COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 DECEMBRE 2025

N° RG 24/00439 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTSQ

[D] [N] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2024-004162 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

[U] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N33063-2024-004165 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

[M] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2024-004053 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

S.C.I. FXCA

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 29 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] (RG : 23/00192) suivant déclaration d’appel du 29 janvier 2024

APPELANTS :

[D] [N] [W]

née le 03 Novembre 1999 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[U] [V]

né le 25 Juillet 1999 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[M] [V]

né le 17 Mai 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Vireak MAU, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉE :

S.C.I. FXCA

dont le siège social est le [Adresse 2]

Représentée par M^e Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE substituée par M^e Bruno DAMOY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Véronique DUPHIL

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par contrat en date du 26 juin 2020 la SCI FXCA a donné à bail d’habitation à Mme [D] [W] et M. [U] [V], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 580 euros par mois. Par acte signé le même jour, M. [M] [V] s’est porté garant.

2 – Les locataires ont quitté les lieux le 12 juin 2022.

3 – Par actes de commissaire de justice des 21 et 28 juillet 2023, la SCI FXCA a fait assigner Mme [W] et MM. [V] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en paiement d’arriérés de loyers à hauteur de 1.836 € ainsi que de travaux de remise en état de 1.925,58 €.

4 – Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a :

— condamné solidairement Mme [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] à payer à la SCI FXCA les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision :

—  1.836 € au titre de l’arriéré de loyers à la date du 12 juin 2022,

—  1.925,58 € au titre des frais de remise en état du logement suite aux dégradations constatées après le départ des locataires le 12 juin 2022 ;

— condamné solidairement Mme [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] à payer les dépens de l’instance ;

— dit que les frais de 371,20 € du procès-verbal de constat d’huissier du 16 juin 2022 ne constituent pas des dépens et rejeté la demande de la SCI FXCA à ce titre;

— condamné solidairement Mme [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] à payer à la SCI FXCA la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

5 – Par déclaration électronique du 1er avril 2024, Mme [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] ont relevé appel de ce jugement.

6 – Par arrêt de la première présidente de chambre de la cour d’appel de Bordeaux, M. [W] et MM. [V] ont été déboutés de leur demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement susvisé.

7 – Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, les appelants demandent à la cour, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 7a) et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevable et bien-fondé l’appel de Mme [W], M. [U] [V] et M. [M] [V],

Par conséquent,

— infirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Libourne,

Et statuant à nouveau,

— juger n’y avoir aucune dette de loyer à la charge des locataires,

— juger n’y avoir aucun frais de remise en état du logement à la charge des locataires,

Au surplus,

— débouter la SCI FXCA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner la SCI FXCA aux entiers dépens de l’instance,

8 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2024, la SCI FXCA demande à la cour, sur le fondement des articles 70 et suivants de la loi du 26 juillet 1983, de :

— confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [D] [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] à payer à la SCI FXCA les sommes suivantes assorties des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 :

—  1.836 € au titre de l’arriéré de loyer à la date du 12 juin 2022,

—  1.925,58 € au titre des frais de remise en état du logement à la suite des dégradations constatées après le départ des locataires le 12 juin 2022,

— les condamner au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile outre les dépens.

9 – L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2025.

10 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

Motifs,

11 – Aux termes de l’article 7 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce,

'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

…'

Sur l’arriéré de loyers.

12 – Mme [W] et MM. [V] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’ils ont été condamnés au paiement d’un arriéré de loyers, observant que le bailleur ne rapportait pas la preuve en première instance de ce que des loyers étaient restés impayés et se prévalant à cet égard d’un SMS du bailleur dans lequel celui-ci-reconnaît que les locataires étaient à jour de leurs loyers. Ils affirment avoir réglé les loyers dus jusqu’au jour de leur départ du logement, le 12 juin 2022.

13 – La SCI FXCA demande la confirmation du jugement, contestant la valeur probante du SMS versé aux débats par les appelants.

14 – Contrairement à ce que soutiennent les appelants, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les appelants ne produisent d’autre pièce pour justifier du paiement des loyers qu’un SMS comprenant une copie d’un ordre de virement en date du 25 février 2022 depuis le compte au Crédit agricole de M. [U] [V] dont le bénéficiaire n’est pas mentionné et dont le montant est de 150 euros.

15 – Cette pièce est insuffisante à rapporter la preuve du paiement des loyers dont le montant n’est pas ailleurs pas contesté par les appelants. Il convient donc de confirmer le jugement en ce que les appelants ont été condamnés au paiement de la somme de 1836 euros.

Sur les réparations locatives.

16 – Le tribunal a condamné les appelants au paiement d’une somme de 1925,58 euros au titre des réparations locatives.

17 – Ceux-ci contestent devoir cette somme au motif que l’état des lieux d’entrée a été fait de manière très sommaire et que ce n’est qu’après être entrés dans les lieux qu’ils ont pu constater que l’appartement n’était pas en très bon état à certains endroits. Ils ajoutent que les traces d’humidité dans la salle de bains sont dues à un dégât des eaux survenu en janvier 2022, une fuite s’étant déclarée au niveau de la baignoire et le bailleur n’ayant pas procédé aux réparations nécessaires.

Ils reconnaissent être les auteurs des seuls dégâts causés à la porte d’entrée. Ils demandent l’infirmation du jugement et demandent le rejet des réclamations au titre de réparations locatives.

18 – La SCI FXCA demande la confirmation du jugement sur ce point.

19 – les dégradations locatives ressortent de la comparaison de l’état des lieux d’entrée qui fait ressortir un logement en très bon état et de l’état des lieux de sortie qui liste diverses dégradations, corroborées par le procès-verbal de constat du 16 juin 2022. Les locataires ne justifient pas qu’ils ont demandé au bailleur de compléter l’état des lieux établi lors de leur entrée dans les lieux ainsi qu’ils en avaient la possibilité en application de l’article 3-2 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sorte que celui-ci reflète l’état réel des lieux lors de l’entrée des locataires.

20 – Cependant, l’état des lieux de sortie mentionne concernant la salle à manger des dégradations des 'plâtre et peintures à refaire dus à fuite d’eau salle de bain'. Les appelants produisent à cet égard un rapport établi par le cabinet Aquiser, mandaté par leur assureur habitation, en date du 11 février 2022, lequel décrit des dommages localisés au plafond ainsi qu’au mur du séjour, le plafond présentant une fissure tandis que la peinture du mur est écaillée, l’expert imputant ces désordres à un défaut d’étanchéité de la faïence murale de la baignoire, des carreaux de faïence étant cassés, et l’expert préconisant le remplacement des carreaux de faïence murale cassés et la réfection des joints. Il est ainsi établi que la fuite d’eau dans la salle de bain provient d’un défaut d’étanchéité de la faïence murale de la baignoire, et que ses conséquences à savoir les dégradations des plâtres et peintures de la salle à manger, par ailleurs non mentionnées dans le procès-verbal de constat, ne sont pas imputables aux locataires. Le devis produit par la SCI FXCA, établi par l’entreprise LCPG pour la reprise des peintures des murs et plafond du salon-séjour d’un montant de 699,98 euros TTC doit donc être déduit du coût des réparations locatives par ailleurs réclamées à juste titre par la SCI FXCA. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné les appelants au paiement de la somme de 1925,58 euros au titre des réparations locatives, dont le montant sera ramené à la somme de 1225,60 euros.

Sur les mesures accessoires.

21 – Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

22 – Chacune des parties étant partiellement accueillie en ses prétentions, les dépens d’appel seront partagés par moitié. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

23 – Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [D] [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] au paiement d’une somme de 1925,58 euros au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [D] [W], M. [U] [V] et M. [M] [V] à payer à la SCI FXCA une somme de 1225,60 euros au titre des réparations locatives,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus des chefs de décision déférés,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié ente chacune des parties.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,