COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION B

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ARRÊT DU : 18 SEPTEMBRE 2025

BAUX RURAUX

N° RG 23/04789 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPHV

Monsieur [V] [F]

c/

Monsieur [Z] [B]

Nature de la décision : AU FOND

Notifié par LRAR le :

LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :

La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par

voie de signification (acte d’huissier).

Certifié par le Greffier en Chef,

Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 mars 2023 (R.G. n°5122000001) par le Tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGOULEME, suivant déclaration d’appel du 24 octobre 2023,

APPELANT :

Monsieur [V] [F]

né le 09 Août 1937 à [Localité 4] (16)

de nationalité Française

Profession : Retraité(e), demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Anne-Charlotte MOULINS de l’AARPI ALTER AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et pour avocat plaidant M^e Bénédicte BERTRAND, avocat au barreau de SAINTES substitué par M^e BOURDENS

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe POUZIEUX de la SCP CMCP, avocat au barreau de CHARENTE substitué par M^e BISIAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2025 en audience publique, devant Madame Sophie Lésineau, conseillère chargée d’instruire l’affaire et Madame Valérie Collet, conseillère chargée d’instruire l’affaire, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Paule Menu, présidente

Madame Sophie Lésineau, conseillère

Madame Valérie Collet, conseillère

Grefffière lors des débats : M^me Sylvaine Déchamps,

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

1 – Selon bail verbal en date du 1er mai 2014, M. [Z] [B] a consenti à M. [V] [F] un bail à ferme d’une propriété agricole située « [Adresse 5] » dans la commune de [Localité 3], comprenant des terres non cultivées, deux bâtiments agricoles, ainsi qu’une maison d’habitation, moyennant un fermage mensuel de 600 euros payable par quadrimestre.'

Le 8 janvier 2020, par requête, M. [B], se plaignant de ce que M. [B] ne cultivait plus les terres, n’assurait plus les bâtiments et n’entretenait plus les biens loués, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Angoulême, qui par un jugement du 18 décembre 2020, a :

— prononcé, la résiliation du bail rural conclu le 1er mai 2014 par M. [B] au profit de M. [F],

— dit qu’à défaut de libération par M. [F] des parcelles précitées passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

2 – Par requête en date du 26 janvier 2022, M. [B] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Angoulème afin d’obtenir le règlement de fermages impayés, le paiement d’indemnités d’occupation et l’indemnisation de ses préjudices.

Par un jugement du 24 mars 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Angoulême a:

— condamné M. [F] à payer à M. [B] la somme de 11 748,39 euros au titre des fermages pour la période du 1er mai 2019 au 18 décembre 2020 avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

— débouté M. [B] de ses demandes présentées au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné M. [F] à payer à M. [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de valeur des parcelles à bail,

— débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— condamné M. [F] aux entiers dépens de la procédure,

— condamné M. [F] à payer M. [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [F] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

3 – Par déclaration électronique du 24 octobre, 2023 M. [F] a relevé appel de ce jugement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2025 pour être plaidée.

PRETENTIONS

4 – Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique au greffe de la cour d’appel de Bordeaux le 11 juillet 2024, et reprises oralement à l’audience, M. [F] demande à la cour de :

'- juger son appel recevable et bien fondé,

— juger l’appel incident formé par M. [B] recevable mais mal fondé,

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réformer en partie le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 24 mars

2023,

— statuter à nouveau sur les demandes suivantes :

— débouter M. [B] de sa demande formulée au titre du paiement des arriérés de fermage,

— débouter M. [B] de sa demande formulée au titre de l’indemnisation de la perte de valeur des parcelles,

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [B] aux entiers dépens,

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— débouter M. [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus, le jugement du Tribunal Paritaire des Baux ruraux en date du 24 mars 2023.'

5 – Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique au greffe de la cour d’appel de Bordeaux le 2 décembre 2024, et reprises oralement à l’audience, M. [B] demande à la cour de :

'- dire et juger M. [F] recevable mais mal fondé en son appel,

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel incident,

En conséquence,

— débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement en date du 24 mars 2023 en ses chefs relatifs aux loyers impayés, à l’indemnité d’occupation, à l’indemnisation de la perte de valeur des parcelles louées et aux dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 12 000 euros au titre des loyers de fermages impayés du 1er mai 2019 au 18 décembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre des indemnités d’occupation du 1er janvier 2021 au 4 avril 2021,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de valeur des parcelles données à bail en raison de l’absence d’entretien de celles-ci par le preneur,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre des dommages et intérêts ;

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers dépens.'

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de fermages entre mai 2019 et décembre 2020

Moyens des parties

6 – M. [F] fait valoir que la résiliation du bail a eu lieu oralement en mai 2019 en accord avec M. [B] et qu’il ne peut dès lors être tenu du paiement des arriérés de fermages entre mai 2019 et décembre 2020. Il soutient que l’autorité de la chose jugée du jugement du 18 décembre 2020 ne peut pas lui être opposée dans la mesure où il a été privé de la possibilité de faire appel et d’obtenir la fixation de la résiliation du bail au 1er mai 2019 en raison des seuls manquements de son avocat de l’époque qui l’a mal conseillé.

7 – M. [B] rappelle que M. [F] ne s’est plus acquitté du règlement des fermages depuis le 1er mai 2019 et qu’il est donc redevable de ces derniers jusqu’à la date de résiliation du bail fixée au 18 décembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux dans son jugement du même jour.

Réponse de la cour

8 – L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1135, dans sa version applicable au litige, prévoit que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

9 – En l’espèce, les deux parties reconnaissent l’existence d’un bail verbal en date du 1er mai 2014 par lequel M. [B] a consenti à M. [F] un bail à ferme d’une propriété agricole située « [Adresse 5] » dans la commune de [Localité 3], comprenant des terres non cultivées, deux bâtiments agricoles, ainsi qu’une maison d’habitation (non habitée par lui), moyennant un fermage mensuel de 600 euros payable par quadrimestre.'

10 – M. [F] reconnaît ne plus avoir acquitté les fermages à compter du mois de mai 2019, affirmant que le bail était résilié à cette date.

11 – Cependant, la cour relève que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 18 décembre 2020 a prononcé la résiliation judiciaire du bail et que ce jugement est devenu irrévocable, aucun appel n’ayant été formé à son encontre. Dès lors, au regard de l’autorité de la chose jugée de ce jugement, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le bail verbal avait pris fin le 18 décembre 2020, que M. [F] demeurait redevable des fermages entre le 1er mai 2019 et le 18 décembre 2020 et qu’ils l’ont condamné au paiement de la somme de 11 748,39 euros (19 mois à 600 euros et 348,39 euros pour la période du 1er au 18 décembre 2020) à ce titre.

12 – Cette somme de 11 748,39 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision déférée dès lors que M. [B] ne démontre pas avoir mis M. [F] en demeure de lui payer les fermages et ne rapporte pas la preuve ni de l’envoi ni de la réception du courrier du 14 octobre 2019 écrit par son conseil.

13 – Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] au paiement de la somme de 11 748,39 euros et en ce qu’il a jugé que la somme due ne portera intérêt au taux légal qu’à compter de la décision.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation entre le 1er janvier 2021 et le 6 avril 2021

Moyens des parties

14 – M. [F] expose que suite à une tempête fin mai 2014, les hangars abritant ses chevaux ont été intégralement détruits ne permettant plus d’accueillir son évevage de trotteurs. Il fait valoir que dès le printemps 2017, il a transféré son activité dans un autre lieu, le haras du chêne, et a cessé d’exploiter la propriété agricole objet du bail. Il précise avoir toujours habité à l’extérieur de cette propriété, l’habitation étant occupée par M. [R]. Il indique que le constat d’huissier du 2 octobre 2019 et le procès-verbal d’expulsion en date du 6 avril 2021 confirme son absence d’occupation des lieux depuis de nombreuses années.

15 – M. [B] relève que les lieux sont bien demeurés occupés par M. [F], divers biens tels qu’un véhicule incendié et un tracteur lui appartenant ayant été laissés sur site, justifiant l’octroi d’une indemnité d’occupation jusqu’à son expulsion officielle le 4 avril 2021.

Réponse de la cour

16 – M. [F] démontre, à travers l’attestation de M. [T], éleveur de chevaux et proprétaire du haras du chêne, et la production des comptes de pension de ses chevaux au sein dudit haras, que son élevage est en pension au sein de ce haras depuis le printemps 2017 jusqu’au 31 août 2022, soit à l’extérieur des biens objets du bail rural litigieux

17 – Le procès-verbal d’expulsion en date du 6 avril 2021 relève qu’il n’existe aucun meuble, objet, matériel ou effet personnel sur les terres, objet du bail, ce qui confirme que les lieux étaient libres à cette date.

18 – Le constat d’huissier du 2 octobre 2019 faisait état dès cette époque d’une propriété inoccupée mettant en avant d’importants ronciers à l’intérieur desquels du matériel se trouvait, singulièrement un genre de tractopelle, un débroussailleur et un entraîneur pour chevaux, matériel complètement pris dans les ronces, démontrant son non usage depuis de nombreux mois. Il est aussi acté la présence de véhicules à l’abandon, notamment un véhicule renault Kangoo complètement entouré de végétation et un autre véhicule Renault Scenic, dont M. [B] a indiqué à l’huissier que ce véhicule n’avait pas bougé depuis deux ans.

19 – Par conséquent, M. [B] échoue à rapporter la preuve d’une occupation des lieux par M. [F] entre le 1er janvier 2021 et le 4 avril 2021

20 – Ainsi, le jugement déféré, qui a débouté M. [B] de sa demande en paiement d’indemnité d’occupation de la propriété sur la période sus-visée, sera confirmé.

Sur la demande au titre de l’indemnisation de la perte de valeur des parcelles données à bail

Moyens des parties

21 – M. [F] conteste devoir indemniser M. [B] pour la perte de valeur des parcelles données à bail, rappelant que l’état actuel des parcelles et bâtis est dû à l’absence de travaux réalisés par M. [B] après la tempête de 2014, obligation incombant pourtant au bailleur, et rendant impossible toute exploitation des terrains.

22 – M. [B] expose qu’il appartenait au preneur de garder en bon état les parcelles données à bail. Il fait valoir que les parcelles ont connu une dépréciation de 20 000 euros du fait des manquements de M. [F] et en demande réparation.

Réponse de la cour

23 – L’article 1764 du code civil dispose qu’en cas de contravention, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages et intérêts résultant de l’inexécution du bail.

24 – La cour relève que lors du jugement du 18 décembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné la résiliation judiciaire du bail compte tenu des manquements de M. [F] dans ses obligations de preneur, compromettant la bonne exploitation des terres, ces dernières n’étant pas entretenues et les bâtis en cours de dégradation.

25 – Le constat d’huissier du 2 octobre 2019 met en évidence une absence d’entretien de la piste équestre, des plaques de fibrociment brisées au sol, la porte du hangar en partie tombée à terre, du lierre montant jusqu’à la toiture et de nombreux ronciers, démontrant un manque d’entretien des terres et des bâtiments par M. [F].

26 – Cependant, le lien de causalité entre ce défaut d’entretien et la dépréciation alléguée des biens objets du bail n’est pas établi et ce d’autant plus que M. [B] ne rapporte pas la preuve qu’il a effectué les travaux prévus par les articles L.411-30, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime à la suite de la tempête de 2014 dont il est démontré par la coupure de presse communiquée, qu’elle avait causé des dégâts conséquents aux bâtiments situés sur la propriété et qui se vérifient notamment par la présence des plaques de vitrociment brisées au sol.

27 – De plus, la seule estimation de prix faite par la SAS immobilier de la Bonnieure le 10 janvier 2022 indiquant que les biens ont une valeur de 130 000 euros mais vaudraient 150 000 euros avec une rénovation, est insuffisante, pour justifier du quantum de la dépréciation alléguée de la valeur vénale des biens, en ce qu’elle est trop imprécise notamment quant à la nature de la rénovation envisagée.

28 – Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont fixé le préjudice subi par M. [B] du fait de la carence de M. [F] dans l’entretien des parcelles à la somme de 4 000 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B]

Moyens des parties

29 – M. [F] conteste devoir des dommages et intérêts à M. [B], ayant été de bonne foi puisque le bail avait été résilié au printemps 2019 et ayant répondu à chaque fois qu’il y avait lieu, son défaut de comparution lors de la saisine du tribunal ayant donné lieu au jugement du 18 décembre 2020 n’étant dû qu’à son avocat et non à un défaut d’implication de sa part.

30 – M. [B] fait valoir que le défaut de paiement des loyers pendant deux ans lui a causé un réel préjudice, sa trésorerie de retraité étant gravement touchée d’autant qu’il a dû dans le même temps régler l’impôt foncier et l’assurance propriétaire des biens et entamer de multiples procédures judiciaires.

Réponse de la cour

31 – L’article 1766 du code civil dispose qu’en cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts ainsi qu’il est dit en l’article 1764.

32 – La cour constate que M. [B] ne justifie pas de la réalité du préjudice allégué ni de l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la perte de valeur des parcelles ou encore de celui déjà indemnisé par les intérêts moratoires assortissant la somme allouée au titre des loyers impayés. Il sera en outre rappelé que le paiement des impôts fonciers et de l’assurance relève des obligations du bailleur sans lien avec les manquements de M. [F].

33 – Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [F]

Moyens des parties

34 – M. [F] considère comme abusives les procédures judiciaires engagées par M. [B], alors que dernier savait d’une part que la résiliation du bail était intervenue le 1er mai 2019 et d’autre part que le preneur avait quitté les lieux depuis 2017

35 – M. [B] fait valoir que toute l’argumentation de M. [F] ne résiste pas à l’examen des pièces, précisant qu’aucune résiliation du bail n’était intervenue en 2019.

Réponse de la cour

36 – La cour a jugé que la demande en paiement des fermages pour la période de mai 2019 à décembre 2019 était fondée et justifiée. En conséquence, M.[B] était fondé à agir en justice contre M. [F] de sorte qu’aucun abus n’est caractérisé. Dès lors, M. [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

37 – Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] aux dépens de première instance ainsi qu’à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

38 – M. [F], succombant devant la cour, devra en supporter les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

39 – L’équité commande de ne pas laisser à M. [B] la charge de ses frais irrépétibles. M. [F] est condamné au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [F] aux dépens d’appel,

Déboute M. [V] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [F] à verser à M. [Z] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Paule Menu, présidente,et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps MP. Menu