Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 4 septembre 2025, n° 24/20254

TGI 19 juin 2024

CA Paris
Infirmation partielle 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non caractérisation du manquement aux dispositions du code de la construction et de l'habitation
La cour a jugé que la Ville de [Localité 14] n'a pas apporté la preuve suffisante que le local n'était pas à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui a conduit à l'infirmation de l'amende initiale.
Accepté
Bonne foi et situation financière de M. [D]
La cour a pris en compte la situation financière de M. [D] et a décidé de réduire le montant des amendes en conséquence.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que les amendes devaient être acquittées sans délai.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 4 septembre 2025, M. [D] conteste une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui l'a condamné à des amendes civiles pour des infractions liées à l'usage d'un local à habitation. La question juridique principale était de savoir si le local était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 et si M. [D] avait changé illicitement cet usage. Le tribunal de première instance a confirmé l'infraction et imposé des amendes. La cour d'appel, tout en confirmant la qualification d'infraction, a infirmé le montant des amendes, le réduisant à 30.000 euros pour le code de la construction et à 3.000 euros pour le code du tourisme, en tenant compte de la situation financière de M. [D].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 4 sept. 2025, n° 24/20254
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20254
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 19 juin 2024, N° 23/58535
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Colin MAURICEBaptiste CHAREYREAudrey FERTINEL
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 14

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 4 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20254 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKO5M

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Juin 2024 -Président du TJ de [Localité 14] – RG n° 23/58535

APPELANT

M. [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

INTIMÉE

LA VILLE DE [Localité 14], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 14], Mme [J] [P], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignations en date des 24 octobre et 10 novembre 2023, la Ville de Paris a fait assigner M. [U] [D] et sa mère Mme [W] [R] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement situé [Adresse 6] n°13, aux fins de les voir condamner à des amendes civiles sur le fondement des dispositions des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ordonnance contradictoire du 19 juin 2024, le tribunal judiciaire de Paris, a :

Condamné M. [D] à verser :

Une amende civile de 50.000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 14] ;

Une amende civile de 5.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

La somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 14] au titre des frais irrépétibles ;

Débouté la ville de [Localité 14] de ses demandes à l’encontre de Mme [D] ;

Rejeté la demande des consorts [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [D] aux dépens ;

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution de plein droit.

Par déclaration du 28 novembre 2024, M. [D] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 24 février 2025, il demande à la cour, au visa des articles L631-7, L651-2 du code de la construction et de l’habitation et L324-1-1 du code du tourisme, de :

Le recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondé,

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamné à :

Une amende civile de 50.000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 14] ;

Une amende civile de 5.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

La somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 14] au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire que le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé ;

Débouter la ville de [Localité 14] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Ramener à de justes proportions le montant des amendes sollicitées par la ville de [Localité 14] compte tenu de la bonne foi de M. [D] et de sa situation financière,

En tout état de cause,

Accorder les plus larges délais de paiement à M. [D] en cas de condamnation,

Condamner la ville de [Localité 14] à verser à M. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il soutient que le local a fait l’objet d’une location qui était constituée par la réunion des lots n°11,12 et 13 de la copropriété et qu’il constituait sa résidence principale ; que s’il existait deux entrées distinctes, toutes les pièces étaient communicantes, ce que l’agent assermenté de la ville de [Localité 14] a volontairement ignoré ; que pour éviter toute problématique, lui et sa mère ont opté pour une location de longue durée, divisant le logement en deux lots distincts.

Il expose justifier par une photographie de la porte de ce que les lots étaient réunis.

Il rappelle qu’il incombe à la ville de [Localité 14] de démontrer que le local a été affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 et qu’il n’y a pas de simple présomption d’affectation d’habitation.

Il relève que les éléments versés par la ville de [Localité 14] sont postérieurs à cette date de sorte qu’il n’existe aucune certitude sur ce point.

Il fait valoir que le tribunal a privilégié des éléments qui vont à l’encontre de ce qu’il dit ; qu’ayant démontré qu’il résidait dans les lieux jusqu’en 2021, il appartient à la ville de [Localité 14] d’établir une résidence effective ailleurs que dans les locaux litigieux. Il fait état d’une situation familiale difficile.

Il allègue que le tribunal n’a pas examiné le moyen relatif à la mise en location de chambre d’hôte ; qu’il n’a pas changé illicitement l’usage du local d’habitation qu’il occupait à titre de résidence principale. Il fait état de la pratique de la chambre chez l’habitant, qui n’est pas réglementée ni encadrée suivant le régime de la location meublée touristique. Il expose avoir considéré de toute bonne foi qu’il ne pratiquait pas de locations en meublés touristiques puisqu’il résidait dans une partie de l’appartement et relève que la chambre et les pièces utilisées n’apparaissaient pas dans les annonces.

A titre subsidiaire, il soutient que les revenus tirés de location de chambres privées sont similaires à ce qu’aurait pu procurer la location de cet appartement en son entier ; que le tribunal n’a pas tenu compte du fait que dès la visite des services de la mairie de [13], le local a été immédiatement divisé en deux et mis en location longue durée. Il fait état de périodes très difficiles vécues d’un point de vue financier et de sa bonne foi.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la ville de [Localité 14] demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L631-7, L632-1, L651-2 du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1, L.324-2-1 et suivants du code du tourisme, de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de M. [D] ;

Juger la ville de [Localité 14], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 14], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondée ;

Confirmer l’ordonnance du 19 juin 2024 (RG 23/58535) en toutes ses dispositions ;

Et, par extraordinaire, en cas d’infirmation,

Juger que M. [D] a enfreint en 2018 les dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5eme étage, porte 1001 de l’immeuble du [Adresse 5] (constituant le lot 13) ;

Le condamner à une amende civile de 10.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 14] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

Juger que M. [D] a enfreint en 2019 les dispositions de l’article l.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courte durée l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5eme étage, porte 1001 de l’immeuble du [Adresse 5] (constituant le lot 13) ;

Juger que M. [D] a enfreint en 2020 les dispositions de l’article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5eme étage, porte 1001 de l’immeuble du [Adresse 5] (constituant le lot 13) ;

Et en tout état de cause,

Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [D] à verser à la ville de [Localité 14] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [D] aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que Mme [D] est aussi propriétaire des lots 11 et 12 qui constituent un logement entier et indépendant ; que seule une porte intérieure relie le bien constituant le lot 13 et celui constitué des lots 11 et 12 ; que les appartements sont tous deux proposés à la location.

Elle allègue que chaque appartement a fait l’objet d’une annonce distincte avec un lien propre ; que chaque appartement dispose de sa propre salle à manger et de sa cuisine ; que le fait qu’il existe une porte intérieure ne modifie en rien l’indépendance des logements.

Pour rapporter la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, elle se prévaut de la fiche H2, du calepin des propriétés bâties, des informations contenues dans les listes électorales et de la fiche logement du recensement.

Elle conteste le fait que le local constituerait la résidence effective de M. [D] et fait état des trois appartements dont M. [D] est locataire. S’agissant du changement d’affectation, elle soutient que M. [D] met le bien appartenant à sa mère en locations de courtes durées via une annonce et qu’il s’agit d’un logement entier et non d’une simple chambre chez l’habitant ainsi qu’il résulte de l’annonce et des commentaires. Elle relève que selon Airbnb, un logement entier est un logement intégralement laissé aux touristes. Elle fait état d’une visite surprise en date du 14 mai 2021 qui a confirmé l’existence de deux appartements. Elle soutient que les relevés de nuitées envoyés par Airbnb ont été modifiés afin de faire croire à la location de deux chambres au lieu de deux appartements, sujets de deux annonces.

Elle conteste le fait que M. [D] serait dans une situation précaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025.

SUR CE,

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 14] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 14] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 14] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la ville de [Localité 14] produit la déclaration modèle H2 souscrite le 6 octobre 1970 concernant le local situé [Adresse 7], au 5ème étage gauche, constitué d’un salon et d’une chambre.

Le propriétaire, [B] [O], (décédé en octobre 1985 selon une mention), y a déclaré occuper les lieux.

Cette déclaration est insuffisante pour emporter présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 puisque rédigée après cette date.

Il résulte cependant du calepin des propriétés bâties que [B] [O] était propriétaire avec son épouse des lieux à la suite d’une vente intervenue le 29 janvier 1962 mais les occupait depuis 1933 et s’acquittait d’une contribution mobilière (devenue ensuite taxe d’habitation). La rubrique « Patentes » n’est pas renseignée, ce qui exclut une occupation professionnelle.

Dans une déclaration souscrite le 25 octobre 1955, [B] [O] a déclaré que lui et son épouse ont « effectivement leur résidence principale dans l’habitation », constituée de deux pièces et sise [Adresse 8].

Dans un bulletin individuel renseigné le 20 mars 1968 par [B] [O], à la question « où habitiez-vous le 1er janvier 1962 », il est répondu « même adresse » (pièce 25). La fiche « composition et équipement du logement » fait état de la présence de W.C. et du raccordement à un réseau de gaz et d’une cuisine.

La ville de [Localité 14] verse un extrait des listes électorales de 1970, l’adresse de M. [O] est située au [Adresse 8]. Cette liste a été établie à la suite de la révision annuelle, comme l’a relevé le premier juge, la commission administrative procédant aux inscriptions et radiations du 1er septembre au 31 décembre. Il s’agit nécessairement d’une adresse déclarée en 1969.

Par des motifs que la cour approuve, le premier juge a constaté que la conjonction de l’ensemble des autres éléments corrobore le fait que le local litigieux était bien la résidence de [B] [O] au moins entre 1955 et le 6 octobre 1970.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

M. [D] soutient cependant que les locaux en cause constitueraient sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette preuve lui incombe.

Il apparaît qu’il était locataire de trois appartements ainsi qu’il résulte du constat versé par la ville de [Localité 14] :

il déclare en résidence principale l’appartement objet du constat, sis [Adresse 4] à [Localité 15], propriété de sa mère ;

il gère en meublé touristique un appartement sis [Adresse 11] à [Localité 16], qu’il déclare en résidence secondaire et qui appartient à Mme [V] de qui il est locataire ;

il est locataire d’un appartement de 72 m2 au [Adresse 3] appartenant à M. [N] et M. [G].

Comme l’a relevé le premier juge, la domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation d’un appartement dans la mesure où le système fiscal est déclaratif et résulte du fait propre du souscripteur. Un document fiscal doit être complété par d’autres éléments.

La ville de [Localité 14] ne critique pas la décision en ce que le premier juge a retenu que M. [D] démontrait la réalité de l’occupation des lieux à titre de résidence principale par l’année 2016.

Pour les années suivantes, le fait d’avoir souscrit un contrat EDF ou un abonnement Numéricable à l’adresse du [Adresse 8] n’est pas pertinent pour établir que ce logement constitue sa résidence principale, de tels abonnements peuvent tout aussi être justifiés pour permettre la seule location à des touristes.

Les bulletins de salaire et certificats de travail qui mentionnent cette même adresse sont dénués de toute force probante compte tenu de la date à laquelle ils ont été établis ' à compter de novembre 2021 et en 2022 ' alors que l’appelant expose lui-même qu’il aurait établi sa résidence principale au [Adresse 3] à compter de mars 2021.

La taxe d’habitation pour 2019 n’est pas corroborée par d’autres éléments pour cette même année. Pour l’année 2020, la taxe d’habitation n’est pas probante puisque pour cette année comme 2021, M. [D] s’est déclaré en résidence principale à la fois au [Adresse 4] et au [Adresse 1] (constat en pièce 24 et annexes de la ville de [Localité 14]).

Le contrat d’assurance habitation (pièce 1 de M. [D]) mentionne bien le logement sis [Adresse 4] mais il est purement déclaratif et il est adressé [Adresse 17], ce qui est contradictoire avec le fait que le logement litigieux serait la résidence principale de l’appelant.

L’avis de contravention, (avec la mention « chez Mme [D] »), de même que le certificat d’assurance (pièces 12, 13 et 14 de l’intimé) et le passeport sont des pièces insuffisantes pour démontrer que les lieux constituaient la résidence principale de M. [D], en ce qu’ils revêtent un caractère purement déclaratif et ont été établis entre 2015 et 2017, alors que les faits visés se sont poursuivis jusqu’en 2021 et que l’année 2016 n’a pas été retenue par le premier juge.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’il a été jugé que M. [D] ne démontrait pas que le local litigieux constituait sa résidence principale.

M. [D] évoque le fait que le premier juge n’aurait pas pris en compte le moyen relatif à la « chambre d’hôte » (page 16 de ses conclusions) puis il invoque des locations de chambre chez l’habitant.

S’agissant de « chambre d’hôtes », M. [D] n’indique pas quelles prestations de service auraient été proposées en plus de chambre.

Il expose par ailleurs que les lots n°13 (objet du présent litige) et 11 et 12 étaient réunis en un seul appartement et soutient qu’il louait non un appartement entier mais uniquement des chambres dans les trois lots réunis et que cette location n’entre donc pas dans les prévisions des dispositions précitées.

Comme le relève la ville de [Localité 14], l’appelant fait valoir qu’il aurait fait le choix de ne pas vivre avec sa compagne au quotidien mais dans les locaux litigieux, compte tenu « de son activité artistique et du calme dont il avait besoin pour sa créativité ». Or, une telle volonté apparaît incompatible avec le fait de louer à des touristes deux chambres meublées en moyenne 300 nuits par an dans le local qu’il prétend occuper à titre de résidence principale.

En tout état de cause, cette allégation est démentie par l’annonce, telle que relevée dans le constat versé par la ville de [Localité 14], qui fait état d’un logement entier de 40 m² et non uniquement d’une chambre et illustrée de photographies qui l’étayent.

La lecture des commentaires (422) confirme qu’il s’agit bien d’un appartement, certains évoquent d’ailleurs la cuisine et les équipements, pour en signaler notamment le caractère ancien. Il n’est nullement fait état de locations de chambres et si l’appelant est décrit comme « réactif » aux demandes de ses hôtes, il n’est pas rapporté qu’il habiterait dans les lieux.

Par ailleurs, la ville de [Localité 14] relève légitimement qu’il existe deux annonces distinctes, portant sur deux appartements entiers et non des chambres, démentant ainsi le fait que les trois lots aient été réunis. S’agissant du lot 13 ici en cause, la superficie en est indiquée (40 m²) et l’annonce, illustrée de photographies, fait état d’une chambre et d’un salon. Il s’agit nécessairement d’un « logement entier » et non d’une partie d’un logement.

Dans sa réponse, la DGFIP (pièce 17) confirme que le lot 13 a été déclaré comme résidence principale par M. [D] et que les lots 11 et 12 ont été déclarés par Mme [D], en résidence secondaire, quand bien il existait une porte intérieure entre les lots. Les deux appartements ont fait l’objet de deux contrats de location distincts en mai et juillet 2021.

Dès lors, M. [D] ne peut prétendre, compte tenu de ses propres déclarations aux services fiscaux et à la rédaction parfaitement claire de l’annonce, que les trois lots étaient réunis ni qu’il n’aurait mis en location que des chambres et non un appartement meublé.

A titre subsidiaire, pour contester le montant des amendes prononcées à son encontre, M. [D] soutient qu’il n’y a aucun enrichissement ni d’impact sur le marché immobilier et que les calculs ont été opérés sur des hypothèses. Il fait état de sa profession d’artiste peintre et des périodes difficiles qu’il a traversées.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 14] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

M. [D] ne conteste pas qu’il est à l’origine de la mise en location litigieuse des locaux, l’annonce mentionne « [H] » comme étant l’hôte.

Le logement a été loué au prix de 59 euros la nuit et ce, pendant de nombreuses années, depuis l’entrée en vigueur des dispositions précitées en 2014 et jusqu’au mois de juillet 2021 (à l’exception de l’année 2016) ainsi qu’en attestent les commentaires, particulièrement nombreux en dépit de la crise sanitaire (422 commentaires pour les trois dernières années), le profit substantiel généré par cette activité par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation, tel que repris par le premier juge, ne peut être contesté.

Le relevé des nuitées transmis par M. [D] apparaît en outre non fidèle à la réalité avec la mention d’une « chambre 1 gauche » alors qu’un appartement entier était loué.

L’opacité des éléments communiqués par M. [D] a ainsi été relevée à juste titre par le premier juge, tenant à sa résidence principale liée à des adresses multiples, ainsi que le fait que l’annonce n’avait été désactivée qu’après la visite de la ville de [Localité 14] et à l’allégation de « chambre chez l’habitant » clairement démentie par les annonces.

Le relevés Airbnb (pièce 12) révèlent que M. [D] a loué trois autres biens.

La cour approuve les motifs ainsi retenus par le premier juge.

Cependant, à hauteur d’appel, M. [D] justifie par une attestation d’avril 2025 de la CAF de ce qu’il reçoit avec sa compagne le revenu de solidarité activité et que le couple a une fille à charge, les autres pièces produites sont trop anciennes pour être pertinentes. En revanche, il a été relevé qu’il a été locataire concomitamment de plusieurs appartements, ce qui n’est pas compatible avec la situation précaire qu’il dépeint.

Il n’en demeure pas moins que la perception du RSA est un élément objectif qui justifie à hauteur d’appel que l’amende civile soit fixée à la somme de 30.000 euros, la cour infirmant le premier juge sur le seul quantum.

Vu l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 14] a décidé de mettre en 'uvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Il s’ensuit qu’à [Localité 14], est soumise à déclaration préalable auprès des services municipaux toute location meublée de tourisme, définie par l’article L.324-1-1 I du code du tourisme comme tout appartement, villa ou studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

La qualification de « chambres d’hôte » et celle de « chambre chez l’habitant » n’ont été retenues.

M. [D] ne conteste pas avoir omis de déposer une déclaration soumise à enregistrement du bien, préalablement à la mise en location meublée touristique de celui-ci.

La violation des dispositions invoquées par la ville de [Localité 14] est ainsi démontrée.

Comme l’a relevé le premier juge, le manquement n’est répréhensible que depuis le 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur du paragraphe V de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, et a perduré jusqu’en janvier 2021. L’absence d’enregistrement empêche un contrôle effectif des locations touristiques, mais M. [D] justifie en appel de sa situation financière difficile par l’attestation CAF susvisée.

Par infirmation de la décision entreprise, le montant de l’amende sera fixé à 3.000 euros.

Enfin, s’agissant du paiement d’une amende civile et des délais de fait depuis la première décision, la demande de délais de paiement formée par M. [D] sera rejetée.

Perdant à titre principal, M. [D] sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant des deux amendes civiles ;

Statuant de nouveau de ces chefs,

Condamne M. [D] à payer une amende civile de 30.000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne M. [D] à payer une amende civile de 3.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne M. [D] à payer à la ville de [Localité 14] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE