COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02985 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYJZ

[S] [XB]

[A] [XB]

[UD] [H] veuve [XB] (décédée)

c/

[X] [Z] (décédée)

[P] [J] [JA] [Z] épouse [M]

[LY] [I] [G] [Z]

[L] [V]

[U] [O]

SMABTP

S.A. MAAF

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] (chambre : 7, RG : 21/03945) suivant déclaration d’appel du 20 juin 2022

APPELANTS :

[UD] [H] veuve [XB]

née le 01 Octobre 1932 à [Localité 19]

décédée

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[S] [XB]

née le 02 Novembre 1965 à [Localité 23]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

tant à titre personnel qu’en qualité d’héritière de Madame [UD] [H], veuve [ET] [T]

[A] [XB]

né le 10 Février 1967 à [Localité 23]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

tant à titre personnel qu’en qualité d’héritier de Madame [UD] [H], veuve [ET] [T]

Représentés par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e DEMAR

et assistés de de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[X] [Z]

décédée le 01.05.2022

demeurant [Adresse 12]

[P] [J] [JA] [Z] épouse [M]

née le 23 Février 1973 à [Localité 26]

de nationalité Française

Profession : Contrôleur aérien,

demeurant [Adresse 11]

agissant en sa qualité d’héritière de Madame [X] [Z] et Monsieur [D] [Z]

[LY] [I] [G] [Z]

né le 16 Août 1971 à [Localité 25]

de nationalité Française

Profession : Informaticien,

demeurant [Adresse 3]

agissant en sa qualité d’héritier de Madame [X] [Z] et Monsieur [D] [Z]

Représentés par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BEZZAZI

[L] [V]

né le 29 Octobre 1962 à [Localité 16] (GIRONDE)

de nationalité Française,

artisan carreleur mosaïste inscrit au répertoire SIREN sous le n° 487 437 360

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e GOULET

SMABTP

immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le numéro 775 684 764, dont le siège social

est [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. MAAF

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 17]

Représentée par M^e Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LECOMTE

[U] [O]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 13]

non représenté, assigné selon acte de commissaire de justice en date du 18.08.2022 délivré à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 30 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’audience s’est tenue en présence de Madame [Y] [F], attachée de justice

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte authentique reçu le 28 août 2014, M. [D] [Z] et Mme [X] [R] épouse [Z] ont acquis, sous le régime de la copropriété, de Mme [UD] [H] veuve [XB], de Mme [S] [XB] et de M. [A] [XB] un appartement de type 4 (lot 238), un cellier (lot 244) et un garage (lot 473), situé au 5ème étage du bâtiment C d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 22], [Adresse 14] à [Localité 24].

Par courrier du 19 septembre 2014, le syndic du [Adresse 27] [Adresse 21] Palladines »a informé M.et Mme [Z] de ce que les appartements n°[Cadastre 6], propriété des consorts [E], et [Cadastre 7], propriété des consorts [N]/[GC], situés en-dessous du leur, subissaient des ruissellements d’eau récurrents avec, pour origine supposée, une défectuosité du joint de dilatation de leur balcon-terrasse commun avec l’appartement n°[Cadastre 9].

M.et Mme [Z] ont obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire.

Des travaux de ravalement de façade et de réfection de l’étanchéité des balcons ayant été réalisés courant 2009, la mesure d’expertise a été rendue commune au syndicat des copropriétaires, aux propriétaires des appartements voisins et situés en aplomb, aux maître d’oeuvre et entrepreneurs ainsi qu’aux assureurs, par ordonnances de référé des 26 mars 2018 et 14 janvier 2019.

2- Par acte d’huissier du 21 décembre 2018, M.et Mme [Z] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux les consorts [XB] pour obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, leur condamnation in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

Les consorts [XB] ont appelé en garantie M.[L] [W], artisan-carreleur en charge des travaux de réfection du balcon-terrasse.

M.[L] [W] a lui-même appelé en garantie son assureur la SMABTP, et a mis en cause son sous-traitant M.[U] [O] et son assureur la société MAAF.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mai 2019.

Par jugement du 04 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— accueilli en leur intervention volontaire M.[LY] [Z] et Mme [Z] épouse [M] en qualité d’héritiers de leur père, M.[D] [Z] ;

— condamné in solidum les consorts [XB] à payer aux consorts [Z] la somme de 17 485,05 euros TTC au titre des travaux réparatoires ;

— débouté les consorts [Z] de leurs autres demandes indemnitaires ;

— rejeté les actions en garantie introduites par les consorts [XB] reconnus pleinement et entièrement responsables des préjudices subis par les consorts [Z] au titre de la garantie des vices cachés ;

— dit que les actions en garantie exercées en cascade par les autres défendeurs sont devenues sans objet ;

— débouté les parties de leurs plus amples et contraires prétentions ;

— condamné in solidum les consorts [XB] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et l’ensemble des frais de procédure de référé ;

— condamné in solidum les consorts [XB] à verser aux consorts [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres défendeurs ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [X] [Z] est décédée le 1er mai 2022.

Par déclaration du 20 juin 2022, les consorts [XB] ont interjeté appel de cette décision.

3- Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2023, les consorts [XB] demandent à la cour d’appel de :

— juger recevable et bien-fondé leur appel ;

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris à l’exception de celles ayant débouté les consorts [Z] de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

— débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés ou de la réticence dolosive ;

— condamner solidairement les consorts [Z] à leur rembourser la somme de 17 485,05 euros augmentés des intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [Z] à leur rembourser la somme de 3 000 euros perçus au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— condamner solidairement les consorts [Z] à leur rembourser les dépens de la procédure sur le fond devant le tribunal, les frais d’expertise, l’ensemble des frais de procédure de référé ;

— condamner solidairement les consorts [Z] à leur verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure en référé sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement des frais de l’expertise judiciaire ;

— débouter, en tout état de cause, M.[V], la Smabtp et la Maaf de toutes demandes, fins et conclusions à leur encontre.

À titre infiniment subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation à leur encontre,

— ramener à de justes proportions le montant des sommes sollicitées par les consorts [Z] au titre de la reprise des désordres, lesquelles ne pourront pas excéder la somme de 6 000 euros HT retenue par l’expert judiciaire ;

— condamner M. [V] à les relever indemnes de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre ;

— condamner M. [V] à leur verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement des frais de l’expertise judiciaire.

4-Dans leurs dernières conclusions du 12 septembre 2025, les consorts [Z] demandent à la cour d’appel de :

À titre liminaire,

— déclarer recevable leurs interventions volontaires en qualité d’héritiers de leur mère, [X] [Z].

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— les a accueillis en leur intervention volontaire ;

— a condamné in solidum les consorts [XB] aux entiers dépens ;

— a condamné in solidum les consorts [XB] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— réformer le jugement en ce qu’il :

— a condamné les consorts [XB] à leur verser la somme de 17 485,05 euros TTC au titre des travaux réparatoires ;

— les a déboutés de leurs autres demandes indemnitaires.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les consorts [XB] à leur verser la somme de 22 716,06 euros TTC au titre des travaux réparatoires ;

— décider que ce montant sera actualisé sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le dépôt du rapport d’expertise et l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [XB] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi.

À titre subsidiaire,

— prononcer les mêmes condamnations sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour réticence dolosive.

En tout état de cause,

— condamner in solidum les consorts [XB] à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

5-Dans ses dernières conclusions du 08 septembre 2025, M. [L] [V] demande à la cour d’appel de :

— déclarer les consorts [XB] irrecevables et mal fondés en leur appel.

À titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre lui et condamné les consorts [XB] aux entiers dépens.

À titre subsidiaire,

— infirmer le jugement sur le montant retenu au titre du préjudice indemnisable et ainsi limiter ce montant à la somme de 5 919 euros HT correspondant aux travaux réparatoires ;

— juger que M. [U] [O], en sa qualité de sous-traitant, a manqué à ses obligations contractuelles ;

— condamner M. [U] [O] et son assureur la Maaf à le garantir et le relever indemne de toute condamnation qui serait susceptible d’être prononcée à son encontre ;

— juger que la garantie de la Smabtp, son assureur, est mobilisable ;

— condamner la Smabtp à le garantir et le relever indemne de toute condamnation qui serait susceptible d’être prononcée à son encontre.

En tout état de cause,

— débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre;

— condamner les consorts [XB] ou toute partie succombante à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

6-Dans ses dernières conclusions du 15 septembre 2025, la Smabtp, en qualité d’assureur de M.[V], demande à la cour d’appel de :

À titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— ordonner la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement de première instance en ce qu’il y est mentionné qu’elle n’aurait pas notifié ses conclusions à M.[O] et supprimer cette mention ;

— rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées à son encontre.

Y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [S] [XB] ainsi que M. [A] [XB] et Mme [UD] [XB], ces deux derniers tant en leurs noms personnels qu’en leur qualité d’héritiers de Madame [UD] [H], à lui payer 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum M.[U] [O] et son assureur la Maaf à la garantir et la relever intégralement indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

En tout état de cause,

— juger que les dommages et intérêts alloués au titre des travaux réparatoires seront limités à 17 852,45 euros TTC ;

— rejeter toute autre demande plus ample ou contraire dirigée contre elle ;

— condamner toute partie succombante à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

7- M. [U] [O] n’a pas constitué avocat.

8-Dans ses dernières conclusions du 15 septembre 2025, la Maaf, en sa qualité d’assureur de M.[O], demande à la cour d’appel de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son argumentation ;

— confirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive des vendeurs.

Si la cour estimait devoir statuer à nouveau,

— juger que les désordres affectant le balcon des époux [Z] ne sont pas de nature décennale ;

— en conséquence, débouter toute partie de leurs demandes à son encontre en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale de Monsieur [U] [O] ;

— juger que ses garanties responsabilité civile professionnelle ne sont pas mobilisables en ce que la réclamation est intervenue après résiliation du contrat ;

— en tout état de cause, juger que les désordres non décennaux affectant l’ouvrage réalisé par l’assuré ne sont pas couverts par sa garantie responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, débouter toute partie de demandes à son encontre en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de M.[U] [O].

À titre subsidiaire,

— condamner la société [V] et son assureur la compagnie Smabtp à la garantir et la relever indemne à hauteur de 20' de toute condamnation à raison d’un désordre de caractère décennal ;

— limiter le montant des travaux réparatoires à la somme de 5 569 euros HT.

En tout état de cause,

— juger que le préjudice moral subi par les époux [Z] n’est pas imputable à M.[O];

— en conséquence, rejeter toute demande de condamnation à son égard au titre de ce poste de préjudice ;

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à tirre subsidiaire, limiter toute condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de M. [LY] [Z] et de Mme [Z] épouse [M].

9- Mme [X] [Z] étant décédée le 1er mai 2022, il convient de déclarer recevables M.[LY] [Z] et Mme [Z] épouse [M], en leurs interventions volontaires en qualité d’héritiers de leur mère, Mme [X] [Z], à la présente instance.

Sur la garantie des vices cachés.

10- Les appelants sollicitent la réformation du jugement qui a retenu leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils soutiennent d’une part que le mauvais traitement du joint de dilatation séparant les balcons des appartements [Cadastre 9] et [Cadastre 10], ne peut être considéré comme rendant ledit balcon impropre à sa destination ou en diminuant l’usage, les opérations d’expertise n’ayant nullement établi l’existence d’une atteinte à sa solidité ou à sa destination.

Ils allèguent d’autre part qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive, qu’entre les travaux réalisés par l’entreprise [C] et la vente litigieuse, il s’est écoulé un délai de 5 ans sans qu’il leur ait été révélé l’existence d’un quelconque problème relatif au balcon, de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir sciemment caché un vice qu’ils ignoraient.

11- Mme [P] [Z] épouse [M] et M. [LY] [Z] réclament quant à eux la confirmation du jugement, en ce qu’il a retenu la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils font valoir que le désordre affectant le balcon de l’appartement, qui était caché lors de la vente, était connu de Mme [XB] au moins depuis le 13 août 2013, de sorte que la clause élusive des vices cachés insérée à l’acte de vente doit être écartée.

Ils ajoutent que la gravité des vices est avérée, et soulignent que l’absence d’étanchéité d’un balcon est considérée comme un désordre de nature décennale.

Sur ce,

12- L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

13- L’acte de vente en date du 28 août 2014 versé aux débats (pièce 1 [Z]) prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leur vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

14- Il appartient donc aux consorts [Z] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par les vendeurs du vice antérieurement à la vente.

15- Pour accueillir l’action en garantie des vices cachés engagée par les consorts [Z] à l’égard des consorts [XB], le tribunal a considéré que le défaut affectant le joint de dilatation du balcon-terrasse de l’appartement [Cadastre 9] appartenant aux consorts [XB], le rendait impropre à son usage, et que l’antériorité des désordres et leur connaissance par les vendeurs était également établie.

16- En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties, que l’expertise réalisée par M.[K] révèle la survenance de fuites d’eau entre les balcons des appartements [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à savoir le bien litigieux, l’eau s’infiltrant jusqu’au plafond des appartements [Cadastre 6] et [Cadastre 8] directement situés en-dessous (page 21 du rapport d’expertise).

17- Il convient ici de rappeler qu’à la suite du vote par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence le 12 janvier 2009, relatif au ravalement de la façade de la résidence et aux travaux d’étanchéité de l’ensemble des balcons, Mme [XB], propriétaire de l’appartement n°[Cadastre 10] avait confié lesdits travaux à M. [L] [V], en qualité de carreleur, lequel a émis une facture le 24 juin 2009 pour un montant de 5574, 78 euros (pièces 8 et 9 [XB]).

18- Dans son rapport du 20 mai 2019, l’expert estime, et ce n’est pas non plus discuté des parties, que la cause des désordres est la suivante:

' Les joints de dilatation des balcons des appartements du 5ème étage, n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], n’ont pas été traités et sont situés verticalement en superposition avec les appartements [Cadastre 6] à [Cadastre 8] du quatrième étage.

Le premier joint séparant l’accès des deux balcons 237/238 n’a pas été traité, le panneau de verre séparatif n’ayant pas été démonté pour pouvoir y accéder.

Le deuxième joint de fractionnement du balcon de l’appartement [Cadastre 10] reproduit dans le carrelage et microfissuré entre le profilé en ébonite et la lisière du carreau, provoquant le cisaillement de la natte d’étanchéité’ (page 19 du rapport d’expertise).

19- Il en résulte clairement que le traitement du joint séparant les balcons-terrasses des appartements [Cadastre 9] et [Cadastre 10] n’a pas été réalisé, le panneau vitré de séparation des deux balcons n’ayant pas été déposé par les entreprises intervenantes, et que de l’eau passe dès lors à travers le plancher en béton, s’infiltrant jusqu’au plafond des balcons situés au quatrième étage, numéros [Cadastre 6] à [Cadastre 8].

20- L’expert retient ensuite la responsabilité de M.[V] et de son sous-traitant M. [O], en précisant que le traitement des joints de dilatation sous la partie vitrée de séparation du balcon des appartements 238/237, devait être effectué par l’entreprise qui a posé le carrelage de l’appartement [Cadastre 10], au moment où elle a démoli le carrelage existant avant de préparer le support pour en poser un nouveau (page 32 du rapport d’expertise judiciaire).

21- L’expert ajoute enfin que lors de la vente, M.et Mme [Z], profanes, ne pouvaient identifier 'un désordre quelconque’ (page 18 du rapport d’expertise), ce qui n’est pas davantage contesté.

22- Il en résulte que les consorts [Z] rapportent bien la preuve d’un vice caché préexistant à la vente.

23- La cour d’appel considère que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le défaut d’étanchéité du balcon de leur appartement, ayant pour origine une défectuosité du joint de dilatation, et causant des infiltrations d’eau récurrentes dans les appartements situés en-dessous du leur, constitue un vice d’une gravité qui diminue tellement l’usage de la chose, que M.et Mme [Z] ne l’auraient pas acquise s’ils en avaient eu connaissance, ou en auraient donné un moindre prix.

24- Il incombe cependant aux appelants, eu égard à la clause d’exclusion des vices cachés rappelée supra, de rapporter en outre la preuve que leurs vendeurs avaient connaissance lors de la vente du vice affectant l’immeuble vendu.

25- A l’appui de leurs allégations, M.et Mme [Z] font état du rapport d’expertise judiciaire aux termes desquels M.[K] écrit: 'Il ressort des échanges avec le syndic que l’ancienne propriétaire Mme [H] veuve [XB] était informée depuis le 13 août 2013 des désordres sur le balcon…

Les désordres sont apparus le 13 août 2013 dans les joints de dilatation au travers des balcons des appartements situés précisément en alignement vertical au-dessous de l’appartement [Cadastre 10] et [Cadastre 9] dans la limite séparative.

Ils ont été signalés par Monsieur [E] propriétaire de l’appartement n°[Cadastre 6] au syndic dans les jours suivants puis renouvelés par un deuxième mail compte-tenu de la persistance des fuites d’eau au niveau des joints de dilatation’ (pages 6 et 17 du rapport d’expertise).

26- Les intimés versent également aux débats:

— la copie du courriel adressé par Mme [E], propriétaire de l’appartement n°231 au syndic, dans lequel elle écrit 'Après 6 mois d’absence, ma fille [RF]… vient de me joindre au téléphone pour me signaler que la fuite persiste toujours quand il pleut au balcon au-dessus, au niveau du joint de dilatation séparant les appartements 237 (précédemment occupé par M.[B], locataire) et 238 (Mme [ET], qui vient de vendre).

Pour mémoire, vous êtes venu, M. [BV], voir cette fuite le mardi 13 août 2013, depuis chez moi puis nous sommes montés voir le balcon de Mme [ET] où un carrelage qu’elle avait fait poser sur sa terrasse pourrait semble-t’il poser problème.

Dans mes archives, j’ai trouvé trace de deux mails anciens, l’un daté du 30 juillet 2006, l’autre du 29 septembre 2006. Vous étiez passé prendre des photos…

Bien sûr entre temps, il y a eu le ravalement de façade et l’étanchéité des balcons refaite mais chez nous ça fuit toujours quand il pleut…

Vous pourriez profiter du départ de Mme [ET] et de l’arrivée du nouveau propriétaire au 238 pour voir la suite à donner à cette affaire’ (pièce 3 [Z])

— une attestation émanant de M. [E] selon laquelle il affirme qu’après avoir consulté son agenda de l’année 2013, il y a découvert la mention selon laquelle Mme [ET] était 'venue voir la fuite le lundi 12 août 2013" ( pièces 19 et 20 [Z]).

— le courrier reçu le 19 septembre 2014 du cabinet Bore, syndic, aux termes desquels il leur indique 'nous faisons suite à des fuites d’eau récurrentes sur le balcon du dessous, provenant visiblement du votre, notamment par le joint de dilatation'.

27- Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le balcon de l’appartement litigieux présentait un défaut d’étanchéité avant la réalisation des travaux votés en 2009 par l’assemblée générale des copropriétaires, que des travaux visant à y remédier ont bien été effectués en 2009 à l’initiative de Mme [XB], que cependant, eu égard au défaut d’exécution de ceux-ci, des fuites d’eau récurrentes ont persisté, et ont été portées à la connaissance de Mme [XB] au moins à partir du 12 août 2013, à savoir un an avant la vente litigieuse.

28- Par conséquent, les consorts [Z] démontrant que les vendeurs avaient connaissance du vice au moment de la vente, la clause d’exclusion des vices cachés doit être écartée, et le jugement qui a accueilli leur action fondée sur la garantie des vices cachés à l’égard des vendeurs sera confirmé.

Sur les demandes indemnitaires.

29- A titre subsidiaire, les consorts [XB] sollicitent la réduction du montant des dommages et intérêts alloués aux acquéreurs.

Ils rappellent que l’expert a chiffré le coût des travaux réparatoires à la somme de 6000 euros HT, et reprochent au tribunal d’y avoir ajouté le coût de réparation de la remise en état de la sous-face des balcons des appartements [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour lesquels aucune demande n’était formulée, s’agissant de parties qui ne sont pas attraites à la présente procédure.

30- Dans le cadre de leur appel incident, les consorts [Z] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement, tout en réclamant l’augmentation du montant du coût des travaux réparatoires, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral caractérisé par l’inquiétude liée à la survenue de nouvelles infiltrations.

Sur ce,

31- Selon les dispositions des articles 1645 et 1646 du code civil, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

* Sur le préjudice matériel.

32- Aux termes de son rapport, l’expert propose deux options au titre des travaux réparatoires:

— la réfection du balcon et traitement de l’étanchéité, avec une résine, selon devis de l’entreprise Renov Artisan, pour un montant de 5419, 50 euros,

— la réfection avec un nouveau carrelage, dont il estime le coût à 6000 euros HT, en considération de la facture émise par l’entreprise [U] [O] le 24 juin 2009.

Il estime en outre à la somme de 350 euros la dépose du panneau de verre séparatif de l’espace entre les balcons 237 et 338.

L’expert évalue ensuite à la somme de 4983 euros HT le coût de la remise en état de la sous-face des balcons des appartements situés au quatrième étage n°231, 232 et 233, selon devis de l’entreprise [Localité 20].

33- De leur côté, les intimés prétendent qu’aucune entreprise n’aurait accepté de réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, et sollicitent en cause d’appel une somme de 22 716, 06 euros ttc, correspondant à la réfection de l’intégralité de la surface des balcons de l’étage, selon devis établi par l’entreprise Coren le 22 avril 2025 (pièce 25).

34- Il convient cependant de relever que cette question n’avait pas été soumise à l’expert, et que le simple courriel produit par les consorts [Z], qui leur a été adressé le 4 septembre 2025 par l’entreprise Arsonneaud, indiquant qu’ils sont 'dans l’obligation de refaire tout le dernier étage pour une question de garantie', ne suffit pas à caractériser l’obligation de procéder à la réfection de l’étanchéité de l’intégralité des balcons de l’étage, étant au demeurant souligné que la réalisation de ces travaux supposerait en tout état de cause l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, le devis de l’entreprise Coren sera écarté.

35- La cour d’appel observe ensuite que pour condamner les consorts [XB] à verser aux consorts [Z] la somme de 17 485, 05 euros Ttc, le tribunal a additionné par erreur le montant des deux options de réfection du balcon litigieux proposées par l’expert, a ajouté le coût de remise en état des balcons du quatrième étage, mais a omis de prendre en compte le coût de la dépose du panneau séparatif.

36- Il est constant que le préjudice subi par les consorts [Z] doit être réparé dans son intégralité, mais celui-ci doit présenter un caractère certain.

37- Or, la cour d’appel considère que faute pour les consorts [Z] d’allèguer, et donc de justifier, de demandes indemnitaires provenant des propriétaires des appartements concernés au quatrième étage de la résidence, la somme de 4530 euros [18] évaluée par l’expert et correspondant au coût des travaux réparatoires de la sous-face des balcons, sera écartée.

38- En conséquence, le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [XB] à verser à M.et Mme [Z] des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel sera confirmé, mais minoré dans le quantum des dommages et intérêts alloués, qui seront fixés à la somme de 6350 euros HT, soit 6985 euros Ttc, se décomposant ainsi qu’il suit:

— réfection du balcon de l’appartement n°238 avec un nouveau carrelage: 6000 euros HT

— dépose du panneau de verre séparatif: 350 euros HT

soit la somme de 6350 euros HT, à laquelle doit être ajoutée la TVA de 10%.

* Sur le préjudice moral.

39- Il est admis que la réparation du préjudice moral vise à réparer l’atteinte au sentiment d’affection, de considération ou d’honneur.

40- Or, faute pour M.et Mme [Z] de justifier de la réalité de leur préjudice moral, le jugement qui les a déboutés de leur demande à ce titre sera confirmé.

Sur les appels en garantie.

41- Les appelants sollicitent la condamnation de M. [L] [V], auxquels ont été confiés courant 2009 les travaux de réfection du balcon litigieux, à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

42- M.[V], s’il reconnaît la responsabilité de son sous-traitant, M.[U] [O], dans la survenue des désordres, réclame à titre principal la confirmation du jugement qui a rejeté le recours en garantie formé à son encontre, et, à titre subsidiaire, la garantie de son assureur la SMABTP, et de M.[U] [O] et de son assureur la MAAF.

43- La compagnie MAAF, assureur de M.[O], conclut à la confirmation du jugement déféré, à titre subsidiaire, demande de dire que les désordres affectant le balcon ne sont pas de nature décennale, et à titre infiniment subsidiaire que M. [V] et son assureur soient condamnés à la relever et garantir à hauteur de 20% et de limiter le montant des travaux réparatoires à la somme de 5569 euros HT.

Sur ce,

44- Selon les dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée'.

45- Il résulte du rapport d’expertise et il n’est pas contesté par M. [V], ni par l’assureur de M. [O], que la cause des désordres est liée à un défaut d’exécution dans le traitement du joint de dilatation du balcon-terrasse, imputable à M. [O].

46- Pour rejeter le recours en garantie des appelants, le tribunal a cependant estimé que les consorts [XB], qui s’étaient opposés à la solution préconisée par le syndic de la résidence Les Palladines, qui n’ont pas agi contre l’entrepreneur en responsabilité contractuelle, et qui ont fait preuve de mauvaise foi en dissimulant cette information à leurs acquéreurs, ont commis une faute les privant de leur recours en garantie.

47- Il est admis que les manquements du vendeur à l’égard de l’acquéreur le rendent seul responsable du préjudice subi par ce dernier, de sorte qu’il ne peut être garanti des conséquences découlant de l’action en garantie des vices cachés (Civ.3ème, 11 juillet 2019, pourvoi n°18-10.503).

48- En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence contient une résolution numéro 4 intitulée 'étanchéité des balcons du bâtiement C', rédigée ainsi qu’il suit 'la présente assemblée générale en tantièmes bâtiment C, après examen, décide de voter les travaux d’étanchéité des balcons pour protéger la structure de l’immeuble selon les conditions et modalités suivantes: devis éts [Localité 20] …

Obligation pour les propriétaires possédant des balcons carrelés d’enlever à leurs frais les carrelages, ces derniers n’étant pas étanches.

Pour mémoire:

* l’étanchéité coûte 41, 50 euros HT m2

* la démolition des carrelages 83 euros HT le m2

* le complexe d’étanchéité pour recevoir d’autres carrelages 67, 10 euros HT le m2" (Pièce 9 [XB]).

49- Il en résulte que si les copropriétaires possédant des balcons carrelés étaient éventuellement 'libres du choix de revêtement de leur balcon', après la dépose du carrelage de ceux-ci, comme le soutiennent les appelants, ils avaient cependant l’obligation de faire réaliser les travaux d’étanchéité, la démolition des carrelages et le complexe d’étanchéité selon les modalités du devis établi par l’entreprise [Localité 20], de sorte que le moyen développé par les consorts [XB] selon lequel ils avaient le choix du revêtement de leur balcon est en tout état de cause inopérant.

50- Il est constant que Mme [XB] a choisi, au mépris du vote de l’assemblée générale des copropriétaires, de confier les travaux de réfection de son balcon, qui constitue pourtant une partie commune à usage privatif, et pour lequel les travaux doivent justement être soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, par une autre entreprise que celle prévue lors du vote, ce qui constitue une faute.

51- En outre, il a été vu supra que Mme [XB] a sciemment caché lors de la vente aux acquéreurs l’existence de désordres affectant le balcon-terrasse de son appartement.

52- En considération de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que le comportement fautif des vendeurs les rendait seuls responsables des préjudices subis par les acquéreurs, et qu’ils ne pouvaient être garantis des conséquences découlant de l’action en garantie des vices cachés exercée à leur encontre.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

53- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application de l’article 700 du code de procédure civile.

54- M. [A] [XB] et Mme [S] [XB], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel, et seront en outre condamnés à verser à M. [LY] [Z] et à Mme [Z] épouse [M] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

55- L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M.[L] [V], de M. [U] [O] et de leurs assureurs.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare recevables les interventions volontaires de M.[LY] [Z] et de Mme [P] [Z] épouse [M], ès qualités d’héritiers de leur mère Mme [X] [Z],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. [A] [XB] et Mme [S] [XB] à verser aux consorts [Z] la somme de 17 485, 05 euros ttc, au titre du coût des travaux réparatoires,

Statuant de nouveau,

Condamne in solidum M. [A] [XB] et Mme [S] [XB] à verser à M.[LY] [Z] et à Mme [P] [Z] épouse [M] la somme de 6985 euros Ttc, en réparation de leur préjudice matériel,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [A] [XB] et Mme [S] [XB] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M. [A] [XB] et Mme [S] [XB] à verser à M.[LY] [Z] et à Mme [P] [Z] épouse [M] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [W], de la société SMABTP et de la société MAAF.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,