COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 FEVRIER 2026

N° RG 22/04103 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3X4

[U] [B] née [C]

[W] [B]

c/

[N] [H]

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

[T] [J] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/04566) suivant déclaration d’appel du 25 août 2022

APPELANTS :

[U] [B] née [C]

née le 06 Janvier 1983 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[W] [B]

né le 16 Janvier 1979 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Anne-sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e HERROU

INTIMÉS :

[N] [H]

né le 07 Février 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Alain-jacques PEREZ-COUFFE de la SELARL PEREZ-COUFFE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

société par actions simplifiée au capital de 1 500 000 euros immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 414 854 216 ayant son siège [Adresse 3], représentée par son Président

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PEYRONNET

[T] [J] [H]

née le 21 Août 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Intérimaire,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Alexia SAUTET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’audience s’est tenue en présence de Mme [I] [M], attachée de justice et de Mme [P] [Z], élève à l’université de [Localité 1]

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Aux termes d’un compromis de vente du 10 avril 2020 rédigé par l’agence immobilière la société Bourse de l’Immobilier, devenue par la suite la société Human Immobilier, Mme [R] [J] épouse [H] et M. [N] [H] s’engageaient à acquérir de Mme [U] [C] épouse [B] et de M. [W] [B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 5] au prix principal de 320 000 euros dont 16 682 euros de commission de négociation.

Les acquéreurs déclaraient disposer dès le jour de la signature du compromis des fonds nécessaires, de sorte qu’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’était prévue.

L’acte comportait cependant la constitution par les acquéreurs d’un dépôt de garantie de 16 682 euros à verser au plus tard le 17 avril 2020 sur les comptes de l’agence immobilière ainsi qu’une stipulation de clause pénale à hauteur de 5% du prix au profit de la partie non fautive.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2020.

A la demande des époux [H], la signature était reportée au motif de l’indisponibilité des fonds.

Un rendez-vous de signature était finalement fixé en l’étude de Me [O], le 6 août 2020.

Les époux [B] ont fait délivrer sommation aux époux [H] d’avoir à comparaître le 17 août 2020 en l’étude de Me [O] aux fins de signer l’acte authentique.

Les époux [H] n’ont pas comparu.

Un procès-verbal de carence a été dressé le 17 août 2020 par Me [O].

Par courrier recommandé du 7 septembre 2020, les époux [B] prenaient acte du refus des époux [H] de poursuivre la vente et les mettaient en demeure de régler le montant de la clause pénale contractuelle.

Cette demande restait vaine.

2. Faisant valoir que le refus des acquéreurs de réitérer l’acte de vente n’était justifié par aucun motif légitime et que l’agence immobilière avait commis une faute en ne séquestrant pas le montant du dépôt de garantie dont ils auraient pu solliciter le déblocage à leur profit, les époux [B] ont, par actes des 28 avril et 18 mai 2021, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre les époux [H] et la Sas Bourse de l’Immobilier.

3. Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sas Human Immobilier, anciennement dénommée Bourse de l’Immobilier, à payer aux époux [B] la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021 ;

— dit que les intérêts échus seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté les époux [B] du surplus de leurs demandes au fond plus amples ou contraires ;

— débouté la Sas Human Immobilier, anciennement dénommée Bourse de l’Immobilier, de l’intégralité de ses prétentions au fond ;

— condamné la Sas Human Immobilier, anciennement dénommée Bourse de l’Immobilier, à payer aux époux [B] la somme totale de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes formées par la Sas Human Immobilier au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Human Immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

4. Par déclaration du 25 août 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision.

5. Dans l’intervalle, les consorts [G] ont divorcé.

6. Mme [J] a constitué avocat mais n’a pas conclu . En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile elle est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris.

7. Dans leurs dernières conclusions du 7 janvier 2025, les époux [B] demandent à la cour de :

— annuler le jugement du tribunal judiciaire pour violation du principe du contradictoire ;

— à défaut, infirmer le jugement en ce qu’il :

— a limité la condamnation de la Sas Human Immobilier d’avoir à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et intérêts aux taux légal à compter du 28 avril 2021 ;

— les a déboutés du surplus de leurs demandes au fond plus amples ou contraires.

En toute hypothèse, statuant à nouveau,

— condamner in solidum les époux [H] et la Sas Human Immobilier à leur régler la somme de 16 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente ;

— à défaut d’applicabilité de la clause pénale, condamner in solidum les époux [H] et la Sas Human Immobilier à leur régler la somme de 16 000 euros en réparation des préjudices qu’ils ont subi ;

— dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2020 ;

— dire que les intérêts légaux seront capitalisés par année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la Sas Human Immobilier de toutes ses demandes ;

— condamner in solidum les époux [H] et la Sas Human Immobilier à leur régler la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens d’appel.

8. Dans ses dernières conclusions du 29 décembre 2025, M. [H] demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [B] de leurs demandes formées à son encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sas Human Immobilier de ses demandes formées à son encontre ;

— juger que la Sas Human Immobilier est seule responsable des préjudices subis par les consorts [B] et la condamner à les réparer.

À titre subsidiaire, s’il devait être entré en voie de condamnation à son égard,

— condamner Mme [J] à le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge.

En tout état de cause,

— condamner les appelants aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

9. Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, la Sas Human Immobilier demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel incident ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer aux époux [B] la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021 ;

— a dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— l’a déboutée de l’intégralité de ses prétentions au fond ;

— l’a condamnée à payer aux époux [B] la somme totale de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— voir débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire,

— voir condamner les époux [H] à la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

À titre infiniment subsidiaire,

— voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant du préjudice subi par les époux [B] à la somme de 3 000 euros.

À titre reconventionnel et principalement,

— constater les manquements contractuels des époux [H] ;

— condamner solidairement les époux [H] à lui verser la somme de 16 682 euros en exécution de la clause pénale insérée dans le mandat de recherche avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2020 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

À titre reconventionnel et subsidiairement,

— condamner solidairement les époux [H] à lui verser la somme de 16 682 euros à titre de dommages et intérêts équivalent à la commission perdue avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les dépens de première instance.

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2025.

10. Lors de l’audience la cour a invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité des conclusions de M. [H].

11. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conclusions prises par M. [H] le 29 décembre 2025, jour de la clôture

12. L’article 909 du code de procédure civile dans sa version applicable au jour de l’appel du 01 septembre 2017 au 01 septembre 2024) : ' L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'

13. Or en l’espèce, les appelants ont signifié leurs conclusions à M. [H], le 8 décembre 2022, étant précisé que l’acte de signification a été remis par l’huissier de justice à la personne même de M. [H].

Si bien que M. [H] disposait d’un délai qui expirait le 8 mars 2023 pour déposer ses écritures devant la cour.

14. En conséquence, les conclusions qu’il a déposées le 29 décembre 2025 sont irrecevables.

15. Dès lors en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, comme Mme [H], il est réputé s’approprier les motifs du jugement entrepris.

Sur le fond

16. Le Tribunal a jugé que les époux [B] ne pouvaient se prévaloir des dispositions contractuelles du compromis au motif que celui-ci s’était trouvé résolu de plein droit en l’absence du versement du dépôt de garantie.

17. Les appelants font valoir qu’aucune des parties n’avait formulé de demande visant à voir constater la résolution du compromis si bien que ce moyen avait été relevé d’office par le magistrat. Ils ajoutent que les époux [E] ont engagé leur responsabilité en ne respectant pas leur engagement contenu dans le compromis de vente du 10 avril 2020. Ils poursuivent que si le tribunal a ordonné à juste titre la résolution de plein droit de ce compromis, il ne pouvait en tirer pour conclusions que les époux [B] ne pouvaient plus se prévaloir de la clause pénale qu’il contenait. Bien au contraire cette résolution était la constatation par le premier juge de la défaillance fautive des époux [H] qui doivent en conséquence le montant de la clause pénale qui avait été contractuellement fixée. A titre subsidiaire, les appelants soutiennent qu’en toute hypothèse, les époux [H] ont commis une faute délictuelle dont ils doivent répondre dans la même mesure. Les époux [B] ajoutent que l’agent immobilier a également commis une faute en ne les informant pas de l’absence de versement par les acquéreurs du dépôt de garantie qu’ils s’étaient engagé à verser, ce que le premier juge a reconnu. En outre la société Human immobilier aurait également dû vérifier la solvabilité des époux [H] qui avait déclaré dans le compromis qu’ils n’entendaient pas recourir à un prêt. A titre subsidiaire, ils font valoir que l’agent immobilier a engagé sa responsabilité extracontractuelle.

18. La société Human Immobilier conteste toute faute de sa part considérant qu’elle n’avait pas failli dans l’exécution de ses obligations . Ainsi, elle a relancé à plusieurs reprises les époux [H] pour tenter d’obtenir le versement du dépôt de garantie qui était prévu puis a informé Me [V], notaire des vendeurs de la difficulté. En toute hypothèse, il n’existe pas de lien de causalité entre sa faute alléguée par les époux [B] et leur préjudice.

Sur ce

Sur la responsabilité des acquéreurs

19. L’article 1230 du code civil dispose: ' La résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.'

20. Dés lors, la clause pénale qui a vocation à sanctionner l’inexécution de la convention signée par les parties n’est pas affectée par la résolution de cette dernière alors qu’elle doit précisément intervenir en cas d’inexécution du contrat et elle a pour finalité de s’appliquer en cas de résolution de celui-ci.

21. La jurisprudence rappelle en effet constamment que la clause pénale qui a pour objet de réparer le préjudice résultant de l’inexécution du contrat n’est pas affectée par la résolution de celui-ci ( cf: Cass. Civ. 3e, 12 juillet 2012, n° 11-19.365; : Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2021 n° 20-17.642 )

22. En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu’il a jugé à contrario que les appelants ne pouvaient se prévaloir des dispositions contractuelles du compromis au motif erroné que celui-ci s’était trouvé résolu de plein droit, faute pour les époux [H] de s’être abstenus de verser le dépôt de garantie qui était prévu.

23. Or, il est constant que les époux [H] étaient tenus par le compromis de vente qu’ils avaient signé et que délibérément, ils n’ont pas respecté leurs engagement en ne versant pas le dépôt de garantie qui était prévu et en ne réitérant pas la vente qui était parfaite entre les parties.

24. Aux termes du compromis de vente du 10 avril 2020, la clause pénale a été fixé à 5 % du prix de vente, ce qui représente un usage courant en la matière.

25. Si aux termes de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer ou augmenter le montant d’une telle clause pénale ce n’est que dans le cas où celle-ci serait excessive ou dérisoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

26. En conséquence, les époux [H] seront condamnés in solidum à payer aux époux [B] la somme de 16 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de vente.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

27. Le tribunal a jugé que la responsabilité de l’agent immobilier devait être retenue car celui-ci avaient commis une faute contractuelle en omettant d’informer les vendeurs de l’absence du versement par les acquéreurs du dépôt de garantie. Il a fixé le préjudice subi par les époux [B] du fait de cette faute à la somme de 3000 euros.

28. Si les appelants sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Human Immobilier, ils sollicitent en revanche sa réformation sur le quantum de leur indemnisation, considérant que leur préjudice est égal à leur perte de chance de recouvrer le montant de la clause pénale due par les époux [H] sur le dépôt de garantie. Or, en raison de l’insolvabilité de ces derniers qui serait à craindre, cette perte de chance devrait être fixée à hauteur de 100 % du montant de la clause pénale.

29. La société Human Immobilier fait valoir que si les époux [H] n’ont pas versé dans les délais prévus le dépôt de garantie convenu, ce qui a entraîné la résolution du compromis de vente à leurs torts, elle n’a commis aucune faute alors que lorsqu’elle s’est aperçue que les époux [H] n’avaient pas versé le dépôt de garantie au 17 avril 2020, elle les a relancés à de nombreuses reprises téléphoniquement et par sms. Par ailleurs, elle en a informé le notaire des époux [B], le 18 juin 2020 et il appartenait à celui-ci d’en informer ses clients. Elle ajoute qu’elle ne disposait d’aucun moyen pour contraindre les époux [H] à verser le dépôt de garantie et n’était pas garante de leur comportement déloyal. En toute hypothèse, elle précise qu’il n’existerait pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice des époux [B].

Sur ce

30. Si l’agent immobilier avait reçu des époux [H] seuls un mandat de recherche d’un bien immobilier, par la suite il a également reçu des époux [B] une procuration à l’effet de rédiger un compromis de vente .

31. Au titre de ce mandat rédigé par l’agent immobilier, les acquéreurs devaient verser sur le compte séquestre de la Bourse de l’immobilier la somme de 16682 euros, au plus tard le 17 avril 2020 et la vente devait être réitérée au plus tard le 10 juillet 2020.

32. La bourse de l’immobilier ne justifie s’être préoccupée de l’absence de versement du dépôt de garantie par les époux [H] qu’en juin et juillet 2020.

Notamment, ce n’est que le 18 juin 2020 que l’agent immobilier répondant au notaire des vendeurs l’a informé de l’absence du versement du dépôt de garantie en tendant d’excuser ses clients : ' suite à des problêmes de santé’ mais se montrant rassurant ' j’ai eu confirmation aujourd’hui que le virement est parti et qu’on devrait le recevoir d’ici 48 h'

33. En toute hypothèse, l’ agent immobilier en cause, qui avait reçu mandat des parties de séquestrer le dépôt de garantie sur son compte au plus tard le 17 avril 2020 a commis une faute en s’abstenant d’informer les époux [B] de l’absence de versement de la somme prévue dans le délai qui avait été fixé et ce dès le mois d’avril 2020.

34. En effet, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours.

35. En l’espèce, un compromis avait été signé par les vendeurs et les acquéreurs, qui ont déclaré acheter en totalité le bien à l’aide d’un apport personnel et n’ont versé aucune somme à titre de dépôt de garantie. Or il n’est pas contesté qu’ils ne sont pas présentés à la date de signature et n’ont donné aucune suite à l’acquisition litigieuse sans explication.

36. En conséquence, en informant très tardivement les vendeurs et leur notaire de l’abstention fautive des époux [H], il a commis une faute qui a empêché les appelants de tirer les conséquences du comportement de leurs acquéreurs et ce dès le mois d’avril 2020.

37. La jurisprudence considère que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et de vigilance envers les parties, et que notamment il engage sa responsabilité en ne signalant pas l’absence de versement d’un dépôt de garantie ( Cf: .Cass. Civ. 1re, 3 juillet 2019, n° 18-17.654 ; Cass. Civ. 3e, 10 mars 2021, n° 19-20.345 )

38. Une telle faute est en lien direct avec le préjudice subi par les vendeurs qui n’ont pu obtenir le versement de l’indemnité contractuelle.

39. Toutefois le préjudice qui en découle pour les époux [B] n’est pas équivalent à la perte de chance de recouvrer le montant de la clause pénale due par les époux [H] sur le dépôt de garantie alors que l’agent immobilier ne peut être garant de ce versement mais à celle de leur permettre de tirer les conséquences de la faute des acquéreurs dès le mois d’avril 2020 et ainsi notamment de remettre en vente leur bien.

40. Le tribunal a entrepris une juste appréciation des faits en fixant cette indemnisation à la somme de 3000 euros outre les intérêts sur cette somme à compter du 28 avril 2021 .

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

41. Les époux [H] succombant seront condamnés aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser aux époux [B] la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Déclare irrecevables les conclusions prises par M. [H] le 29 décembre 2025 et les rejette des débats,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS Human Immobilier à payer aux époux [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 28 avril 2021 outre encore celle de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réforme le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne M. [N] [H] et Mme [R] [J] à payer à M. [W] [B] et Mme [U] [C] épouse [B], ensemble, la somme de 16000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente;

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [N] [H] et Mme [R] [J] aux dépens d’instance et d’appel,

Condamne M. [N] [H] et Mme [R] [J] à payer à M. [W] [B] et Mme [U] [C] épouse [B], ensemble, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,