COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 FEVRIER 2026

N° RG 23/04688 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NO5F

[Z] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632023008683 du 17/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

[S] [M]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] (chambre : 4, RG : 11-23-135) suivant déclaration d’appel du 17 octobre 2023

APPELANTE :

[Z] [F]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Clara FAUQUIGNON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[S] [M]

né le 20 Mai 1947 à [Localité 3] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

Représenté par M^e Rachid RAHMANI de la SELARL RACHID RAHMANI SEL, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte sous seing privé du 6 janvier 2017, Mme [Y] [M] a donné en location à Mme [Z] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer de 350 euros.

2. Par acte du 23 mars 2022, Mme [M], usufruitière, et M. [S] [M], nu-propriétaire du bien litigieux, ont donné congé à la locataire aux fins de vendre le bien avec effet au 5 janvier 2023 à minuit.

Mme [M] est décédée le 15 décembre 2022.

Le 11 janvier 2023 une sommation d’avoir à libérer les lieux a été délivrée à Mme [F].

3. Par acte du 8 février 2023, M. [M] a fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du contrat de bail et d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes de 1 874 euros au titre de l’arriéré locatif, de 350 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation et de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Par jugement contradictoire du 6 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— déclaré valable le congé pour vendre signifié à Mme [F] le 23 mars 2022 par M. [M] et Mme [M] ;

— constaté que Mme [F] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] (16) depuis Ie 6 janvier 2023 ;

— dit que Mme [F] ainsi que tous occupants de son chef devront quitter et rendre libres les lieux occupés ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [F] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon Ies dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [M], à compter du 1er février 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, révisable selon les dispositions contractuelles, à régler à la date d’échéance normale du loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 1 874 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 31 janvier 2023 ;

— débouté Mme [F] de ses demandes de délais ;

— condamné M. [M] à régler à Mme [F] la somme de 1 610 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation des créances à concurrence des sommes dues ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

— débouté M. [M] de ses plus amples demandes ;

— débouté Mme [F] de ses demandes contraires ;

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

5. Mme [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 octobre 2023, en ce qu’il a :

— déclaré recevable le congé pour vendre signifié à Mme [F] le 23 mars 2022 par M. [M] et Mme [M] ;

— constaté que Mme [F] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (16) depuis le 6 janvier 2023 ;

— dit que Mme [F] ainsi que tous occupants de son chef devront quitter et rendre libres les lieux occupés ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir quitter les lieux, l’expulsion de Mme [F] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [M], à compter du 1er février 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, révisable selon les dispositions contractuelles, à régler à la date d’échéance normale du loyer et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 1 874 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation et impayés arrêtée au 31 janvier 2023 ;

— débouté Mme [F] de ses demandes de délais ;

— limité la condamnation de M. [M] en réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 1 610 euros.

6. Par dernières conclusions déposées le 17 janvier 2024, Mme [F] demande à la cour de :

— juger Mme [F] recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angoulême du 6 septembre 2023, en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé pour vendre signifié à Mme [F] le 23 mars 2022 par M. [S] [M] et Mme [Y] [M] ;

— constaté que Mme [F] est occupante sans droit si titre de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (16) depuis le 6 janvier 2023 ;

— dit que Mme [F] ainsi que tous occupants de son chef devront quitter et rendre libres les lieux occupés ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, I’expulsion de Mme [F] et celle de tons occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— dit qu’en ce qui concerne ie sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [M], à compter du 1er février 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, révisable selon les dispositions contractuelles, à régler à la date d’échéance normale de loyer et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 1 874 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 31 janvier 2023 ;

— débouté Mme [F] de ses demandes de délais.

Statuant à nouveau :

— recevoir Mme [F] en son action et l’y déclarer recevable et bien fondée.

À titre principal :

— constater la nullité du congé pour vendre délivré à Mme [Z] le 23 mars 2023 ;

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes.

À titre subsidiaire et reconventionnel :

— constater le caractère non-décent du Iogement sis [Adresse 5] occupé par Mme [Z].

En conséquence :

— prononcer la suspension de la clause résolutoire ;

— condamner M. [M] à verser à Mme [F] la somme de 7 350 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— débouter M. [M] du surplus de ses demandes.

À titre infiniment subsidiaire :

— fixer la somme des loyers dus par Mme [F] à 1 780 euros arrêté au mois de janvier

2023 ;

— ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties ;

— octroyer à Mme [F] des délais de paiements jusqu’à 36 mois pour régler l’apurement de sa dette, si M. [M] était encore créancier à l’égard de Mme [F] ;

— octroyer un délai de 6 mois à Mme [F] pour quitter le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] à compter de la décision à intervenir.

En tout état de cause :

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

7. Par dernières conclusions déposées le 4 avril 2024, M. [M] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de Mme [F] recevable mais mal fondé ;

— confirmer le jugement pris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il condamne M. [M] à verser à Mme [F] la somme de 1 610 euros à titre de dommages et intérêts ;

— faire droit à l’appel incident de M. [M] et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne M. [M] à verser la somme de 1 610 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

8. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 janvier 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 décembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – sur la validité du congé

9. L’appelante conteste la validité du congé d’abord en ce qu’il a été délivré par Mme [F] et son fils qui ne rapporte pas la preuve qu’il en était nu-propriétaire du logement et ensuite en ce qu’il a été frauduleusement délivré, succédant à un congé pour reprise invalidé par le juge de proximité d'[Localité 2]; qu’il n’est pas justifié que le bien a été mis en vente depuis le 5 janvier 2023. Elle émet des doutes sur la véracité de l’offre versée aux débats, la proximité de ce bien loué de celui de la bailleresse ne rendant pas crédible la réelle volonté de vendre.

10. L’intimé sollicite la confirmation du jugement déféré.

Sur ce :

11. Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 repris en intégralité par le premier juge, la date d’effet du congé au 5 janvier 2023 n’est pas contestée.

12. L’intimé justifie par la production de l’acte notarié du 21 avril 1990 de sa qualité de nue-propriétaire du logement donné à bail, sa mère décédée avant l’arrivée du terme du congé en ayant été usufruitière, de sorte que l’intimé et sa mère avaient qualité pour délivrer congé le 23 mars 2022.

13. Il est par ailleurs justifié que Mme [M] avait mis son appartement en vente, produisant une offre d’achat du 2 avril 2023 dont le caractère frauduleux déjà soutenu par les appelants en première instance n’est pas plus démontré en appel, l’intimé produisant au surplus l’attestation de la notaire quant à l’authenticité de cette offre suivie d’un compromis d’achat le 21 décembre 2023, la vente ayant été effective par la signature de l’acte authentique le 25 mars 2024.

Dès lors le jugement déféré qui a confirmé la validité du congés vente sera confirmé.

14. Mme [F] ayant quitté les lieux le 21 octobre 2023 suivant procès verbal de reprise des lieux, il convient de confirmer la décision du premier juge qui avait ordonné son expulsion, la demande de délais pour quitter les lieux rejetée par le premier juge étant devenu sans objet.

II – Sur le paiement de la dette locative

15. L’appelante sollicite la prise en compte des versements qu’elle a effectué pour voir arrêter le montant de la dette. Alors que l’intimé sollicite la confirmation du premier jugement qui a retenu une dette locative de 1.874 euros.

16. Au vu du décompte locatif produit, il convient de confirmer la somme de 1.874 euros restant due au titre des loyers impayés à la date du 7 février 2023, loyer de janvier 2023 inclus, outre le paiement des indemnités d’occupations correspondant au montant du loyer augmenté des charges pour les mois de février 2023 au 21 octobre 2023, date de reprise des lieux.

III – Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

17. L’appelante sollicite que soit fixée à la charge du bailleur une indemnité pour préjudice de jouissance de 7.350 euros, correspondant à l’indécence évaluée à 2/4 de décembre 2020, date de la visite de pôle de lutte contre l’habitat indigne à juin 2023.

18. L’intimée sollicite l’infirmation du jugement déféré qui l’a condamnée à verser la somme correspondant à 20% du loyer sur la période de février 2021 à la fin du bail au 5 janvier 2023 au titre du préjudice de jouissance subi par la locataire.

19. Comme rappelé par le premier juge ainsi que par les conclusions des parties, l’indécence du logement n’est pas contestée. En revanche, le bailleur, qui avait l’obligation de mettre fin aux désordres constatés par le pôle lutte contre l’habitat lors de sa visite de décembre 2020 ne démontre pas en appel s’être vu opposé un refus d’intervenir par la locataire, n’ayant produit que le courrier du 9 février 2021 dans lequel il lui demandait communication de ses dates de disponibilité même si elle n’y a pas répondu. Ces courriers n’ont toutefois pas été suivis d’autres échanges ni mises en demeure ou sommation et aucun ouvrier spécifique n’a été sollicité en dehors de l’électricien mais pour réparer une panne et non pour remettre en état l’installation électrique jugée comme non conforme.

20. C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté le trouble de jouissance à la lecture du rapport du pôle de lutte contre habitait indigne de la Charente sans noter les interventions du bailleur pour y remédier et l’a évalué à 20% du loyer comme correspondant à la cotation faite par le pôle habitait de 2/4, sur la période courant de la date du dépôt du rapport le 14 janvier 2021 à la date à laquelle Mme [F] aurait dû quitter les lieux, soit le 5 janvier 2023.

21. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ainsi que sur la compensation ordonnée avec la dette locative.

IV – Sur la demande en dommages et intérêts

22. L’appelante sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamné à verser 500 euros à titre de dommages et intérêts à son bailleur en raison du préjudice subi du fait de son maintien dans les lieux, ayant perdu une chance de vendre son bien, rappelant qu’il a à ce jour repris le logement litigieux.

23. L’intimée au contraire souhaite voir porter cette somme à 1.500 euros.

24. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, si l’offre d’achat de M. [R] du 2 avril 2023 a été faite sous condition suspensive de visiter l’appartement avant le 1er juillet 2023, il est justifié que le compromis d’achat a été signé le 21 décembre 2023, et réitéré le 25 mars 2024. M. [M] ne démontre donc pas le préjudice d’une perte de chance d’avoir pu vendre plus rapidement le bien litigieux alors, les indemnités d’occupation l’indemnisant par ailleurs pour la période postérieure à la date de fin du bail.

25. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement qui a retenu la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à la charge de Mme [F].

V – Sur la demande de délais de paiement

26. Après compensation entre les créances respectives, Mme [F] reste à devoir la somme de 263 euros.

27. Elle sollicite des délais de paiement justifiant percevoir une allocation handicapée de 956,65 euros en août 2022 et de son maintien jusqu’au 31 octobre 2025. Elle n’a pas actualisé ses revenus en appel et ne précise pas ses charges courantes.

Par ailleurs, Mme [F] ne justifie pas avoir commencé à rembourser la somme restant due au titre des impayés de loyer alors que la dette est connue depuis mars 2022.

28. Dès lors, ne démontrant pas sa bonne foi et en application de l’article 1343-5 du code civil, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

VI – Sur les dépens et les frais irrépétibles

29. Mme [F] succombant en son appel sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a alloué des dommages et intérêts à M. [M].

Statuant à nouveau des chefs du jugement déférés et y ajoutant,

Déboute M. [M] de sa demande en dommages et intérêts,

Dit n’y avoir application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,