Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 4 juin 2026, n° 23/01690

TGI 28 février 2023

CA Bordeaux
Infirmation partielle 4 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 4 juin 2026, n° 23/01690
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/01690
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 28 février 2023, N° 22/04732
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine CHUDZIAKDamien MERCERONClaire LE BARAZER
Cabinet(s) :	AUSONE AVOCATS
Parties :	SARL TERRES DE GIRONDE, Société à responsabilité limitée c/ S.A.S. NOB IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 04 JUIN 2026

N° RG 23/01690 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGSW

SARL TERRES DE GIRONDE

[S] [H]

[C] [K] épouse [H]

S.A.S. NOB IMMO

S.E.L.A.R.L. EKIP

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/04732) suivant déclaration d’appel du 06 avril 2023

APPELANTE :

SARL TERRES DE GIRONDE

Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n° 815 408 646, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Delphine CHUDZIAK de la SELARL CHUDZIAK & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[S] [H]

né le 18 Août 1957 à [Localité 1] (92)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

[C] [K] épouse [H]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

S.A.S. NOB IMMO 1

exerçant sous l’enseigne LAFORET [Localité 2]

[Adresse 3] / FRANCE

Représentés par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. EKIP

dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de Maître [B] [E],

es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL TERRES DE GIRONDE (désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de commerce de LIBOURNE du 4 décembre 2023) puis de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL TERRES DE GIRONDE (désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de commerce de LIBOURNE du 27 mai 2025)

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Delphine CHUDZIAK de la SELARL CHUDZIAK & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne MURE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé: Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, M. [S] [H] et Mme [C] [K] épouse [H] ont consenti à la société à responsabilité limitée Terres de Gironde une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation avec jardin autour et garage attenant situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un prix de 360 000 euros payable au plus tard au jour de la réitération de la vente, avec le concours de la société par actions simplifiée Nob Immo 1, exerçant sous l’enseigne Laforêt [Localité 2], dont la rémunération était prévue à hauteur de 10 000 euros.

La promesse de vente stipulait que l’acquéreur financerait l’acquisition de son bien intégralement au moyen de ses fonds personnels et que la réitération de l’acte interviendrait devant Maître [L], notaire à [Localité 4], au plus tard le 28 février 2022.

En l’absence de réitération de l’acte, les époux [H] et la SAS Nob Immo 1 ont, le 22 juin 2022, fait assigner la SARL Terres de Gironde devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SARL Terres de Gironde à payer aux époux [H] la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale,

— condamné la SARL Terres de Gronde à payer aux époux [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

— condamné la SARL Terres de Gironde à payer à la SAS Nob Immo 1 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— débouté la SAS Nob Immo 1 de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamné la SARL Terres de Gironde à payer aux époux [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Terres de Gironde à payer à la SAS Nob Immo 1 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Terres de Gironde aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 6 avril 2023, la SARL Terres de Gironde a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et débouté la SAS Nob Immo 1 de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte le 27 novembre 2023 à l’égard de la SARL Terres de Gironde par le tribunal de commerce de Libourne, qui a désigné la SELARL Ekip', en la personne de Maître [B] [E], en qualité de mandataire judiciaire. Celle-ci est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 9 janvier 2024, après déclaration de leur créance par les époux [H] et la SAS Nob Immo 1 le 23 décembre 2023.

Le 27 mai 2025, le tribunal de commerce de Libourne a désigné la SELARL Ekip', en la personne de Maître [B] [E], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement arrêté à cette date, qui est intervenue volontairement en cette qualité par conclusions du 16 mars 2026.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2026.

Exposé des prétentions et des moyens

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 mars 2026, la SARL Terres de Gironde et la SELARL Ekip’ ès qualités demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la SARL Terres de Gironde au titre de la clause pénale, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral au bénéfice des époux [H], à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier au bénéfice de la société Nob Immo 1, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens au bénéfice des époux [H] et la société Nob Immo 1,

statuant à nouveau,

— débouter les époux [H] de leur demande de versement d’une somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale,

— débouter M. [H] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros.

— débouter la SAS Nob Immo 1 de sa demande d’indemnisation du préjudice financier,

— débouter les époux [H] et la SAS Nob Immo 1 de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

— débouter les intimés de toute demande de condamnation en paiement,

— les condamner à payer à la société Terres de Gironde la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Elles font valoir que les vendeurs ont tacitement accepté le principe d’un financement du bien immobilier par prêt bancaire et la substitution d’une société AGTI, tel qu’il résulte de sa lettre d’intention d’achat préalable au compromis de vente et des échanges entre les parties et le notaire, et que la mise en oeuvre de la clause pénale suppose une non-réitération fautive, inexistante en l’espèce, de sorte qu’aucune indemnité n’est due au titre de la clause pénale. Elles ajoutent que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité extracontractuelle de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1240 du code civil ne sont réunies ni au profit des vendeurs, aucune faute ne pouvant lui être reprochée, aucun préjudice moral n’étant démontré et le prétendu préjudice financier étant déjà indemnisé au titre de la clause pénale, ni au profit de l’agent immobilier, en l’absence de clause pénale à son profit, de faute imputable à l’acquéreur et de démonstration d’un préjudice. Elles font enfin valoir que le jugement d’ouverture d’un redressement judiciaire interdit toute condamnation à paiement

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 mars 2026, les époux [H] et la SAS Nob Immo 1 demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 en ce qu’il a condamné la SARL Terres de Gironde à verser aux époux [H] la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 4 octobre 2021, sanctionnant le retard dans l’exécution,

en conséquence,

— ordonner la fixation de la somme de 36 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la SARL Terres de Gironde, au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 4 octobre 2021, sanctionnant le retard dans l’exécution,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur demande de condamnation de la SARL Terres de Gironde à leur verser la somme de 16 790,30 euros, en indemnisation de leur préjudice financier,

en conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner la fixation de la somme de 16 790,30 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la SARL Terres de Gironde, en indemnisation du préjudice financier subi par les époux [H],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 sur le principe de la condamnation de la SARL Terres de Gironde à indemniser le préjudice moral subi par les époux [H],

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 quant au montant de 5 000 euros alloué aux époux [H] au titre de leur préjudice moral,

en conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner la fixation de la somme de 5 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la SARL Terres de Gironde, en indemnisation du préjudice moral de M. [H],

— ordonner la fixation de la somme de 5 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, en indemnisation du préjudice moral de Mme [H],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 en ce qu’il a condamné la SARL Terres de Gironde à verser à la SAS Nob Immo 1 exerçant sous l’enseigne Laforêt [Localité 2] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice financier,

en conséquence,

— ordonner la fixation de la somme de 10 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre du préjudice financier de la SAS Nob Immo 1,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023, en ce qu’il a débouté la SAS Nob Immo 1 de sa demande de condamnation de la SARL Terres de Gironde au paiement d’une somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

en conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner la fixation de la somme de 10 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre du préjudice moral de la SAS Nob Immo 1,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 en ce qu’il n’a pas écarté l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 sur le principe de la condamnation de la SARL Terres de Gironde au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 février 2023 sur le quantum de 2 000 euros alloué, d’une part aux époux [H] et d’autre part, à la SAS Nob Immo 1,

en conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner la fixation de la somme de 4 500 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre des frais irrépétibles de première instance à verser aux époux [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la fixation de la somme de 4 500 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre des frais irrépétibles de première instance à verser à la SAS Nob Immo 1, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter la SELARL Ekip’ de ses demandes dirigées à leur encontre,

— ordonner la fixation de la somme de 5 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre des frais irrépétibles de la présente procédure d’appel à verser aux époux [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la fixation de la somme de 5 000 euros au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, au titre des frais irrépétibles de la présente procédure d’appel à verser à la SAS Nob Immo 1, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la fixation des dépens au passif de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL Terres de Gironde, en ce compris les frais de timbres fiscaux exposés par les intimés,

— condamner la SELARL Ekip’ à leur payer la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les époux [H] soutiennent qu’ils sont bien fondés à solliciter, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, la condamnation de la société Terres de Gironde à leur verser l’indemnité forfaitaire prévue aux termes de la promesse synallagmatique de vente, la seule condition suspensive, qui concernait une déclaration préalable pour la création d’un terrain à bâtir, ayant été réalisée le 22 novembre 2021 par l’obtention d’un arrêté de non-opposition, mais l’acquéreur, au surplus professionnel de l’immobilier qui n’a pu se méprendre sur les clauses de l’acte, n’ayant pas signé l’acte authentique de vente malgré plusieurs mises en demeure. Ils précisent n’avoir jamais accepté tacitement le financement par prêt bancaire, ni la substitution d’une société AGTI. Ils ajoutent être fondés à solliciter des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1104 et 1217 du code civil, en réparation du préjudice causé, non par le retard, sanctionné par la clause pénale, mais par l’inexécution de son obligation par l’acquéreur, constitué du coût du crédit souscrit pour financer l’acquisition de leur nouveau bien et du préjudice moral résultant du comportement de l’acquéreur, qui n’a eu de cesse de faire des promesses qu’il savait ne pas pouvoir tenir.

La SAS Nob Immo 1 soutient être fondée à solliciter, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’indemnisation de son préjudice financier résultant de la perte de son droit à commission, conséquence directe de l’inexécution fautive par l’acquéreur de son obligation de réitération, telle que prévue dans la promesse synallagmatique en cas de refus de signature de l’acte authentique par la SARL Terres de Gironde, et de son préjudice moral, au regard de l’atteinte portée à son honneur, sa réputation et sa considération, puisque l’attitude de la SARL Terres de Gironde, également professionnel de l’immobilier, est de nature à porter atteinte à sa réputation commerciale auprès de ses clients vendeurs, amenés à douter de son professionnalisme.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes des époux [H]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Par ailleurs, il résulte de l’article L. 622-22 du code de commerce que les juges du fond sont tenus de vérifier, au besoin d’office, si la créance, objet de l’instance reprise de plein droit après ouverture d’une procédure collective à l’égard du débiteur, a été déclarée et qu’ils ne peuvent se prononcer que dans la limite de cette déclaration (Com., 24 avril 2007, pourvoi n° 05-17.452).

En l’espèce, selon la clause 'Financement de l’acquisition’ stipulée en page 7 du compromis de vente, 'L’ACQUEREUR déclare financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels'. Cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, a été acceptée par l’acquéreur qui a apposé sa signature au pied de l’acte, peu important que, dans le cadre des pourparlers, il ait indiqué souhaiter avoir recours à un emprunt pour financer l’acquisition, et que, postérieurement à son engagement contractuel, il ait argué du retard d’obtention d’un prêt pour le réitérer. Cet engagement définitif devait recevoir exécution, en l’absence de toute démonstration d’un accord des vendeurs sur le principe d’un financement par un prêt bancaire.

Outre les conditions suspensives de droit commun, l’acte prévoit en conséquence une seule condition suspensive particulière, relative à l’autorisation, purgée de tout recours, de détacher de la parcelle un terrain à bâtir, dont la déclaration préalable devait être déposée dans le délai maximum de 20 jours à compter du compromis. Les intimés justifient d’un certificat de non-opposition du 22 novembre 2021 à la déclaration préalable déposée à ce titre par l’appelante et il n’est pas contesté que cette condition était ainsi réalisée au jour contractuellement prévu pour la réitération de la vente, soit le 28 février 2022.

Aux termes de la clause 'Réitération par acte authentique’ stipulée en page 9 du compromis, passé la date du 28 février 2022, 'HUIT JOURS après accusé réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des PARTIES ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :

— S’il s’agit de l’ACQUEREUR : le VENDEUR aura la possibilité de l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, (…) L’ACQUEREUR devra payer au VENDEUR à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de trente-six mille euros (36000 €), sans préjudice de l’indemnisation du MANDATAIRE prévue au paragraphe 'Honoraires de négociation'.

La sommation d’avoir à comparaître devant le notaire désigné pour recevoir l’acte, délivrée à l’acquéreur par acte extra-judiciaire du 3 mars 2022 pour le 18 mars 2022 en suite de la levée des conditions suspensives, est restée infructueuse du seul fait de l’acquéreur, qui a expressément indiqué aux vendeurs et au notaire, suivant procès-verbal dressé par ce dernier le 18 mars 2022, 'que contrairement à ce qui était indiqué dans le compromis de vente régularisé le 4 octobre 2021, il ne dispose pas à ce jour des fonds nécessaires pour réaliser l’acquisition', et qui, malgré l’obtention d’un financement le 23 mars 2022, n’a jamais réitéré l’acte malgré deux nouvelles propositions de date pour y procéder.

C’est donc à bon droit que, faisant application de la clause pénale, le premier juge a alloué aux vendeurs la somme de 36 000 euros stipulée à ce titre.

En considération de la procédure collective ouverte à l’égard de la société Terres de Gironde postérieurement au jugement, celui-ci sera infirmé aux seules fins de fixer la créance des époux [H] à ce montant, régulièrement déclaré.

C’est également par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l’acquéreur avait manqué à son obligation de bonne foi en déclarant au compromis qu’il détenait les fonds nécessaires au financement, alors que ce n’était manifestement par le cas, et en faisant ensuite à plusieurs reprises des promesses non tenues quant au déblocage des fonds et quant à la signature de la vente, et que cette attitude, qui avait laissé espérer aux vendeurs une réitération qui n’a jamais eu lieu par son fait, avait généré pour eux un préjudice moral, qu’il a justement réparé par l’allocation de la somme globale de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Cette somme ayant donné lieu à déclaration de créance par les intimés, la décision sera confirmée quant au montant alloué, qui sera fixé à hauteur de 2 500 euros pour chacun des deux époux au regard de leurs prétentions, et infirmée en ce qu’elle prononce la condamnation à paiement de l’acquéreur, désormais en procédure collective, à l’égard duquel il y a lieu de fixer la créance des époux [H].

La déclaration de créance du 29 décembre 2023 étant limitée aux seules sommes allouées par le premier juge et aucune autre déclaration de créance n’étant produite aux débats, de telle sorte que toute condamnation à hauteur d’appel ne peut intervenir que dans la limite de ces sommes, la demande de réparation d’un préjudice financier supplémentaire sera rejetée.

En tout état de cause, c’est à bon droit que, constatant qu’il n’était pas démontré que ce préjudice, constitué du coût du crédit souscrit par les vendeurs pour acquérir un nouveau bien immobilier, qui ne disposaient pas des sommes issues de la vente de leur propre bien en raison de la défaillance de l’appelante, serait distinct de celui relevant du retard dans l’exécution, le premier juge les a déboutés de ce chef. Il est au surplus constaté que seule une offre de prêt est produite et qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait été suivie d’une acceptation des époux [H].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SAS Nob Immo 1

En application des articles 1240 du code civil, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449).

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge, considérant la faute précitée de la société Terres de Gironde, a retenu que cette inexécution fautive de son obligation par l’acquéreur avait eu pour conséquence directe la perte du droit à commission de l’agent immobilier, et que, tel que par ailleurs prévu au compromis de vente, l’acquéreur lui était en conséquence redevable de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement ne sera infirmé qu’en ce qu’il a condamné l’acquéreur à paiement à ce titre, celui-ci étant désormais en procédure collective de sorte qu’il y a lieu de fixer cette créance au passif de la procédure.

C’est également à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de l’agent immobilier en réparation d’un préjudice moral lié à l’atteinte à sa réputation commerciale, non caractérisée, étant au surplus constaté qu’aucune somme n’a été déclarée à ce titre entre les mains du mandataire judiciaire de la société Terres de Gironde.

Sur les mesures accessoires

La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sauf à fixer la créance des intimés à cette hauteur au passif de la procédure collective de l’appelante.

Cette dernière, partie perdante, supportera les dépens d’appel, comprenant le droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts par application de l’article 695 1° du code de procédure civile, et paiera à l’agent immobilier, d’une part, et aux époux [H], d’autre part, une somme que l’équité commande de fixer à 1 500 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à l’encontre de la société Ekip’ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, celle-ci n’étant présente à l’instance qu’en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Terres de Gironde.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 février 2023 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et débouté la SAS Nob Immo 1 de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de M. [S] [H] et Mme [C] [K] épouse [H] au titre de la clause pénale à la somme de 36 000 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de M. [S] [H] au titre de son préjudice moral à la somme de 2 500 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de Mme [C] [K] épouse [H] au titre de son préjudice moral à la somme de 2 500 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de la SAS Nob Immo 1 au titre de son préjudice financier à la somme de 10 000 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde les dépens de première instance et d’appel comprenant le droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de M. [S] [H] et Mme [C] [K] épouse [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme totale de 3 500 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Terres de Gironde la créance de la SAS Nob Immo 1 au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme totale de 3 500 euros ;

Rejette la demande à l’encontre de la SELARL Ekip’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL Terres de Gironde au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.