COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2026

N° RG 23/02924 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJ7L

[D], [W] [T] épouse [X]

c/

S.A. CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 21/05444) suivant déclaration d’appel du 21 juin 2023

APPELANTE :

[D], [W] [T] épouse [X]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Gaëlle CHEVREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°434.651.246, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 18 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Laurence MICHEL, Présidente

Bénédicte LAMARQUE, Conseillère

Tatiana PACTEAU, Conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [F] [C], attachée de justice

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Mme [X] née [T], qui exerçait la profession de cardiologue, a souhaité se constituer un patrimoine en vue de sa retraite tout en bénéficiant d’avantages fiscaux liés à ses investissements locatifs, et a été mise en relation avec M. [U], conseiller financier et patrimonial.

Le 6 septembre 2007, Mme [T] a acquis les lots n°5, 6 et 8 au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5], dénommé '[Adresse 8]', destiné à être géré en EPHAD, pour un prix de 237.060 euros, financé par un prêt accordé par la Banque populaire du Nord conclu à la même date.

Le 12 septembre 2007, elle a acquis les lots n°12, 14, 17, et 110 au sein du même ensemble immobilier, pour un prix de 246.380 euros, financé par un prêt bancaire authentique d’un montant de 308.187 euros, accordé par le Crédit agricole d’Aquitaine et conclu à la même date.

Le 9 novembre 2007, elle a acquis quatre lots au sein d’une résidence hôtelière située à [Localité 7] pour un prix de 163.250 euros, financés par trois autres prêts bancaires authentiques d’un montant de 243.177 euros, 12.600 euros, 33.600 euros accordés par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, et conclus à la même date.

2 – Pour chacune de ces trois acquisitions, la scp notariale Delacourt – Poissonnier – [S] avait reçu mandat spécial par Mme [T] à l’effet d’une part d’acquérir les biens en questions, et d’autre part, d’emprunter auprès des établissements de crédit les montants y afférents.

Ces acquisitions immobilières ont été réalisées dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel, consistant à conclure un bail commercial concomitamment à l’achat avec une société d’exploitation, en l’espèce la SAS [Localité 6] pour l’EHPAD, permettant de garantir l’exploitation et d’assurer le paiement des loyers, l’objectif d’investissement étant lié à la rentabilité résultant de l’activité de l’EHPAD dans les lieux.

3 – Depuis le début de l’année 2009, l'[Localité 3], qui demandait à la résidence [Localité 6] de réaliser des travaux de mise en conformité de l’EHPAD, a engagé une procédure de fermeture de l’établissement.

Fin 2013, la sas [Localité 6] a cessé de payer ses loyers, et a abandonné l’exploitation, ce qui a conduit Mme [T] à ne pas honorer ses obligations de paiement de ses dettes bancaires.

4 – Mme [T] a engagé des procédures en responsabilité en nullité, à l’encontre de M. [U], la Banque populaire du Nord, le Crédit agricole du Languedoc, les notaires intervenus. Chacune des procédures a abouti au débouté Mme [T], tant par la cour d’appel de Douai (arrêts des 2 juillet 2015, 2 février 2017, et 8 juillet 2021), que par celle de Montpellier (arrêt du 26 juin 2017).

Entre temps, le Crédit agricole d’Aquitaine a pris des mesures conservatoires à l’encontre de Mme [T].

5. Par exploit d’huissier en date du 12 juin 2013, Mme [T] a assigné la caisse régionale du crédit agricole mutuel d’Aquitaine devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir le paiement de la somme de 306.187 euros à titre de dommages et intérêts.

6. Après plusieurs sursis à statuer, par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine n’a commis aucune faute dans l’octroi du prêt consenti le 12 septembre 2007 à Mme [T],

En conséquence,

— débouté Mme [T] de l’ensemble de ses demandes de condamnation de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine,

— condamné Mme [T] à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

7 – Par déclaration électronique en date du 21 juin 2023, Mme [T] a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux rendu le 6 avril 2023 en ce qu’il a débouté Mme [T] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de condamnation de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine.

8 – Par dernières conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats en date du 21 octobre 2025, Mme [T] devenue épouse [X] demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 6 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

A titre principal,

en ce qu’il a violé le principe du contradictoire d’une part, en suppléant la carence de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine du fait du silence gardé par cette dernière quant au moyen de fait et de droit soulevé par Mme [T] et d’autre part en ne tirant pas toutes les conséquences du silence gardé par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine en ne faisant pas droit à la demande de Mme [T] tendant à condamner la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine en ce qu’il est responsable d’avoir signé l’acte de prêt n° R/864 du 12 septembre 2007 avec la scp Pantou et Carrion ainsi que la selarl [S] anciennement dénommée scp Delancourt – Poissonnier, qui n’étaient pas dûment mandatés par Mme [T],

A titre subsidiaire,

— en ce qu’il a décidé que la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine n’a commis aucune faute qui engage sa responsabilité dans l’octroi du prêt consenti le 12 septembre 2007 à Mme [T],

A titre plus subsidiaire,

— en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande de condamnation de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine du fait du manquement de cette dernière à son devoir de mise en garde,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— de condamner la caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine en ce qu’elle est responsable d’avoir signé l’acte de prêt n° R/864 du 12 septembre 2007 avec la scp Pantou et Carrion ainsi que la selarl Karine [S] anciennement dénommée scp Patrick Delancourt et Dominique Poissonnier, qui n’étaient pas dûment mandatés par Mme [T],

— de condamner la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine à payer à Mme [T] la somme de 229.640,25 euros à titre de dommages et intérêts, pour perte de chance de ne pas contracter, outre les intérêts de ladite somme au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine à payer à Mme [T] la somme de 75.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre les intérêts de ladite somme au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— de débouter la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine de l’intégralité de ses demandes, fins, et conclusions,

— de condamner la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine à payer à Mme [T] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

9 – Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des avocats en date du 8 décembre 2023, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, portant appel incident, demande à la cour d’appel de Bordeaux de :

— confirmer la décision, sauf sur le montant de l’indemnité article 700,

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [T] à payer 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 devant le tribunal sur appel incident et 3.000 euros devant la cour d’appel,

— condamner Mme [T] aux dépens.

10 – L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 18 novembre 2025. L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la responsabilité de la banque ayant signé un acte de prêt avec des notaires non suffisamment mandatés par Mme [T].

Sur l’absence de respect du principe du contradictoire par le premier juge

11 – Se fondant sur l’absence de réponse de la banque au moyen soulevé devant le premier juge du dépassement du mandat des notaires avec qui la banque était en relation compte tenu du mandat de procuration, l’appelante soulève la violation du principe du contradictoire en suppléant la carence du Crédit agricole d’Aquitaine.

Elle soutient que n’ayant opposé aucun argument de fait ni de droit, elle n’a pas entendu contesté ce fait, qui devait donc être reconnu comme étant établi et constant ou alors à tout le moins le tribunal aurait du inviter les parties à fournir des explications, en relevant si besoin un moyen de droit.

12 – L’intimée soutient au contraire avoir répondu à ce moyen, en renvoyant à une action en responsabilité des notaires, que Mme [T] a engagée tardivement, la cour d’appel de Douai l’ayant déclarée irrecevable en son action comme prescrite et n’ayant donc pas estimé utile de développer plus avant sur ce point.

Sur ce,

13 – En application de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens.

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

14 – En l’espèce, le jugement déféré a indiqué par erreur que la banque restait taisante sur la demande de Mme [T] de la voir condamner en raison du mandat insuffisant reçu par les notaires figurant dans la procuration jointe en annexe de l’acte authentique, alors qu’elle a répondu en page 20 de ses conclusions qu’il lui appartenait d’engager une action en responsabilité des notaires.

15 – Au demeurant, Mme [T] n’a pas précisé le fondement juridique de sa demande en responsabilité de la banque pour non respect du mandat donné au notaire, ayant conduit le premier juge à apporter l’exacte qualification de sa demande permettant de la fonder sur les articles 1984 à 2010 du code civil, relatifs au mandat.

16 – Il ne saurait dès lors y avoir violation du principe du contradictoire par le premier juge.

Sur le principe de responsabilité de la banque

17 – L’appelante fait valoir que dans les actes notariés de vente du 6 septembre 2007 et 12 septembre 2007 établis et signés par l’étude de notaire SCP Delancourt-Poissonnier et Me [S], se trouvaient des engagements supplémentaires relatifs à la clause du pacte de préférence au bénéficie de la société [Localité 6], notamment à l’évaluation du pacte de préférence ayant une incidence sur le régime hypothécaire ou le remboursement du prêt, sans qu’elle en ait donné son consentement. Elle soutient que la SCP Delancourt-Poissonnier, rédacteur des actes de vente et de prêt a violé les termes du mandat et fait poser sa signature par Me [S] qui avait sa procuration limitée, excédant ainsi le mandat donné.

Faisant valoir que cette procuration était annexée à l’acte authentique de vente des biens immobiliers et à l’acte de prêt du Crédit agricole d’Aquitaine, elle soutient que la banque avait l’obligation d’attirer son attention sur le fait que l’acte d’acquisition n’était pas conforme au mandat initial donné.

18 – L’intimée rappelle que la responsabilité des notaires engagée par Mme [T] a été déclarée prescrite par la cour d’appel de Douai en date du 8 juillet 2021, de sorte que sa responsabilité tirée d’une faute des notaires non établie ne peut lui être opposée.

Elle indique ensuite qu’elle était absente lors de la signature, ayant signé une procuration, n’ayant donc pas pu s’apercevoir d’une non conformité par rapport au mandat initial au moment de la signature des actes.

Enfin, elle relève que l’appelante ne fonde son action contre la banque sur aucun fondement juridique, n’ayant aucun devoir de conseil à son égard.

Sur ce,

19 – La procuration est régie par les articles relatifs au mandat. L’article 1984 définit le mandat comme l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.

20 – Il n’est pas contesté que l’appelante a donné procuration à la SCP Delancourt-Poissonnier à l’effet d’acquérir les biens en question et Me [S], notaire assistante à qui elle a donné pouvoir de signer pour elle et en son nom dans des conditions générales prévoyant un pacte de préférence au bénéfice de la société [Localité 6], d’une durée de validité de 25 ans.

Seul le mandataire a la responsabilité d’assumer sa mission à l’égard du mandant, y compris de le conseiller, conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil.

21 – La banque était bien tiers à cette procuration donnée à Me [S] ainsi qu’au mandat général donné à la SCP Delancourt-Poissonnier. En effet, en absence de procuration bancaire, la banque n’avait pas d’obligation de vigilance et de contrôle dans la mise en place et l’exécution des procurations données à d’autres.

22 – Il ne saurait donc lui être opposé une responsabilité en qualité de mandataire.

23 – S’agissant de sa responsabilité en qualité de dispensatrice de crédit, la banque le jour de la signature des actes, n’avait aucune obligation de contrôle de la régularité des actes et des mandats donnés par Mme [T] à son notaire, n’étant intéressée qu’à l’opération de crédit pour laquelle elle avait examiné les capacités financières de l’emprunteuse en amont, mais aucunement des modalités de la vente avec l’intervention de la société [Localité 6].

24 – Echouant à démontrer la faute de la banque dans l’absence de vérification du mandat et de la procuration donnée par l’appelante au notaire le jour de la signature des actes authentiques et du prêt s’y référant, Mme [T] sera déboutée de sa demande et le jugement déféré confirmé.

II – Sur le caractère excessif du crédit

25 – L’appelante, mettant en avant son caractère d’emprunteur non avertie, soutient que la banque avait une obligation particulière de vérifier s’il existait pour elle un risque d’endettement né de l’octroi du prêt en ce qu’il était excessif par rapport à ses capacités financières.

Elle fait ainsi valoir que la banque ne pouvait pas ignorer que ses acquisitions s’inscrivaient dans le cadre d’une opération globale impliquant plusieurs emprunts bancaires, pour avoir souscrit le 21 août 2007, 3 mois plus tôt un prêt auprès de Crédit Agricole du Languedoc, relevant du même groupe et pour avoir été approchée par un conseiller en investissement.

Elle relève que la banque n’a procédé à aucune étude préalable de sa situation financière au regard tant de ses capacités financières que du risque d’endettement né de l’octroi du prêt alors que sa situation en 2007 ne lui permettait pas de rembourser les trois emprunts totalisant une somme de 887.564 euros, produisant une étude réalisée par un cabinet comptable en 2013 qui fait apparaître qu’elle avait alors un taux d’endettement de 60 %, ayant déjà une charge de remboursement des emprunts déjà souscrits de 4.000 euros par mois avant signature du prêt contesté.

Elle rappelle qu’à la date de souscription du prêt pour une durée de 18 ans, elle était âgée de 52 ans, le terme correspondant à son départ prévisible à la retraite.

26 – L’intimée soutient ne pas avoir été informée du montage juridique et financier mis en place par le conseiller en patrimoine, n’étant intervenue qu’en sa qualité de prêteur de deniers sur un achat uniquement.

Sur ce,

27 – Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’emprunteur qui invoque le manquement de la banque à son obligation de mise en garde doit justifier de la disproportion du prêt à ses capacités financières ou du risque de l’endettement né de l’octroi du crédit. Lorsqu’il est établi que cette obligation était due, c’est au banquier de prouver qu’il l’a remplie.

L’assujettissement au devoir de mise en garde suppose donc, d’une part, un risque d’endettement excessif et, d’autre part, que le client soit non averti, ces deux conditions étant cumulatives, le risque d’endettement excessif s’appréciant au jour de l’octroi du crédit.

— sur le caractère excessif de l’emprunt

28 – La mise en 'uvre de la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde suppose la preuve, à la charge de l’emprunteur de telles inadaptations, et ne résulte pas du seul fait que la banque ne se serait pas fait communiquer des éléments comptables permettant d’apprécier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

29 – Il résulte du protocole d’accord de vente conclu le 12 septembre 2017, la promesse de bail commercial de locaux meublés à prêt à usage conclue entre Mme [T] et la société [Localité 6] que lorsque la banque a accordé le prêt immobilier litigieux elle n’avait en sa possession que les documents relatifs à l’acquisition de 4 lots n° 12, 14, 17 et 110, objet du financement par la caisse agricole d’Aquitaine.

30 – Mme [T] ne démontre pas qu’elle aurait informé la banque de l’opération globale projetée, la banque n’ayant pas à rechercher si au sein des différentes agences régionales du Crédit agricole, elle avait souscrit dans le cadre de la même opération un prêt 3 mois auparavant à [Localité 9] et alors que le projet était porté par un conseiller en patrimoine faisant état du sérieux du projet sans que l’intimée ait été consultée pour donner son avis sur l’opération de défiscalisation projetée.

31 – Au contraire, par la production du courriel qu’elle adresse à son conseiller patrimonial le 3 février 2011 dans lequel elle lui reproche d’être passé par trois banques différentes pour 'faire passer un dossier de plus de 800.000 euros alors que ma capacité d’emprunt était à l’époque au tiers', Mme [T] établit la stratégie ainsi opérée de cloisonner les différentes opérations auprès de banques distinctes sans possibilité de venir vérifier la faisabilité de l’opération.

32 – S’agissant de la situation personnelle de Mme [T], le rapport de l’expert comptable qu’elle produit date de 2013 et a donc été effectué postérieurement à la souscription du prêt auprès de l’intimée. De même, elle verse un tableau de ses ressources et charges mais ne produit pas les emprunts concernés en dehors de ceux relatifs à l’opération de défiscalisation concernant les trois banques.

33 – Sur la base de ses seules déclarations, elle percevait ainsi en 2007, des revenus mensuels de 13.716 euros ainsi que des revenus locatifs de 2.650 euros pour 6 biens dont ni la valeur ni le capital restant dû ne sont précisés, 2 biens étant situés à [Localité 10], un à [Localité 11], et un à Tahiti, outre une pension alimentaire de 765 euros.

Elle omet toutefois de mentionner les revenus attendus de l’investissement LMNP souscrit auprès de la caisse agricole d’Aquitaine qui étaient évalués par elle à 14.674 euros par an, soit 1.222 euros par mois.

Le total de ses revenus mensuels était donc de 18.512 euros.

34 – S’agissant de ses charges, Mme [T] indique un total de 6.119 euros mensuels mais ne justifie d’aucun prêt immobilier, que ce soit pour sa résidence principale ou pour les biens qu’elle louait, pas plus que du prêt travaux.

Elle remboursait 2.263,51 euros auprès de la Banque Populaire du Nord, 1.913,12 euros par mois auprès du Crédit Agricole du Nord, le prêt consenti par l’intimée lui ajoutant un remboursement de 2.293,78 euros par mois, ayant pu rembourser le prêt jusqu’en 2013.

S’agissant de la charge fiscale que Mme [T] évalue à 4.000 euros par mois, elle n’en justifie pas, pas plus qu’elle ne précise les avantages fiscaux obtenus avec le projet LMNP, l’intimée faisant remarquer que son taux d’imposition est passé de 15,85 % en 2009 à 5,97% en 2010, le conseiller patrimonial de Mme [T] ayant apparemment évalué ce gain d’impôt à 36.000 euros la première année comme indiqué dans un courrier de l’appelante.

35 – Mme [T] était donc détentrice d’un capital immobilier comprenant sa résidence principale et de 6 biens loués dont rien n’est dit sur leur estimation. L’étude de l’expert comptable n’en fait par ailleurs aucunement mention dans son étude. L’intimée indique dans ses conclusions que l’actif net était de 439.274 euros sur l’ensemble de ces biens.

36 – Enfin, l’intimée justifie à partir des relevés des comptes Fortis, Sogecap, Palissandre et CIC que l’appelante détenait un patrimoine mobilier de 70.000 euros.

37 – Les éléments produits par Mme [T] ne permettent pas de retenir que sa capacité d’emprunt était obérée, au vu notamment de ses revenus et du patrimoine immobilier dont elle disposait déjà ni qu’au vu des seules informations données à la banque, elle ne pouvait pas régler les mensualités d’un montant de 2.293,78 euros alors que même par la seule opération de défiscalisation, elle bénéficiait en contrepartie de revenus locatifs de 1.222 euros et de 3.000 euros par mois de défiscalisation (36.000 annuels/12).

38 – Le risque d’un endettement excessif n’est donc pas établi au vu des éléments d’informations de 2007.

— sur le caractère averti de Mme [T]

39 – L’emprunteur averti est celui qui dispose des compétences nécessaires pour apprécier le contenu, la portée et les risques liés aux concours consentis. Il est tenu compte des capacités de l’emprunteur à mesurer le risque pris, de ses capacités intellectuelles, de son expérience dans le secteur considéré, de son habitude des affaires.

40 – Les risques ou aléas liés aux investissements immobiliers du type loueur meublé non professionnel sont ceux qu’un investisseur moyen pouvait effectuer.

41 – Alors que Mme [T] intervenait par l’intermédiaire d’un conseiller en patrimoine, la banque n’avait pas à vérifier la rentabilité de son investissement ni les risques inhérents ce type d’investissement.

42 – C’est à juste titre que le premier juge, par d’exacts motifs repris par la cour, après avoir analysé les précédentes opérations immobilières locatives de défiscalisation outre des investissements pour l’achat de sa résidence principale à [Localité 7] et de sa résidence secondaire au [Localité 12], ainsi que la stratégie mise en place avec son conseiller en patrimoine dont elle n’ignorait rien comme en atteste le courriel qu’elle lui a adressé le 3 février 2011 pour investir dans une nouvelle opération de défiscalisation de 800.000 euros, a considéré que mme [T] était un emprunteur averti.

43 – Ainsi, Mme [T] échouant à démontrer qu’elle avait souscrit un emprunt inadapté à ses facultés financières, ni qu’elle n’était pas avertie, sa demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

III – Sur l’obligation de mise en garde de la banque

44 – L’appelante soutient que la banque ne pouvait ignorer que le prêt souscrit s’inscrivait dans le cadre d’une opération globale, que les demandes de financement venaient s’ajouter aux investissements 'classiques’ et qu’elle n’avait jamais investi auparavant dans une opération de LMNP.

Le caractère risqué de l’investissement immobilier impliquait de la part de la banque un devoir de mise en garde renforcé et rappelle que la banque n’a pas procédé à une étude préalable tendant à vérifier si le financement sollicité était en adéquation avec ses capacités financières. Elle rappelle à ce titre que son conseiller patrimonial était également vendeur des biens immobiliers litigieux, ce que ne pouvait ignorer la banque.

45 – L’intimée rappelle que le banquier qui intervient en qualité de prêteur de deniers ne serait pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde quant à l’opportunité d’un projet de défiscalisaiton qu’il n’aurait pas lui-même conçu.

Sur ce,

46 – L’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée (Com, 11 décembre 2024 F-B, n° 23-15.744).

47 – Ainsi, la Caisse de crédit agricole Aquitaine intervenue en qualité de prêteur de deniers, sans que la cour ait retenu l’inadaptation des capacités financières de Mme [T] au prêt souscrit en l’absence de démonstration de la connaissance par la banque de la totalité du projet de défiscalisation ni de son caractère profane, ayant par ailleurs donné son consentement sur un emprunt de plus de 800.000 euros à son conseiller patrimonial, aucun élément de la cause ne permet de caractériser un manquement de sa part à son obligation de mise en garde.

48 – Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

IV – Sur les préjudices subis par Mme [T]

49 – Mme [T] échouant à démontrer la faute de la banque intimée, ses demandes en réparation des préjudices qui seraient directement liés à un comportement fautif seront rejetées, que ce soit au titre de la perte de chance de ne pas aggraver son endettement comme au titre d’un préjudice moral qui serait lié à la crainte de subir des saisies et autres voies d’exécution, la banque étant fondée à solliciter le paiement du solde du crédit souscrit auprès d’elle en vertu du prêt signé le 12 septembre 2017.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

50 – Mme [T] succombant en son appel sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement à la caisse agricole d’Aquitaine de la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] à verser à la caisse régionale de crédit agricole d’Aquitaine la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel

Condamne Mme [T] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,