COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 3 JUIN 2025

N° RG 24/04879 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N766

SCPI RENOVALYS 2

c/

S.A.R..L. SITHODI

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 14 octobre 2024 (R.G. 24/02013) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 05 novembre 2024

APPELANTE :

SCPI RENOVALYS 2, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 529 995 003, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Marie IANNAZZO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. SITHODI, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 490 685 690, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte notarié du 4 février 2002, les époux [J], aux droits desquels vient la société Renovalys 2, ont donné en location à la SARL Le Victor Hugo [Localité 4] un local commercial en rez de chaussée et sous-sol d’un immeuble situé à l’angle du [Adresse 1] et du [Adresse 2].

Par acte du 13 mai 2006 la SARL Le Victor Hugo [Localité 4] a cédé son fonds de commerce à la la SARL Sithodi, en ce compris le droit au bail.

Le 10 avril 2024, elle a fait constater par commissaire de justice qu’un phénomène d’humidité affectait le local donné à bail, et a adressé à la société Renovalys 2 plusieurs courriels pour l’informer d’une infiltration provenant du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Le 16 septembre 2024, la société Sithodi a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux afin de reprendre les désordres.

Par acte du 24 septembre 2024, la société Sithodi a assigné la SCPI Renovalys 2 en référé d’heure à heure voir voir ordonner la réalisation des travaux nécessaires sous astreinte, et obtenir la suspension du règlement du loyer commercial et la désignation d’un expert judiciaire.

2- Par ordonnance réputée contradictoire du 14 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Condamné la SCPI Renovalys 2 à réaliser ou faire réaliser les travaux réparatoires

nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial exploité par la SARL Sithodi, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance et pour une durée de trois mois ;

— Débouté la SARL Sithodi de ses autres demandes ;

— Condamné la SCPI Renovalys 2 à verser à la SCPI Renovalys 2 une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCPI Renovalys 2 aux entiers dépens.

3- Par déclaration au greffe du 5 novembre 2024, la SCPI Renovalys 2 a relevé appel de l’ordonnance, énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SARL Sithodi.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 8 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la société Sithodi a assigné la SCPI Renovalys 2 devant le juge de l’exécution du tribunal judiaire de Bordeaux afin qu’il constate la persistance des désordres et qu’il ordonne la liquidation de l’astreinte provisoire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 24 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCPI Renovalys 2 demande à la cour de :

Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1720 du code civil

— Recevoir la SCPI Renovalys 2 en son appel, l’y déclarer fondé et y faisant droit :

— Infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 14 octobre 2024 uniquement en ce qu’elle a :

Condamné la SCPI Renovalys 2 à réaliser ou faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial exploité par la SARL Sithodi et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance et pour une durée de trois mois.

— Condamné la SCPI Renovalys 2 à verser à la Société Sithodi une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la SCPI Renovalys 2 aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— Dire n’y avoir lieu à référé,

En conséquence,

— Débouter la société Sithodi de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la Société Sithodi au paiement à la SCPI Renovalys 2 de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société Sithodi aux entiers dépens.

5- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Sithodi demande à la cour de :

Vu les articles 1719, 1720 et suivants du code civil,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

Vu l’urgence,

A titre principal,

— Confirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a condamné la société Renovalys 2 à réaliser ou à faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires au sens de l’article 1720 du code civil permettant d’assurer le clos et le couvert du local commercial, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir.

A titre reconventionnel,

— Infirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 en ce qu’elle a « débouté la SARL Sithodi de ses autres demandes »

Statuant à nouveau sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance,

— Condamner la société Renovalys 2 à indemniser, à titre prévisionnel, le préjudice de jouissance de la société Sithodi évalué à hauteur de 800 euros par mois à compter du 09 septembre 2024 jusqu’à la réfection complète des réseaux d’évacuation des eaux usées et reprise des dégradations intérieures occasionnées par le désordre d’infiltration.

En tout état de cause,

— Confirmer l’ordonnance du 14 octobre 2024 sur le surplus,

— Condamner la société Renovalys 2 au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande tendant à la réalisation de travaux (appel principal):

Moyens des parties:

6- La société Renevalys 2 fait valoir que la demande du preneur tendant à la réalisation de travaux sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses, dès lors qu’elle a fait diligence et a entrepris toutes les mesures nécessaires pour mettre un terme aux désordres, dès qu’elle a été informée, de sorte que le juge des référés ne pouvait retenir à son encontre une réactivité insuffisante ni un manquement à ses obligations légales; que l’origine du dégât des eaux survenu le 8 avril 2024 bien été réparée; qu’elle a fait rapidement intervenir la société SARP afin qu’à se rendre sur place, pour effectuer le cas échéant les travaux nécessaires, lorsqu’elle a été informée de l’existence d’une possible nouvelle infiltration et d’une fuite sur la colonne en fonte.

Elle souligne que le preneur a sollicité la réalisation de travaux sans que soit déterminée préalablement l’origine précise des désordres, ni même les travaux à réaliser.

Elle conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, et tout manquement à son obligation de délivrance, justifiant le prononcé d’une condamnation sous astreinte, puisque les dégâts des eaux survenu le 8 avril 2024 n’a pas eu pour conséquence de porter atteinte à l’usage des locaux, la société Sithodi ayant pu continuer d’exploiter son activité.

Elle conteste pareillement l’existence d’un préjudice de jouissance subi par le preneur de nature à justifier une provision de 800 euros par mois ainsi que sollicité dans le cadre de l’appel incident, la surface impactée par le dégât des eaux étant tout à fait résiduelle.

7- La société Sithodi réplique qu’elle avait saisi le juge des référés sur le fondement de l’article 835 code de procédure civile, et qu’il existait bien un trouble manifestement illicite justifiant le prononcé d’une condamnation sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires, compte tenu de la violation par le bailleur de son obligation légale et contractuelle de délivrance.

Elle souligne que les infiltrations constatées dans le local commercial donné à bail portaient atteinte à l’usage et à la destination contractuellement convenus entre les parties, puisqu’elle exploite un commerce de bouche et doit disposer de caves pour entreposer des denrées alimentaires, pouvoir proposer des sanitaires à ses clients ainsi qu’un espace de repos à ses salariés.

Réponse de la cour:

8- Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

9- Selon les dispositions de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

10- Le bail commercial liant les parties stipule en page 3 que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il aura entièrement à sa charge sans aucun recours contre le bailleur l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation (…) étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacemenst qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive.

11- Le 10 avril 2024, à la requête du preneur, un commissaire de justice a constaté une fuite en provenance de la tuyauterie de l’immeuble, ayant généré une humidification du mur de pierre situé derrière le doublage des toilettes du personnel situées au sous-sol du local commercial, ainsi que des traces d’humidité au plafond du vestiaire des salariés et la présence d’une importante flaque d’eau sur le sol de la pièce servant de réserve.

12- Les parties ont signé le 19 avril 2024 un constat amiable de dégâts des eaux, en faisant état d’une fuite sur canalisation commune d’évacuation des eaux usées, à l’origine d’infiltrations sur murs et plafond, avec inondation.

13- Il est constant que les réparations rendues nécessaires par cette fuite affectant une partie des locaux donnés à bail n’étaient pas à la charge du locataire, et devaient être supportées par le bailleur, conformément à l’article 1720 précité (auquel le bail ne dérogeait pas).

14- Dès lors qu’aucune réparation n’a été effectuée sur la canalisation en cause, entre le 19 avril 2024 et le 24 septembre 2024, date de l’assignation en référé, et qu’un important dégât des eaux survenu le 8 septembre 2024, ayant de nouveau pour origine la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, avait été signalé en vain au mandataire du bailleur par courriels adressés les 9 et 12 septembre 2024, puis directement au bailleur dans une mise en demeure en recommandé du 16 septembre 2024, l’obligation de faire à la charge du bailleur n’était pas sérieusement contestable lorsque le juge des référés a statué, d’autant plus que le bailleur ne s’était pas fait représenter devant lui lors de l’audience (bien qu’assigné à sa personne), et n’avait donc élevé aucune contestation sur le principe de son obligation.

Le fait que le juge des référés n’ait pas expressément visé l’article 835 du code de procédure civile comme le fondement de sa décision ne constitue pas un motif d’infirmation.

15- Les explications données devant la cour par le bailleur, concernant la chronologie des faits et ses démarches, ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence de la décision du juge des référés, lorsqu’il a constaté l’absence de réactivité de la société Renovalys 2, puisqu’en dehors de sa déclaration de sinistre du 25 avril 2024 auprès de son assureur, le bailleur n’a pas justifié de diligence concrète de nature à mettre un terme au désordre avant le 27 septembre 2024, date à laquelle la société SARP Sud Ouest a réalisé un rapport d’inspection télévisée révélant que le réseau présentait des dépôts et des déplacements d’assemblage, ce qui confirmait les conclusions du rapport d’expertise du cabinet Vering du 5 septembre 2024, selon lesquelles la colonne encastrée d’évacuation commune à tous les lots était bouchée.

Le caractère tardif de ce rapport de l’expert mandaté par la société Chubb Insurance (assureur de la société Renovalys 2) n’est pas opposable au locataire, et ne pouvait exonérer le bailleur de son obligation essentielle s’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux, en faisant réaliser les réparations urgentes à sa charge.

Les démarches ultérieures du bailleur et les réparations effectuées à sa demande (prestations de plomberie réalisées en octobre 2024 par la SAS Entreprise de nettoyage JT Boucher, remplacement de la partie de canalisation obstruée par un manchon, selon facture SARP Sud Ouest du 22 novembre 2024, puis réparation d’une conduite en fonte le 19 février 2025 selon facture SARP Sud Ouest du 7 mars 2025; et enfin intervention itérative selon devis du 20 mars 2025 pour dégagement et découpe d’une partie de conduite fuyarde en PVC avec mise en oeuvre d’un manchon de réparation avec mortier) constituent seulement des actes d’exécution de l’ordonnance de référé, et ne peuvent en aucun cas s’analyser comme des motifs d’infirmation.

16- Contrairement à ce que soutient l’appelante, le juge des référés n’était pas tenu de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, dès lors qu’il existait à la charge du bailleur une obligation non sérieusement contestable d’effectuer les réparations nécessaires, en application de l’article 1720 précité.

17- De même, l’inertie du bailleur, qui n’a pas cru devoir se présenter devant le premier juge, ni aviser le preneur des diligences précises entreprises, en dépit des courriels de relance et mise en demeure de son conseil, justifiait le prononcé d’une astreinte.

Sur la demande tendant au paiement d’une provision (appel incident):

Moyens des parties:

18- Dans le cadre de son appel incident, la société Sithodi sollicite la condamnation de la société Renovalys 2 à lui verser à titre provisionnel une somme de 800 euros par mois à compter du 9 septembre 2024, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, jusqu’à la réfection complète des réseaux d’évacuation des eaux usées et reprises des dégradations intérieures occasionnées par les désordres d’infiltrations.

19- Le bailleur réplique que la société Sithodi n’a démontré ni la réalité de son préjudice de jouissance, ni son importance. Elle souligne que le dégât des eaux n’a pas eu pour effet de porter atteinte à l’usage des locaux.

Réponse de la cour:

20- Il ressort des pièces produites, et en particulier du procès-verbal de constat dressé le 10 avril 2024 que la fuite affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées a occasionné des désordres sous forme d’infiltrations et d’humidité à l’intérieur de la réserve (de l’eau s’écoulant depuis la crédence murale jusque sur le sol), et a rendu indisponible les toilettes utilisées par le personnel situées au sous-sol compte tenu des mesures conservatoires qui ont été rendues nécessaires.

Le désordre affectant le vestiaire des salariés présente un caractère purement esthétique s’agissant de traces d’humidité visibles au niveau du plafond, sans préjudice de jouissance avéré.

21- Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur le principe d’un trouble de jouissance subi par le preneur, concernant ces pièces pendant 6 mois et demi, entre le 9 septembre 2024 et le 25 mars 2025, date de la dernière intervention de reprise, qui, selon ses propres conclusions (page 6) semblent enfin être satisfaisante.

22- il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise, et d’allouer à la société Sithodi une indemnité provisionnelle de 300 x 6.5 = 1950 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

23- Partie perdante, aux termes de l’instance, la société Renovalys 2 supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Sithodi une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 octobre 2024, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par la société Sithodi,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la société Renovalys 2 à payer à la société Sithodi la somme provisionnelle de 1950 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne la société Renovalys 2 à payer à la société Sithodi une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Renovalys 2 aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président