COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2025

N° RG 22/00530 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQ3S

[Y] [H]

[M] [V] [K] [A] épouse [H]

c/

[G] [N]

[D] [T] épouse [N]

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 novembre 2021 par le Président du TJ de [Localité 20] (RG : 19/01176) suivant déclaration d’appel du 02 février 2022

APPELANTS :

[Y] [H]

né le 09 Octobre 1950 à [Localité 25]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 21]

[M] [V] [K] [A] épouse [H]

née le 12 Décembre 1960 à [Localité 23]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 21]

Représentés par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Lucie ROZENBERG, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉS :

[G] [N]

né le 22 Octobre 1963 à [Localité 24]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[D] [T] épouse [N]

née le 22 Février 1965 à [Localité 29]

de nationalité Française

Profession : Clerc d’avocat,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

SAS HUMAN IMMOBILIER

anciennement dénommée SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

au capital de 1 500 000,00 euros immatriculée sous le numéro B 414 854 216 du registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège social [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Un mandat de vente a été conclu le 26 juillet 2018 entre d’une part, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [A] époux [H] (époux [H] ci après) et, d’autre part, la Société par actions simplifiée (Sas ci-après) La Bourse de l’Immobilier.

Ce mandat porte sur la vente d’un ensemble immobilier appartenant aux époux [H] situé [Adresse 22] à [Localité 26], en Dordogne.

Les parties ont signé deux avenants au contrat de mandat de vente, dont le dernier, le 15 mars 2019 aux termes duquel le prix de vente du bien vendu était fixé à la somme de 250 000 euros outre une commission de 15 000 euros à la charge exclusive de l’acquéreur, portant ainsi le prix de vente à la somme de 265 000 euros. Ce dernier mandat précisait que le terrain objet du premier mandat ne portait plus sur 32 hectares mais sur un terrain d’environ 25 000 m² à borner au plus tard le jour de la réitération de la vente authentique chez le notaire.

Les parties ont encore signé le 1er août 2020, un nouveau mandat de vente aux termes duquel les vendeurs confiaient à la société La Bourse de l’Immobilier la vente du même ensemble immobilier mais situé sur un terrain de 178 638 m² avec les références cadastrales': section B n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] dans la commune de [Localité 26] pour le prix de 275 000 euros, la commission de l’agence immobilière étant fixé à la somme de 16 500 euros à la charge exclusive de l’acquéreur.

Antérieurement, en juin 2019, M. [G] [N] et Mme [D] [T] épouse [N] (les époux [N] ci après) avaient été mis en relation avec les vendeurs par l’entremise de la Bourse de l’immobilier.

Par courrier en date du 5 juin 2019, les époux [X] ont adressé au époux [H] une première offre d’achat. Cette offre d’achat comprenait l’ensemble immobilier, et également des hectares supplémentaires. Elle a été déclinée par les vendeurs par courrier en date du 18 juin 2019.

Par courrier et email en date des 2 juillet 2019 et 8 juillet 2019, les époux [N] ont adressé aux époux [H] une nouvelle proposition d’achat de l’ensemble immobilier au prix de 290 000 euros frais d’agence inclus.

Le 8 juillet 2019, les époux [H] ont accepté la proposition d’acquisition formulée par les époux [N] et ont indiqué sur le courrier susvisé la mention « Lu et approuvé. Acceptation de l’offre à 275 000 euros net vendeur, soit 290 000 euros honoraires d’agence inclus ».

Par courrier en date du 28 juillet 2019, les époux [N] ont saisi leur notaire, Me [L], afin qu’il finalise la vente de l’ensemble immobilier susvisé avec Me [P], notaire des époux [H].

Par courrier en date du 15 octobre 2019, Me [P], notaire des époux [H] a indiqué à Me [L], notaire des époux [N] que le prix de l’immeuble susvisé et des deux hectares autour était désormais de 250 000 euros, que le prix des parcelles de bois complémentaires était de 4 000 euros l’hectare et lui a ainsi demandé de transmettre cette offre aux époux [N].

2. Par acte du 12 décembre 2019, les époux [N] ont assigné les époux [H] devant le tribunal de grande instance de Bergerac afin que la vente passé entre les parties soient jugée parfaite.

Par acte du 27 août 2020, les époux [N] ont en outre fait assigner la Sas Bourse de l’Immobilier en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bergerac.

Par jugement du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— jugé’que’M. et’Mme'[H]'et’M.'et’Mme [N]'se’sont accordés’sur’la’vente’à'ces’derniers’des’parcelles’B'462,'B'491,'B'492,'B'493,'B'494, B'533,'B'561,'B'563,'B'568'a’et’b,'B'610'et’pour’partie’des’parcelles’B'490,'B'495,'B [Cadastre 13]au’lieudit'[Localité 28]sur’la’commune’de'[Localité 27]), moyennant’le’prix’de'275 000'euros’net’vendeur,

— homologué’le’plan’cadastral'(Pièce'25)'délimitant’l'objet’de’la’vente’et’versé’aux débats’par’les’époux'[N],

— jugé’parfaite’la’vente’intervenue’sur’les’biens’immobiliers’susvisés’et’au’prix’de 275 000'euros’net’vendeur’entre’M. et’Mme'[H]'et’M.'et’Mme [N],

— enjoint’à'M.'et’Mme'[H]'de’concourir’chez’Me'[B], notaire,'à’l'établissement’de’l'acte’notarié’dans’un’délai’de’deux’mois’à'compter’de’la signification’des’présentes,

— débouté’M.'et’Mme'[N]'de’leur’demande’en’bornage,

— condamné’in’solidum’M.'et’Mme'[H]'à’payer’à'M.'et’Mme [N]'la’somme’de'8 000'euros’en’réparation’du’préjudice’moral’subi,

— condamné’in’solidum’M.'et’Mme'[H]

— à’payer’à M.'et’Mme [N]'en’réparation’du’préjudice’financier’subi’la’somme’de 1 727'euros par’mois’pour la’période allant’du'1 e décembre'2019'jusqu’au’jour’de’la’signature’ de’l'acte’de’vente définitif,

— débouté M.'et’Mme'[N]'de’leur’demande’tendant’à'la’réparation’d'un préjudice’financier’d'un’montant’de'27 500 euros,

— débouté M. et’Mme [N]'de’l'ensemble’de’leurs’demandes’présentées à’l'encontre’de’la’SAS’Bourse’de’l'immobilier,

— condamné M.'et’Mme'[H]'à payer à M.'et’Mme'[N] la ' somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure’civile’ainsi’qu’aux’entiers’dépens,

— débouté 'la’Sas’La’Bourse’de’l'immobilier’de’ses’demandes’présentées’au’titre’de l’article'700'du’code’de’procédure’civile’et’des’dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

3. Les époux [H] ont relevé appel de ce jugement, le 2 février 2022.

4. Le 23 mai 2022, les époux [H] et les époux [X] ont signé un protocole d’accord aux termes duquel les premiers vendaient aux seconds le bien litigieux au prix de 250 000 euros net vendeur. Ce protocole ne faisait aucune référence à la commission de l’agent immobilier.

5. Par ordonnance du 29 juin 2022, le conseiller de la mise en état de la deuxième chambre de la cour d’appel de Bordeaux a :

— donné force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties en date du 23 mai 2022 dont copie est annexée à la présente,

— a prononcé le dessaisissement de la cour,

— dit que les époux [N] et les époux [H] conservent respectivement la charge de leurs propres dépens et que les frais de saisie attribution et d’indisponibilité des certificats d’immatriculation pratiqués et de mainlevée sont à la charge des époux [N] conformément à leur accord.

6. Par ordonnance rectificative du 13 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a :

— rectifié l’ordonnance du 29 juin 2022,

— dit que l’accord du 23 mai 2022 entre M. et Mme [H] et M. et Mme [N] entraînait dessaisissement partiel de la cour,

— dit qu’il sera porté mention de la rectification sur la minute et les expéditions de l’ordonnance rectifiée,

— dit que l’incident se poursuivait à l’initiative de la Sas Human Immobilier, nouvelle dénomination de la société La Bourse de l’immobilier.

7. Par ordonnance du 21 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a dit qu’il appartiendrait à la cour d’appel qui demeurait partiellement saisie de statuer sur le recevabilité des demandes de la société Human Immobilier nouvellement présentées devant la cour et a rejeté la demande de voir constater le dessaisissement de la cour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024, les époux [H] demandent à la cour, sur le fondement des articles 384, 564 du code de procédure civile, 1104 et 1984 et suivants du code civil :

— de juger irrecevables les prétentions nouvelles présentées par la Sas Human Immobilier,

— de juger irrecevables les prétentions nouvelles présentées par la Sas Human Immobilier en application du principe de l’estoppel,

— de juger l’instance éteinte,

— d’ordonner le dessaisissement total de la cour,

— de débouter la Sas Human Immobilier de toutes demandes, fins et conclusions,

— de condamner la Sas Human Immobilier à leur payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la Sas Human Immobilier aux entiers dépens,

à titre subsidiaire et dans l’hypothèse de la recevabilité des demandes nouvelles présentées par la Sas Human Immobilier sur le fond,

— de prononcer la nullité du mandat de vente du 1er août 2020 pour défaut de signature absence de consentement et absence de cause licite,

— de statuer en premier lieu et ce que de droit sur la demande de condamnation en paiement d’une commission d’agence de 15 000 euros formée par la SAS Human Immobilier contre M. et Mme [N],

— de les mettre hors de cause,

— de débouter la Sas Human Immobilier de l’intégralité de ses demandes formées à leur encontre comme mal fondées,

à titre infiniment subsidiaire et dans la pure hypothèse du prononcé d’une condamnation en paiement à l’égard de la Sas Human Immobilier,

— de réduire à l’euro symbolique le montant de la clause pénale éventuellement due par eux en raison des fautes commises par M. et Mme [N] et la Sas Human Immobilier,

— de réduire à l’euro symbolique le montant des dommages et intérêts éventuellement dus par eux en raison des fautes commises par M. et Mme [N] et la Sas Human Immobilier,

en toutes hypothèses,

— de condamner la partie succombante à leur payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 février 2025, les époux [N] demandent à la cour, sur le fondement des articles 564 et 566 du code de procédure civile, 1101, 1102, 1217 du code civil :

à titre principal,

— de déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées par la société Human Immobilier et la débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— de déclarer l’instance éteinte du fait du protocole intervenu entre eux et les époux [H],

— d’ordonner le dessaisissement de la cour,

à titre subsidiaire,

— de déclarer mal fondées, les demandes nouvelles de la société Human Immobilier présentées à leur encontre et la débouter de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— de condamner la société Human Immobilier à leur payer la somme de 6 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— de condamner la société Human Immobilier à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, la Sas Human Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile, 1104 et 1984 et suivants du code civil :

— de la déclarer recevable et bien fondée en ses nouvelles demandes,

en conséquence,

— de rejeter les demandes présentées par les époux [N] et les époux [H] visant à voir déclarer l’instance éteinte et voir ordonner le dessaisissement total de la cour,

— de voir infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 30 novembre 2021,

et, statuant à nouveau,

— de juger que le protocole d’accord du 23 mai 2022, et à défaut, l’acte authentique de vente du 13 juillet 2022, constitue l’acte écrit contenant l’engagement des parties, au sens de l’article 6, alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972,

— de condamner in solidum les époux [N] d’une part et les époux [H] d’autre part, à lui payer la somme de 15 000 euros,

— de rejeter l’intégralité des demandes présentées par les époux [N] d’une part et les époux [H] d’autre part à son encontre,

subsidiairement, pour les époux [H],

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner les époux [N] d’une part et les époux [H] d’autre part à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur le droit à commission de l’agent immobilier

8. Le tribunal a jugé que la vente intervenue entre les époux [H] et les époux [X] était parfaite et qu’il convenait d’enjoindre aux vendeurs de signer un acte authentique de vente au prix de 275 000 euros net vendeur, nonobstant l’opposition à une telle prétention devant le premier juge des vendeurs et de la Bourse de l’Immobilier.

La société Human Immobilier, à la suite du protocole d’accord passé entre les vendeurs et les acheteurs fait valoir que celui-ci constitue un fait nouveau, alors que ces derniers ont négocié un accord dans des conditions différentes de celles retenues par le premier juge et en méconnaissant son droit à commission alors que son entremise n’est pas contestable.

Les époux [W] font valoir que la demande de la société Human Immobilier est irrecevable s’agissant d’une demande nouvelle devant la cour d’appel et en application du principe de l’estoppel qui interdit à une partie de se contredire. Ils ajoutent que le protocole d’accord n’est pas un fait nouveau alors que le principe de la vente était débattu devant le premier juge lequel a ordonné cette vente sans prévoir la commission de l’agent immobilier qui ne lui était pas demandée puisque ce dernier considérait qu’il n’existait pas de vente. Ils considèrent en outre que si la vente est parfaite cela n’emporte pas le droit pour l’agent immobilier de percevoir sa commission.

Les époux [N] exposent pour leur part que la demande de l’agent immobilier est irrecevable devant la cour d’appel s’agissant d’une demande nouvelle. En toute hypothèse, ils ne se sont jamais engagé à payer une commission à l’agent immobilier. Bien au contraire ils estiment que l’agent immobilier aurait engagé sa responsabilité à leur égard par des fautes répétées qu’il aurait commises. En outre, il n’existe aucun contrat entre eux et l’agent immobilier

Sur ce

9. L’article 1999 du code civil dispose': « 'Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.

S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.'»

En outre l’article 564 du code de procédure civile dispose: «' A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'»

De plus l’article 565 du même code ajoute: « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent»

10. La demande présentée pour la première fois par l’agent immobilier devant la cour d’appel constitue une demande nouvelle alors que la question débattue devant le premier juge portait sur la réalisation de la vente immobilière ce que l’agent immobilier contestait pour sa part sans solliciter, ne serait-ce à titre subsidiaire le paiement de sa commission.

Dans ces conditions, la signature en cause d’appel d’un protocole d’accord par les autres parties aux termes duquel les époux [H] et les époux [N] ont définitivement scellé cette vente, sans avoir appelé à cet acte l’agent immobilier, ne permet toutefois pas à dernier de faire valoir son droit à commission qu’il n’avait pas sollicité devant le premier juge.

11. En raison du contexte particulier de cette procédure due à la signature d’un protocole d’accord entre les époux [H] et les époux [N], en cause d’appel, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable comme étant nouvelle la demande de la SAS Human Immobilier,

Ordonne le dessaississement de la cour d’appel,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,