voir constater la résiliation de plein droit de la convention aux torts exclusifs des intimés et les voir condamner au versement de la clause pénale. En l’espèce, la demande de prêt n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, quant au montant demandé et au taux solliicté. Le fait de solliciter un emprunt d’un montant manifestement supérieur à celui convenu est un comportement fautif. Le montant de la clause pénale a été fixé à 10% du prix de vente. Elle n’apparaît pas d’un montant manifestement excessif eu égard aux enjeux de la vente et à la résiliation unilatérale du contrat. Les époux [P] doivent donc être condamnés à lui payer la somme de 26 850 euros au titre de la clause pénale. La révision de la clause pénale ne peut intervenir que lorsque l’écart entre le préjudice subi et le montant des pénalités dues est manifestement excessif. Le juge doit se livrer à une appréciation de la proportionnalité entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé de la clause pénale. Il a subi un préjudice de 8 500 euros directement impacté par les conditions de la vente. La somme de 4000 euros à laquelle la clause pénale a été réduite n’est donc pas justifiée et doit réévalué afin que soit pris en compte le préjudice effectivement subi par lui.

Les époux [P] exposent pour leur part qu’ils ont agi en toute bonne foi et n’ont jamais eu d’intention frauduleuse de se soustraire à leurs obligations. Le fait que M. [P] travaille dans une banque ne fait pas de lui un professionnel de celle ci et du prêt immobilier. Ils ont adressé, dans les délais et après avoir interrogé les notaires sur la marche à suivre pour annuler la vente, le document valant refus de prêts de la caisse d’épargne établi le 20 décembre 2019. Bien qu’ils ne soient pas exempts de tout reproche, la condamnation au paiement de la somme de 26 850 euros au titre de la clause pénale apparaît disproportionnée et excessive. Le paiement d’une clause pénale s’analyse en une indemnité de dommages et intérêts venant réparer un préjudice, celui de ne pas avoir pu vendre. Or, celui ci a revendu le bien. Il ne souffre d’aucun préjudice et tente de s’enrichir à leurs dépens. M. [Y] n’a subi aucun préjudice financier. C’est donc à bon droit que le jugement de première instance a limité le montant de la clause pénale à la somme de 4000 euros en considérant qu’elle était manifestement excessive eu égard à la durée de l’immobilisation du bien et la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.

***

La Cour relève tout d’abord que le compromis de vente conclu entre M. [Y] et les époux [P] comportait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire par les acquéreurs. Il est indiscutable que les époux [P] ont informé le vendeur de leur refus de procéder à la réitération de la vente, en raison du rejet de leur demande de financement par l’établissement bancaire.

Toutefois, la cour observe que, selon les termes du compromis de vente, les acquéreurs étaient tenus de faire preuve de diligences suffisantes pour obtenir le prêt nécessaire à la réalisation de la vente. En l’espèce, les époux [P] ne justifient pas avoir entrepris les démarches nécessaires de manière sérieuse et en conformité avec les stipulations contractuelles. La demande de prêt, notamment, était manifestement insuffisante et mal formulée, tant en ce qui concerne le montant sollicité que le taux demandé. Cette attitude constitue un manquement aux obligations contractuelles et justifie la résiliation du compromis de vente par l’une des parties, en l’occurrence M. [Y].

Le contrat étant résilié de plein droit, la clause pénale prévue dans le compromis de vente s’applique.

La Cour rappelle qu’en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale doit être proportionnée au préjudice effectivement subi par la partie victime de l’inexécution. En l’espèce, il est incontestable que le vendeur a subi un préjudice en raison de la non-réalisation de la vente, mais il convient également de noter que ce préjudice ne peut être considéré comme excessif. Le montant de la clause pénale, fixé à 10 % du prix de vente (soit 26 850 euros), apparaît disproportionné au regard de la durée de l’immobilisation du bien, qui n’a pas excédé quelques mois, et des conditions de la vente ultérieurement conclue. La Cour considère que le jugement de première instance, qui a réduit la somme due au titre de la clause pénale à 4 000 euros, a fait une juste appréciation de la situation.

Par ailleurs, les époux [P] font valoir des difficultés financières mais ne justifient pas de leur situation, en ne communiquant notamment pas de leurs avis d’imposition au titre des dernières années. Aussi, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Enfin, la Cour rejette l’argumentation des époux [P] concernant le manque de loyauté et de transparence de M. [Y] en relation avec une promesse de vente conclue avec un autre acquéreur. Cet élément n’a pas été démontré de manière suffisante et ne constitue pas un motif valable pour modifier la décision de première instance.

PAR CES MOTIFS

la Cour,

Confirme le jugement entrepris y ajoutant :

Rejette la demande de délai de grâce formulée par les époux [P].

Déboute les époux [P] de leur demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne les époux [P] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,