Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 23 octobre 2025, n° 22/02554

CA Bordeaux
Confirmation 23 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Erreur d'appréciation des faits par le juge de première instance
La cour a estimé que la décision du tribunal était fondée sur des éléments factuels justifiant l'absence de parties communes, et que la scission de la copropriété était conforme aux dispositions légales.
Rejeté
Application du régime impératif de la copropriété
La cour a jugé que l'inclusion des murs dans les parties communes ne s'opposait pas à leur exclusion lors de la scission, et que les décisions de l'assemblée générale étaient valides.
Rejeté
Action dilatoire ou abusive de l'appelant
La cour a considéré que le recours à l'appel est un droit et que le syndicat n'a pas démontré que l'appel était abusif.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, M. [W] conteste la validité des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 20 novembre 2019, qui autorisent la scission de la copropriété. Le tribunal de première instance a déclaré M. [W] recevable mais mal fondé dans sa demande, confirmant la validité des décisions de l'assemblée. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments, a confirmé le jugement de première instance, considérant que la scission était conforme à la loi et que les murs mitoyens ne constituaient pas des parties communes. Elle a également débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts et condamné M. [W] aux dépens et à verser 4000 euros au syndicat. La position de la cour d'appel est donc celle de confirmation du jugement initial.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 23 oct. 2025, n° 22/02554
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/02554
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre BRUGIEREArthur CAMILLEBenoit DARRIGADE
Cabinet(s) :	AUSONE AVOCATSTEN FRANCE
Parties :	Le syndicat de la copropriété de la Résidence [ 8 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02554 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXAK

[D], [I] [W]

Le syndicat de la copropriété de la Résidence [8]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/01280) suivant déclaration d’appel du 25 mai 2022

APPELANT :

[D], [I] [W]

né le 11 Septembre 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté M^e Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

Le syndicat de la copropriété de la Résidence [8]

dont le siège est situé [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic coopératif bénévole représenté par M. [T] demeurant au [Adresse 1]

Représentée par M^e Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

Audience rapporteur du 9 septembre 2025. RF/CR

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Monsieur [D] [W] est propriétaire du lot n°10 dans la copropriété située [Adresse 2] dans la commune de [Localité 5], en Gironde.

Les copropriétaires ont émis le souhait de mette fin au régime de la copropriété.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 29 novembre 2019, diverses résolutions ont été adoptées dans ce but.

Notamment, la résolution n°4 a autorisé le principe de scission de la copropriété.

A cette fin, la résolution n°5 a prévu que l’assemblée générale donne délégation de pouvoir au profit du conseil syndical coopératif et au syndic coopératif bénévole à l’effet de missionner un notaire pour procéder à la rédaction des actes nécessaires à la scission de la copropriété et du retrait individuel des propriétaires.

Lors de cette assemblée générale du 20 novembre 2019, la quasi-totalité des copropriétaires de la résidence a notifié au syndic sa volonté de se retirer de la copropriété à titre individuel, à l’exception de M. [W] qui s’y est opposé et qui a contesté la validité des décisions de cette assemblée.

2. Par acte du 29 janvier 2020, M. [W] a assigné le syndicat de copropriété de la résidence [8] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété de la résidence [8] en date du 20 novembre 2019 et plus particulièrement l’annulation des résolutions n°4 et n°5 relatives à la scission de la copropriété.

3. Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré M. [W] recevable mais mal fondé en sa demande,

— débouté M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4. M. [W] a relevé appel de ce jugement, le 25 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, M. [W] demande à la cour, sur le fondement des articles 24 et suivants de la loi du 10 1965 relative à la copropriété, ainsi que de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

— le dire recevable et bien-fondé en son appel et ses conclusions,

— constater que le règlement de copropriété qualifie de parties communes les murs mitoyens entre les lots,

— constater l’existence des parties communes,

en conséquence,

— constater que le juge de première instance a commis une erreur d’appréciation des faits en ce qu’il a jugé de l’absence de parties communes,

— constater que le juge de première instance aurait dû appliquer le régime impératif de la copropriété,

en conséquence,

— réformer le jugement rendu le 21 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

— l’a déclaré recevable et mal fondé en sa demande,

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 avril 2022 en ce qu’il a :

— débouté le Syndicat de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale de Ia copropriété de la résidence [8] du 20 novembre 2019 et plus particulièrement des résolutions n°4 et 5 relatives a la scission de la copropriété,

— rejeter l’appel incident formulé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] tendant à sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2022, le Syndicat de la copropriété Résidence [8] demande à la cour, sur le fondement des articles 25 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement du 21 avril 2022 en ce qu’il a

— déclaré M. [W] recevable mais mal fondé en sa demande,

— débouté M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [W] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— condamner M. [W] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé, après avoir constaté que l’ensemble de la voirie constituant les parties communes avaient été cédées à la commune et qu’il n’existait plus de parties communes à administrer, a jugé qu’il n’existait plus de copropriété si bien que les décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 20 novembre 2019 en application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 étaient valides.

M. [W] considère au contraire que les résolutions prises lors de cette assemblée contreviennent aux dispositions de cette loi dès lors que si les réseaux communs avaient été cédés à la commune, le réglement de copropriété prévoit que les parties communes étaient également constituées de la totalité du sol bâti et non bâti ainsi que des murs mitoyens entre les lots.

Le syndicat des copropriétaires après avoir rappelé que 31 des 32 copropriétaires étaient favorables à la scission considère que la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires est conforme aux dispositions légales alors qu’en outre les murs mitoyens ne constituent pas des parties communes et que chaque propriété dispose de cloisons propres.

Sur ce

6. L’article 28 du la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au jour de l’assemblée générale du 20 novembre 2019 dispose : ' I.-Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II.-Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

III.-Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

IV.-Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’Etat dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Si le représentant de l’Etat dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.

La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.

Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci.'

7. En l’espèce, la cour constate que la copropriété de la résidence [8] à [Localité 5], composée de 32 lots a été créé le 28 janvier 1975. ( pièce n° 1 de l’intimé)

Une parcelle de terrain cadastrée section BH n° [Cadastre 4] a été cédé à la commune de [Localité 5]. ( pièce n° 7 et 8 de l’intimé)

Par la suite une majorité de copropriétaires a décidé de sortir de la copropriété.

8. M. [W] bien que régulièrement convoqué à l’assemblée générale du 29 novembre 2019 ne s’y est pas présenté et ne s’est pas fait davantage représenter.

9. Par ailleurs, la division du sol était possible et l’appelant ne dit pas en quoi celle-ci ne l’était pas.

10. De même l’inclusion des murs situés entre les lots privatifs dans les parties communes, dans le réglement de copropriété lors de la constitution de celle-ci, n’interdit pas de les en exclure lors de sa scission, ceux-ci devenant alors mitoyens entre les propriétés concernées.

En effet, l’existence de parties communes n’interdit pas la scission d’une copropriété à partir du moment où celles-ci sont divisibles.

11. En l’outre l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse précisait exactement l’objet de la convocation des copropriétaires lesquels ne pouvaient se méprendre sur les raisons du vote qui leur était proposé.

12. Enfin, l’intimé démontre que le syndicat des copropriétaires n’avait pas de dettes, et le vote acquis lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 est conforme aux dispositions prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé.

13. Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas que l’appelant aurait agi en justice de manière dilatoire ou abusive, alors que le recours au juge d’appel est un droit, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

14. Par ailleurs, M. [W] succombant en son appel sera condamné aux entiers dépens et à verser à l’intimé la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [D] [W] aux entiers dépens,

Condamne M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,