République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/01122 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VNMZ

Jugement (N° 23/01033) rendu le 29 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [Q] [G]

née le 30 Mars 1957 à [Localité 2] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Elsa Rener, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/002799 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

EPIC Office Public de L’Habitat du Nord [R] Habitat représenté par son directeur général domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sandra Vansteelant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 janvier 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

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Par acte sous seing privé du 19 décembre 1991, la société d’H.L.M SLE Location a donné à bail à Mme [Q] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de

2 071,40 francs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 novembre 2020, l’O.P.H [R] Habitat venant aux droits de la société d’H.L.M SLE Location, a proposé aux locataires de la [Adresse 4], parmi lesquels figure Mme [G], un accord collectif de location portant sur des travaux de rénovation thermique (isolation et régulation ou remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire) ainsi que sur des travaux d’amélioration (réfection de la salle de bains).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 octobre 2021, Mme [G] a sollicité de l’O.P.H [R] Habitat :

une attestation de conformité de l’installation électrique ;

un relevé amiante avant travaux et le dossier technique amiante ;

le procès-verbal de dépouillement des votes de l’accord collectif de location ;

une indemnisation pour les troubles occasionnés par les travaux ;

une réduction de loyer.

Par lettre du 2 novembre 2021, l’O.P.H [R] Habitat a invité Mme [G] à consulter les diagnostics demandés et a rejeté sa demande d’indemnisation au motif que les travaux dans son appartement n’avaient duré que huit jours.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2022, un procès-verbal de constat a été dressé à la demande de Mme [G].

Par procès-verbal du 6 avril 2022, M. [Y] [P] a constaté l’échec de la tentative de conciliation initiée par Mme [G] concernant sa demande indemnitaire.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, Mme [G] a assigné l’O.P.H [R] Habitat devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Ordonner la production de l’accord de l’inspection du travail concernant les travaux de menuiseries dans la résidence située [Adresse 5] à [Localité 7], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Ordonner la réduction du loyer de Mme [G] à hauteur de 50% en raison de la durée excessive des travaux depuis le 4 octobre 2021 et jusqu’à leur achèvement,

Condamner l’O.P.H [R] Habitat à lui payer les sommes suivantes :

3 064 euros, à parfaire, au titre de la réduction des loyers à hauteur de 50% d’octobre 2021 jusqu’à décembre 2022,

5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

1 500 euros au titre de l’article 37-1 de la loi du 10 juillet 1991,

les dépens.

Suivant le jugement du 29 janvier 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Rejeté les demandes, sous astreinte, de production forcée de la fiche récapitulative du dossier technique amiante et de « l’accord » de l’inspection du travail pour la réalisation des travaux ;

Débouté les demandes de Mme [G] en réduction de loyer, en réparation de son préjudice de jouissance et en réparation de son préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile :

Condamné Mme [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant :

Rejeté les demandes, sous astreinte, de production forcée de la fiche récapitulative du dossier technique amiante et de « l’accord » de l’inspection du travail pour la réalisation des travaux ;

Débouté les demandes de Mme [G] en réduction de loyer, en réparation de son préjudice de jouissance et en réparation de son préjudice moral ;

Condamné Mme [G] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, Mme [G] demande à la cour de réformer le jugement de première instance en ses dispositions ayant :

Débouté les demandes de Mme [G] en réduction de loyer, en réparation de son préjudice de jouissance et en réparation de son préjudice moral,

Condamné Mme [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Elle sollicite en conséquence qu’il soit fait droit à ses demandes initiales et de :

Ordonner la réduction du loyer à hauteur de 50 % en raison de la durée excessive des travaux depuis le 4 octobre 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux ;

En conséquence,

Condamner [R] Habitat à lui verser les sommes suivantes :

4 520 euros au titre de la durée excessive des travaux depuis octobre 2021 jusqu’au 6 août 2023,

5 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

3 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

aux dépens de première instance.

Y ajoutant,

Condamner [R] Habitat aux dépens de l’instance d’appel, et à payer à maître [B] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, l’O.P.H [R] Habitat demande à la cour de :

Déclarer l’appel mal fondé,

Juger que Mme [G] se désiste de sa demande tendant à obtenir la production de documents sous astreinte,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir une réduction de loyer, réparation de son préjudice de jouissance et réparation de son préjudice moral.

A titre subsidiaire :

Dire que le préjudice de jouissance ne saurait excéder une somme mensuelle de 54,47 euros sur la période d’octobre 2021 à février 2022,

Condamner Mme [G] à la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [G] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que Mme [G] se désiste à hauteur d’appel de sa demande tendant à obtenir la production de documents sous astreinte.

Sur la demande au titre de la réduction du loyer

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°217-312 du 9 mars 2017 qui intègre la performance énergétique en application de la loi n°2015-992 du 17 août 2015.

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, aurait fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

Conformément à l’article 7,) de la même loi, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ses locaux et de travaux qui permet de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés, sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupent, ou leurs conditions de réalisation, présente un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Aux termes de l’article 1724 alinéa 2 du code civil « Si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puisse être différé jusqu’à la fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aurait été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elle rende inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur de sa famille, celui-ci pourrait faire résilier le bail. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des éléments versés au débat que [R] Habitat a entrepris sur la [Adresse 4] des travaux d’économie d’énergie et plus précisément, des travaux d’isolation thermique des façades extérieures, des plafonds des locaux chauffés du rez-de-chaussée, des parois vitrées donnant sur l’extérieur (menuiseries extérieures) ainsi que des travaux de régulation et de remplacement des systèmes de chauffage de production d’eau chaude sanitaire.

Ces travaux constituent des travaux d’amélioration de la performance énergétique des locaux loués permettant de satisfaire à l’obligation de délivrance d’un logement décent au sens des dispositions du décret n°2002-20 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

Une information générale du déroulé des travaux a été diffusée par l’intermédiaire du bulletin d’information des clients locataires de [R] Habitat de juin 2021. Ce bulletin a été versé aux débats par Mme [G].

Outre le programme de rénovation de l’ensemble immobilier, il détaille les modalités d’information des locataires, logement par logement pour l’exécution des travaux.

Si le bulletin d’information de juin 2021 évoque un début de travaux à compter du 15 juillet 2021, les parties s’accordent pour un début de travaux en octobre 2021.

Il ressort du diagramme de Gantt que les travaux ont commencé le 12 octobre 2021 pour la [Adresse 4], bien qu’ils aient débuté le 4 octobre 2021 pour d’autres bâtiments de l’ensemble immobilier.

Ces mêmes pièces font état d’une fin de travaux pour la [Adresse 4] le 25 février 2022.

L’accord collectif de location sur le programme des travaux d’économie d’énergie d’amélioration du logement a été adopté par 79% des locataires de l’immeuble collectif dans lequel se trouve le logement litigieux, sachant que Mme [G] a, pour sa part, refusé de signer cet accord.

Dès lors cet accord, voté dans des conditions de participation suffisante et à la majorité des votants, a acquis un caractère obligatoire en application des dispositions de la loi numéro 86 -1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, Mme [G] allègue l’existence d’un préjudice de jouissance en raison de l’importance de la gêne occasionnée par les travaux et leur durée ; elle considère qu’elle a été privée d’une partie de la chose louée pendant la totalité de la durée des travaux dans la résidence, et non pas seulement pendant la période prise en compte par le premier juge limitée à la période des travaux dans son logement, entre le 7 et le 18 février 2022, soit 12 jours.

Mme [G] ne peut se prévaloir d’une durée globale des travaux pour l’ensemble de la résidence afin d’obtenir une réduction de loyer, sauf à démontrer que les travaux intérieurs comme extérieurs qui requièrent un accès à son logement ont duré plus de 21 jours.

Les travaux ne portant pas sur le logement et n’occasionnant pas la privation d’une partie de la chose louée ne peuvent être indemnisés au titre des dispositions susvisées, contrairement à ce que soutient Mme [G].

Le planning des travaux, logement par logement, indique que la pose des châssis à l’intérieur du logement de Mme [G] a duré du 7 février, avec la pose des protections (cloison en bois en bois), au 21 février 2022, avec le retrait de ces protections, soit une durée de 15 jours. Les éléments produits aux débats ne viennent pas dire le contraire. Ces 15 jours n’ont même pas été nécessaires pour réaliser les travaux, Mme [G] reconnaît en cause d’appel que la cloison aurait été posée durant 10 jours.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé ce qu’il a débouté, au terme de motifs pertinents adoptés par la cour, Mme [G] de sa demande au titre de la réduction de loyer.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

Les moyens soutenus par Mme [G] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants : Mme [G] a fait parvenir à son bailleur un courrier dès 11 octobre 2021, soit une semaine après le démarrage des travaux, afin de se plaindre des désordres occasionnés par les travaux et réclamer une indemnisation pour les troubles à venir. Elle a ensuite saisi le conciliateur de justice, chacune des parties ayant maintenu sa position, cette conciliation n’a pas abouti. Mme [G] n’a plus adressé de réclamation par la suite pendant la réalisation des travaux.

Force est de constater qu’alors que la charge de la preuve lui incombe, elle ne démontre pas, au travers des pièces apportées aux débats, que ceux-ci ont occasionné un préjudice excédant les troubles normaux inhérents à ce type de travaux ; [R] Habitat ne conteste pas que des travaux d’isolation sont nécessairement générateurs de bruits et de poussières. La locataire n’apporte notamment aucun constat permettant d’établir l’intensité et la durée des nuisances sonores, or seules des mesures réalisées par un professionnel auraient pu d’objectiver l’anormalité de ces troubles.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’une exposition à risque manifeste comme l’amiante pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. En effet, le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant réalisation de travaux relatifs à l’appartement n° 6 de la [Adresse 4], dressé en application de l’article R4412-97 du code du travail le 9 décembre 2021, indique qu’il n’a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l’amiante dans ce logement ; l’exposition à de l’amiante et a fortiori le préjudice d’anxiété qui pourrait en découler ne sont pas démontrés ni la moindre faute à ce titre de [R] Habitat.

Enfin si Mme [G] soutient que les travaux ont perduré jusqu’au mois d’août 2023, elle n’en apporte pas la preuve, [R] Habitat indiquant seulement qu’il y a pu y avoir un décalage pour la réalisation de certains travaux, en raison de la résistance de certains locataires.

Ainsi, les attestations du voisinage sont insuffisantes à rapporter cette preuve, tandis que le procès-verbal de l’huissier de justice en date du 10 février 2022, dressé pendant la réalisation de travaux à l’intérieur du logement, ne fait état ni de nuisances sonores, ni de vibrations, ni de poussières. De la même manière, le procès-verbal du 23 décembre 2021 dressé à la demande d’une autre locataire de la résidence ne les mentionne pas davantage. S’agissant des trois dégâts des eaux dont Mme [G] soutient sans en justifier que les travaux de rénovation chez sa voisine en sont à l’origine, elle a été indemnisée du premier, elle a réalisé les travaux d’embellissement pour le second et pour le 3ème a rédigé un constat à destination de son assurance. Les seules photographies produites aux débats ne permettent pas de donner à ces dégâts des eaux certes désagréables et regrettables un caractère de gravité tel qu’ils pourraient justifier une indemnisation au travers d’un trouble de jouissance.

Si elle produit 2 certificats médicaux de son médecin traitant des 3 janvier 2022 et 17 mai 2022, lequel précise que Mme [G] présente un état de santé fragile pour laquelle elle la suit, Mme [G] bénéficiant d’une reconnaissance d’adulte handicapé pour différentes pathologies, elle note que la patiente est en souffrance psychique importante concernant le problème du logement, que la patiente décrit de manière récurrente, l’autre certificat indiquant que son état de santé psychologique s’est aggravé du fait de l’absence de repos possible en journée au regard de l’état de fragilité de Mme [G] ; ces éléments indiqués par le médecin ne sont en réalité que l’expression des doléances de Mme [G], personne particulièrement vulnérable, qui a pu, plus qu’un autre locataire, mal vivre ces travaux, ce qui n’est en effet pas contestable, mais ce qui ne suffit pas à faire pour autant la démonstration d’une faute de son bailleur à son encontre. De même, aucun élément ne permet de rattacher la mort de son chat aux travaux effectués, et le lien de causalité n’est pas démontré.

Il n’est donc nullement démontré que les travaux aient occasionné, par leur nature ou leur durée excessive ou par leur réalisation en dehors de jours ouvrés, un trouble de jouissance au préjudice de Mme [G].

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande de ce chef, que ce soit au titre du préjudice de jouissance qu’au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [G] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à [R] Habitat la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Prend acte du désistement de Mme [Q] [G] quant à sa demande visant à obtenir la production de documents sous astreinte,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [G] aux dépens d’appel et à payer à l’O.P.H [R] Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président