COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03386 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZME

[O] [L] épouse [D]

[I] [D]

c/

[M], [F], [B] [C]

[K], [U], [A] [X] épouse [C]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/05083) suivant déclaration d’appel du 13 juillet 2022

APPELANTS :

[O] [L] épouse [D]

née le 23 Juin 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[I] [D]

né le 14 Juillet 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Julien PLOUTON de la SELAS JULIEN PLOUTON, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e MANSON

INTIMÉS :

[M], [F], [B] [C]

né le 23 Juin 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[K], [U], [A] [X] épouse [C]

née le 24 Janvier 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Gaëlle CHEVREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Vincent JAMOTEAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS substitué à l’audience par Me [C]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte notarié en date du 4 octobre 2016, M.[M] [C] et Mme [K] [X] ont acquis de M. [I] [D] et de Mme [O] [L] épouse [D] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le prix de 830 000 euros.

L’acte de vente contenait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Se plaignant de désordres affectant les chéneaux et la toiture, M.[M] [C] et Mme [K] [X] ont sollicité en référé une mesure d’expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 4 mai 2020.

L’expert a déposé son rapport le 15 décembre 2020.

2- Soutenant que les désordres sont causés par une mise en oeuvre inappropriée des tuiles, entraînant la nécessité de remplacer l’ensemble de la couverture, des chéneaux et des bandeaux, par acte du 25 juin 2021, M.[C] et Mme [X] ont assigné M.et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné les époux [D] à verser aux consorts [E], à titre de réduction sur le prix de vente, la somme de 48 486,05 euros correspondant pour :

—  39 749,38 euros TTC au montant des travaux de remise en état de la couverture et des chéneaux,

—  8 736,67 euros TTC aux frais de peinture,

— débouté les époux [D] de leur demande visant à obtenir les plus larges délais de paiement,

— condamné les époux [D] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3 367,20 euros TTC,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné les époux [D] à verser aux consorts [E] la somme de 7 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les époux [D] ont relevé appel du jugement le 13 juillet 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, M.et Mme [D] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil de:

à titre principal,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts [E] de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [E] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [E] aux entiers dépens de l’instance,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à verser aux consorts [E], à titre de réduction du prix de vente, la somme de 48 486,05 euros correspondant à :

—  39 749,38 euros TTC au montant des travaux de remise en état de la couverture et des chéneaux,

—  8 736,67 euros TTC aux frais de peinture,

statuant à nouveau,

— ramener les sommes réclamées au titre des frais de remise en état à de plus justes

proportions sans pouvoir excéder la somme de 12 740 euros HT,

— débouter les consorts [E] de leur demande au titre des frais de peinture,

— ramener les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à de plus justes proportions ce que de droit sur les dépens,

— laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 mars 2025, les consorts [E] demandent à la cour de :

— dire les époux [D] non fondés en leur appel et non recevables en tout cas non fondés en leurs demandes fin et conclusions,

— les en débouter,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 28 juin 2022,

y ajoutant,

— condamner les époux [D] à leur verser une nouvelle indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et rejetant toute prétention contraire comme non recevable, en tous cas non fondée,

— condamner les époux [D] aux entiers dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés.

5- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [D] reprochent au tribunal d’avoir retenu leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils exposent que la très grande majorité des désordres allégués ne constituent pas des vices au sens des normes en vigueur, que l’antériorité des vices à la vente d’octobre 2016 n’est pas établie, et que surtout leur connaissance des vices antérieurement à celle-ci n’est pas établie.

Ils font valoir qu’aucun élément ne permet de prouver qu’ils avaient connaissance de l’absence de crochets de fixation sur les tuiles latérales, et des désordres affectant les chéneaux, lesquels constituent les seuls vices au sens de l’article 1641 du code civil, que le devis que la société [T] dit avoir établi en 2009, ne leur a jamais été transmis, qu’enfin, ils n’ont subi aucun sinistre ni infiltration jusqu’à la vente de la maison.

Ils soutiennent par conséquent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application.

6- Les consorts [C]/[X] répliquent que les désordres constatés par l’expert constituent bien des vices cachés, et qu’ils rapportent la preuve de ce que les vendeurs connaissaient l’existence de ceux-ci.

Ils font en effet valoir qu’à la suite de la découverte de malfaçons sur les chéneaux de la toiture, lors d’un démoussage de celle-ci, ils se sont rapprochés d’un artisan-couvreur, M.[T], lequel leur a déclaré spontanément que cette malfaçon avait été découverte en 2009, et qu’un devis avait été adressé aux époux [D] relatif à la réfection intégrale de la toiture.

Ils en concluent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée au contrat de vente doit être écartée.

Sur ce,

7- L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

8- L’acte de vente en date du 4 octobre 2016, versé aux débats, prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leurs vendeurs ont agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’ils ont vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte (pièce 2 [D]).

9- Il appartient donc à M. [C] et à Mme [X] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par les vendeurs du vice antérieurement à la vente.

10- Pour accueillir l’action en garantie des vices cachés engagée par les consorts [C]/[X] à l’égard de M.et Mme [D], le tribunal a considéré qu’il résulte du rapport d’expertise que les chéneaux et la toiture sont bien affectés de vices, que ces vices étaient antérieurs à la vente, et connus des vendeurs pour avoir procédé au remplacement de quelques tuiles en 2009, et avoir demandé à la société [T] d’établir un devis consistant dans la réfection intégrale de la toiture.

11- Aux termes de son rapport déposé le 15 décembre 2020, l’expert a constaté l’existence des désordres suivants: 'infiltrations des eaux pluviales en partie courante et singulières de la couverture, risque de chute des tuiles, chéneaux inefficients sur le plan de l’étanchéité, pourriture des bandeaux et sous-face des débords de couverture, salissure des façades et vieillissement prématuré de celles-ci'. Il précise que la localisation des désordres est généralisée à 'l’ensemble de la couverture, des chéneaux et des bandeaux qui doivent être remplacés’ (page 17 du rapport d’expertse).

12- Selon l’expert, les désordres constatés 'affectent les équipements indissociables liés au gros-oeuvre, leur nature rend l’immeuble actuellement impropre à sa destination, la couverture et les chéneaux ne sont désormais plus étanches. Les tuiles sont susceptibles de tombées et ne permettent pas de garantir l’étanchéité de la couverture’ (page 19 du rapport).

13- Il explique que la cause des désordres est due à des 'erreurs de mise en oeuvre, et ne sont pas dus à des défauts d’entretien et de toute autre cause’ (page 19 du rapport) et mentionne en outre 'l’absence de mode de fixation des tuiles de recouvrement par scellement ou crochet comme étant la plus grande cause du désordre, un diamètre insuffisant des chéneaux, l’absence d’orifice de trop-plein, un jointement assuré au moyen d’un diamètre insuffisant des chéneaux, l’absence d’armature textile lors de la mise en oeuvre'.

14- Il précise enfin que les malfaçons n’étaient pas détectables lors de la vente par une personne non avertie (page 25 du rapport), ce qui n’est au demeurant pas discuté des parties.

15- Il en résulte que M. [C] et Mme [X] rapportent bien la preuve d’un vice caché préexistant à la vente, dans la mesure où il est clairement établi par les constatations de l’expert que le vice est dû à une mauvaise réalisation de la couverture de la maison, et était donc nécessairement préexistant à la vente du bien litigieux aux consorts [X]/[C].

16- De surcroît, la cour d’appel considère que l’absence d’étanchéité des chéneaux et de la couverture de la maison, et le risque de chuite des tuiles, susceptible de créer des dégâts matériels ou des blessures, sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, de sorte que les consorts [X]/[C] ne l’auraient pas acquis ou en auraient donné un moindre prix s’ils en avaient eu connaissance.

17- Il incombe cependant à M.[C] et à Mme [X], eu égard à la clause d’exclusion des vices cachés rappelée supra, de rapporter en outre la preuve que leurs vendeurs avaient connaissance lors de la vente du vice affectant l’immeuble vendu.

18- A l’appui de leurs allégations selon lesquelles les vendeurs avaient été informés au moins oralement de l’existence de ces vices par M.[T] en 2009, M.[C] et Mme [X] versent aux débats:

— le rapport d’expertise judiciaire aux termes duquel M.[W] écrit ' le fait que la société [T] ait établi en avril 2009 un devis pour la réfection des chéneaux (avec joint de dilatation et soudure), même s’il n’a pas communiqué aux époux [D] ce devis, étant donné que ces derniers voulaient contacter l’entreprise générale qui avait réalisé les travaux à l’époque, démontre que M.[D] était informé au moins oralement du désordre’ ( page 20 du rapport d’expertise)

— un devis établi par la sarl [S] [T] en date du 28 avril 2009 adressé à '[D]', d’un montant de 43 386, 88 euros relatif à la 'découverture, couverture avec fourniture tuiles manquantes, chéneau zinc avec joints de dilatation, zinc de cheminée’ (pièce 4)

— une sommation interpellative adressée à leur demande à M.[T] le 20 décembre 2019, à laquelle il répond 'j’ai bien effectué un devis pour la toiture en 2009 mais je me rappelle plus le motif… je n’ai pas réalisé les travaux à la suite… je ne me souviens pas l’avoir (le devis) ou ne pas l’avoir adressé et je n’ai aucune trace’ (pièce 10)

19- De leur côté, M.et Mme [D] contestent avoir été destinataires du devis établi par la sarl [T], ni même avoir reçu une information orale de M.[T] relative aux désordres affectant la toiture de l’immeuble litigieux.

20- Ils produisent pour en justifier, une attestation émanant du même [S] [T], le 18 décembre 2020 rédigée ainsi qu’il suit:

' Suite à la tempête de 2009, M.[D] m’a demandé de venir vérifier les désordres sur la toiture. J’ai constaté quelques tuiles canal déplacées, et, de mon propre chef, j’ai pris la décision de préparer un devis de l’ensemble de la toiture. J’ai prévenu oralement M.[D] que j’avais préparé un devis global. Il n’a pas voulu donner suite à ce devis car il voulait contacter l’entreprise générale qui avait réalisé les travaux à l’époque. De ce fait, je ne crois pas avoir envoyé ce devis. J’ai été contacté dix ans plus tard par Mme [C] qui a fait réaliser des travaux de couverture par un concurrent de la région, elle m’a demandé un contre-devis, j’ai informé Mme [C] que j’avais fait un devis en 2009. Elle m’a demandé de lui envoyer cet ancien devis… ce que j’ai fait'.

21- Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il est certes établi que M.[T] est bien intervenu au domicile des époux [D] en 2009, à la suite d’une tempête, pour vérifier l’état de la toiture, et qu’il a ensuite rédigé un devis relatif à la dépose de la couverture et à la réfection de celle-ci, qu’en revanche, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, c’est de sa propre initiative qu’il a établi ce devis, et non à la demande des vendeurs, et que de surcroît aucun élément ne permet de dire que ce devis a été adressé aux époux [D] ou porté à leur connaissance.

22- Il ne ressort pas davantage des termes de la sommation interpellative délivrée à M.[T], ou de son attestation, qu’il aurait informé précisément les vendeurs des défauts affectant la toiture de leur maison, M.[T] se bornant à indiquer, plus de dix ans après son intervention au domicile des appelants, qu’il a prévenu M.[D] de ce qu’il avait rédigé un devis sans plus de précisions.

23- La cour d’appel ajoute que les intimés, à l’instar de l’expert, procédent par voie de suppositions en indiquant que le fait que M.[T] ait préparé un devis démontre que M.[D] était informé du désordre, alors qu’il a été vu supra que M.[T] a établi celui-ci de son propre chef.

24- En considération de ces éléments, si l’existence d’un vice caché est établie, M.[C] et Mme [X] échouent à démontrer que leurs vendeurs avaient connaissance de celui-ci au moment de la vente.

25- La clause d’exclusion des vices cachés a donc vocation à s’appliquer, et le jugement qui a accueilli leur action fondée sur la garantie des vices cachés sera infirmé.

26- Faute pour les consorts [C]/[X] de démontrer la connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées par application des dispositions de l’article 1645 du code civil.

Sur les mesures accessoires.

27- Le jugement est également infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

28- M.[C] et Mme [X], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et de la orcédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judicaiire, et seront condamnés à verser à M.et Mme [D] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

Déboute M. [M] [C] et Mme [K] [X] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [C] et Mme [K] [X] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [M] [C] et Mme [K] [X] à payer à M.[I] [D] et à Mme [O] [L] épouse [D] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,