COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2025

N° RG 25/02354 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OJAK

S.A.R.L. 6ème 7

c/

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD GIRONDE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 15 avril 2025 (R.G. 2024R01371) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 mai 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. 6ème 7, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 794 406 926, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Margaux ALBIAC de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD GIRONDE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 479 738 866, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1. La Sarl 6ème 7, dont le siège est à [Localité 4] (Yvelines), exerçant une activité d’agence immobilière, est une associée de la société civile de construction vente [Adresse 6], support juridique de programme immobilier.

La Sarl Kaufman & Broad Gironde (ci-après la société K&B), dont le siège est à [Localité 3], a pour activité la promotion immobilière de logements.

Par acte authentique du 16 novembre 2020, la société [Adresse 6] a conclu avec la société Kaufman & Broad Gironde une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier destiné à être démoli sis à [Localité 5] (Gironde), pour un prix de 4 080 000 euros, la somme de 340 000 euros devant être payée à titre d’avance le jour de la signature de la promesse et séquestrée sur un compte ouvert à la Caisse d’Epargne.

La promesse de vente a notamment été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Par arrêté du 03 novembre 2022, la mairie de [Localité 5] a refusé la demande de permis de construire déposée par la société Kaufman & Broad Gironde.

Arguant de la non-réalisation des conditions suspensives, la société Kaufman & Broad Gironde a réclamé en vain à la société [Adresse 6] la restitution de la somme de 340 000 euros.

2. Par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2024, la société Kaufman & Broad Gironde a fait assigner la société [Adresse 6] en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en restitution de la somme de 340 000 euros séquestrée sur un compte de la Caisse d’Epargne.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 12 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a fait droit aux demandes de la société Kaufman & Broad Gironde.

Par courrier recommandé du 13 septembre 2024, la société Kaufman & Broad Gironde a vainement mis en demeure la société 6ème 7 d’avoir à lui régler la somme de 92 553,02 euros, en sa qualité d’associée de la société [Adresse 6], au regard de sa quote-part détenue au capital social (25 %).

3. Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la société Kaufman & Broad Gironde a fait assigner la société 6ème 7 en référé devant le président du tribunal de commerce de Bordeaux, en sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 92 553,02 euros à titre provisionnel.

4. Par ordonnance de référé du 15 avril 2025, le président du tribunal de commerce de Bordeaux a :

— condamné la société 6ème 7 SARL à régler à la société Kaufman & Broad Gironde SARL la somme provisionnelle de 92 553,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024,

— condamné la société 6ème 7 SARL à régler à la société Kaufman & Broad Gironde SARL la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société 6ème 7 SARL aux dépens, outre distraction au profit de la SARL Arcames Avocats au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

5. Par déclaration au greffe du 07 mai 2025, la société 6ème7 a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Kaufman & Broad Gironde.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 04 novembre 2025.

A défaut d’exécution de l’ordonnance, la société Kaufman & Broad Gironde a, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, fait assigner la société 6 ème 7 en référé devant la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux aux fins de voir ordonner la radiation de l’affaire.

Par ordonnance de référé du 23 octobre 2025, la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, vu l’impossibilité pour la débitrice de régler sa dette en une seule fois et l’imminence de l’audience, a débouté la société Kaufman & Broad Gironde de sa demande de radiation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

6. Par conclusions déposées en dernier lieu le 7 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la Sarl 6ème7 demande à la cour de :

Vu les articles 9, 700 et 873 du code de procédure civile,

Vu les articles 1857 et 1956 du code civil,

— recevoir la société 6ème7 en son appel et l’y déclarer bien fondée,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de commerce de Bordeaux le 15 avril 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— débouter la société Kaufman & Broad Gironde de l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société 6ème7 compte tenu des diverses contestations sérieuses qui s’y opposent,

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

— condamner la société Kaufman & Broad Gironde au règlement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par la société 6ème7 à la fois par devant le tribunal de commerce de Bordeaux et dans le cadre de la présente instance, outre les entiers dépens.

7. Par conclusions déposées en dernier lieu le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société K&B demande à la cour de :

Vu l’article 873 alinea 2 code de procédure civile,

Vu l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

— confirmer l’ordonnance rendue le 15 avril 2025 par le président du tribunal de commerce de Bordeaux en ce que la société 6ème7 a été condamnée à payer à la société Kaufman & Broad Gironde la somme 92 553,02 euros à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 ainsi que la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance,

— débouter la société 6ème 7 de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Kaufman & Broad Gironde,

— condamner la société 6ème 7 à payer à la société Kaufman & Broad Gironde la somme de 5 000 euros au titre du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la société Arcames Avocats au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

A la demande du conseil de K&B, la clôture de la procédure a été reportée au jour des plaidoiries par message du 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Moyens des parties:

8. A l’appui de son appel, la société 6ème7 fait valoir que le tribunal de commerce a reconnu que l’exécution de la promesse de vente n’avait pas été respectée, faute de séquestre de la somme de 340'000 euros, mais a toutefois statué sur la demande en restitution de la société K&B.

Elle soutient que l’exécution de la décision est impossible, faute de séquestre de la somme.

Elle ajoute que la société K&B ne justifie pas avoir réglé la somme de 340'000 euros en exécution de la promesse de vente, et qu’elle ne dispose pas d’une décision de condamnation de la SCCV [Adresse 6] à lui régler une somme de 340'000 euros. Elle conclut que, compte tenu de ces multiples contestations sérieuses, le juge de l’évidence ne saurait faire droit à la demande.

9. La société Kaufman & Broad oppose que la SCCV [Adresse 6] ne comporte que deux associés, la société Anthélios Promotion Immobilière et la société 6ème 7; que la société Anthélios est en liquidation judiciaire'; qu’elle dispose d’un titre exécutoire à l’encontre de la SCCV [Adresse 6], resté non exécuté malgré ses démarches'; qu’elle est donc bien fondée à agir à contre la société 6ème 7 en sa qualité d’associée de la SCCV'; que le versement de la somme convenue ressort expressément de la promesse de vente notariée et du relevé du notaire'; que l’avance devait donc être restituée par la SCCV à la société K&B'; que l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés sont tenus au paiement des dettes de la société.

Réponse de la cour:

10. Aux termes des dispositions de l’article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce, dans les limites de la compétence du tribunal, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et de celles de l’article 873 du même code que le président, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

11. Il résulte des dispositions de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation que, dans les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux, et que les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.

12. Le contrat de promesse de vente du 16 novembre 2020 liant les sociétés K&B et [Adresse 6] (pièce n° 1 K&B) comporte, dans sa clause «'Prix'» (page 9 et 10) les stipulations suivants':

« La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de QUATRE MILLIONS QUATRE VINGT MILLE EUROS (4 080 000,00 EUR) qui sera payable (') :

— Dès avant ce jour à concurrence de TROIS CENT QUARANTE MILLE EUROS (340.000,00 EUR) ainsi que les parties le reconnaissent ;

Il est ici précisé que ce montant est séquestré sur un compte ouvert à la CAISSE D’EPARGNE, sous le numéro IBAN FR 76 (') ce que le PROMETTANT reconnaît.

Ladite somme fera l’objet d’une restitution au BÉNÉFICIAIRE en cas de non-régularisation de l’acte authentique.

— Le solde comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse ».

13. Il est constant que la promesse expirait le 30 septembre 2021, délai prorogé au 30 septembre 2022, mais que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire (même pièce page 4) n’a pas été levée, non plus qu’une condition suspensive tenant à la sortie de la copropriété, et que l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé.

En application de la stipulation ci-dessus, la société K&B, bénéficiaire de la promesse, pouvait alors demander la restitution de la somme de 340'000 euros.

14. Il est constant que la société 6ème 7 est associée à hauteur de 25% dans la société civile de construction vente [Adresse 6], qui est bien une société civile constituée en vue de la vente d’immeubles, l’autre seule associée étant la société Anthélios, désormais en liquidation judiciaire.

15. La société K&B établit que, non seulement elle a délivré à la SCCV [Adresse 6] la mise en demeure du 21 avril 2023 (sa pièce n° 4) exigée par L’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation ci-dessus, mais encore qu’elle dispose d’un titre exécutoire à son encontre, sous la forme d’une ordonnance de référé rendue le 12 février 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux (sa pièce n° 6), qui ordonne à la SCCV [Adresse 6] la restitution à la société K&B de la somme de 340'000 euros. Cette ordonnance, régulièrement signifiée, est devenue définitive (certificat de non-appel, pièce n° 7 et 13), et n’a pu être exécutée malgré les démarches du commissaire de justice (pièce 8), notamment une tentative de saisie-attribution (pièce 14).

16. Ainsi, les poursuites en recouvrement de la société K&B à l’encontre de la Sarl 6ème 7, associée à hauteur de 250 parts sur 1000 de la SCCV, sont recevables, pour le montant du quart de la créance dont le montant n’est pas contesté en lui-même, soit 92'553,02 euros.

17. C’est de manière inopérante que la société 6e 7 invoque un non-paiement par K&B des 340 000 euros litigieux. En effet, d’une part, il résulte des termes mêmes de la promesse de vente (page citée ci-dessus) que la somme a été réglée. D’autre part, le versement des 340 000 euros sur le compte à la Caisse d’Épargne sur le compte ouvert au nom de la SCCV [Adresse 6] est attesté par la lettre du conseil de cet établissement bancaire du 9 janvier 2024 (pièce K&B n° 15), qui précise que la somme n’a pas été versée sur un compte séquestre faute de régularisation d’une convention tripartite, et que la SCCV en a disposé librement. Au surplus, il résulte du relevé de l’étude notariale du 4 octobre 2023 que le notaire a viré la somme de 340 000 euros outre intérêts sur la compte de la SCCV [Adresse 6] ouvert à la Caisse d’Épargne (pièce K&b 16).

18. Il importe peu ici de savoir si la somme a ou non été versée sur un compte séquestre, puisqu’il est établi qu’elle a bien été versée au promettant.

19.Enfin, la société 6ème 7 est tout aussi mal fondée à invoquer une libération de la somme avec le consentement du bénéficiaire. En effet, le protocole entre la société Anthélios et la société K&B du 7 octobre 2019, antérieur à la promesse de vente litigieuse, qui projetait de créditer la somme à une SCI Pessac Eiffel pour une autre opération, a été rendu caduc par la promesse de vente ultérieure signée avec la SCCV [Adresse 6], dont le dirigeant est la société Anthélios, qui prévoit la restitution de la somme au bénéficiaire, ici K&B, au cas de non-régularisation de l’acte authentique de vente.

20. Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse de nature à empêcher le juge des référés de condamner la société 6ème 7 à rembourser à K&B sa quote-part de la dette de la SCCV [Adresse 6], et l’ordonnance entreprise allouant une provision sera confirmée.

Sur les autres demandes:

21. Partie tenue aux dépens d’appel, dont recouvrement direct par la Sarl Arcames Avocats, avocat qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, la société 6ème 7 paiera à la société K&B la somme de 3'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,

Confirme l’ordonnance rendue entre les parties le 15 avril 2025 par le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl 6ème 7 à payer à la Sarl Kaufman & Broad Gironde la somme de 3'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la Sarl 6ème 7 aux dépens d’appel, dont recouvrement direct par la Sarl Arcames Avocats, avocat qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président