COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02135 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NH4Q

Etablissement Public GIRONDE HABITAT (OPH)

c/

[K] [T]

[E] [F] épouse [T]

Nature de la décision : AU FOND

EXPERTISE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux – Juge des contentieux de la protection (RG : 22/01381) suivant déclaration d’appel du 04 mai 2023

APPELANTE :

GIRONDE HABITAT (OPH), agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

Représentée par M^e Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Mathilde POLSINELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [T]

né le 10 Août 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[E] [F] épouse [T]

née le 23 Avril 1971 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Hélène JANOUEIX de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE.

1 – Par contrat du 10 novembre 2017, l’OPH Gironde Habitat a loué à M. [K] [T] et Mme [E] [T], ci-après M. et Mme [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], commune de [Adresse 5] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 517,93 euros charges comprises.

2 – Arguant que depuis novembre 2019, ils subissent des infiltrations d’eau, M. et Mme [T] ont, par acte d’huissier en date du 29 avril 2022, assigné l’OPH Gironde Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir notamment :

— la condamnation de l’OPH Gironde Habitat au paiement de la somme de 2747 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— la condamnation de l’OPH Gironde Habitat au paiement de la somme de 1477,47 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— la condamnation de l’OPH Gironde Habitat au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— la condamnation de l’OPH Gironde Habitat au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

3 – Par jugement du 6 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 1080 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamné l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 801 € en réparation de leur préjudice financier,

— condamne l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 500 € en réparation de leur préjudice moral,

— débouté M. et Mme [T] du surplus de leurs demandes,

— condamne l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 800 € sur le fondement de i’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de l’OPH Gironde Habitat émise de ce chef,

— condamne l’OPH Gironde Habitat au paiement des entiers dépens de i’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

4 – Par déclaration électronique du 4 mai 2023, l’OPH Gironde Habitat a relevé appel de ce jugement.

5 – Par avis d’orientation du 10 mars 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 24 septembre 2025, avec clôture de la procédure au 10 septembre 2025.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, l’OPH Gironde Habitat demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement du contentieux de la protection en date du 6 janvier 2023 dans tout ses dispositifs ;

— débouter les époux [T] dans toutes leurs demandes ;

— déclarer l’action en première instance des époux [T] d’abusive ;

A titre subsidiaire,

— réduire les prétentions des demandeurs aux sommes de 481,50 euros au titre du préjudice de jouissance et de 829 euros au titre du préjudice matériel ;

— statuer raisonnablement au titre du préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire, en ce qui concerne l’expertise sollicitée,

— recevoir les protestations et réserves émises par Gironde Habitat,

— statuer sur l’opportunité de mettre en 'uvre une mesure d’expertise judiciaire en l’état de la procédure.

En tout état de cause :

— condamner les époux [T] à verser à l’OPH Gironde Habitat la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [T] aux entiers dépens.

7 – Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2025, M. et Mme [T] demandent à la cour de:

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 6 janvier 2023,

A titre principal,

— déclarer recevables et bien fondées les demandes de M. et Mme [T],

— constater que l’OPH Gironde Habitat n’assure pas une jouissance paisible à ses locataires, M. et Mme [T],

— condamner l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 2.747 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 1.477,47 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de financier,

— condamner l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de moral,

— condamner l’OPH Gironde Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPH Gironde Habitat aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire,

— designer tel expert qu’il plaira avec les chefs de missions habituels et notamment de constater les désordres, déterminer leurs origines et prescrire les travaux pour y remédier,

— dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de M. et Mme [T].

8 – L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la demande d’annulation du jugement.

9 – L’ OPH Gironde Habitat fait valoir en premier lieu dans le corps de ses écritures, que le juge des contentieux de la protection a statué en suite d’une détermination imprécise de l’objet du litige, n’ayant pas procédé à la recherche qui lui était demandée concernant le caractère décent ou non du logement et de vérifier qui était responsable d’un éventuel défaut de décence, violant ainsi l’un des principes directeur du procès prévu à l’article 4 du code de procédure civile en statuant infra petita, le jugement devant par conséquent être annulé.

10 – Cependant, l’OPH Gironde Habitat n’a pas formulé de prétention à ce titre dans le dispositif de ses dernières écritures, demandant l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et le rejet des demandes de M. et Mme [T]. En application de l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, alinéa 3, ' la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'. En conséquence, la demande d’annulation ne figurant pas au dispositif des écritures de l’OPH Gironde Habitat, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les préjudices de M. et Mme [T].

11 – Le premier juge a retenu que les locataires ont subi des infiltrations d’eau provenant de la toiture en juillet et novembre 2019, auxquelles il a été remédié le 26 novembre 2019, un sinistre de remontées d’eau par capillarité ayant été relevé le 27 janvier 2020 dans le rapport de la société Pacifica, assureur des époux [T], non pris en charge par la police d’assurance et pour lequel l’OPH Gironde Habitat ne justifie pas de travaux de reprises suffisants, l’OPH Gironde Habitat devant indemniser M. et Mme [T] du préjudice causé par ces infiltrations en application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil.

12 – L’OPH Gironde Habitat demande l’infirmation du jugement en faisant valoir qu’elle a d’une part, réalisé les travaux de remise en état nécessaires pour remédier aux remontées d’eau par capillarité lesquels l’ont été par l’entreprise Mate et d’autre part, indemnisé M. et Mme [T] à hauteur de 2140 euros à la suite du courrier de la société Pacifica en date du 15 juillet 2021.

L’ OPH Gironde Habitat estime que M. et Mme [T] ne prouvent pas suffisamment leur prétention selon laquelle les remontées d’eau par capillarité seraient toujours persistantes malgré les interventions réalisées et qu’en l’absence d’élément de nature à caractériser le préjudice de jouissance que M. et Mme [T] estiment avoir subi, la demande d’indemnisation à ce titre, en tout cas à la charge de l’OPH Gironde Habitat, n’est pas justifiée.

A titre subsidiaire, l’OPH Gironde Habitat sollicite la réduction des prétentions de M. et Mme [T] aux sommes de 481,50 euros au titre du préjudice de jouissance et 829 euros au titre du préjudice financier.

13 – M. et Mme [T] reconnaissent que les infiltrations en toiture ont été réparées, seules les remontées d’eau par capillarité subsistant, n’ayant pas été reprises par l’OPH Gironde Habitat malgré de nombreuses alertes, ce sinistre ayant conduit, d’une part, à l’impossibilité pour leur fils de jouir de sa chambre depuis le 23 novembre 2022, et d’autre part, à l’émanation depuis cette pièce d’odeurs d’humidité désagréables.

Ils demandent la réformation du jugement et sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices jusqu’au mois de septembre 2023 sans pour autant critiquer le jugement en ce qu’il a statué sur leurs demandes.

Sur ce,

14 – L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce prévoit que :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

15 – Il sera observé que M. et Mme [T] ne soutiennent pas le caractère indécent du logement, fondant leurs demandes sur le fait que l’OPH Gironde Habitat ne leur assure pas la jouissance paisible du logement en n’ayant pas remédié de façon définitive aux remontées d’eau par capillarité. En application du texte susvisé, l’OPH Gironde Habitat est tenu d’assurer à M. et Mme [T] la jouissance paisible du logement et d’entretenir celui-ci en y effectuant les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.

16 – Pour établir la réalité des désordres su’ils invoquent, M. et Mme [T] produisent :

— un constat amiable de dégât des eaux daté du 2 novembre 2019 relatif à des infiltrations en toiture, précisant que celui-ci a été réparé,

— un rapport d’expertise IARD concernant des infiltrations en toiture survenues en juillet 2019 et le 19 novembre 2019 dont les causes ont été réparées par l’OPH Gironde Habitat, de même que les dommages intérieurs l’ont été,

— un courrier de la société Pacifica, assureur multirisques-habitation de M. et Mme [T], à l’OPH Gironde Habitat en date du 20 mai 2021, aux termes duquel la société Pacifica, se référant à un dégât des eaux survenu en janvier 2020, pour lequel l’expert mandaté par elle a conclu à une remontée d’eau par capillarité avec présence de pont thermique, indique que ce type de désordre n’est pas garanti, et demande à l’OPH Gironde Habitat de prendre en charge les dégâts matériels survenus chez M. et Mme [T].

17 – L’OPH Gironde Habitat produit pour sa part :

— un bon de travaux à effectuer entre le 20 juin et le 31 juillet 2020, d’un montant de 3791,83 euros, consistant dans le traitement d’une infiltration d’eau au [Adresse 3],

— une facture de l’entreprise Neveu du 10 août 2020, pour le traitement de l’infiltration d’eau,

— une facture du 16 décembre 2020 établie par la Sarl Mate à l’ordre de l’OPH Gironde Habitat concernant des travaux de réfection du sol et des peintures des murs et plafonds dans les chambres 1 et 2 et la salle de bains de M. et Mme [T],

— une facture établie par la Sarl Mate en date du 19 juillet 2021 relative à des travaux de pulvérisation de produit anti-moisissures, de pose d’un revêtement de sol et peinture fongicide dans la chambre 2, chez M. et Mme [T].

18 – M. et Mme [T] produisent en outre en appel un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 novembre 2024 faisant état de la présence d’une humidité importante dans la chambre de droite, côté rue, le sol, les murs et plafonds présentant des traces d’une forte humidité, une forte odeur de moisissure étant présente, la chambre n’étant pas utilisable. Ce procès-verbal de constat établit que de l’humidité est toujours présente dans l’une des chambres du logement malgré les travaux réalisés par l’OPH Gironde Habitat en 2020 et 2021, sans que l’origine de l’humidité affectant la chambre n°2 soit établie avec certitude.

Il apparaît ainsi nécessaire ainsi que le sollicitent M. et Mme [T] à titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur les demandes et d’ordonner avant-dire-droit une mesure d’expertise afin de déterminer l’origine des désordres affectant leur logement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Sursoit à statuer sur les prétentions respectives des parties,

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procédrer M. [S] [I] avec pour mission de :

— prendre connaissance du dossier, convoquer et entendre les parties,

— se rendre sur les lieux 20, [Adresse 10] [Adresse 6],

— décrire l’état du logement, dire s’il est affecté d’humidité,

— dans l’affirmative rechercher les causes de cette humidité,

— décrire les travaux réalisés par l’OPH Gironde Habitat pour remédier aux désordres d’humidité affectant le logement, dire si ceux-ci sont suffisants,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier à l’humidité affectant le logement,

— donner un avis sur le préjudice qui est résulté de l’état du logement pour les locataires,

— de façon générale, donner toute indication utile à la solution du litige,

Rappelle que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

Fixe à la somme de 2000 € la provision que M. et Mme [T] devront consigner au greffe de la cour d’appel de Bordeaux dans un délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

Désigne pour suivre l’expertise, le magistrat en charge du contrôle des expertises à la cour d’appel de Bordeaux,

Dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe de la première chambre civile de la cour d’appel, dans le délai de 4 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence.

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,