Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 19 février 2026, n° 23/04716

CA Bordeaux
Infirmation partielle 19 février 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de désordres justifiant une indemnisation
La cour a confirmé que les désordres relatifs au chauffage et à l'eau chaude ont été établis et que la société n'a pas pris les mesures nécessaires pour y remédier.
Rejeté
Inexistence d'un préjudice moral
La cour a jugé que le stress causé par les dysfonctionnements justifie l'indemnisation pour préjudice moral.
Rejeté
Demande de remboursement des frais de justice
La cour a confirmé que la société, partie perdante, doit supporter les dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 19 févr. 2026, n° 23/04716
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/04716
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nina MALBYLuc LHUISSIER
Cabinet(s) :	AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Parties :	S.A. ERILIA agissant, son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, S.A. ERILIA

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 19 FEVRIER 2026

N° RG 23/04716 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPAE

S.A. ERILIA

[O] [S]

[C] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 23/00501) suivant déclaration d’appel du 19 octobre 2023

APPELANTE :

S.A. ERILIA agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[O] [S]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[C] [P]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Nina MALBY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 14 juin 2012, la société SA Erilia a donné à bail à M. [O] [S] et Mme [C] [P] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 471,94 euros et 150,64 euros au titre des provisions sur charges.

2. Par acte du 24 janvier 2023, M. [S] et Mme [P], invoquant des problèmes de dysfonctionnement de chauffage et de distribution d’eau chaude, ont fait assigner la société SA Erilia devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 14 553,48 euros en réparation de leurs préjudices.

3. Par jugement contradictoire du 11 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 2 750,67 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 750 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

— débouté M. [S] et Mme [P] du surplus de leurs demandes ;

— condamné, la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande en paiement de la société Erilia émise de ce chef ;

— condamné la société Erilia au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

4. La société Erilia a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 octobre 2023, en ce qu’il a :

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 2 750,67 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 750 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société Erilia émise de ce chef ;

— condamné la société Erilia au paiement des entiers dépens.

5. Par ordonnance du 29 mai 2024, le conseiller de la mise en état a, notamment, déclaré irrecevable l’assignation en intervention forcée délivrée par la société Erilia au SDC de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la société Foncia [Localité 1] et a mis hors de cause la SA Dalkia appelée en intervention forcée par ce dernier.

6. Par dernières conclusions déposées le 6 novembre 2023, la société Erilia demande à la cour de :

à titre liminaire :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 2 750,67 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 750 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande en paiement de la société Erilia émise de ce chef ;

— condamné la société Erilia au paiement des entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes.

À titre subsidiaire :

— donner acte à la société Erilia de la mise en cause par intervention forcée du SDC de la résidence située sus [Adresse 3] à [Localité 1] ;

— condamner le SDC de la résidence située sus [Adresse 3] à [Localité 1] à relever indemne la société Erilia de toute condamnation à intervenir.

En tout état de cause :

— condamner les parties succombantes au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 11 décembre 2025, M. [S] et Mme [P] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en ce que ce Tribunal a :

— retenu la responsabilité de la société Erilia l’a condamné à indemniser les époux [S] ;

— rejeté la demande en paiement de la société Erilia émise de ce chef ;

— condamné la société Erilia à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Erilia au paiement des entiers dépens de l’instance.

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Erilia à payer aux époux [S] la somme de 2 750,67 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné la société Erilia à payer aux époux [S] la somme de 750 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— débouté les époux [S] du surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau :

— condamner la société Erilia à payer à M. et Mme [S] :

— une somme provisionnelle de 8 464,32 euros au titre de leur préjudice de jouissance, arrêté au mois de mai 2023 et jusqu’à la réparation effective de l’installation ou à défaut, le départ des locataires ;

— une somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice personnel de Mme [S].

En tout état de cause :

— condamner la société Erilia à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Erilia à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.

8. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 5 janvier 2026.

9. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres

10. Le premier juge a conclu à la réalité des désordres invoqués par les consorts [S] – [P] quant aux dysfonctionnements de l’installation de chauffage et que la société Erilia ne justifie pas avoir mis en oeuvre tous les moyens nécessaires à la protection des droits de ses locataires.

11. La société Erilia demande l’infirmation de la décision du premier juge qui a retenu sa responsabilité, faisant valoir que les consorts [S] – [P] ne démontrent pas l’existence d’un désordre permettant d’opposer au bailleur son obligation de résultat de délivrer un logement décent. Elle soutient ensuite qu’il n’est pas justifié d’un préjudice de jouissance qui lui serait imputable.

12. M. [S] et Mme [P] lui opposent l’existence de dysfonctionnements récurrents de l’installation de chauffage qu’ils ont dénoncés à plusieurs reprises à leur bailleur. Ils déplorent ainsi une absence de chauffage à plusieurs reprises durant les périodes hivernales ainsi que d’eau chaude.

Ils soutiennent que la société Erilia, qui n’a pas contesté lesdits désordres lors de l’expertise amiable, voit sa responsabilité engagée en sa qualité de bailleur tenu d’une obligation de résultat d’assurer à ses locataires la jouissance paisible de leur logement et de leur fournir un logement décent.

Sur ce,

13. Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent et dispose notamment dans son article 3 que 'le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

(…)

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; (…)'.

Ainsi, comme l’a relevé le premier juge, un logement décent doit notamment comporter une installation permettant un chauffage normal ainsi qu’une installation sanitaire et une cuisine alimentées en eau chaude.

Par ailleurs, l’obligation du bailleur de délivrer au locataire un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible du logement loué est une obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve de la force majeure.

14. En l’espèce, M. [S] et Mme [P] soutiennent que leur logement comportent des désordres relatifs au chauffage et à la production d’eau chaude qui les privent d’une jouissance paisible de leur appartement.

15. Ils ont fait procéder à une expertise amiable et contradictoire dans le cadre de leur protection juridique, à laquelle étaient notamment présents les intimés, un représentant de la société Erilia, le syndic Foncia et la société Dalkia qui a procédé à l’installation du chauffage collectif. Cette mesure a été réalisée le 20 avril 2022.

Si, au jour de la réunion d’expertise, il n’a été constaté aucun désordre relatif au chauffage, l’expert précise : 'il est convenu par l’ensemble des parties que ces désordres existent et ont impacté M. [S] et Mme [P] depuis leur entrée dans les lieux en 2012. Au vu de l’intervention récente de la société Dalkia sur la chaufferie et de la diminution très importante des pannes (3 au cours de l’hiver passé contre 12 environ sur les autres hivers) dont une seule panne depuis l’intervention, il serait opportun de laisser l’installation en observation. (…) Le robinet du sèche serviette est remplacé lors de la réunion, de sorte que l’appareil chauffe normalement. (…) Il est cependant préjudiciable que ce délai de distribution d’eau chaude soit important (1 minute constatée, plus de 2 minutes 30 déclarées par vos assurés) pour la facture d’eau de la résidence et pour l’environnement.'

16. Ces conclusions sont corroborées, d’une part, par les différents mails échangés entre les parties entre mars 2020 et octobre 2025 faisant état de coupures récurrentes de chauffage ou de non remise en route avant le 10 novembre, ainsi que de l’absence récurrente d’eau chaude et, d’autre part, par les témoignages de voisins attestant des pannes d’eau chaude à répétition durant l’hiver et de la défaillance du système de production d’eau chaude depuis de nombreuses années, pour certains depuis 2012.

Un procès-verbal dressé par huissier de justice le 3 novembre 2023 confirme l’absence de chauffage ce jour-là dans le logement des intimés.

17. Contrairement aux affirmations de la société Erilia dans ses écritures, il est ainsi établi que le logement des intimés, qu’ils ont intégré en 2012 alors qu’il était neuf, ne comporte pas une installation de chauffage correcte et n’assure pas une alimentation en eau chaude quotidienne satisfaisante, éléments participant de la décence du logement loué, y compris encore en septembre et octobre 2025.

18. De plus, ainsi que l’a relevé le premier juge, sans renverser la charge de la preuve, il n’est pas démontré que ces dysfonctionnements résultent d’un défaut d’entretien de la part des locataires.

19. Il appert qu’ils ont pour origine des problèmes au niveau du système de chauffage collectif et de l’installation du système de distribution d’eau chaude dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Il appartient toutefois au bailleur de procéder aux diligences nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance des locataires résultant de ces dysfonctionnement, ce qui n’est manifestement pas le cas à la lecture des mails de relance adressés par les intimés.

20. C’est donc à juste titre que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a retenu une part de responsabilité de la société Erilia du fait de la privation partielle de chauffage.

Sur les demandes indemnitaires

21. C’est par une juste appréciation des faits qui lui étaient soumis, que le premier juge a considéré que ce préjudice de jouissance devait être indemnisé à compter du mois de mars 2020, période la plus ancienne à laquelle il est justifié que les consorts [S] – [P] ont signalé les difficultés à la société Erilia, le précédent mail du 3 avril 2019 n’étant pas explicite sur la nature des désagréments subis à leur domicile.

22. Eu égard aux désagréments subis, qui n’ont pas entraîné une privation totale de chauffage ou d’eau chaude, il convient d’évaluer le préjudice à 15% du montant du loyer, charges comprises, soit 88,17 euros par mois.

23. La société Erilia sera donc condamnée à payer à M. [S] et Mme [P] la somme de 3438,63 euros arrêtée au mois de mai 2023, et jusqu’à la résolution effective des désordres ou à défaut leur départ des lieux.

24. La décision déférée sera infirmée de ce chef.

25. Par ailleurs, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, les intimés ont subi un certain stress en raison du fonctionnement aléatoire de la chaudière et de la crainte qu’elle retombe en panne à tout moment.

26. Le jugement querellé qui leur a alloué la somme provisionnelle de 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice moral sera donc confirmé de ce chef.

27. Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée à titre particulier par Mme [P], le certificat médical produit ne permettant pas d’établir un lien de causalité entre son état de santé et les pannes de chauffage et de production d’eau chaude.

Sur les demandes accessoire

28. La décision déférée doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

29. En cause d’appel, la société Erilia, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

30. Elle sera en outre condamnée à payer aux intimés la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 août 2023, sauf en ce qui concerne le quantum des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

CONDAMNE la société Erilia à payer à M. [O] [S] et Mme [C] [P] la somme de 3438,63 euros arrêtée au mois de mai 2023, et jusqu’à la résolution effective des désordres ou à défaut leur départ des lieux à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société Erilia aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société Erilia à payer à M. [O] [S] et Mme [C] [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,