COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 277 DU 15 MAI 2025

N° RG 24/00348 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DVPJ

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 11 janvier 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01756

APPELANTE :

Madame [O] [E] [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ariana Rodrigues de la SELARL Daninthe & Rodrigues, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A. Société Immobiliere de la Guadeloupe

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Betty Naejus de la SCP Naejus-Hildebert, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frank Robail, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre ,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2025.

GREFFIER

Lors des débats : Madame Solange Loco, greffière placée.

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— Signé par M^me Annabelle Clédat, conseillère, en l’absence du président empêché, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2020, la Société immobilière de la Guadeloupe, ci-après la SIG, a donné à bail à Mme [O] [E] [D] [V], à compter du même jour, une maison d’habitation située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 552,30 euros, provision pour charges et taxes incluse.

Le 24 février 2022, la SIG a fait signifier à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, afin d’obtenir le règlement de la somme de 2.878,65 euros due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2022.

Par acte du 4 novembre 2022, la bailleresse a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir son expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 4.072,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2022 et d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer.

En réponse, Mme [V] s’est prévalue d’une exception d’inexécution tirée du caractère indécent de son logement pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et aux autres demandes de la bailleresse. Elle a également sollicité la condamnation de cette dernière à lui rembourser sept mois de loyers et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. A titre infiniment subsidiaire, elle a formé une demande de délais de paiement.

Par jugement du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevables les demandes de la SIG,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par Mme [V],

— condamné Mme [V] à payer à la SIG la somme de 11.123,95 euros au titre des loyers échus et impayés au 19 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— rejeté la demande de délais,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 25 avril 2022,

— dit que Mme [V] devrait quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— ordonné, à défaut, l’expulsion de Mme [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [V] à payer à la SIG une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 553,02 euros à compter de l’échéance du mois d’octobre 2023, en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné Mme [V] à verser à la SIG la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [V] aux dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer en date du 24 février 2022,

— rappelé que la décision était exécutoire de plein droit.

Mme [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 28 mars 2024, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

La SIG a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 13 mai 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ Mme [O] [E] [D] [V], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer l’intégralité du jugement rendu le 11 janvier 2024,

— statuant à nouveau :

— d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise,

— de juger que la SIG a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du locataire,

— de juger qu’il n’y a pas acquisition de la clause résolutoire,

— de condamner la SIG au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— de condamner la SIG au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

2/ La Société Immobilière de la Guadeloupe, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de juger irrecevable la demande d’expertise de Mme [V],

— de débouter Mme [V] de toutes ses demandes,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2024,

— de condamner Mme [V] à payer à la SIG la somme de 655 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, Mme [V] a interjeté appel le 28 mars 2024 du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 11 janvier 2024, sans qu’aucun élément ne permette d’établir qu’il lui aurait été préalablement signifié.

En conséquence, son appel doit être déclaré recevable.

Sur la portée de l’appel :

Conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L’article 954 du même code, également dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, dispose quant à lui que les dernières conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, et rappelle que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il se déduit de la combinaison de ces deux textes que, lorsqu’un chef de jugement a été déféré à la cour, elle ne peut que le confirmer si aucune prétention tendant à sa réformation n’est formulée dans le dispositif des conclusions des parties.

En l’espèce, alors que Mme [V] a interjeté appel de chacun des chefs de jugement, elle n’a pas sollicité la réformation du chef de jugement ayant déclaré recevables les demandes de la SIG.

En conséquence, ce chef de jugement sera confirmé.

Sur la demande d’expertise avant dire droit :

Conformément aux dispositions de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il est constant à ce titre que l’appréciation de l’utilité d’une mesure d’instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

Sur le fondement de ce texte, Mme [V] sollicite à titre principal une expertise avant dire droit destinée à déterminer si les désordres affectant son logement sont de nature à le rendre indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Cette prétention, nouvelle en appel, n’en est pas moins recevable dans la mesure où elle constitue l’accessoire des prétentions soumises au premier juge par Mme [V], qui concluait au rejet des prétentions du bailleur en se prévalant d’une exception d’inexécution liée au caractère indécent du logement loué par la SIG et à l’impossibilité de l’utiliser normalement.

Cependant, le caractère indécent de son logement étant invoqué en défense à une action en paiement des loyers et en expulsion, il lui appartient de produire des éléments de preuve de nature, à tout le moins, à laisser penser que son argumentation pourrait être fondée, sans pouvoir se contenter d’affirmer, comme elle le fait, qu’elle n’a pas les moyens de solliciter un constat de commissaire de justice.

Or, en l’état des pièces qu’elle produit, qui ne sont pas de nature à établir le moindre commencement de preuve du caractère indécent de son logement, il est manifeste que l’expertise qu’elle sollicite ne constituerait qu’un palliatif à sa propre carence dans l’administration de la preuve, qui retarderait sans raison le traitement du présent litige.

En conséquence, cette demande d’expertise sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution :

Conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cadre d’un contrat de bail, l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En ce qui concerne le bailleur, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, dispose qu’il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de cette loi, également dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions précitée, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de la combinaison de ces textes que, lorsque le locataire n’a pas préalablement saisi un juge pour obtenir une réduction ou une suspension du loyer, il ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer aux demandes du bailleur fondées sur le défaut de paiement des loyers, que s’il démontre qu’en raison des manquements de ce dernier à ses obligations, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’occuper le logement objet du bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [V] n’a pas sollicité de réduction ou de suspension du loyer avant de se voir délivrer un commandement de payer la clause résolutoire, par suite du défaut de règlement de ses loyers.

Au soutien de l’exception d’inexécution dont elle se prévaut, elle indique que, dès son entrée dans les lieux, elle n’a pas été en mesure d’utiliser normalement le logement loué car il était dépourvu de raccordement à l’eau potable jusqu’au mois de juillet 2021, situation préjudiciable qui fonde par ailleurs sa demande de dommages-intérêts.

Elle soutient en outre que ce logement présente depuis plusieurs mois de nombreux désordres qui le rendent impropre à sa destination (présence de nuisibles, traces d’humidité et de moisissures sur les murs), qui ont un impact sur sa santé.

Cependant, ses allégations concernant l’absence de raccordement au réseau d’eau potable durant sept mois ne sont corroborées par aucun élément de preuve.

En effet, si la SIG a commis une erreur matérielle lorsqu’elle a adressé sa demande d’abonnement à Eau d’excellence, à EDF et à l’opérateur de téléphonie le 21 décembre 2020, puisqu’elle a interverti les noms entre le locataire sortant et le locataire entrant, erreur qui a été rectifiée au mois de juillet 2021, il n’est absolument pas démontré que Mme [V] aurait été privée d’eau durant ces sept mois, puisqu’elle n’a adressé aucun courrier de réclamation à la SIG durant cette période. Le fait de produire la photographie d’une cuve d’eau installée dans un logement ne permet pas de rapporter cette preuve, dès lors que rien ne permet d’affirmer que cette photographie aurait été prise dans son logement, ni qu’elle aurait fait l’acquisition d’une cuve, faute de produire la moindre facture, et encore moins qu’elle n’aurait pas eu l’eau courante par ailleurs.

Cette affirmation, totalement infondée, sera donc écartée.

En ce qui concerne les autres désordres allégués, qui rendraient son logement indécent, Mme [V] produit :

— la copie d’un courrier daté du 17 février 2022, prétendument adressé au bailleur, bien qu’aucune preuve d’envoi ne soit produite, dans lequel elle évoquait plusieurs désordres constatés lors de l’état des lieux d’entrée (boîte aux lettres vandalisée reçue sans serrure, peinture à refaire, lavabo fêlé et fuite à la baignoire) et se plaignait de la présence de rats dans le jardin, de moisissures dans plusieurs pièces, tout en indiquant qu’elle avait dû faire réaliser à ses frais des travaux de nettoyage et de peinture,

— des photographies non datées, dont aucun élément ne permet d’affirmer qu’elles auraient été prises dans son logement, montrant des traces d’humidité,

— la copie d’un courrier envoyé par son avocat à la SIG après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire reprenant les allégations de Mme [V] concernant des infiltrations et coulées d’eau dans le logement, tout en affirmant qu’elle allait régler l’arriéré locatif,

— un simple devis afférent à des travaux de clôture et de pose de porte, daté du 19 janvier 2022,

— un certificat médical daté du 13 septembre 2024 totalement dépourvu de valeur probante, puisque le médecin y indique que Mme [V] 'déclare qu’elle est suivie par des spécialistes dans le cadre de ses allergies supposées à l’humidité'.

Aucune de ces pièces n’est de nature à démontrer la réalité des désordres allégués, et encore moins à prouver que Mme [V] se serait trouvée dans l’impossibilité d’occuper le logement qui lui avait été donné à bail par la SIG.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté l’exception d’inexécution dont elle entendait se prévaloir pour s’opposer aux demandes de sa bailleresse.

Dans la mesure où Mme [V] ne développe, dans ses conclusions d’appel, aucun autre moyen tendant à remettre en cause les dispositions du jugement afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire, à son expulsion, à sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif arrêté à 11.123,95 euros au 19 octobre 2023, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et au rejet de sa demande de délais, toutes ces dispositions seront confirmées, la cour s’appropriant de toute façon la motivation pertinente du premier juge.

Enfin, la cour rejettera la demande de dommages-intérêts formée par Mme [V], déjà présentée devant le premier juge, mais dont elle n’avait pas été expressément déboutée, dès lors qu’il n’est pas établi qu’elle aurait été privée d’eau durant sept mois, ainsi qu’elle l’affirme.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [V], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer en date du 24 février 2022.

L’équité commande également de le confirmer en ce qu’il a condamné Mme [V] à payer à la SIG la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à payer à la bailleresse une somme supplémentaire de 655 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par Mme [O] [E] [D] [V],

Déclare recevable la demande d’expertise judiciaire avant dire droit formée par Mme [O] [E] [D] [V], mais l’en déboute,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par Mme [O] [E] [D] [V],

Condamne Mme [O] [E] [D] [V] à payer à la Société immobilière de la Guadeloupe – SIG, la somme de 655 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamne Mme [O] [E] [D] [V] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, P/ Le président empêché

(article 456 du C.P.C)