RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01707 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG73F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02367

APPELANTS

Monsieur [A] [S]

né le 10 janvier 1955 à [Localité 3] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 7]

et

Madame [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

INTIMÉS

Madame [J] [P]

née le 10 Mars 1974 à [Localité 5] (Angleterre)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4] (EMIRATS ARABES UNIS)

et

Monsieur [T] [B] [Z]

né le 20 Octobre 1996 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4] (EMIRATS ARABES UNIS)

Tous deux représentés et assistés par M^e Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : G 0460

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, Mme [J] [P] née [E] et M. [G] [Z] ont donné en location à M. [A] [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer de 2 924 euros, outre 276 euros de provisions sur charges.

[G] [Z] est décédé le 26 septembre 2016 en laissant pour lui succéder son fils [T] [B] [Z], né le 20 octobre 2006.

Le 20 mars 2019, Mme [J] [P], ès qualités de propriétaire et de représentante de son fils mineur [T] [Z], a fait délivrer à M. [A] [S] un congé pour vente au prix de 1.635.000 euros prenant effet au 30 septembre 2019.

Par acte d’huissier délivré le 26 janvier 2022, Mme [J] [P], ès qualités de propriétaire et de représentante de son fils mineur [T] [Z], a fait assigner M. [A] [S] et Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la validation du congé pour vente ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’expulsion de M. [A] [S] et Mme [R] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard et avec, si besoin est, le concours de la force publique et la séquestration des meubles ;

— la condamnation des défendeurs à restituer les lieux en bon état ;

— la condamnation de M. [A] [S] et Mme [R] [S] au paiement des sommes suivantes :

—  38.713,92 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au terme du mois de janvier 2022 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au double de celui du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  3.871,39 euros au titre de la clause pénale ;

—  226,09 euros correspondant aux frais de commandement de payer et de sommation;

—  2.500 euros en réparation du préjudice moral ;

— la conservation du dépôt de garantie ;

— leur condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 25 février 2022, Mme [J] [P], ès qualités de propriétaire et de représentante de son fils mineur [T] [Z] a fait signifier à M. [A] [S] et Mme [R] [S] un congé pour motif légitime et sérieux en visant le défaut de paiement des échéances courantes.

Par jugement contradictoire entrepris du 2 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Constate la validité du congé delivré le 20 mars 2019 par Mme [J] [H] [P] et M. [T] [B] [Z] ;

Constate la nullité de l’acceptation de l’offre de vente en l’absence de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois à compter du 15 mai 2019 ;

Constate que M. [A] [S] et Mme [R] [S] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] depuis le 15 septembre 2019 ;

Ordonne l’expulsion de M. [A] [S] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 3 356,96 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rappelle que l’indemnité d’occupation n’étant due que jusqu’à la libération effective des lieux, elle ne saurait être réclamée au défendeur qui a quitté les lieux, sa part et portion devant être supportée par le défendeur restant dans les lieux ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer à Mme [J] [H] [P] et M. [T] [B] [Z] une somme de 68.916,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 3 octobre 2022 ;

Constate que la clause pénale est réputée non écrite et, en conséquence, Rejette la demande formée à ce titre ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer à Mme [J] [H] [P] et M. [T] [B] [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] aux dépens ;

Rappelle le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 janvier 2023 par M. [A] [S] et Mme [R] [S],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 avril 2023 par lesquelles M. [A] [S] et Mme [R] [S] demandent à la cour de :

En cause d’appel

Infirmer le jugement rendu par le Juge du Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 2 décembre 2022 ;

Par effet dévolutif de l’appel

Juger que le congé pour vente délivré par acte extrajudiciaire en date du 20 mars 2019 est nul et sans effet du fait de non-réalisation de la vente imputable aux bailleurs ;

En tout état de cause

Condamner les intimés aux entiers dépens ainsi qu’à verser aux concluants la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 janvier 2025 aux termes desquelles Mme [J] [P] et M. [T] [Z] demandent à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] de toutes leurs demandes, fins, et conclusions ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge 'du’ contentieux et de la protection le 2 décembre 2022 en ce qu’il a jugé nulle l’acceptation de l’offre faite au titre du congé pour vente en date du 20 mars 2019 et a ordonné l’expulsion de Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;

JUGER nulle l’acceptation en date du 21 août 2024 de Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] de l’offre de conditions de vente plus avantageuses signifiées le 26 juillet 2024;

A titre subsidiaire, de

DECLARER conforme le congé du bail signifié le 25 février 2022 à effet du 30 septembre2022;

DECLARER le bail expiré et les époux [S] occupants sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2022 ;

A titre infiniment subsidiaire, de

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des époux [S] à compter du commandement de payer signifié le 23 septembre 2021 ;

DECLARER les époux [S] occupants sans droit ni titre à compter du 23 septembre 2021;

Au titre de l’appel incident,

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il déboute Madame [J] [H] [P] et Monsieur [T] [B] [Z] de leur demande de dommages intérêts à hauteur de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral subi ;

Et, statuant à nouveau, de

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] à payer à Madame [J] [H] [P] et Monsieur [T] [B] [Z] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

En tout état de cause :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge 'du’ contentieux et de la protection le 2 décembre 2022 en ce qu’il a condamné Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 3356,96 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] au paiement de la somme de 116.462,64 ', intérêts de retard et capitalisation en sus ;

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] à payer à Madame [J] [H] [P] et Monsieur [T] [B] [Z] la somme de 8.000,00 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [R] [S] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de M^e Mario GONZALEZ, avocat au barreau de Paris, domicilié [Adresse 2], par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente du 20 mars 2019

Les époux [S] font grief au jugement entrepris d’avoir constaté la validité du congé délivré le 20 mars 2019, la nullité de leur acceptation de l’offre de vente en l’absence de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois à compter du 15 mai 2019 et leur qualité d’occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 15 septembre 2019, d’avoir ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef et les avoir condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges sur justificatifs ou à défaut d’un montant de 3356,96 euros jusqu’à la libération effective des lieux. Ils sollicitent que la cour 'juge que le congé pour vente délivré le 20 mars 2019 est nul et sans effet du fait de la non-réalisation de la vente imputable aux bailleurs'.

Ils font valoir qu’ils ont indiqué par courrier recommandé du 15 mai 2019 qu’ils souhaitaient acquérir le logement en recourant à un prêt, que la vente était soumise à autorisation préalable du juge des tutelles car M. [T] [Z] était alors mineur, et que l’ordonnance d’autorisation de vente du juge des tutelles rendue le 30 juillet 2020 impartissait un délai de trois mois à Mme [P] pour justifier de la réalisation de la vente. Ils soutiennent que, 'malgré les échanges entre notaires en juin 2021, aucune promesse de vente n’a pu être régularisée de sorte que toutes demandes de financement auprès des établissements bancaires est matériellement impossible, d’autant plus que l’offre a été uniquement formulée à l’égard de M. [A] [S] et non à l’égard de Mme [R] [S]'. Ils concluent 'qu’aucun acte n’a été régularisé en vue de la vente afin d’engager le dossier de demande de financement, que le congé est irrégulier pour n’avoir pas été signifié à la cotitulaire du bail dont les bailleurs avaient connaissance, et que la décision d’autorisation du juge des tutelles des mineurs n’a pas été respectée et a expiré', de sorte que le congé est nul du fait de la non-réalisation de la vente imputable selon eux aux bailleurs.

Mme [P] et M. [Z] concluent à la confirmation du jugement entrepris et, y ajoutant, sollicitent que soit jugée nulle l’acceptation en date du 21 août 2024 par les époux [S] de l’offre de conditions de vente plus avantageuses signifiée le 26 juillet 2024. A titre subsidiaire, ils sollicitent de valider le congé pour motif légitime et sérieux fondé sur le non-paiement des loyers et des charges le 25 février 2022. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs des époux [S] pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Ils font valoir que le congé du 20 mars 2019 a été délivré au seul signataire du bail, M. [A] [S], les appelants ne justifiant par aucune pièce produite avoir porté à leur connaissance leur mariage en cours de bail, de sorte que l’acte est valable en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soulignent que les époux [S] ont bénéficié d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’obtention de la décision du juge des tutelles des mineurs du 30 juillet 2020, et affirment qu’ils en ont été informés par courriel de Mme [P] du 15 septembre 2020, et en tout état de cause par transmission de ladite décision à leur notaire le 6 janvier 2021, de sorte que le délai de quatre mois dont bénéficiaient les époux [S] pour réaliser la vente expirait, sinon le 15 janvier 2021, et à tout le moins le 6 mai 2021.

S’agissant du délai de trois mois imparti par le juge des tutelles pour 'justifier de la réalisation de la vente', ils soutiennent qu’il s’agit d’une obligation d’information ne pouvant démarrer qu’au jour de la vente, dès lors que le juge n’a pu prévoir un délai de réalisation de la vente de 3 mois inférieur au délai de 4 mois dont bénéficie le locataire pour finaliser la vente. Ils ajoutent que le délai fixé par le juge des tutelles n’est au demeurant assorti d’aucune sanction.

Ils précisent avoir notifié le 26 juillet 2024 des conditions de vente plus avantageuses aux époux [S], lesquels ont répondu par courrier daté du 16 août 2024 qu’ils entendaient acquérir au nouveau prix proposé moyennant un prêt, mais n’ont donné aucune suite, de sorte que leur acceptation de l’offre est désormais nulle.

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige:

' I -Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…) ; le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…).

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit (…)'.

En vertu de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur'.

* Sur la nullité de l’acceptation de l’offre de vente du 15 mai 2019

Il résulte des pièces produites que Mme [P], ès qualités de propriétaire et de représentante de son fils mineur [T] [Z], a fait signifier à M. [A] [S] un congé pour vente le 20 mars 2019 à effet au 30 septembre 2019 moyennant le prix de 1.635.000 euros net vendeur.

Par courrier du 15 mai 2019, M. [A] [S] a indiqué à Mme [P] qu’il souhaitait acquérir le logement et qu’il aurait recours à un prêt immobilier. Par courrier du même jour, Mme [R] [S] a indiqué à Mme [P] : 'comme je vous en ai préalablement informée, je me suis mariée en cours de bail avec M. [A] [S], je suis donc en vertu de l’article 1751 du code civil devenue co-titulaire dudit bail’ ; elle précisait souhaiter également acquérir le logement et avoir recours à un prêt immobilier.

Par ordonnance du 30 juillet 2020, le juge des tutelles des mineurs du tribunal judiciaire de Paris a :

— autorisé Mme [P], administratrice légale du mineur [T] [Z], à accepter purement et simplement la succession de [G] [Z], décédé le 23 septembre 2016, pour le compte du mineur, et à procéder à la vente de l’appartement litigieux dépendant de la succession au prix minimum net vendeur de 1.625.000 euros,

— désigné M. [I] [D] en qualité d’administrateur ad’hoc pour représenter le mineur lors des opérations de vente,

— dit qu’il lui 'sera justifié de la réalisation de cette opération dans un délai de trois mois'.

L’autorisation du juge des tutelles des mineurs a été portée à la connaissance des époux [S] par courriel de Mme [P] du 15 septembre 2020, puis par échange entre notaires du 6 janvier 2021.

Le 23 septembre 2021, Mme [P] et [T] [Z] représenté par M. [D], administrateur ad’hoc, ont fait délivrer aux époux [S] une sommation d’avoir à 'finaliser le processus de vente selon les conditions convenues entre les parties au terme des échanges du mois de juin 2021 dans le délai d’un mois suivant la date de signification du présent acte'.

Par un acte dénommé 'protestation à sommation’ du 26 octobre 2021, les époux [S] ont répondu que la sommation est 'nulle et de nul effet', en faisant valoir 'qu’aucun acte n’a été régularisé en vue de la vente afin d’engager le dossier de demande de financement, que le congé est irrégulier pour n’avoir pas été signifié à la cotitulaire du bail dont les bailleurs avaient connaissance, et que la décision d’autorisation du juge des tutelles des mineurs n’a pas été respectée et a expiré'.

Un procès-verbal d’expulsion a été établi le 28 juillet 2023 ; le commissaire de justice mentionne que les époux [S] sont absents et que les lieux sont occupés par M. et Mme [Y] et leur fils.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, Mme [P] et M. [Z] ont notifié aux époux [S] un nouveau prix de 1.450.000 euros, le bien étant vendu occupé moyennant un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier daté du 16 août 2024, les époux [S] ont indiqué à Mme [P] et M. [Z] qu’ils acceptaient l’offre de vente au prix proposé et dans les conditions précisées dans l’offre, en indiquant qu’ils avaient l’intention de recourir à un prêt bancaire pour cette acquisition.

Il résulte de ces éléments que :

— conformément à ce qu’a considéré à juste titre le premier juge, la signification du congé du 20 mars 2019 à M. [A] [S], seul signataire du bail du 1er octobre 2013, était de plein droit opposable à Mme [R] [S], dès lors qu’il ne résulte d’aucune pièce produite que son existence aurait été préalablement portée à la connaissance du bailleur par une démarche positive de sa part, alors que la charge de la preuve de l’information du bailleur de l’existence de son lien matrimonial incombe à Mme [S] (Civ.3ème, 19 octobre 2005, n°04-17.039) ;

— s’agissant de la décision du juge des tutelles des mineurs, si celle-ci dispose qu’il 'sera justifié de la réalisation de cette opération dans un délai de trois mois', cette obligation d’information impartie par le juge des tutelles des mineurs ne précise pas le point de départ dudit délai (jour de l’ordonnance ou jour de la vente) et n’est assortie d’aucune sanction ; au demeurant, les intimés soulignent avec pertinence que ce délai de trois mois est inférieur au délai de quatre mois imparti aux locataires pour réaliser l’acte de vente en cas d’obtention d’un prêt ; il n’est enfin nullement précisé dans la décision que les autorisations délivrées par le juge des tutelles des mineurs seraient caduques en cas de non-respect du délai imparti.

Il en résulte que les époux [S] échouent à rapporter la preuve que les bailleurs seraient à l’origine d’un obstacle à la réalisation de la vente dans le délai légal de quatre mois.

Les époux [S] avaient jusqu’au 15 janvier 2021 (soit 4 mois après que l’autorisation du juge des tutelles des mineurs a été portée à leur connaissance) pour finaliser la vente. Ce délai a toutefois été reporté au 24 octobre 2021, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par la sommation valant mise en demeure du 23 septembre 2021 d’avoir à finaliser le processus de vente selon les conditions convenues entre les parties au terme des échanges du mois de juillet 2021.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré le 20 mars 2019 et constaté la nullité de l’acceptation de l’offre de vente du 15 mai 2019.

Il sera en revanche infirmé en ce qu’il a constaté que les époux [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2019 ; compte tenu ce qui précède, ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2021, date de l’expiration de la sommation valant mise en demeure du 23 septembre 2021.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [S] au paiement d’une indemnité d’occupation, qui n’est pas contestée dans les motifs des uniques conclusions des époux [S].

L’expulsion est devenue sans objet, dès lors qu’il résulte des pièces produites qu’elle a eu lieu le 28 juillet 2023.

* Sur la nullité de l’acceptation de l’offre de conditions de vente plus avantageuses du 26 juillet 2024

Ainsi qu’il a été indiqué plus haut, Mme [P] et M. [Z] ont fait signifier aux époux [S] le 26 juillet 2024, soit en cours de procédure, des nouvelles conditions de vente plus avantageuses, soit moyennant un prix de 1.450.000 euros, en précisant que le bien (reloué depuis l’expulsion du 28 juillet 2023) était vendu occupé. Les époux [S] ont répondu par courrier daté du 16 août 2024 qu’ils acceptaient l’offre au prix et conditions précisées et avaient l’intention de recourir à un prêt. Aucune suite n’a toutefois été donnée à cette acceptation de l’offre, les époux [S] ne justifiant d’aucune démarche pour la réalisation de la vente.

L’acceptation de l’offre de vente du 15 mai 2019 a été jugée nulle et les époux [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2021, de sorte qu’il n’y a pas lieu de juger nulle l’acceptation du 16 août 2024 de l’offre à des conditions plus avantageuses signifiée le 26 juillet 2024. A titre surabondant, il sera constaté que l’acceptation est nulle faute pour les locataires d’avoir réalisé la vente dans les quatre mois suivant cette date.

Sur la dette locative

Les époux [S] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris, mais ne forment aucune prétention, fût-ce de rejet, au sujet de la dette locative.

Mme [P] et M. [Z] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, sauf à actualiser leur créance à hauteur de la somme de '116.462,64 euros, intérêts de retard et capitalisation en sus', sans justifier du détail de cette somme.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le montant de l’arriéré locatif (constitué des indemnités d’occupation à partir du 24 octobre 2021) s’élève à la somme totale de 99.129,20 euros au 28 juillet 2023, date de l’expulsion.

Il convient dès lors de condamner M.et Mme [S] au paiement de ladite somme ainsi réactualisée, qui portera intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 25.600 euros exigible à cette date, et à compter du 22 janvier 2025, date des dernières conclusions des intimés, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [P] et M. [Z] forment appel incident du jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Ils font valoir que les époux [S] sont de mauvaise foi, en ce qu’ils ont prétendu que le congé serait nul alors que Mme [S] avait 'reconnu l’opposabilité à son égard du congé signifié à M. [S] et a indiqué expressément souhaiter exercer le droit de préemption', en ce qu’ils n’ont pas donné suite aux multiples demandes du bailleur, en ce qu’ils ont cessé de payer les loyers/indemnités d’occupation à compter de février 2021, en ce que M. [S] n’a pas hésité à mettre en vente le bien qu’il louait sans autorisation du bailleur, ce qui a contraint Mme [P] à effectuer de multiples démarches envers les agences immobilières pour faire retirer les annonces, et en ce que les époux [S] ont diligenté une procédure dilatoire de vente forcée définitivement rejetée par la cour. Ils affirment avoir subi un préjudice moral caractérisé par l’inquiétude portant sur le sort du bien, alors qu’ils résident à l’étranger, et que les revenus locatifs servent à financer les études de M. [Z] à [Localité 4]. Ils renouvellent leur demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5000 euros à ce titre.

Les époux [S] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris, mais ne forment aucune prétention à ce titre.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et de ce qui a été jugé plus haut que les époux [S] se sont maintenus dans les lieux après le 24 octobre 2021, constituant la date butoir pour finaliser la vente ; qu’ils ont introduit des tiers dans les lieux sans l’accord du bailleur, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’expulsion du 28 juillet 2023 ; qu’ils ont initié une procédure devant le tribunal judiciaire de Paris le 20 décembre 2022 aux fins de voir juger parfaite la vente du bien, laquelle a été jugée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état confirmée par la cour le 12 décembre 2024 ; qu’ils se sont présentés comme les propriétaires du bien a minima de courant mai à août 2022, le mettant en vente auprès de plusieurs agences immobilières, obligeant Mme [P] à effectuer de multiples démarches auprès de ces dernières pour justifier de sa qualité de propriétaire et faire retirer les annonces.

L’ensemble de ces éléments est constitutif de faits fautifs commis par les époux [S], qui n’étaient que locataires mais se sont présentés à tort comme propriétaires du bien, qui ont introduit des tiers dans les lieux, accepté deux offres de vente sans donner suite, et ont initié une procédure irrecevable aux fins de se maintenir encore dans les lieux.

Ces faits fautifs ont causé un préjudice moral à Mme [P] et son fils caractérisé par les multiples tracas et les démarches qu’ils ont rendus nécessaires, justifiant que les époux [S] soient condamnés au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l’expulsion est devenue sans objet, à réactualiser la dette locative, et en ce qu’il a :

— constaté que M. [A] [S] et Mme [R] [S] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] depuis le 15 septembre 2019,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [P] et M. [T] [Z],

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate que M. [A] [S] et Mme [R] [S] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] depuis le 24 octobre 2021,

Dit n’y avoir lieu à juger nulle l’acceptation en date du 21 août 2024 par les époux [S] de l’offre de conditions de vente plus avantageuses signifiée le 26 juillet 2024,

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer à Mme [J] [P] et M. [T] [Z] la somme réactualisée de 99.129,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 juillet 2023, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021 sur la somme de 25.600 euros, et à compter du 22 janvier 2025 pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer à Mme [J] [P] et M. [T] [Z] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] à payer à Mme [J] [P] et M. [T] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [A] [S] et Mme [R] [S] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,