AFFAIRE : N° RG 22/00070 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G46E

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] du 15 Décembre 2021

RG n° 20/02062

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

Madame [Z] [I]

née le 02 Septembre 1978 à [Localité 9] (14)

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. MAS agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° RCS 883 139 495

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés et assistés de M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La S.A.S. FABRE-[R] représentée par son mandataire ad’hoc [Y] [U] [R], désignée en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de CAEN du 27 mai 2021

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 19 Septembre 2025 par prorogations du délibéré et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2020, la société par actions simplifiée (Sas) Favre-Papin et Mme [Z] [I] ont signé un compromis de cession du droit au bail de locaux commerciaux de cette société, situés [Adresse 4] moyennant un prix de 60.000 euros sous diverses conditions suspensives dont l’obtention par la cessionnaire d’une ou plusieurs offres de prêt au plus tard le 15 mars 2020, en vue de financer le prix d’acquisition du droit au bail.

L’article 15 du compromis stipulait que l’acte de cession devait être régularisé au plus tard le 31 mars 2020.

Sollicitée par Mme [I] qui prévoyait une activité de bar/brasserie en février 2020, la société CIC l’a informée par courriel envoyé le 30 avril 2020 qu’en raison du contexte sanitaire et de la nécessité de revoir le prévisionnel établi, son dossier de prêt était mis en attente et qu’il convenait de revoir le prévisionnel établi initialement. Ce courriel a été transféré au conseil de la société [U]-[R] (Me [D] Moulec-Eudes) le 4 mai 2020.

Par mail en date du 5 mai 2020, Me [B], après avoir rappelé les termes du compromis, a demandé au notaire de Mme [I], Me [V] (Selas [F] et [J]), de se rapprocher de ses clients 'aux fins de procéder au plus vite à la cession'.

Mme [I] a, par l’intermédiaire de son notaire, contacté le conseil de la société [U]-[R] les 14, 15, 18 et 19 mai 2020 en vue de signer l’acte de cession définitif le 20 mai suivant.

Par courriel du 19 mai 2020, le conseil de la société [U]-[R] a informé le notaire de Mme [I] que sa cliente considérait caduc le compromis signé avec Mme [I] du fait notamment du non-respect de la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui devait être réalisée le 15 mars 2020.

Par lettre recommandée en date du 20 mai 2020 reçue le 5 juin 2020, Me [V] a mis en demeure la société [U]-[R] de se présenter le 28 mai 2020 en vue de régulariser l’acte de cession du droit au bail au profit de la société Mas substituant Mme [I] dans ses droits ce, en vain.

Enfin, par lettre du 3 juin 2020, le conseil de Mme [I] a demandé à Me [D] Moulec-Eudes d’intervenir d’urgence auprès de sa cliente pour qu’elle régularise l’acte définitif de cession du droit au bail.

Par acte du 26 juin 2020, Mme [I] a assigné la société [U]-[R] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir constater que les conditions suspensives stipulées au compromis de cession le 19 février 2020 étaient toutes réalisées et juger que la cession du droit au bail de la société [U]-[R] à son bénéfice était parfaite. Subsidiairement, elle demandait à ce que soit constaté son accord sur l’acquisition du droit au bail portant sur le local commercial sis [Adresse 4] au prix net vendeur de 60.000 euros et la cession de droit au bail parfaite. En conséquence, elle sollicitait la condamnation de la société [U]-[R] à réitérer le compromis sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir en l’étude de Me [N] [J], notaire à [Localité 8], et à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 15 juin 2021, après avoir reçu communication en cours de procédure de l’acte authentique de cession reçu le 30 octobre 2020 par Me [H] [O], notaire à [Localité 7], au profit de la Sas Nostra et portant sur le même droit au bail, Mme [I] et la société Mas, intervenue volontairement à l’instance, ont modifié leurs prétentions initiales en renonçant à leur demande de cession forcée, sollicitant alors la condamnation de la société [U]-[R] à leur payer une somme principale de 13.760 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’exécution fautive du compromis par la défenderesse.

Par jugement du 15 décembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen :

— a constaté l’intervention volontaire de la Sarl Mas et l’a déclarée recevable ;

— a débouté Mme [I] et la société Mas de leurs demandes tendant à voir déclarer parfaite la cession du droit au bail par la société [U]-[R] à Mme [I] et/ou la société Mas depuis le 14 mai 2020 ;

— a débouté Mme [I] et la société Mas de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

— a débouté Mme [I] et la société Mas du surplus de leurs demandes ;

— a condamné Mme [I] et la société Mas à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à la société [U]-[R] pour procédure abusive et injustifiée ;

— a condamné Mme [I] et la société Mas à payer à la société [U]-[R] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a condamné Mme [I] et la société Mas aux entiers dépens.

Par déclaration du 13 janvier 2022, Mme [I] et la société Mas ont formé appel de ce jugement le critiquant en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a constaté l’intervention volontaire de la société Mas et l’a déclarée recevable.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 avril 2022, Mme [I] et la société Mas demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 15 décembre 2021sauf en ce qu’il a constaté l’intervention volontaire de la société Mas et l’a déclarée recevable ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés :

— constater que les conditions suspensives stipulées au compromis du 19 février 2020 ont toutes été réalisées ;

— juger en conséquence que la cession de son droit au bail par la société [U]-[R] au bénéfice de la société Mas, substituée à Mme [I], était parfaite depuis le 15 mai 2020 ;

Subsidiairement,

— constater leur accord sur l’acquisition du droit au bail portant sur le local commercial sis [Adresse 4] au prix net vendeur de 60.000 euros ;

— juger en conséquence de cet accord sur la chose et son prix, que la cession de droit au bail entre Mme [I] et/ou la société Mas et la société [U]-[R] était parfaite depuis le 14 mai 2020 ;

En conséquence,

— juger que la société [U]-[R] a unilatéralement et abusivement rompu le contrat ainsi formé ;

— condamner la société [U]-[R] à leur payer, unies d’intérêts, la somme de 13.760 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la société [U]-[R] à leur payer, unies d’intérêts, la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner la société [U]-[R] à leur payer, unies d’intérêts, la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens pour la procédure de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2022, la société [U]-[R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 15 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;

— débouter par conséquent Mme [I] et la société Mas de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Y additant,

— condamner Mme [I] et la société Mas à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de frais irrépétibles en cause d’appel ;

— condamner Mme [I] et la société Mas aux entiers dépens en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Pour rejeter les demandes de Mme [I] et de la société Mas, le tribunal a :

— constaté la caducité du compromis de cession au 15 mars 2020 dès lors que les conditions suspensives prévues au dit acte n’avaient pas été levées dans le délai imparti ;

— considéré au vu des échanges entre les parties qu’il n’y avait pas eu rencontre d’une nouvelle offre et d’une acceptation ;

— jugé que l’échec de l’opération de cession de droit au bail convenue entre la société [U]-[R] et Mme [Z] [I] substituée par la société Mas n’était pas imputable à la société cédante.

Mme [I] et la société Mas reprochent au tribunal, après avoir constaté que la cessionnaire n’avait obtenu aucun prêt mais aussi qu’elle n’avait pas informé le cédant de l’obtention ou du refus du prêt, d’avoir conclu à la caducité de plein droit du compromis alors qu’il aurait dû retenir que la condition suspensive de prêt était réputée accomplie et la vente parfaite.

Elles rappellent que le compromis contenait une condition suspensive d’autorisation du bailleur à la cession, non enfermée dans un délai, et que le bailleur a consenti à la cession le 15 mai 2020 alors que les conditions posées par le bailleur à la dite cession avaient toutes été acceptées par Mme [I] le jour même.

Elles ajoutent que la condition suspensive d’obtention de prêt, stipulée dans l’intérêt exclusif de Mme [I], était réputée réalisée dès le 15 mars 2020, de sorte que la vente était parfaite depuis cette date.

Elles estiment que le cédant ne pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive stipulée au seul bénéfice du cessionnaire alors que celui-ci était prêt à acquérir sans condition suspensive.

Elles considèrent en conséquence que la société [U]-[R] était tenue de leur céder le droit au bail en exécution de l’article 15 du compromis, et relèvent que le cédant n’a pas répondu à la mise en demeure du 20 mai 2020 réitérée le 3 juin 2020 de régulariser la situation et de se présenter en son étude pour signature de l’acte définitif.

Subsidiairement, si la cour estimait les conditions suspensives non réalisées, ou le compromis caduc, les appelantes invoquent le caractère parfait de la vente du droit au bail litigieuse sur le fondement des articles 1113, 1114, 1118 et 1583 du code civil.

Elles se prévalent d’un accord sur la chose et sur le prix au regard de l’offre de vente formulée par courriel du 5 mai 2020 par lequel la société [U]-[R] a réitéré sa volonté de vendre à Mme [I] dans les termes du compromis en date du 19 février 2020, et de son acceptation sans réserve par sa destinataire le 14 mai 2020, confirmée par courrier du 19 mai 2020.

Elles critiquent le tribunal d’avoir déduit de ces constatations que le courriel du 5 mai 2020 ne contenait pas une offre de vente mais exprimait la seule volonté de l’intimée de maintenir les stipulations comprises dans le compromis devenu caduc en vue d’une signature rapide de l’acte de cession, et d’avoir relevé le caractère tardif de leur réponse apportée le 14 mai 2020, en se référant à tort au délai de 8 jours contenu dans le même compromis.

Après avoir rappelé que la cession n’a pas été réitérée par la société [U]-[R], laquelle conservera le silence à partir du 14 mai 2020 et cédera le droit au bail à un tiers à un prix plus avantageux en dépit d’une vente parfaite conclue avec elles, les appelantes invoquent la résolution unilatérale et fautive de la vente par l’intimée.

Elles sollicitent en conséquence la réparation de leur préjudice en application de l’article 1217 du code civil, reprochant à l’intimée l’exécution déloyale du contrat et sa rupture abusive.

La société [U]-[R] réplique que les deux conditions suspensives distinctes prévues au compromis de cession n’ont pas été réalisées dans le délai contractuellement fixé de sorte que la caducité du compromis a été constatée à bon droit par le tribunal.

Elle précise s’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, que seul le cédant peut se prévaloir des dispositions de l’article 1304-3 du code civil sanctionnant le bénéficiaire de la condition suspensive à raison de son défaut de diligences.

De surcroît, l’intimée conteste l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix tel qu’allégué subsidiairement par les appelantes, sauf à dénaturer les termes de la correspondance de son conseil, Me [D] Moulec-Eudes du 5 mai 2020 ce, alors que Mme [I] s’est manifestée au-delà du délai de 8 jours prévu au compromis de vente pour la réitération du compromis auquel se référait expressément le notaire dans son écrit, et qu’elle ne disposait toujours pas de l’autorisation du bailleur pour l’exécution des travaux.

Enfin, elle discute le bien fondé des demandes indemnitaires au regard des différents postes de préjudice excipés par Mme [I] et la société Mas.

Sur ce,

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

— Sur les conditions suspensives stipulées au compromis de vente et la caducité du compromis :

Selon l’article 1304 du même code, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-4 ajoute qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Il résulte du troisième alinéa de l’article 1304-6 qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que par acte sous seing privé conclu le 19 février 2020 intitulé 'compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives', la société [U]-[R]

a cédé à Mme [I], qui a accepté, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives indiquées dans l’acte, tous les droits pour le temps restant à courir au bail renouvelé du 12 avril 2018 énoncé à l’acte.

[D] dit acte faisait état en son article 11 notamment de deux conditions suspensives relatives pour l’une à l’autorisation préalable du bailleur et pour l’autre, à l’obtention par le cessionnaire d’une ou plusieurs offres de prêt.

L’article 11.1 prévoyait ainsi que la cession envisagée était soumise à la condition suspensive de l’autorisation expresse et écrite du bailleur de :

— consentir à la présente cession et l’accepter,

— agréer le cessionnaire en qualité de nouveau locataire, aux lieux et place du cédant,

— autoriser la modification des locaux loués avec l’accord de la copropriété, avec en suivant l’énoncé des travaux envisagés ;

— autoriser l’exercice de l’activité supplémentaire suivante : bar

— autoriser la sous-location de l’appartement situé au-dessus des locaux loués au profit du cessionnaire.

L’article 11.2 mentionnait que '[D] cessionnaire déclare qu’il entend obtenir un ou plusieurs concours bancaires en vue de financer partiellement intégralement le prix d’acquisition du droit au bail.'

Il ajoutait après description des caractéristiques des conditions de financement à remplir :

' A cet effet, le cessionnaire s’oblige à déposer des dossiers de demande de prêt, auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers de son choix mais différents, dans le délai de 8 jours calendaires ouvrables à compter de la date de signature des présentes et à justifier de ces dépôts à première demande du cédant. (…)

En cas de refus des établissements bancaires d’accorder le prêt, le cessionnaire devra justifier de toutes les diligences accomplies.

Cette condition devra être réalisée au plus tard le 15 mars 2020.

Cette condition suspensive sera considérée réalisée dès que le cessionnaire aura reçu une ou plusieurs offres définitives de prêt (…).

De même, cette condition sera réputée être réalisée en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portée à la connaissance du cédant dans les délais et formes requis ci-dessous. [D] cessionnaire déclare avoir connaissance des dispositions de l’article 1304-3 du code civil (rappelées ci-dessus).

En cas de non réalisation de cette condition suspensive, les présentes deviendraient caduques de plein droit et les parties déliées de toute obligation l’une envers l’autre.

Il est toutefois expressément convenu que le cessionnaire aura la faculté de renoncer à cette condition suspensive stipulée en sa faveur et de réaliser la cession malgré la non-réalisation de cette condition, en informant le cédant de cette décision par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre décharge avant l’expiration du délai ci-dessus'.

Après énoncé des autres conditions suspensives, l’acte concluait :

' A défaut d’accomplissement de l’une de ces conditions suspensives dans les délais fixés pour chacune d’elles, et sauf prorogation conventionnelle ou renonciation expresse par la partie bénéficiaire de l’une ou l’autre des conditions dans la mesure où la faculté de renonciation est possible, [les présentes] seront considérées comme nulles et non avenues et sans effet, chacune des partie étant déliée de ses obligations sans indemnité, dédit ou commission.

Il est toutefois expressément convenu que chacune des parties aura la faculté de renoncer aux conditions stipulées en sa faveur et de réaliser la cession malgré la non-résiliation de ces conditions, en informant l’autre partie de cette décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception avant l’expiration du délai ci-dessus.'

Enfin, l’article 15 du compromis prévoyait :

' L’acte de cession devra être régularisé au plus tard le 31 mars 2020.

De convention expresse entre les parties, cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si dans les huit jours de cette mise en demeure, la situation n’a pas été régularisée, il sera fait application des règles suivantes :

— défaut de réalisation résultant du cessionnaire : si le défaut de réalisation incombe au cessionnaire, le cédant pourra réclamer tous dommages et intérêts.

— défaut de réalisation résultant du cédant : si le défaut de réalisation incombe au cédant, le cessionnaire pourra poursuivre la réalisation de la cession et réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit, étant précisé que le cédant ne pourra invoquer les dispositions de l’article 1590 du code civil'.

En l’espèce, il est constant qu’au terme fixé par les parties, soit le 31 mars 2020, la promesse de vente n’avait pas été réitérée par acte authentique.

En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai pour réitérer n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période au cours de laquelle la réitération devient exigible, exigibilité sanctionnée soit par l’exécution forcée soit par la résolution/indemnisation.

En l’occurrence, les parties ont entendu insérer à la promesse de vente une clause de caducité en cas de non réalisation de la condition d’obtention du prêt avant le 15 mars 2020 en prévoyant que cette sanction opérait de plein droit.

Il résulte des pièces communiquées par les parties que par courriel du 30 avril 2020, M. [L], directeur d’agence de la société CIC, a informé Mme [I] que suite à sa sollicitation 'au mois de février dernier pour financer l’acquisition d’un droit au bail au [Adresse 4]', il proposait de 'mettre en attente’ son projet et de le 'solliciter à nouveau lorsque le confinement serait levé dans l’attente d’y voir plus clair’ ce, compte tenu 'de la nature de l’activité’ qu’elle souhaitait exercer dans les locaux en cause (bar, brasserie) 'et de la situation actuelle de confinement’ lui permettant difficilement de se baser sur le prévisionnel établi initialement.

Il n’est ainsi pas discuté que la condition suspensive d’obtention du prêt stipulée dans l’intérêt exclusif de Mme [I] n’était pas réalisée au 15 mars 2020.

Il est admis que lorsque la condition est stipulée, comme en l’espèce, dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition avant la date fixée pour la réitération.

Mais, dans une promesse synallagmatique de vente, lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque, chaque partie pouvant s’en prévaloir, même celle pour laquelle la condition n’a pas été stipulée.

En l’espèce, au 31 mars 2020, la condition d’obtention du prêt, comme du reste les autres conditions suspensives, n’était pas plus réalisée et à cette date Mme [I] n’avait pas renoncé à la dite condition ni à se prévaloir de la sanction attachée à la défaillance de cette condition, à savoir la caducité du compromis. Elle n’avait pas a fortiori informé le cédant d’une quelconque décision de renonciation avant l’expiration du dit délai.

A cette même date, la société [U]-[R] n’avait pas invoqué le non-respect de l’obligation d’information de la cessionnaire quant à l’obtention ou au refus du prêt en prétendant que la condition devait être réputée réalisée, sanction prévue dans le seul intérêt du cédant. A supposer que Mme [I] pouvait se prévaloir d’une telle sanction, celle-ci ne l’avait pas davantage invoquée avant le 31 mars 2020.

[D] caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente a pour seule conséquence de permettre à l’une des parties d’obliger l’autre à s’exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, mais ne lui conférait aucun délai supplémentaire pour remplir ses obligations.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1213 du code civil, un contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration.

Au cas présent, les parties n’ont pas manifesté leur volonté commune avant le terme du 31 mars 2020 de reporter le délai pour signer la vente, et de proroger le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive du prêt.

Il s’ensuit, qu’au 31 mars 2020, en l’absence de volonté exprimée par les parties pour reporter la date de signature de l’acte authentique et prolonger le délai pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, et à défaut de toute renonciation à se prévaloir de la sanction attachée à sa non-réalisation, il doit être considéré que la condition suspensive avait défailli sans qu’aucune des parties n’ait prétendu qu’une telle condition devait être réputée réalisée, de sorte que la caducité de la promesse synallagmatique de cession était acquise en application des clauses prévues par le compromis de cession.

A compter du 31 mars 2020, la société [U]-[R] était ainsi fondée à invoquer la caducité de la promesse synallagmatique de cession du droit au bail litigieux.

Sur l’existence d’une nouvelle offre de cession et de son acceptation :

Les éléments du dossier révèlent que le courriel du 30 avril 2020 du CIC précité a été transmis à Me [D] Moulec-Eudes, conseil de la société [U]-[R], le 4 mai 2020 par Me [V] (pour Me [J], notaire de Mme [I]), celle-ci ajoutant que, compte tenu du confinement, 'il ne [lui] semblait pas possible pour l’instant de fixer le rendez-vous de signature dans leur dossier.'

Par un mail de réponse du 5 mai 2020, Me [D] Moulec-Eudes, pour la société [U]-[R] :

— a rappelé les termes du compromis quant à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt,

— a constaté qu’ils n’avaient reçu qu’un seul retour de la Banque du Cic le 4 mai alors que les conditions suspensives devaient être levées au plus tard le 15 mars 2020, soit deux jours avant le confinement et l’état d’urgence sanitaire ;

— a relevé le défaut de diligence de Mme [I] dans le respect des délais convenus dans le compromis de cession, se posant la question de savoir si, en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portée à la connaissance du cédant, la condition suspensive ne devait pas être réputée réalisée,

— a informé son destinataire de la situation financière de sa cliente qui ne lui permettait pas d’attendre davantage que la banque du CIC ou une autre banque se décide ou non à consentir un prêt à ses clients ;

— a demandé à Me [V] d’intervenir auprès de ses clients afin de procéder à la cession au plus vite.

[D] notaire de Mme [I], par deux mails du 14 mai 2020, a adressé à Me [B], une proposition de rendez-vous au 20 mai 2020 'pour la signature de l’acte de cession du droit au bail (sous réserve que nous ayant reçu la procuration du bailleur)', ainsi que 'le projet de l’acte de cession', lui demandant en retour ses observations éventuelles.

Il est aussi justifié de l’envoi d’un courriel de relance par Me [V] en date du 15 mai 2020, puis d’un nouveau mail adressé à Me [B] le 19 mai 2020 par Me [J] lui-même, l’informant de la renonciation 'la semaine passée’ par Mme [I] à toutes les conditions suspensives stipulées, du déblocage des fonds par sa cliente, lui indiquant 'ne pas comprendre le silence’ de son destinataire depuis le 14 mai dernier ni celui de ses clientes que Mme [I] ne parvenait pas à contacter non plus ce, alors qu’il avait été prévu de régulariser la signature le lendemain 'comme proposé dans mon courriel du 15 mai dernier et, a priori, comme convenu avec [ses] clients lors de leur dernier entretien', et l’informant qu’à défaut de réponse avant 16H, sa cliente lui demandait de sommer la société [U]-[R] conformément aux stipulations de l’avant contrat.

Par mail du même jour envoyé à 13H38, Me [D] Moulec-Eudes a informé Me [J] que ses clientes considéraient le compromis caduc du fait du non-respect notamment de la condition suspensive d’obtention du prêt qui devait être réalisée le 15 mars 2020 au plus tard, que Mme [I] ne les avaient pas informées de son renoncement avant l’expiration du 15 mars 2020 de sorte qu’elles se trouvaient déliées de toutes obligations à l’égard de celle-ci, ajoutant pouvoir céder leur droit au bail à une autre personne.

Il est aussi constant qu’un compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives a été signé le 19 mai 2020 entre la société [U]-[R] et MM. [P], [K] et [A], lequel sera réitéré en la forme authentique le 30 octobre 2020 avec la société Nostra substituant les tiers précités.

Enfin, par lettre recommandée du 20 mai 2020 dont l’avis de réception a été signé le 5 juin suivant, Me [J] a, en application de l’article 15 du compromis susvisé, mis en demeure la société [U]-[R] de se présenter jeudi 28 mai 2020 aux fins de régulariser l’acte de cession de droit au bail au profit de la société Mas qui se substituait dans les droits de Mme [I] ainsi que l’autorisait le compromis.

[D] dit courrier indiquait que s’agissant des conditions suspensives prévues à l’acte, le certificat d’urbanisme n’avait été réceptionné par ses soins que le 15 mai 2020 (en raison de la crise sanitaire, les services administratifs de la mairie de [Localité 7] ont été fermés) et qu’il demeurait en attente :

— de l’accord de la copropriété quant à la réalisation des travaux prévus et à la nouvelle activité de '[Localité 6]' ;

— du rapport de la commission de sécurité électrique, gaz ainsi que des services d’hygiène ;

— de la réalisation de l’audit d’accessibilité PMR à déposer auprès des services compétents avant la prise de possession réelle et effective.

Toutefois, il ajoutait que son destinataire avait été informé que Mme [I] renonçait aux conditions suspensives non encore réalisées et débloquait des fonds propres pour réaliser la cession puisque la banque n’était pas encore en mesure de mettre en place le financement et qu’enfin, ils étaient parvenus à un accord auprès du notaire du bailleur.

Alors que toute renonciation à un droit ne se présume pas, la cour relève que les appelantes ne prétendent pas que la société [U]-[R] avait 'renoncé’ de manière non équivoque par son mail du 5 mai 2020 à son droit de se prévaloir de la caducité du compromis de vente, mais invoquent l’existence d’un nouvel accord de cession passé entre les parties.

Cependant, les seuls termes du courriel du 5 mai 2020 de la société [U]-[R], adressé ensuite de la reprise de contact du notaire des cessionnaires, ne caractérisent pas une nouvelle offre de cession du droit au bail, dès lors qu’ils s’inscrivent exclusivement dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente conclue précédemment.

Il ne peut être retenu que la société [U]-[R] a ainsi réalisé une nouvelle offre ferme de cession, laquelle ne contient expressément ni l’objet ni le prix de la cession, par référence à un compromis de vente dont la réalisation des conditions suspensives ne serait plus exigée pour sa perfection.

Ce courriel ne pouvait pas plus constituer une nouvelle offre de cession du droit au bail 'dans les termes’ d’un compromis dont les délais fixés avaient expiré sans faire l’objet d’une prorogation conventionnelle ce, alors que la société [U]-[R] ne consentait pas de nouveau délai pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au demeurant non expressément sollicitée, que celle-ci s’interrogeait seulement sur la possibilité de retenir la dite condition comme réputée réalisée, que le cédant ne proposait pas un nouveau terme pour la signature de l’acte de vente, sauf à ce que celle-ci intervienne dans les plus brefs délais, et n’indiquait pas renoncer aux conditions suspensives stipulées aussi dans son intérêt telle que celle relative à l’obtention préalable de l’accord du bailleur.

Il s’en suit que le mail du 14 mai suivant du notaire des cessionnaires contenant une proposition de rendez-vous au 20 mai 2020 'pour la signature de l’acte de cession du droit au bail’ ce, 'sous réserve que nous ayant reçu la procuration du bailleur', ne constitue pas davantage une acceptation pure et simple de l’offre du cédant ce, alors qu’il n’est pas suffisamment établi qu’à cette date, Mme [I] avait renoncé à la condition suspensive d’obtention du prêt, ni au demeurant aux autres conditions suspensives, lesquelles n’étaient pas levées par ailleurs.

Enfin, les pièces du dossier ne révèlent pas suffisamment l’accord donné par le cédant ou son conseil pour une signature de l’acte authentique au 20 mai 2020 tel que proposé de manière réitérée par le notaire du cessionnaire, étant observé qu’il n’est produit aucune correspondance échangée directement entre les parties à l’acte et sans leur intermédiaire.

Il s’en suit qu’en l’absence de toute nouvelle offre de vente émise par la société [U]-[R] et acceptée par Mme [I] ou la société Mas se substituant à cette dernière, aucune vente parfaite ne saurait être caractérisée.

Enfin, le courriel du 5 mai 2020 ne manifeste pas suffisamment la volonté de la société [U]-[R] de se prévaloir de la condition d’obtention du prêt réputée accomplie et de l’exigibilité du terme de la promesse synallagmatique de vente en application de l’article 15 du compromis ce, alors que les autres conditions suspensives n’avaient pas été encore levées, le tribunal ayant en tout état de cause, exactement relevé qu’à la date de la réponse de Mme [I] formulée par mail de son notaire du 14 mai 2020, le délai de huitaine prévu à l’acte était expiré.

Par suite, en l’absence de toute vente parfaite, la cour constatera que la société [U]-[R] était encore fondée à se prévaloir dans son courriel du 19 mai 2020 de la caducité du compromis de vente à laquelle elle n’avait pas renoncé de manière non équivoque antérieurement.

En conséquence, elle n’a pas commis de faute en refusant de signer l’acte authentique les 20 mai puis 28 mai 2020 et en contractant un autre compromis de cession avec des tiers le 19 mai 2020, en présence d’un compromis caduc au 31 mars 2020 et de l’absence de toute nouvelle cession ou accord conclu dans l’intervalle entre les parties.

Tout au plus, la cour relève le caractère tardif avec lequel le 19 mai 2020, jour de la signature d’un autre compromis avec trois tiers, la société [U]-[R], sommée par les appelantes, a informé les cessionnaires de son droit à se prévaloir de la caducité du contrat auquel elle n’avait pas renoncé, nonobstant les termes de son mail du 5 mai 2020 ce, après avoir conservé le silence à réception des courriels adressés par le notaire des cessionnaires l’informant de leur volonté de régulariser la vente, de poursuivre la réalisation des conditions suspensives et in fine renoncer à celles non encore levées.

Mais, les demandes indemnitaires de Mme [I] et de la société Mas sont présentées au seul titre de la résolution unilatérale fautive ou de la rupture abusive d’une vente prétendument parfaite, ce que la cour n’a pas retenu, de sorte qu’elles seront rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point.

— Sur les dommages et intérêts sollicités par la société [U]-[R] pour procédure abusive et injustifiée et Mme [I] et la société Mas pour résistance abusive :

Mme [I] et la société Mas sollicitent l’infirmation du jugement ayant rejeté leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, alors qu’en méconnaissance de ses obligations, la société [U]-[R] avait conservé un silence coupable depuis le 14 mai 2020 et que la cession du droit au bail était parfaite depuis le 15 mars 2020 et au plus tard le 14 mai 2020.

De surcroît, elles soutiennent que c’est à tort que le tribunal les a condamnées au paiement d’une somme de 3.500 euros pour procédure abusive sans caractériser en quoi leur droit d’agir aurait dégénéré en abus.

La société [U]-[R] sollicite la confirmation du jugement en affirmant que l’action intentée par Mme [I] et la société Mas revêtait un caractère injustifié d’autant qu’elles n’ignoraient pas la cession du droit au bail à un tiers et que de surcroît, Mme [I] avait réalisé un autre projet excluant toute perspective d’exploitation du droit au bail au [Adresse 3].

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice du droit d’ester en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L’exercice d’un droit peut ainsi constituer une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

L’abus est constitué lorsque le plaideur n’agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur.

En l’espèce, au regard de la solution apportée par la cour qui n’a pas retenu le caractère parfait de la cession du droit au bail revendiqué par Mme [I] et la société Mas, ni la caractérisation d’une faute de la société [U]-[R] pour ne pas avoir signé l’acte authentique de cession, il ne peut être retenu que l’intimée ait résisté abusivement aux demandes formées devant le tribunal en exécution forcée de la vente puis en dommages et intérêts.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En revanche, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande indemnitaire de la société [U]-[R] pour procédure abusive.

En effet, le seul caractère injustifié de l’action engagée par Mme [I] et la société Mas et l’appréciation inexacte de leurs droits ne peut suffire à caractériser l’abus du droit d’agir.

Aucun élément ne vient établir la mauvaise foi ou l’intention malicieuse ou vexatoire des appelantes.

Par suite, la demande de dommages et intérêts formée par la société [U]-[R] sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

[D] jugement étant confirmé au principal, il le sera aussi concernant ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] et la société Mas, parties qui succombent, seront condamnées aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, les circonstances de l’affaire et l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen sauf en ce qu’il a condamné Mme [Z] [I] et la société Mas à payer à la société [U]-[R] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, seul chef infirmé ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société [U]-[R] pour procédure abusive ;

Condamne Mme [Z] [I] et la société Mas aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande des parties en ce compris celles formées en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI