Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 20 mars 2025, n° 21/06400

TGI 17 novembre 2021

CA Bordeaux
Infirmation 20 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Retard de livraison
La cour a jugé que le retard de livraison a causé un préjudice financier justifié par la nécessité de louer un logement pendant la période de retard.
Accepté
Impossibilité d'emménager
La cour a reconnu que le retard de livraison a empêché les époux d'emménager dans leur bien, justifiant ainsi une indemnisation pour préjudice de jouissance.
Rejeté
Application des pénalités de retard
La cour a estimé que les pénalités de retard n'étaient pas prévues par le contrat, et a donc rejeté cette demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, la SCCV Les Hangars de Caudéran a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui l'avait condamnée à indemniser les époux [E] pour un retard de livraison de leur bien immobilier. La cour de première instance avait reconnu un retard de 8 mois et 2 jours, condamnant la SCCV à verser 8 000 euros pour préjudice financier et 4 000 euros pour préjudice de jouissance. La cour d'appel a confirmé la responsabilité de la SCCV, mais a révisé le montant de l'indemnisation, en considérant que le préjudice financier ne devait être que de 4 000 euros. Elle a infirmé partiellement le jugement en ce qui concerne les autres demandes d'indemnisation et a statué que chaque partie supporterait ses propres dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 20 mars 2025, n° 21/06400
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	21/06400
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 17 novembre 2021, N° 20/08737
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Myriam SEBBANXavier LAYDEKER
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU
Parties :	société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 MARS 2025

N° RG 21/06400 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNVV

La SCCV LES HANGARS DE CAUDERAN

[P] [E]

[G] [R] épouse [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/08737) suivant déclaration d’appel du 23 novembre 2021

APPELANTE :

La SCCV LES HANGARS DE CAUDERAN

société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 819 133 984, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CHRISTOPHE

INTIMÉS :

[P] [E]

né le 01 Décembre 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Consultant libéral,

demeurant [Adresse 2]

[G] [R] épouse [E]

née le 09 Novembre 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Infirmière,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Myriam SEBBAN de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique de vente en l’état futur achèvement en date du 26 mars 2018, Monsieur [P] [E] et Madame [G] [R] épouse [E] ont acquis auprès de la SCCV Les Hangars de Caudéran les lots de copropriété n° 4, 121 et 122 dans une résidence dénommée Le Patio Bordelais, située [Adresse 2], pour un prix de 435 000 euros.

Le contrat stipulait que la livraison des locaux arriverait au plus tard au premier trimestre 2019.

La livraison des lots est finalement intervenue le 2 décembre 2019 après avoir été reportée à deux reprises, au 3ème trimestre puis au 4ème trimestre 2019.

Les époux [E] ont alors formulé deux demandes indemnitaires au titre de ce retard de livraison, par courriers des 23 septembre 2019 et 12 mai 2020, qui n’ont pas permis de résoudre amiablement le litige.

Par acte du 22 octobre 2020, les époux [E] ont assigné la Sccv Les Hangars de Caudéran devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’être indemnisés.

Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sccv Les Hangars de Caudéran à payer aux époux [E] la somme de 8 000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté les époux [E] de plus amples demandes d’indemnisation,

— condamné la Sccv Les Hangars de Caudéran à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sccv Les Hangars de Caudéran aux entiers dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

La Sc Les Hangars de Caudéran a relevé appel du jugement le 23 novembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 juillet 2022, la Sccv Les Hangars de Caudéran demande à la cour :

— d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il l’a :

— condamnée à payer aux époux [E] la somme de 8 000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamnée à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le confirmer en ce qu’il a débouté les époux [E] de leurs plus amples demandes,

— de rejeter l’appel incident des époux [E],

— de les condamner in solidum à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2022, les époux [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter la Sccv Les Hangars de Caudéran en son appel comme étant mal fondé,

— confirmer le jugement dont appel sur le retard pris dans la livraison et l’absence de causes légitimes de suspension du délai de livraison,

— confirmer la responsabilité contractuelle de la Sccv Les Hangars de Caudéran et le bien fondé de leurs demandes indemnitaires, et faisant droit à leur appel incident:

— dire et juger que le retard de livraison justifie la réparation intégrale du préjudice subi et l’allocation de pénalités de retard,

— condamner en conséquence la société Les Hangars de Caudéran à leur régler la somme de 60 811 euros en réparation de leurs préjudices, décomposée comme suit :

—  15 000 euros au titre du préjudice financier,

—  10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  35 811 euros au titre des indemnités de retard,

— leur donner acte de leur réserve sur le chiffrage de l’intégralité de leurs préjudices et leurs demandes indemnitaires,

— Condamner la Sccv Les Hangars de Caudéran à leur régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner également aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Sebban.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le retard dans la livraison

Le tribunal a rappelé que le retard effectif de livraison avait été de huit mois et deux jours et que le promoteur ne pouvait pas utilement opposer aux acquéreurs l’anomalie des terres qui était connue de lui au jour de son engagement et qu’en outre les attestations fournies par la société Ecotech Ingéniérie ne présentaient pas une objectivité suffisante pour justifier un retard liés aux intempéries alors qu’en outre elles n’étaient pas corroborées par des éléments objectifs.

La SCCV Les Hangars de Caudéran soutient que le contrat stipule que toute période de retard du fait de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime a pour effet de différer d’un temps égal au double de sa durée le délai de livraison contractuellement convenu. En l’espèce, le retard de livraison est expliqué par plusieurs causes, à savoir des anomalies des terres qui ont nécessité des études et travaux supplémentaires avant de reprendre le chantier, ainsi que des conditions météorologiques défavorables.

Les époux [E] exposent pour leur part que l’appelante ne justifie pas suffisamment de l’importance des intempéries qui ont interrompu les travaux, ni du nombre exact de jours d’arrêt des travaux. Concernant la découverte d’une pollution anormale du sous-sol, ils indiquent que l’appelante en était informée dès le mois de décembre 2017 et qu’il lui incombait de faire figurer cette information dans l’acte authentique de vente.

***

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d’un retard dans l’exécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il appert que suivant acte authentique en date du 26 mars 2018, emportant vente en l’état futur d’achèvement au profit des époux [E], ceux-ci ont acquis auprès de la SCCV Les hangars de Caudéran les lots de copropriété n° 4, 121 et 122 de la résidence Le Patio de Caudéran, moyennant le prix principal de 435 000 euros.

Aux termes de cet acte, le vendeur s’est obligé à achever l’immeuble et à le livrer au plus tard à la fin du premier trimestre 2019, et ce, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Or, il est incontestable et d’ailleurs non contesté, que les lots devant revenir aux époux [S] ont en réalité été livrés au dernier trimestre 2019, le 2 décembre 2019, soit avec huit mois et deux jours de retard.

Il s’ensuit qu’un retard de livraison est ainsi caractérisé.

Le tribunal a effectivement jugé que le vendeur avait commis une faute alors qu’il ne pouvait alléguer pour s’exonérer de ce retard la pollution du sol qui était connue de lui au jour de l’engagement des époux [E], ni d’un retard de livraison au titre des jours d’intempéries si bien qu’en définitive il était responsable de la totalité de ce retard de livraison du bien.

Pour ce qui est du retard lié à la pollution du sol, le premier juge a parfaitement relevé qu’au jour où les époux [E] ont acheté leur bien, la pollution des sols était connue du vendeur si bien qu’il ne pouvait, de bonne foi, retenir cette cause de retard dans l’exécution des travaux.

En effet, les travaux de terrassement à l’occasion desquels la pollution du sol a été découverte avaient débuté en novembre 2017 alors que les appelants n’ont signé l’acte de vente que le 26 mars 2018.

Pour ce qui est des intempéries, l’acte authentique de vente disposait notamment ': «S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Or, la SCCV Les Hangars de Caudéran produit trois attestations du maître d''uvre, la société Ecotech des 25 octobre 2018, 18 octobre 2018 et 24 mai 2019, qui attestent que 90 journées d’intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrées depuis le démarrage du chantier.

Bien que les époux [E] considèrent qu’une telle attestation est inopérante pour rapporter la preuve d’une cause légitime de suspension du délai d’exécution des travaux, arguant de la partialité du maître d''uvre, qui se trouve en relation d’affaire avec la SCCV, il appert néanmoins que le maître d''uvre est un tiers au contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement conclu entre les parties et qu’en tout état de cause, il a été convenu contractuellement que les intempéries devraient être justifiées par un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, ce qui est parfaitement le cas, en l’espèce.

Par ailleurs, il n’était pas contractuellement prévu qu’il soit démontré l’incidence des jours d’intempéries sur les travaux en cours.

En outre, l’attestation provenant du représentant légal d’une société, maître d''uvre de l’opération de construction, est parfaitement admissible quels que soient les liens capitalistiques entre le maître de l’ouvrage et le maître d''uvre, ce dernier étant indépendant juridiquement et engageant sa responsabilité sur ses attestations.

Toutefois, si l’appelante considère que la totalité des jours d’intempéries devraient être retenue depuis le démarrage du chantier, seuls ceux qui étaient inconnus par l’intimée au jour de la signature de l’acte de vente peuvent être retenus. En conséquence, les 38 jours d’intempéries ayant couru entre le démarrage du chantier et la signature de l’acte de vente doivent être enlevés.

En conséquence, dans la mesure où le contrat prévoyait que les jours d’intempéries seraient différés d’un temps égal à celui du double, les jours d’intempéries à retenir s’élèvent à 63 jours.

Conformément aux dispositions contractuelles, il convient de doubler ces jours si bien que la cour dit que 126 jours seulement constituent une cause légitime de suspension.

Aussi, le bien aurait dû être livré le 31 mars 2019 ( au plus tard au premier trimestre 2019)

En conséquence, le retard dans la livraison s’élève à': ( 31 mars 2019 + 63 jours = 5 août 2019 ( le 4 étant un dimanche) d’où nombre de jours entre le 5 août 2019 et le 2 décembre 2019': 119 jours.

Sur l’indemnisation du préjudice subi

Le tribunal a rejeté la demande des époux [E] au titre des pénalités de retard lesquelles n’étaient pas prévues par le contrat. Toutefois, il leur a alloué la somme de 8000 euros au titre de leur préjudice financier correspondant au montant du loyer dont ils avaient dû s’acquitter pendant la période de retard de livraison et celle de 4000 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’emménager dans l’appartement qu’ils venaient d’acquérir.

La SCCV Les Hangars de Caudéran soutient que les intimés ne justifient ni de la réalité ni du quantum de leur préjudice.

Les époux [E] invoquent un préjudice financier caractérisé par la contrainte de louer un appartement sur une période supplémentaire outre un garde-meuble et le coût d’un déménagement. Ils sollicitent également une indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance, constitué par l’impossibilité d’emménager dans le bien à la date convenue alors même qu’ils avaient réglé l’ensemble des sommes auxquelles ils étaient tenus. Enfin, ils demandent une somme au titre de pénalités de retard, soutenant que les usages en matière de vente en l’état futur d’achèvement s’inspirent de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation.

***

En livrant le logement avec un retard de 119 jours soit 3,91232 mois, les intimés justifient d’un préjudice locatif de 4000 euros ( 1000 euros x 4 mois ).

Toutefois, les intimés ne justifient pas des coûts des deux changements de domiciliation que M. [E] aurait supporté en sa qualité de gérant d’une société.

En conséquence, leur préjudice financier doit être fixé à la somme de 4000 euros.

Par ailleurs, le premier juge a entrepris une juste appréciation des faits de l’espèce en fixant leur préjudice de jouissance à la somme de 4000 euros alors qu’effectivement, ils ont vu leur projet avorté alors qu’ils pensaient légitimement emménager dans le bien qu’ils avaient acquis à la date qui avait été convenue et qu’ils ont été obligés de le reporter de quatre mois pour un tel retard injustifié.

En outre, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande au titre de pénalités de retard qui n’étaient pas prévues contractuellement et que les dispositions de l’article R 231-4 du code de la construction n’est pas applicable aux ventes en état futur d’achévement.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions devant la cour d’appel il apparaît équitable de laisser à la chage de chacune d’elles les dépens et les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SCCV Les hangars de Caudéran à payer à M. et Mme [E] la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, celle de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et qu’il a débouté les époux [E] de leur demande au titre des indemnités de retard et statuant à nouveau des chefs du jugement réformés':

Condamne la SCCV Les hangars de Caudéran à payer à M. [P] [E] et Mme [G] [R] épouse [E] la somme de 4000 euros au titre de leur préjudice financier';

Déboute les parties de leurs autres demandes';

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses dépens ainsi que ses frais non compris dans les dépens exposés devant la cour d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,