COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03301 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLDX

[K] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2023-005788 du 12/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

c/

[X] [S] épouse [M] [F]

[E] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juin 2023 par le Tribunal de proximité d’ARCACHON (RG : 11-22-215) suivant déclaration d’appel du 11 juillet 2023

APPELANT :

[K] [P]

né le 07 Juin 1948 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[X] [S] épouse [M] [F]

née le 28 Janvier 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[E] [F]

né le 20 Février 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller

Bénédicte LAMARQUE, conseillère

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte reçu le 9 avril 2021 par devant Me [Y] [W], notaire à [Localité 12], M. [Y] [Z] a vendu à M. [T] [F] et Mme [X] [S] épouse [F] une propriété forestière sise [Adresse 2] à [Localité 8] comprenant plusieurs maisons d’habitation, un moulin avec garage attenant et diverses parcelles en nature de prairie, taillis et futaie.

L’une des maisons, située au [Adresse 3], était occupée par M. [K] [P] en vertu d’un contrat de bail consenti par M. [Z] le 29 août 2009.

2 – Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2022, signifié le 11 mars 2022, les époux [F] ont mis M. [P] en demeure de vider le moulin de toutes ses affaires en lui rappelant que le bail dont il jouissait ne portait que sur la maison de 86 m2 et le garage attenant à l’exclusion du moulin, et à cesser toute coupe de bois et ce, dans un délai d’un mois sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

3 – Par acte du 11 juillet 2022, les époux [F] ont fait assigner M. [P] devant le tribunal de proximité d’Arcachon aux fins, notamment, de voir l’astreinte liquidée et d’obtenir sa condamnation à respecter les termes du bail.

4 – Par jugement contradictoire du 5 juin 2023, le tribunal de proximité d’Arcachon a :

— constaté que les époux [F] se désistent de leur demande en liquidation d’astreinte ;

— condamné M. [P] à vider le moulin sis [Adresse 5] de tout effet et objet personnel dans un délai de 2 mois suivant la signification du jugement ;

— dit que passé ce délai, M. [P] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 60 jours ;

— défendu à M. [P] de procéder à la coupe des arbres situés sur la propriété des époux [F] sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

— s’est réservé la liquidation des astreintes ;

— condamné les époux [F] à délivrer à M. [P] les quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2022 jusqu’à ce jour dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement ;

— débouté M. [P] de sa demande d’expertise ;

— débouté les époux [F] et M. [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] aux entiers dépens.

5 – M. [P] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 juillet 2023, en ce qu’il a :

— condamné M. [P] à vider le moulin sis [Adresse 6] de tout effet et objet personnel dans un délai de 2 mois suivant la signification du jugement ;

— dit que passé ce délai M. [P] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 60 jours ;

— défendu à M. [P] de procéder à la coupe des arbres situés sur la propriété des époux [F] sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

— s’est réservé la liquidation des astreintes ;

— débouté M. [P] de sa demande d’expertise.

6 – Par acte d’huissier du 24 octobre 2023 à effet du 31 août 2024, les époux [F] ont délivré congé aux fins de reprise du logement donné à bail à M. [P] aux fins d’y loger leur fille.

7 – Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2023, M. [P] demande à la cour de :

— juger M. [P] bien-fondé et recevable en ses entières demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit :

— réformer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau :

— juger que les parties ont modifié le contrat de bail par une pratique ancienne ;

— juger que le bail porte également sur l’occupation par M. [P] du moulin attenant à la grange louée initialement ;

— juger que le bail confère également le droit à M. [P] de procéder à des coupes raisonnables de bois et dédiées au seul bois de chauffage ;

— désigner tel Expert qu’il plaira avec pour mission habituelle et notamment se rendre sur les lieux, se faire remettre les pièces et documents utiles, lister les différents désordres affectant les lieux, les décrire, chiffrer le coût des réparations, remises en état, mises aux normes, indiquer si lesdits désordres sont de nature à affecter la décence du logement et dire que la provision à valoir sur les frais d’Expert sera exclusivement à la charge du bailleur, partie demanderesse dans le cadre de la procédure ;

— condamner les bailleurs au versement de la somme de 1 500 euros par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

8 – Par dernières conclusions déposées le 9 janvier 2024, les époux [F] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité d’Arcachon du 5 juin 2023.

Y ajoutant :

— condamner M. [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens d’appel.

9 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 27 octobre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10 – Le jugement déféré est critiqué en ce qu’il a constaté l’absence de titre d’occupation de M. [P] sur le moulin attenant à la grange objet du bail conclu avec les anciens propriétaires [Z], en 2009 alors même qu’il occupe ce moulin et coupe régulièrement le bois pour le faire fonctionner depuis 30 ans.

L’appelant sollicite également l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande d’expertise pour faire constater l’indécence du logement donné à bail.

11 – Les intimés contestent cette interprétation du bail, l’éventuelle tolérance de l’ancien bailleur n’ayant pu créer de droits à l’égard du locataire.

I – Sur l’occupation du moulin

12 – Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formée tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

13 – En l’espèce, il ressort expressément du bail conclu le 29 septembre 2009 que les parties ont circonscrit la composition des locaux loués à une 'maison de 86m2 + grange attenante au moulin à l’exclusion du moulin lui-même', étant précisé que ce bail 'est la continuité du précédent bail conclu’ avec la mère de M. [Z], dont il n’est pas contesté qu’il daterait de 1990, sans qu’une date certaine soit versée aux débats.

14 – Les intimés ont acquis l’ensemble immobilier dont les immeubles objets du bail de M. [P] sans que soit mentionné un accord dérogatoire et avec la précision que par ordonnance de référé du 22 juin 2018, il avait été constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais suspendu les effets par le paiement de la dette locative de 4.700 euros en 36 mensualités.

15 – Ni l’occupation du moulin par les effets personnels de M. [P], ni la coupe de chêne, constatés par procès verbal de constat du 24 janvier 2022 ne sont contestés par l’appelant qui justifie en détenir l’autorisation tacite depuis de nombreuses années, produisant plusieurs attestations d’amis en ce sens.

16 – La tolérance des anciens propriétaires n’est pas démontrée par les appelants en ce qu’elle ne résulte d’aucun acte positif de leur part, n’ayant jamais sollicité le paiement d’un loyer, même modique pour cette occupation, ayant au contraire exclu expressément l’occupation du moulin dans la régularisation du bail du 29 août 2009, montrant leur volonté non équivoque de laisser libre de tout occupation ce logement contigüe à la grange et n’ayant jamais indiqué lors de la vente que le moulin était occupé alors qu’ils ont été totalement transparents avec la procédure en suspension de la clause résolutoire. Le tribunal a parfaitement rappelé le principe d’opposabilité du bail consenti par le vendeur à l’acquéreur en application de l’article 1743 du code civil. La cour note par ailleurs que la précédente ordonnance de référé du 22 juin 2018 ne mentionne pas l’occupation du moulin mais seulement les parties comprises au bail, à savoir la maison de 86 m2 et la grange.

17 – Les attestations produites par l’appelant ne font que rapporter les dires de celui-ci sur un accord du bailleur sans que les attestants aient pu constater d’eux même cet accord.

18 – En tout état de cause, même si les précédents bailleurs avaient pu tolérer une telle occupation, ce qui n’est pas démontré, cette tolérance n’a pu être créatrice de droits au profit de M. [P].

19 – S’agissant de la coupe d’arbres vivants, l’appelant ne démontre pas l’accord de l’ancien bailleur, les attestations produites lui reconnaissant toutes un droit de couper les arbres morts et tombés dans les bois à proximité.

20 – Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné la libération du moulin occupé des effets personnels de M. [P] sans droit ni titre et lui a fait interdiction de couper les arbres vivants de la propriété appartenant aux époux [F].

Sur la demande d’expertise

21 – En application de l’article 1743 du code civil, le nouvel acquéreur du bien auquel une location est opposable est automatiquement tenu à compter de la vente de toutes les obligations du précédent bailleur qui lui ont été transmises. Il n’a en revanche pas à assumer les obligations du précédent bailleur qui seraient restées inexécutées, sauf s’agissant d’une obligation commune une obligation de délivrance du logement décent perdurant dans le temps, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des décrets d’application qui font de la décence du logement une obligation fondamentale de l’exécution du bail.

22 – Conformément aux articles 145 et 146, une mesure d’expertise judiciaire ne saurait suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. Il appartient dès lors à l’appelant, demandeur d’une expertise pour attester de l’indécence du lieu qu’il occupe, d’apporter des éléments permettant de fonder la demande d’expertise judiciaire.

23 – En l’espèce, M. [P] produit des photographies déjà versées aux débats devant le premier juge, non datées et qui permettent de distinguer le couvercle d’une cuvette de toilette, une fenêtre cassée, le défaut d’écoulement d’un lavabo, l’existence du poêle à bois, des sols usés et d’un dispositif d’écoulement des eaux usées.

24 – Il produit pour la première fois en appel des attestations d’amis faisant état des fenêtres à simple vitrage, des sols en carreaux de gironde posés sur terre battue à l’absence d’isolation ou de fosse septique.

25 – Toutefois, la plupart des équipements ainsi photographiés relèvent de l’entretien locatif et ne permettent pas d’établir à elles seules l’indécence du logement, l’appelant ne justifiant pas d’une mise en demeure du bailleur ni d’une demande de réparation, pas plus que devant le juge des référés en 2018, où l’indécence n’avait pas été évoquée.

26 – Les intimés justifient de leur côté de l’existence d’un raccordement de l’immeuble au tout à l’égout ou à une fosse septique en produisant le rapport du SPANC du 12 novembre 2020 ainsi que le devis de création d’une filière d’assainissement individuel comète ayant reçu l’agrément du SPANC dès leur achat de l’ensemble immobilier.

27 – En l’absence d’éléments probants sur l’indécence du logement par manquemement du bailleur à ses obligations, l’appelant sera débouté de sa demande d’expertise et le jugement déféré confirmé.

Sur les dépens et les frais irréptibles

28 – M. [P] succombant en son appel sera condamné aux dépens outre au versement aux époux [F] de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant

Condamne M. [P] au paiement à M. et Mme [F] de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne M. [P] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,