COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00690 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OERC

[G] [V]

c/

[X] [F] VEUVE [I]

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 12 décembre 2024 (N°672 F-D) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 24 janvier 2024 (RG : 22/00663) par la 2ème chambre civile de la Cour d’Appel de POITIERS en suite d’un jugement du tribunal d’instance de LA ROCHE SUR YON du 27 janvier 2022 (RG : 21/00501), suivant déclaration de saisine en date du 06 février 2025.

DEMANDEUR :

[G] [V]

né le 04 Avril 1949 à

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Cloé MAHAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

[X] [F] veuve [I]

née le 20 Décembre 1940 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, substituée par M^e Céline MARANDET, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 01 juillet 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Bérengère VALLEE, Conseiller faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, Conseiller

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par bail d’habitation oral conclu le 9 juin 1979, M. [V] est locataire d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6], propriété de Mme [F], veuve [I], dont elle avait hérité de ses parents.

2 – Par courrier du 29 novembre 2016, Mme [F] a fait part de son intention de reprendre le logement à M. [V] avec effet au 8 juin 2017, pour l’occuper elle-même, en lui adressant un congé. Le locataire a contesté la validité du congé.

3 – Par courrier du 20 décembre 2017, Mme [F] a transmis à M. [V] les éléments justifiant le caractère sérieux du congé, précisant qu’elle entendait y habiter avec son fils handicapé à 80 %. Par courrier de son avocat e date du 21 septembre 208, elle l’a mis en demeure de quitter le logement avant le 30 octobre 2018

4 – M. [V] s’étant maintenu dans les lieux, une sommation de déguerpir lui a été signifiée par huissier le 10 octobre 2018, qui resta infructueuse. Cette sommation a été contestée par le conseil de M. [V].

5 – Par exploit d’huissier en date du 1er février 2019, Mme [F] a saisi, en référé, le tribunal de grande instance de la Roche sur Yon.

6 – Par ordonnance contradictoire du 14 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de la Roche sur Yon a :

— constaté que les conditions de conformité à la loi du 6 juillet 1989 du congé donné le 29 novembre 2016 par Mme [F] à M. [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5], étaient réunies à la date du 8 juin 2018,

— ordonné que M. [V] libère le logement et restitue les clés à Mme [F] dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai, Mme [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [V] à payer à Mme [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à la séquestration des effets mobiliers éventuellement laissés sur place,

— débouté M. [V] de ses demandes,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de déguerpir, de l’assignation, et de sa signification, ainsi que de sa transmission à la préfecture,

— ordonné l’exécution provisoire.

7 – Par arrêt du 27 octobre 2020, modifié par un arrêt en rectification d’erreur matérielle du 30 mars 2021, la cour d’appel de Poitiers a :

— infirmé l’ordonnance du juge des référés de la [Localité 9] sur Yon du 14 novembre 2019 en ses seules dispositions contestées, et sauf en ce qu’elle a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— dit n’y avoir lieu à référé, au motif que la contestation élevée sur la soumission du bail au dispositif dérogatoire prévue par le décret du 26 août 1975 en raison de ce qu’il relève de la sous catégorie A de la 2ème catégorie prévue par le décret du 10 décembre 1948 s’avère sérieuse,

— condamné Mme [F] à payer la somme de 2.000 euros à M. [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens de première instance et d’appel.

8 – M. [V] se maintenant dans les lieux, par exploit d’huissier en date du 3 mars 2021, Mme [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon, afin d’obtenir l’expulsion de M. [V].

9 – Par jugement du 27 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon a :

— dit que le congé délivré le 29 novembre 2016 par Mme [F] à M. [V], locataire de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] n’était pas valide aux visas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— rejeté les demandes de Mme [F] pour le surplus,

— rejeté l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnel par M. [V],

— condamné Mme [F] à verser à M. [V] la somme de 700 euros au titre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

10 – Par arrêt du 24 janvier 2023, la cour d’appel de Poitiers a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [V] tendant à voir :

— fixer de façon rétroactive le montant mensuel du loyer à la somme de 118,70 euros par mois, en application de la loi du 1er septembre 1948,

— condamné Mme [F] à lui verser la somme de 4.109,10 euros correspondant à l’écart existant entre le loyer versé mensuellement depuis le mois de juillet 2018 et le loyer maximum pouvant lui être réclamé,

— infirmé le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dit que le congé délivré par Mme [F] à M. [V] est justifié, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [V] à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et restitution des clés à cette date, Mme [F] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit qu’il sera fait application du code des procédures civiles d’exécution lors de l’exécution éventuelle de l’expulsion,

— condamné Mme [F] à payer à M. [V] la somme de 124,16 euros au titre des travaux d’entretien justifiés sur factures incombant au bailleur,

Y ajoutant,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

11 – Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, Mme [F] a délivré un commandement de quitter les lieux à M. [V].

12 – M. [V] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de demander des délais pour quitter les lieux, lequel, par décision du 25 septembre 2023 a rejeté ses demandes, ayant constaté qu’il était relogé depuis le mois d’avril 2023 par un organisme de logement social.

13 – Le logement a été repris par Mme [F] le 22 janvier 2024 avec procès verbal de commissaire de justice.

14 – Sur pourvoi formé par M. [V], par arrêt du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a:

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à M. [V] la somme de 124,16 euros au titre des travaux d’entretien, incombant normalement au bailleur, l’arrêt rendu le 24 janvier 2023, entre les parties par la cour d’appel de Poitiers,

— remis sauf sur ce point l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux,

— condamné Mme [F] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande formée par Mme [F] et l’a condamnée à payer à M. [V] la somme de 3.000 euros,

Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a visé l’article 624 du code de procédure civile qui dispose que la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

La cassation du chef de dispositif validant le congé pour reprise s’étend aux chefs de dispositif rejetant la demande de fixation du montant du loyer et de restitution d’un trop-versé, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

15 – Par déclaration électronique du 6 février 2025, M. [V] a saisi la cour d’appel de Bordeaux après renvoi de cassation, afin d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de la Roche sur Yon du 27 janvier 2022 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnel par M. [V].

16 – Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 21 mai 2025, M. [V] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de la [Localité 9] sur Yon du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

— dit que le congé délivré le 29 novembre 2016 par Mme [F] à M. [V], locataire de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] n’est pas valide,

— rejeté les demandes de Mme [F] pour le surplus,

— condamné Mme [F] pour le surplus,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de la [Localité 9] sur Yon du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnel par M. [V],

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [F] à rembourser M. [V] de la somme de 9.304,48 euros correspondant à l’écart existant entre le loyer versé mensuellement par M. [V] depuis le mois de juillet 2018 et le loyer maximum pouvant lui être réclamé,

Y ajoutant,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [F],

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de la [Localité 9] sur Yon du 27 janvier 2022,

Y ajoutant,

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

17 – Par conclusions notifiées par RPVA en date du 16 mai 2025, Mme [F] épouse [I], demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— confirmer le jugement du 27 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnel par M. [V],

— infirmer le jugement du 27 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon en ce qu’il a :

— dit que le congé délivré le 29 novembre 2016 par Mme [F] à M. [V], locataire de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] n’est pas valide,

— rejeté les demandes de Mme [F] pour le surplus,

— condamné Mme [F] à verser à M. [V] la somme de 700 euros au titre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— juger que le congé délivré à M. [V] est justifié au regard de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 et ne cause pas grief à M. [V],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [V], de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens,

— ordonner à M. [V] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

— autoriser le propriétaire à l’expulser des lieux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien,

— séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— constater l’augmentation à compter du 1er juillet 2021 du loyer mensuel de M. [V] s’élevant actuellement à 223 euros, de 0,9%,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [V],

— condamner M. [V] à payer à Mme [F] épouse [I] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] aux entiers dépens.

18 – L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er juillet 2025.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la portée de la cassation :

19 – Selon les dispositions de l’article 623 du code de procédure civile, la cassation est totale ou partielle et selon l’article 624, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions de l’arrêt cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

Selon l’article 625 alinéa 1 du code de procédure civile, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état elles se trouvaient avant l’arrêt cassé.

20 – Avant l’arrêt de cassation, les parties se trouvaient en l’état d’un appel principal interjeté par M. [V] et d’un appel incident de Mme [F] à l’encontre du jugement du pôle du contentieux et de la protection de [Localité 5] qui avait débouté la demande Mme [F] de validation du congé reprise, considérant que la loi du 6 juillet 1989 s’appliquait ainsi que la demande reconventionnelle de M. [V] de réduction du montant du loyer en application de la loi du 1er septembre 1948 et ses demandes au titre de la rénovation du logement, avait condamné Mme [F] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 700 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens.

21 – La cour d’appel de Poitiers, par arrêt du 24 janvier 2023 a confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [V] sur la réduction de loyer et de versement du trop perçu rétroactivement mais a infirmé le jugement qui avait constaté l’absence de validité du congé pour reprise, et se basait également sur la loi du 6 juillet 1989, estimant que le caractère réel et sérieux du motif de reprise était établi.

22 – La Cour de cassation a limité la cassation aux dispositions de l’arrêt ayant validé le congé reprise qui a visé la loi du 6 juillet 1989, la cassation s’étendant à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire, soit les demandes rétroactives en réduction du loyer en application de la loi du 1er septembre 1948.

23 – Il s’ensuit que le rejet de la demande de remboursement des travaux d’entretien est définitive, la cour ayant confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers de ce chef, la cour de renvoi n’est saisie que de la validité du congé reprise et de la demande reconventionnelle de M. [V] de fixation rétroactive du montant du loyer.

24 – Il convient à titre liminaire de définir la loi applicable au logement donné à bail, permettant de statuer sur les deux questions posées à la cour.

II – Sur l’application de la loi du 1er septembre 1948

25 – La Cour de cassation a retenu qu’alors que la cour d’appel avait constaté que le local loué ne comportait pas de WC intérieur, celui-ci ne pouvait pas relever de la sous catégorie II A de l’annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, qui exclut ces logements de l’application de la loi du 1er septembre 1948 pour leur substituer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par application du décret n° 75-803 du 26 août 1975. Elle précise que selon ce texte, 'les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C'.

26 – L’appelant venant à l’infirmation du jugement du pôle de proximité soutient que le logement donné à bail relève de la catégorie III A de l’annexe I du décret sus-mentionné et donc des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Il produit le rapport Polyexpert du 3 octobre 2022, les constatations du travailleur social, ayant visité le logement préalablement à l’audience devant le juge de première instance le 3 juin 2021, le courrier de la direction départementale de l’équipement de la Vendée de 1994.

27 – L’intimée se reportant à la motivation de l’arrêt de la Cour de cassation soutient que le local donné à bail relève de la sous-catégorie II C, ne pouvant être supérieure à celle-ci.

Sur ce

28 – Aux termes de l’article 2 du décret n 48-1881 du 10 décembre 1948, les locaux d’habitation ou à usage professionnel sont classés en vue de la détermination du montant de leur loyer en quatre catégories (I à IV) dont les deuxième et troisième comportent respectivement trois et deux sous-catégories (A B C). Ces diverses catégories de locaux sont déterminées à l’ annexe I du décret du 10 décembre 1948 : le classement doit se faire par local et non par immeuble et répondre aux caractéristiques énumérées par cette annexe I pour chacune des catégories et sous-catégories dans des listes qui ne sont pas limitatives.

L’annexe détermine les éléments qui peuvent être pris en considération ainsi que quelques critères impératifs qui commandent l’exclusion de telle ou telle catégorie :'pour le classement d’un local dans l’une des catégories ou sous-catégories prévues par le décret, il y a, d’abord, lieu de se référer aux usages traditionnels concernant les différents types de constructions – notamment aux règles suivies par les experts pour calculer la valeur vénale des immeubles.

Cependant, si ces usages correspondent généralement à la réalité, quelques réserves s’imposent :

1) Dans le choix des catégories, l’importance des équipements propres au local ou à l’immeuble n’est pas déterminante.

Cependant :

a) Les locaux disposant d’un poste d’eau intérieur avec vidange, d’un W.-C. particulier même extérieur et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1 ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie III, sous-catégorie A ;

b) Les locaux comportant un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe, et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1,3, ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie II.

c) Les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C.

(…)

4) Parmi ces éléments propres, soit au local, soit à l’immeuble, on prendra notamment en considération :

a) Une disposition particulièrement incommode (couloirs et dégagements de longueur excessive, pièces se commandant ou mal desservies) ;

b) Une disposition très mal adaptée aux habitudes actuelles (pièces qui, compte tenu des autres caractéristiques du local, présentent des dimensions manifestement exagérées) ;

5) En outre, on pourra éventuellement prendre en considération, dans la mesure où les inconvénients susceptibles de découler des éléments ci-après influent sensiblement sur les conditions d’habitabilité et l’aspect du local :

a) L’impossibilité d’installer des équipements d’hygiène (faute de conduits d’évacuation, par exemple, etc) ;

b) L’importance des pièces et annexes sous combles, ou en sous-sol par rapport au nombre total des pièces et annexes entrant dans le calcul de la surface corrigée ;

c) L’absence de cave et de grenier ;

d) La qualité inférieure de la construction dans une partie importante du local (parties traitées avec des matériaux de moindre qualité, etc.) ;

e) L’absence totale de conduits de fumée à l’intérieur du local.'

29 – Pour la détermination de la catégorie applicable au local, l’annexe I précise :

'Deuxième catégorie.

Dans cette catégorie entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou très bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d’habitabilité (notamment au point de vue de l’isolation phonique ou thermique ), qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

Existence de pièces de réception (salle à manger et salon) pour les locaux d’un certain nombre de pièces ; dégagements intérieurs de dimensions normales et d’aspect satisfaisant ;

Installations et équipement de bonne qualité ou de qualité moyenne ;'

Etant précisé que : 'la sous-catégorie C comprend des locaux situés dans des constructions de bonne qualité ; mais qui se distinguent notamment des précédentes par:

Un aspect plus ordinaire ;

Un faible développement, tant des dégagements, vestibules et escaliers que des pièces et entrées (il existe généralement un salon et une salle à manger, dès qu’il y a quatre pièces, mais ils sont assez exigus).'

Troisième catégorie.

Cette catégorie constitue, dans la plupart des communes, la grande majorité des constructions existantes. Sa subdivision A correspond à la catégorie du logement de référence prévu à l’article 31 de la loi du 1er septembre 1948.

Y entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d’exécution économique assurant des conditions d’habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes :

Absence de pièces de réception spécialisées ;

Dimensions en général exiguës des pièces ;

Dégagements intérieurs et extérieurs réduits.'

Pour apprécier les sous-catégories, le décret précise : 'pour le choix entre les sous-catégories A et B, il y a lieu de prendre notamment en considération la qualité des matériaux employés, la dimension, l’aspect des accès des pièces et des dégagements, le fini de la construction.

Dans la sous-catégorie A, l’isolation phonique et thermique est encore satisfaisante. Les dégagements intérieurs et extérieurs, quoique de dimensions réduites, sont également satisfaisants.

Au contraire, dans la sous-catégorie B, la construction est souvent de qualité médiocre ou présente certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes). Les dégagements intérieurs et extérieurs sont, en général, sacrifiés. Les escaliers et couloirs sont particulièrement sombres ou mal éclairés, ou, au contraire, en plein vent.'

30 – Il n’est pas contesté que la commune de [Localité 7] dans laquelle se situe le logement donné à bail entre dans le champ d’application géographique de la loi du 1er septembre 1948. Le débat porte exclusivement sur le point de savoir s’il entre dans la sous-catégorie II-C ou III-A de la loi de 1948.

31 – Le logement est une maison individuelle, comprenant deux niveaux, avec une cave semi-enterrée, un rez-de-chaussée, composé de 4 pièces de 3,80m sur 3,5m soit 4 pièces de 13,30m2 et un dégagement de 4m2 soit une surface habitable de 57,20m2.

32 – Il ressort des rapports produits que les installations sanitaires et WC se situent dans un bâtiment dans la cour arrière de la propriété, donc extérieur au logement nécessitant de sortir de la véranda pour accéder aux WC. Le logement ne dispose pas d’eau chaude ni chauffage en dehors d’un poêle installé dans le séjour par le locataire et les cloisons sont en bois. Le logement ne dispose donc pas d’isolation thermique avec prise d’humidité par les façades. Mme [F] ne conteste pas n’avoir jamais fait réalisé de travaux de mise aux normes, notamment électrique.

Le rapport polyexpert relève 'qu’au regard des constatations techniques réalisées le 3 octobre 2022 sur site, il est relevé que ce logement ne bénéficie pas des équipements nécessaires à garantir un minimum de confort permettant de vivre dans des conditions correctes et décentes.'

33 – Au vu de ces éléments dont l’intimé ne rapporte pas la preuve contraire, le local donné à bail faisant l’objet du litige ne peut relever que de la sous-catégorie III-A de l’annexe I du décret du 10 décembre 1948, restant donc soumis à l’application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

34 – Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III – Sur la validité du congé reprise

35 – L’appelant conteste la validité du congé reprise du 29 novembre 2016 au regard de:

— l’article 18 de la loi du 1er septembre 1948 en ce qu’il ne lui a pas été proposé la mise à disposition d’un nouveau logement et que Mme [F] n’a pas justifié de sa nécessité de reprendre les lieux pour ses besoins, ayant dû préciser ces éléments dans un second courrier du 20 décembre 2017 mais également en l’absence de respect des formes du préavis, sans que la démonstration d’un grief soit nécessaire,

— l’article 19 de cette même loi en ce que le congé qu’il a reçu ne contenait pas les conditions de fond prescrites à peine de nullité, à savoir l’insuffisance du logement du bénéficiaire de la reprise ni les conditions de forme sur la description du logement, notamment l’indication de la loi du 1er septembre 1948, l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par le bénéficiaire, ces manquements lui causant particulièrement grief,

— l’article 20 de cette même loi qui limite le droit de reprise du bénéficiaire s’il est propriétaire dans la même agglomération d’un autre local correspondant et libre de tout occupant, ce qui était le cas de la bailleresse, propriétaire d’un logement à La Roche sur Yon mais également gérante et associée d’une SCI propriétaire de nombreux biens immobiliers.

L’appelant conteste la forme et le fond du premier congé délivré le 29 novembre 2016, qui n’a été complété par la bailleresse que par courrier du 20 décembre 2017, ne permettant pas de régulariser les conditions obligatoires devant figurer au-dit congé.

Il soutient au contraire que la bailleresse occupait une maison de plein pied parfaitement adaptée à la situation de son fils handicapé alors que la maison objet de la reprise est accessible par un escalier de 9 marches, comporte un étage, des toilettes extérieures ne dispose pas d’eau chaude.

'le local loué est une maison individuelle, comprenant deux niveaux, avec une cave semi-enterrée, un rez-de-chaussée complet et un WC situé à l’extérieur du bâtiment dans la cour arrière, qu’il s’agit d’une construction de ville en matériaux de bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d’habitation au regard des critères en vigueur en 1979, pourvu d’un nombre de pièces très satisfaisant, de dimensions très satisfaisantes et d’installations et équipements de qualité moyenne'

36 – L’intimée au contraire fait valoir que son courrier du 20 décembre 2017 n’était que la prolongation et la suite du congé délivré le 29 novembre 2016.

Elle soutient que le congé est valide remplissant les conditions de l’article 19 de la loi de 1948, ne disposant pas de logement correspondant aux besoins normaux pour résider avec son fils handicapé mental dont elle est la curatrice, son loyer de 632 euros étant supérieur aux ressources de ce dernier et ayant du vendre la maison dont elle était propriétaire car trop grande.

Sur ce

37 – Le congé sans offre de relogement est prévu à l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, lequel dispose que :

« Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un état membre de la communauté économique européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. »

S’agissant de la procédure, l’article 19 précise : "le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, suivant les usages locaux et au moins 6 mois à l’avance, par acte extra judiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local ;

Ledit acte doit, à peine de nullité :

— indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article,

— préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble,

— faire connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier,

— le Juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l’acte extra judiciaire.

Le bénéficiaire du droit de reprise prévu au présent article est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourra être rendu vacant par l’exercice de ce droit. Le bénéficiaire du droit de reprise devra notifier à son propriétaire l’action qu’il exerce par acte extra judiciaire dans le même délai que celui prévu à l’article 3 ci-dessus. Le propriétaire de son logement ne pourra s’opposer à la venue de ce nouveau locataire ou occupant qu’en excipent de motifs sérieux et légitimes. S’il entend user de ce droit, il devra, à peine de forclusion, saisir les juridictions compétentes aux termes des articles 4 et suivants de la présente loi dans un délai de 15 jours à compter de la notification susvisée.

Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer que faute par le propriétaire d’avoir saisi la juridiction compétente dans le délai de 15 jours, il sera forclos.

Le nouvel occupant aura le titre d’occupant de bonne foi."

38 – En l’espèce, l’intimée ne soutient pas avoir respecté les conditions de l’article 18 de la loi du 1er septembre 1948, n’ayant fait aucune proposition de relogement à M. [V] et s’appuie sur l’article 19 de la loi pour motiver la validité du congé reprise.

39 – Il n’est pas contesté que le congé donné à M. [V] le 29 novembre 2016 faisant référence à la loi du 6 juillet 1989, était motivé par le fait que la bailleresse désirait reprendre le logement pour l’occuper elle-même et fixait le délai de préavis au 8 juin 2017.Il a été complété par le courrier du 20 décembre 2017 qui rappelait la date du bail, l’adresse du bien loué, la précision qu’elle entendait occuper le logement avec son fils handicapé à plus de 80%, le compromis de vente de la maison qu’elle occupait jusqu’alors au motif qu’elle était trop grande pour pouvoir s’en occuper seule et être locataire depuis le 6 octobre 2017 dans l’attente de la reprise du logement. Elle renvoyait le locataire à contacter l’agence immobilière pour avoir des offres de locations correspondant à ses critères.

— sur les condition de fond

40 – Les conditions tenant à la personne bénéficiaire, personne physique et à celle de la date d’acquisition du local de plus de 10 ans avant l’exercice du droit ainsi qu’au bénéficiaire de la reprise, soit elle-même propriétaire et son fis ne font pas l’objet de contestation et sont remplies.

* Conditions relatives au logement du bénéficiaire de la reprise.

41 – L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que la reprise n’est possible que si le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation qui corresponde à ses besoins normaux ou à ceux de sa famille vivant habituellement avec lui. La preuve qu’il ne dispose pas d’une habitation, qui corresponde à ses besoins doit être établie. (Cassation Civile 3ème, 18 mars 1998).

42 – Les « besoins normaux » du bénéficiaire de la reprise, prévus à l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, doivent s’entendre non seulement des conditions dans lesquelles se trouve logé le reprenant, mais encore des conditions plus générales de sa vie propre. L’habitation, pour correspondre aux besoins, doit notamment assurer la satisfaction de tout intérêt personnel ou familial assez important pour pouvoir être considéré comme légitime.

43 – Mme [F] justifie ne plus être propriétaire de bien immobilier, produisant le relevé de propriété ne faisant apparaître que le bien objet de la reprise, en date du 13 septembre 2022.

Au moment de la délivrance du congé, elle résidait en qualité de locataire dans une maison d’habitation de 4 pièces de plein pieds au [Adresse 4].

44 – Il est peu opérant qu’elle produise le procès verbal de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, constatant qu’elle réside 'selon ses dires', dans une chambre, son fils dans une autre chambre au sein de l’hôtel appartenant à la SCI familial, la buanderie étant commune aux occupants et la zone à usage collectif comprenant télévision et fauteuils sans indication sur la cuisine dès lors qu’à la date de délivrance du congé, Mme [F] disposait d’une habitation qui correspond à ses besoins normaux ou à ceux de sa famille.

45 – Au surplus, elle ne justifie pas de ses revenus ou pensions permettant d’évaluer sa capacité financière étant seule repreneur du local,lesquels s’ajoutent aux prestations sociales perçues par son fils avec lequel elle vit, ne pouvant se baser que sur les seuls revenus de ce dernier.

46 – Enfin, au regard des conditions d’habitabilité du logement repris, qui comporte des sanitaires extérieures au local, sans chauffage avec une installation électrique jamais remise aux normes par la bailleresse, sans arrivée d’eau chaude, il n’est pas établi que le local repris corresponde à ses besoins alors qu’elle est âgée de 76 ans au moment de la délivrance du congé reprise et qu’elle a à sa charge un enfant majeur lourdement handicapé.

* obligation pour le bénéficiaire de la reprise d’offrir le logement qu’il occupait à l’occupant évincé

47 – L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 précise que le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant évincé le logement qu’il occupe si celui-ci devient vacant par l’exercice du congé. Le propriétaire des locaux devenant vacant par l’effet du congé doit alors être averti de l’offre faite au locataire évincé de la possibilité d’être hébergé dans le local, par huissier dans un délai de 6 mois avec précision que le propriétaire dudit local dispose d’un délai de 15 jours pour saisir le tribunal d’une éventuelle contestation.

48 – En l’espèce, cette offre n’a pas été faite à M. [V] et les propriétaires de la maison louée par Mme [F] après la vente de sa maison n’ont pas été avertis d’une telle proposition.

49 – Les conditions de fond de l’article 19 n’ont pas été respectées.

— sur les condition de forme

50 – La cour constate que le congé délivré le 29 novembre 2016 a été délivré par simple courrier et non par acte de commissaire de justice, il vise à tort l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989, il ne mentionne pas la date et la date d’acquisition du bien, ni le nombre de pièces. La prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité, de sorte que Mme [F] a apporté les précisions à son congé donné le 29 novembre 2016 dans son courrier du 20 décembre 2017.

En tout état de causes, si ce dernier congé devait être considéré comme un nouveau congé, il ne présente pas non plus les formalités prévues par l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948.

51 – Le non-respect des conditions tant de forme que de fond ont causé grief à M. [V], à qui il a été ordonné de quitter les lieux sans qu’il puisse bénéficier des conditions protectrices prévues par les dispositions attachées au bail dans lequel il vivait depuis 1979.

52 – Le jugement déféré sera donc confirmé par substitution de motif en ce qu’il a invalidé le congé reprise délivré par Mme [F], en application de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948.

II – Sur la demande de fixation rétroactive du loyer

53 – Soutenant que le local donné à bail relève de la sous-catégorie III-A, l’appelant sollicite la condamnation de la bailleresse à lui rembourser le trop versé des loyers depuis 2018 jusqu’au mois d’avril 2025.

54 – L’intimé se base sur une révision rétroactive des loyers pour un logement de sous-catégorie II-C et sollicite par ailleurs que soit pris en compte sa demande d’augmentation annuelle des loyers.

Sur ce

55 – Les articles 34 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 fixent les modalités d’augmentation annuelle du loyer au 1er juillet de chaque année, mais sans qu’après cette augmentation le loyer ne puisse dépasser un montant maximum, qui se calcule en multipliant la surface corrigée du logement par le prix de base au m2, qui dépend de la catégorie et pour un logement situé hors agglomération parisienne.

56 – En l’espèce, la cour a retenu que le logement objet du litige relevait de la sous-catégorie III-A. Les parties s’entendent sur la superficie de 57,20 m2.

57 – Il convient dès lors de se reporter à la réglementation annuelle qui prévoit au 1er juillet de l’année, tant le dernier indice de hausse des loyers de la loi de 1948 que les prix au m2 pour les 10 premiers m2, puis pour les autres m2, pour connaître les plafonds maximums de loyer.

58 – Sur la base des décrets n°2018-717 applicable 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, n° n°2019-968 du 17 septembre 2019 applicable du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, n°2020-1339 du 3 novembre 2020 applicable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, n°2021-829 du 28 juin 2021 applicable du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, n°2022-1217 du 7 septembre 2022 applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et n°2023-897 du 27 septembre 2023 applicable du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le loyer mensuel maximum applicable était donc de :

—  115,54 euros pour l’année 2018 – 2019,

—  117,46 euros pour l’année 2019 – 2020,

—  118,70 euros pour l’année 2020-2021,

—  118,70 euros pour l’année 2021-2022,

—  121,86 euros pour l’année 2022-2023

— et 126,37 euros pour l’année 2023 -2024.

59 – Il est établi que M. [V] a en réalité réglé un loyer mensuel de :

—  225 euros de juillet 2018 à juin 2019, soit un trop versé de 1.313,52 euros sur la période,

—  229 euros de juillet 2019 à juin 2020, soit un trop versé de 1.338,48 euros sur la période,

—  231 euros de juillet 2020 à juin 2021, soit un trop versé de 1459,90 € sur la période,

—  231 euros de juillet 2021 à juin 2022, soit un trop versé de 1347,60€ sur la période,

—  235 euros de juillet 2022 à juin 2023, soit un trop versé de 1357,68€ sur la période,

—  243 euros de juillet 2023 à janvier 2024, date de reprise du logement par constat de commissaire de justice, soit un trop versé de 816,41 euros sur cette dernière période.

Aucune réduction du loyer ne peut être due sur la période postérieure à la reprise du logement, contrairement aux demandes de l’appelant.

60 – En conséquence, Mme [F] sera condamnée à payer à M. [V] la somme de 7.633,59 euros.

61- Le jugement sera infirmé de ce chef.

IV – sur les dépens et les frais irrépétibles

62 – Mme [F] partie perdante sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement à M. [V] de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites du renvoi de cassation,

Infirme le jugement du tribunal de proximité de La Roche sur Yon, y compris en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles, sauf en ce qu’il a invalidé le congé délivré par Mme [F] à M. [V],

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [F] à verser à M. [V] les sommes de :

—  7.633,59 euros au titre des trop versés de loyer sur la période comprise entre le 1er juillet 2018 et le 31 janvier 2024,

—  5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [F] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller faisant fonction de présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,