Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 23 octobre 2025, n° 22/02229

TGI 31 janvier 2022

CA Bordeaux
Infirmation partielle 23 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Nullité des assemblées générales
La cour a jugé que la contestation de la validité des assemblées ne constitue pas une demande au sens de la loi, mais un moyen de défense irrecevable en raison de la forclusion.
Rejeté
Situation économique de l'appelant
La cour a estimé que l'appelant ne justifie pas de sa situation économique actuelle, rendant sa demande infondée.
Accepté
Comportement de l'appelant
La cour a jugé que le comportement de l'appelant a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Montant de la dette
La cour a confirmé le montant de la dette de l'appelant, le condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable que le syndicat supporte les frais irrépétibles, justifiant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 23 oct. 2025, n° 22/02229
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/02229
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 31 janvier 2022, N° 21/02495
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre FONROUGESophie PASTURAUDJessica LACOMBE
Cabinet(s) :	KPDB INTER-BARREAUX
Parties :	agissant poursuites et diligences de son Syndic la SARL ALTIMO, Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble dénommé [ Adresse 3 ] [ Localité 7 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02229 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MV7U

[M] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004448 du 07/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] (RG : 21/02495) suivant déclaration d’appel du 06 mai 2022

APPELANT :

[M] [K]

né le 14 Juillet 1954 à [Localité 6] (EGYPTE)

de nationalité Egyptienne

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jessica LACOMBE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] [Localité 7]

agissant poursuites et diligences de son Syndic la SARL ALTIMO, prise en la

personne de son représentant légal, demeurant et domicilié [Adresse 8]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

1. Monsieur [M] [K] est copropriétaire du lot n°1 à usage d’habitation situé [Adresse 4].

À la suite de la tenue de deux assemblées générales en dates des 7 janvier 2021 et 22 mars 2021, celui-ci serait débiteur de la somme de 9 467,31 euros au 8 septembre 2021, somme correspondant aux appels de fonds émis par le syndic en exécution des procès-verbaux de ces assemblées générales.

Les démarches amiables effectuées auprès de M. [K] sont demeurées infructueuses.

2. Par acte du 17 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la Sarl Al Timo prise en la personne de son représentant légal, a assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir d’obtenir sa condamnation au paiement en principal, de la somme de 9467,31euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Par jugement du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]:

—  9467,31euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappellé que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [K] aux dépens.

4. M. [K] a relevé appel du jugement le 6 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2021, M. [K] demande à la cour, sur le fondement des articles18, 22, 24, 25 et 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 de :

à titre principal, infirmer le jugement en toutes ses dispositions attaquées,

— prononcer la nullité du mandat de la société Altimo,

— annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 7 janvier 2021, ayant désigné Altimo en qualité de syndic,

— annuler l’assemblée générale du 22 mars 2021 en son ensemble,

à titre subsidiaire,

— lui accorder un report ou à défaut un échelonnement de paiement de 24 mois des sommes dues en application de l’article 1343-5 du code civil.

— condamner le syndicat des copropriétaires défendeur aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 février 2024, le Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] demande à la cour, sur le fondement des articles 10-1, et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 31 janvier 2022,

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 11 696,38 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 18 octobre 2022 assortie des intérêts légaux à compter de délivrance de la présente assignation,

— le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire et juger que les frais qu’il a exposés à compter de la présente assignation seront exclusivement imputables à M. [K],

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens en ceux compris les frais de sommation, le remboursement des frais d’huissier, et s’il fallait poursuivre une exécution forcée le droit et la rémunération de l’huissier au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé, en contemplation des pièces du demandeur que la procédure ayant amené l’assemblée générale des copropriétaires à voter la réalisation de travaux était régulière si bien que M. [K] était redevable des charges de copropriété dépendant de son lot.

6. M. [M] [K] soutient que l’assemblée générale du 22 mars 2021 est nulle. En effet, elle a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat valable puisque le syndic n’a pas procédé, dans le délai de 3 mois suivant sa désignation par assemblée générale du 7 janvier 2021, à l’ouverture d’un compte séparé alors qu’il n’en a pas été dispensé. Il ajoute qu’il a voté contre la désignation du syndic lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2021 si bien que la majorité nécessaire de l’article 24 n’a pas été atteinte et qu’en l’absence de syndic élu, personne ne pouvait convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 22 mars 2021.

7. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] expose pour sa part que la contestation de la validité des assemblées générales en date des 7 janvier 2021 et 22 mars 2021 invoquée par l’appelant en cause d’appel constitue une demande nouvelle dont le premier juge n’a pas été saisi. En outre, l’action en nullité des assemblées est forclose. Il sollicite au fond la confirmation du jugement.

Sur ce

8. Le moyen par lequel l’appelant soutient que les deux assemblées générales des copropriétaires seraient nulles ne constitue pas une demande au sens de l’article 564 du code de procédure civile, puisqu’il a vocation à voir le demandeur déclaré irrecevable en ses demandes, mais un moyen de défense qui peut être présenté en tout état de cause et ainsi pour la première fois devant la cour d’appel.

9. Par ailleurs, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que : '…

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale…'

10. L’intimé justifie avoir notifié à M. [K] les deux procès-verbaux des deux assemblées générales, et ce les 18 janvier 2021, pour l’assemblée générale du 7 janvier 2021 et le 31 mars 2021, pour l’assemblée générale du 22 mars 2021 ( cf: pièces n° 12 et 13 de l’intimé)

En conséquence, M. [K] faute pour lui d’avoir contesté les assemblées litigieuses dans le délai de la loi est forclos à les critiquer désormais, dans le cadre de l’action en paiement diligentée par le syndicat des copropriétaires.

11. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie que la dette de l’appelant s’élevait au 18 octobre 2022 à la somme de 11 696, 38 euros montant auquel M. [K] sera condamné outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de cette date.

12. Enfin, si M. [K] sollicite à titre subsidiaire les plus larges délais de paiement pour régler sa dette il ne justifie nullement de sa situation économique la plus complète, alors qu’une décision d’aide juridictionnelle remontant à trois ans ne fait pas foi de sa situation actuelle alors qu’elle ne représente en outre qu’un bilan de celle-ci à un moment donné et ne permet notamment pas de connaître le patrimoine de l’appelant.

13. M. [K] qui n’a pas réglé sa dette malgré l’exécution provisoire attachée au jugement cause par son comportement un préjudice complémentaire au syndicat des copropriétaires.

Aussi, il sera condamné à lui verser la somme de 2500 à titre de dommages et intérêts, lesquels s’ajouteront à ceux déjà alloués par le premier juge.

14. En outre, il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires supporte les frais irrépétibles qu’il a été obligé d’exposer devant la cour d’appel.

En conséquence, l’appelant sera condamné à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé la dette principale de M. [M] [K] à la somme de 9467,31 euros et statuant de ce seul chef du jugement infirmé:

Condamne M. [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 11 696, 38 euros outre les intérêts dus sur cette somme au taux légal à compter du 18 octobre 2022 jusqu’au parfait paiement, y ajoutant:

Condamne M. [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2500 euros à titre de dommages intérêts,

Condamne M. [M] [K] aux dépens d’appel,

Condamne M. [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,