COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 AVRIL 2025

N° RG 24/02993 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N24R

Syndic. de copro. SDC [5]

c/

S.A.R.L. CABINET DARPEIX IMMOBILIER

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 19 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire d’ANGOULEME (RG : 23/00268) suivant déclaration d’appel du 27 juin 2024

APPELANTE :

SDC [5] représenté par son Syndic professionnel Madame [U] [E], immatriculée au RCS d’ANGOULEME sous le numéro 813 963 832, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3]

Représentée par M^e Benoit SOULET de la SELARL MONTICELLI – SOULET, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉE :

S.A.R.L. CABINET DARPEIX IMMOBILIER prise poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Assistée par M^e Olivier GUEVENOUX de la SELARL SEMIOS, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Paule POIREL, président,

M^me Bérengère VALLEE, Conseiller

M^me Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Lors de l’assemblée générale du 15 mai 2023, Ia copropriété [5] (sise [Adresse 3] à [Localité 4]) a révoqué Ie mandat de la SARL Cabinet Darpeix Immobilier (syndic depuis septembre 2017) et désigné Mme [U] [E] en remplacement.

2 – Estimant que Mme [E] ne parvenait pas à obtenir la transmissions des documents qu’elle sollicitait en tant que nouveau syndic professionnel de copropriété, par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, le syndicat de copropriétaires [5] a fait assigner, en référé, la société Cabinet Darpeix Immobilier devant le tribunal judiciaire d’Angoulême, aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation à la transmission de divers documents sous astreinte, outre le paiement de la somme de 3 000 euros au titre d’une provision sur les dommages-intérêts pour les préjudices matériels endurés des suites de la carence dans la transmission des documents.

3 – Par ordonnance de référé du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Angoulême a enjoint la SARL Cabinet Darpeix Immobilier de communiquer au syndicat des copropriétaires [5] certains des documents dont il sollicitait la remise sous astreinte provisoire. S’agissant de la demande de provision sur dommages et intérêts et de la demande reconventionnelle sur honoraires impayés, il a été enjoint aux parties de se rendre à un rendez-vou d’information gratuite sur la médiation.

4 – Statuant après renvoi en médiation, par nouvelle ordonnance de référé contradictoire du 19 juin 2024, le tribunal judiciaire d’Angoulême a

— condamné Ie syndicat de copropriétaires [5] à payer à la société Cabinet Darpeix Immobilier la somme de 2 978,26 euros à titre de provision sur honoraires impayés ;

— débouté le syndicat de copropriétaires [5] de sa demande de provision sur dommages-intérêts ;

— condamné aux dépens le syndicat de copropriétaires [5] ;

— condamné le syndicat de copropriétaires [5] à verser la société Cabinet Darpeix Immobilier à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

5 – Le Syndicat de Copropriétaires [5] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 27 juin 2024, en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat de copropriétaires [5] à payer à la société Cabinet Darpeix Immobilier la somme de 2 978,26 euros à titre de provision sur honoraires impayés ;

— débouté le syndicat de copropriétaires [5] de sa demande de provision sur dommages-intérêts ;

— condamné aux dépens le syndicat de copropriétaires [5] ;

— condamné le syndicat de copropriétaires [5] à verser à la société Cabinet Darpeix Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6 – Par dernières conclusions déposées le 21 février 2025, le syndicat de copropriétaires [5] demande à la cour de :

à titre principal :

— annuler l’ordonnance de référé du 19 juin 2024 du tribunal judiciaire d’Angoulême.

Statuant à nouveau :

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer, représenté par son Syndic professionnel Mme [E] la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour les préjudices endurés suite à sa carence dans la transmission des éléments de la copropriété ;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance ;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d’appel;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires faites par la société Cabinet Darpeix Immobilier à l’encontre du syndicat de copropriétaires [5].

À titre subsidiaire :

— infirmer l’ordonnance de référé du 19 juin 2024 du tribunal judiciaire d’Angoulême, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour les préjudices endurés suite à sa carence dans la transmission des éléments de la copropriété ;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance ;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d’appel;

— condamner la société Cabinet Darpeix Immobilier aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires faites par la société Cabinet Darpeix Immobilier à l’encontre du syndicat de copropriétaires [5].

7 – Par dernières conclusions déposées le 19 février 2025, la société Cabinet Darpeix Immobilier demande à la cour de :

— juger n’y avoir lieu de prononcer la nullité ou la réformation de l’ordonnance de référé prononcée le 19 juin 2024 par Mme le président du tribunal judiciaire d’Angoulême.

Statuant à nouveau :

— confirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a condamné le syndicat de copropriétaires [5] à verser à la société Cabinet Darpeix Immobilier la somme de 2 978,26 euros à titre de provision sur honoraires impayés ;

— confirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a débouté le Syndicat de Copropriétaires [5] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter le syndicat de copropriétaires [5] de ces mêmes demandes ;

— condamner le syndicat de copropriétaires [5] à verser à la société Cabinet Darpeix Immobilier la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens de première instance et d’appel.

8 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 13 mars 2025, avec clôture de la procédure au 27 février 2025.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré le procès verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2018, qui a été transmis par le réseau privé virtuel des avocats le 18 mars par le cabinet Darpeix et le 22 mars par le syndicat des copropriétaires [5], dans une version différente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en nullité de l’ordonnance déférée

9 – L’appelant sollicite la nullité de l’ordonnance en ce qu’elle le condamne à payer une provision sans avoir tenu compte de ses conclusions, le juge ayant relevé que le 'syndicat des copropriétaires ne formule aucun argument précis de contestation', soutenant au contraire suffisamment d’arguments permettant de relever la contestation sérieuse.

10 – Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, 'le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé'.

11 – L’ordonnance déférée fait mention de l’assignation du syndicat des copropriétaires du 20 octobre 2023, des dernières demandes du cabinet Darpeix Immobilier en date du 6 décembre 2023 après réouverture des débats, mais ne vise pas les conclusions du syndicat des copropriétaires du 5 décembre 2023 dans lesquelles il a été conclu au rejet des demandes provisionnelles du défendeur.

12 – Dans sa motivation, le juge relève sur cette demande provisionnelle que le syndicat des copropriétaires 'ne formule aucun argument précis de contestation’ et ne répond pas aux moyens que celui-ci avait développé dans ses dernières conclusions.

13 – De l’examen de l’exposé des motifs de l’ordonnance et de sa motivation, il ressort que le premier juge n’a pas exposé les moyens du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la demande reconventionnelle de fixation d’une indemnité provisionnelle, qu’il a par ailleurs accordé au cabinet Darpeix immobilier.

14 – Il convient en conséquence de déclarer nulle l’ordonnance, en application de l’article 458 du code de procédure civile pour défaut de motifs et de constater l’effet dévolutif pour le tout conformément à l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile.

II – Sur la demande provisionnelle en dommages et intérêts

15 – Soulevant la mauvaise foi du cabinet Darpeix Immobilier qui n’a pas transmis les documents visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 au nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires [5] sollicite sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel. Il soutient que malgré l’injonction faite par le juge des référés le 6 mars 2024, certains documents sont toujours manquants.

Il fait valoir un préjudice de perte de temps pour le nouveau syndic qui a dû entreprendre des démarches amiables parfois vaines et cite l’exemple de la coupure en alimentation en eau en septembre 2023, en raison de l’absence de transmission des dossiers de fournisseurs d’énergie et de l’impossibilité à pouvoir régler les factures à temps. L’appelant s’appuie également sur les attestations des copropriétaires.

16 – L’intimé fait valoir l’absence de justification du quantum de la demande. S’agissant de l’exemple cité, il relève que les coupures d’eau consécutives à l’absence de règlement des factures sont précédées de relances sur lesquelles figurent les coordonnées du fournisseur et les références du contrat et qu’en l’absence de moyens de paiement, il était possible au nouveau syndicat des copropriétaires d’en obtenir de nouveaux auprès de tout établissement bancaire.

17 – Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 'en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.'

18 – Il n’est pas contesté que les documents visés par cet article ont été demandés à l’ancien syndic par courrier des 16 mai 2023 et 19 juin 2023, puis par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires le 19 juillet 2023. Ce n’est que par l’injonction faite par le juge des référés dans son ordonnance du 6 mars 2024 que les documents ont été communiqués. Toutefois, à la date de l’audience manquent encore le registre des assemblées générales depuis 2019, les dossiers des AG pour 2019, 2020 et 2021, les relevés bancaires et rapprochements bancaires, certains contrats d’assurance et de ménage ainsi que le carnet d’entretien.

19 – Il résulte de ce qui précède que la société Darpeix Immobilier n’a pas respecté son obligation légale de transmission des pièces en version papier comme dématérialisées et ne s’en explique toujours pas en appel.

20 – Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la désorganisation de son travail par la seule production de la coupure de l’alimentation en eau du fait de la mise en demeure de la SEMEA en date du 14 septembre 2023, dont rien ne permet d’établir qu’elle résultait d’un défaut de paiement des factures inhérent à l’absence de transmission des documents utiles par le cabinet Darpeix Immobilier.

21 – Elle produit les attestations de M. [P], [J], [F], [B] et [H], copropriétaires, faisant état de leur mécontentement en ce que seulement 2 AG se sont tenues le 20 février 2019 et le 19 novembre 2020 (en visio-conférence) sans transmission des PV correspondants et que durant toute la période, ils n’ont jamais été informés des travaux de maintenance de remise en état, ni demandé d’approbation des comptes.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la désorganisation de son travail, en lien avec le comportement fautif du cabinet Darpeix Immobilier, les copropriétaires mécontents ne justifiant pas d’un autre préjudice que celui formulé pour s’opposer au paiement des honoraires du syndic sur cette même période.

22 – La demande en dommages et intérêts provisionnels sera par conséquent rejetée.

II – Sur la demande reconventionnelle en condamnation au versement d’une provision pour paiement des honoraires impayés du cabinet Darpeix Immobilier

23 – L’intimé sollicite le paiement de ses honoraires pour un montant de 3.105 euros ainsi décomposés : 800 euros pour les honoraires en décembre 2018, 800 euros en avril 2019, en avril 2020, 815 euros en janvier 2021 et 690 euros en janvier 2022. Il produit des factures justifiant ses différentes interventions et activités entre 2018 à 2022, la balance générale au 1er décembre 2023, le grand livre du 1er janvier 2018 au 14 décembre 2023, certaines factures entre 2018 et 2022.

23 – L’appelante conteste les honoraires sollicités soulevant l’absence de contrat de mandat, l’absence de tenue des assemblées générales annuelles qui auraient notamment permis d’approuver les honoraires du syndic, soutient que depuis 2019, le cabinet Darpeix Immoblier n’a pas exécuté ses missions, y compris ses obligations légales d’ouvrir un compte bancaire, d’agir pour recouvrer les impayés de charges de certains copropriétaires et de rendre compte de sa gestion ne pouvant produire aucun quitus.

24 – Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

25 – La loi ALUR du 24 mars 2014, dans son article 55, instaure un contrat-type de syndic. Elle pose également le principe d’une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et prévoit que soient définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire.

Le décret du 26 mars 2015, pris en application de cet article, définit le contrat type de syndic, liste des prestations de gestion courante non limitativement et énumère les prestations particulières. Tout contrat de syndic conclu ou renouvelé après le 1er juillet 2015, doit être conforme à ce modèle type, et seules les prestations particulières énumérées dans le décret pourront faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait au titre des actes de gestion courante.

26 – En l’espèce, le cabinet Darpeix Immobilier a été désigné à l’acte constitutif de la copropriété en date du 11 septembre 2017 pour une durée provisoire jusqu’à la première assemblée qui l’a désignée, précisant que sa nomination était renouvelable sans toutefois en fixer la durée, renvoyant pour se faire à la première assemblée générale avec une rémunération forfaitaire de 800 euros. Un procès verbal d’assemblée général en date du 4 avril 2018 est versé aux débats, dans lequel le syndic était nommé pour une durée d’un an jusqu’au 4 avril 2019, reprenant le même montant de rémunération forfaitaire.

27 – Le cabinet Darpeix Immobilier produit la justification de certaines de ses interventions sur les années contestées notamment par des factures, mais ne produit pas le contrat lié à la gestion courante des parties communes sans avoir besoin d’une autorisation préalable de l’AG des copropriétaires. Les pièces produites par l’intimé à titre de PV d’assemblée générale comportent des annotations manuscrites, des ratures et ne font mention d’aucun vote sur aucun des sujets à l’ordre du jour. Le cabinet Darpeix Immobilier ne produit aucune convocation des copropriétaires en vue des assemblées générales ni ne justifie de l’envoi par courrier recommandé de ces procès verbaux, les documents produits aux débats ne pouvant s’apparenter qu’à des projets.

28 – Les interventions du cabinet Darpeix immobilier n’ont donc pu recevoir approbation par l’ensemble des copropriétaires en l’absence de vote et de quitus et alors qu’il ne détenait plus de mandat à partir du 4 avril 2019 pour représenter le syndicat des copropriétaires.

29 – Par ailleurs, dans son courrier du 19 mars 2024 adressé au syndicat des copropriétaires, le cabinet Darpeix confirme ne jamais avoir ouvert de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, comme lui fait obligation l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et pour la période postérieure au 31 décembre 2020.

30 – Le président du conseil syndical dans son attestation du 18 novembre 2024 confirme le manquement du cabinet Darpeix Immobilier à ses différentes obligations de convocation, visites, rapports, entretien et gestion des locaux de compatibilité claire, corroborées par les attestations de 5 autres copropriétaires.

31- En présence de contestations sérieuses portant sur la bonne exécution des missions par le cabinet Darpeix et le montant des honoraires du syndic sur les années 2018 à 2022, il ne peut y avoir lieu à référé.

III – sur les dépens et es frais irrépétibles

32 – Le Cabinet Darpeix sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’au versement au syndicat des copropriétaires [5] de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dit nulle l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Angoulême en date du 19 juin 2024,

Statuant en raison de l’effet dévolutif de l’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires [5] de sa demande en dommages et intérêts à titre provisionnels,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du cabinet Darpeix Immobilier de voir condamner provisionnellement le syndicat des copropriétaires [5] au paiement de ses honoraires entre 2018 et 2022,

Condamne le cabinet Darpeix immobilier à verser au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

Condamne le cabinet Darpeix immobilier aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,