ARRET

N°

[N]

[Z]

C/

[H]

MS/VB/ML/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT TROIS JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04965 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ITFW

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [P] [N]

né le 14 Janvier 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009899 du 24/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Monsieur [D] [Z]

né le 07 Juin 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Charles Marcel DONGMO GUIMFAK, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009897 du 24/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTS

ET

Monsieur [K] [H]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2023, l’affaire est venue devant M^me Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 23 janvier 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par M^me Myriam SEGOND, Conseillère et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 22 avril 2014, M. [H] a consenti à M. [N], M. [Z] et Mme [M] un bail d’habitation sur une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer de 520 euros provisions sur charges incluses.

Courant 2020, un litige est né entre les parties. Les locataires, par l’intermédiaire de leur conseil, se sont plaints de la présence d’humidité dans le logement et ont demandé au bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité. Le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire, a reproché aux locataires de faire obstacle à la réalisation des travaux nécessaires de pose de VMC et aération et d’avoir cessé le paiement de leur loyer.

Mme [M] a quitté les lieux le 29 mars 2021.

Le 23 novembre 2021, M. [H] a signifié à MM. [Z] et [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Puis, par acte du 25 janvier 2022, M. [H] a assigné MM. [Z] et [N] aux fins de constat de résiliation du bail, d’expulsion et paiement de diverses sommes. MM. [Z] et [N] ont soutenu que le logement n’était pas conforme aux critères de décence et ont formé des demandes reconventionnelles de délais de paiement, d’exécution forcée des travaux de mise en conformité avec consignation des loyers dans l’attente de leur réalisation et de dommages-intérêts.

Par jugement du 31 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— condamné solidairement MM. [N] et [Z] à payer à M. [H] la somme de 3 718 euros au titre des loyers, indemnités et charges au 9 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 sur la somme de 2 574 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises et que le bail est résilié au 23 janvier 2022,

— dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux, MM. [N] et [Z] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meuble au choix du bailleur, aux frais et risques des locataires,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux à un montant égal au montant du loyer actuel, charges comprises, soit actuellement la somme de 553 euros,

— condamné MM. [N] et [Z] solidairement au paiement de l’indemnité fixée ci-dessus, à compter du 10 septembre 2022, prenant la suite de la présente condamnation,

— condamné MM. [N] et [Z] in solidum aux dépens et à payer à M. [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 10 novembre 2022, MM. [N] et [Z] ont fait appel puis ont saisi la juridiction du premier président d’une demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire. Une ordonnance du 16 mars 2023 a rejeté cette demande et condamné MM. [N] et [Z] aux dépens et à payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 27 janvier 2023, MM. [N] et [Z] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de leur accorder des délais de paiement selon le plan suivant :

—  1 388 euros en 10 mois à raison de 140 euros par mois,

—  1 416 euros en 20 mois à raison de 70 euros par mois,

ou 94 euros par mois pendant 30 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— de constater le caractère indécent du logement,

— d’ordonner à M. [H] de mettre le logement en conformité avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir, par la réalisation des travaux visés dans le constat du 10 mars 2022, dans le constat de risque d’exposition au plomb ainsi que dans le diagnostic énergétique joint au contrat de bail,

— dire que passé ce délai, M. [H] devra payer une astreinte de 200 euros par jour de retard,

— dans l’attente de la réalisation des travaux, prononcer la consignation des loyers courants à la caisse des dépôts,

— dire que les allocations de la CAF seront versées à la caisse des dépôts ainsi que le loyer résiduel restant à charge de MM. [N] et [Z],

— condamner M. [H] à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [H] à payer à M. [N] et à M. [Z] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à recouvrer selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Ils contestent la dette locative telle que fixée par le premier juge, indiquant qu’il n’est pas tenu compte du versement de 1 000 euros et d’un trop-perçu de charges.

Ils sollicitent des délais de paiement, soutenant que leurs revenus leur permettent d’acquitter la dette locative.

Le logement n’est, selon eux, pas conforme aux critères de décence : risque d’exposition au plomb, problèmes d’humidité, dégradations, dysfonctionnement de la chaudière, présence de tôle en fibrociment, moisissures et fissures sur les murs et plafonds. Ils contestent avoir fait obstacle aux travaux de pose de VMC et aération.

Ils indiquent qu’en tout état de cause, M. [N] a, du fait de l’humidité présente dans le logement, subi un préjudice de jouissance aggravé par sa pathologie respiratoire.

Par conclusions du 22 février 2023, M. [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter MM. [N] et [Z] de leurs demandes,

— condamner solidairement MM. [N] et [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner MM. [N] et [Z] aux dépens avec distraction au profit de M^e Serra et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il réplique que le décompte locatif prend en compte les versements effectués par les locataires, que les charges ont augmenté pour intégrer le coût des consommations d’eau puisque les locataires ont refusé de reprendre à leur compte le contrat d’abonnement d’eau.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement à défaut pour les locataires d’être en situation de régler leur dette locative, laquelle a encore augmenté.

Il reconnaît les problèmes d’humidité mais indique qu’ils sont imputables à un défaut d’entretien des locataires et qu’en outre, ces derniers ont fait obstacle à la réalisation des travaux de pose de VMC et aération. Il conteste l’existence d’un risque d’exposition au plomb, le constat fourni datant de 2010 et étant devenu obsolète à la suite de travaux effectués en 2011 et 2014.

Il indique que les locataires lui ont, du fait d’un comportement agressif, des mensonges et de leur mauvaise foi, causé un préjudice financier.

MOTIVATION

1. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative (…).

Le premier juge a fixé la dette locative arrêtée au 9 septembre 2022 à la somme de 3 718 euros. Les locataires ne sollicitent pas d’infirmation sur ce point.

MM. [N] et [Z], qui perçoivent l’un, l’allocation aux adultes handicapés d’un montant mensuel de 903 euros, et l’autre le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 497 euros, ne justifient pas avoir repris le paiement de leur loyer courant d’un montant résiduel de 400 euros. La dette s’établit au 28 février 2023 à la somme de 5 875 euros. Ils n’apparaissent donc pas être en situation de règler leur dette locative et il ne peut leur être accordé des délais de paiement.

Le jugement est confirmé.

MM. [N] et [Z] étant occupants sans droit ni titre, la demande aux fins d’exécution des travaux de mise en conformité devient sans objet.

2. Sur la demande d’indemnisation de M. [N] en raison de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Ce décret prévoit notamment, à l’article 2, paragraphes 4 et 6, que les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé, que le logement permet une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [N] fournit d’abord un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) réalisé le 29 juin 2010 qui a conclu à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, s’agissant des peintures sur les volets, fenêtres et portes. Le bailleur établit, par deux factures du 22 juillet 2011 et du 21 janvier 2014, que les bâtis de fenêtres et les portes ont été modifiés en PVC, cela avant l’entrée des locataires dans les lieux. La présence de revêtements dangereux n’est donc pas établie.

M. [N] fournit ensuite un courrier du 16 mars 2020 de la directrice de la cohésion sociale de la ville d'[Localité 5] qui a mis en demeure le bailleur de prendre, dans un délai maximum de trois mois, toutes les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres d’humidité constatés. Le courrier précise qu’une enquête menée le 2 mars 2020 par un inspecteur de la salubrité du service communal d’hygiène et de santé environnementale a permis de constater la présence d’humidité dans la salle d’eau, la cuisine, le séjour et la chambre, l’humidité entraînant la dégradation progressive des enduits et revêtements muraux et l’apparition de moisissures. Un procès-verbal de constat d’huissier du 10 mars 2022 confirme la présence d’humidité, de moisissures et de fissurations des revêtements dans toute la maison. Les désordres d’humidité sont ainsi établis.

Le bailleur allègue des difficultés d’exécution des travaux de pose de VMC et aération. Cependant, les difficultés alléguées sont imputables à M. [Z] et non à M. [N].

Le bailleur allègue un défaut d’entretien des locataires à l’origine des désordres d’humidité. Il produit des factures d’artisans qui attestent ce manque d’entretien. Ainsi, la société Fontaine qui est intervenue pour le remplacement du volet roulant a noté, sur la facture du 7 décembre 2018, que 'le tablier est endommagé par un sérieux manque d’entretien, couche de graisse de cuisine, ce qui détériore le volet roulant et empêche le bon fonctionnement de ce dernier'. Le courriel de la société Orsol du 5 mai 2021 note qu’ 'étant donné l’accumulation d’objets le long des murs des étages, cela entraînant un manque de circulation de l’air, il est normal de constater la présence de moisissures sur les murs. Le manque d’entretien et de ventilation ne peuvent que conduire à ce résultat'. Les photographies du constat d’huissier du 10 mars 2022 fourni par les locataires corroborent l’état d’encombrement du logement et son défaut d’entretien.

Cependant, il appartient au bailleur, qui est tenu d’une obligation de délivrance conforme du logement, de prouver les faits qui ont produit l’extinction de son obligation. Les pièces fournies ne peuvent suffire à établir que les désordres d’humidité trouveraient leur origine dans un défaut d’entretien ou une insuffisance de chauffe.

Il convient donc de retenir le droit à indemnisation de M. [N].

Ce droit à indemnisation doit néanmoins être limité à la période située entre le 2 mars 2020, date du premier constat des désordres, et le 23 janvier 2022, date de la résiliation du bail.

M. [N] a subi un préjudice de jouissance important du fait des problèmes d’humidité car il est atteint d’une pathologie pulmonaire. Selon certificat établi le 29 juillet 2021 par M. [U], pneumologue, M. [N] est suivi pour un terrain d’insuffisance respiratoire chronique évolué avec un handicap respiratoire sévère nécessitant le recours à une oxygénothérapie au long cours ainsi qu’une ventilation non invasive. Ce médecin ajoute que le patient habite dans une maison très humide avec de la moisissure altérant sa fonction respiratoire et exacerbant les symptômes respiratoires.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice de M. [N] à la somme de 5 000 euros.

Le jugement est infirmé. M. [H] sera condamné à payer à M. [N] la somme de 5 000 euros.

3. Sur la demande d’indemnisation de M. [H]

La responsabilité des locataires à l’égard du bailleur est de nature contractuelle. Elle suppose donc la démontration d’une faute, d’un préjudice prévisible, certain, actuel et légitime et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 7, e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, sauf abus qu’il lui appartient de prouver.

Le bailleur allègue un comportement agressif de M. [Z] ayant fait obstacle à la réalisation des travaux de pose de VMC et aération. Il fournit des courriels de plainte de son mandataire. Mme [Y] a déposé une main courante le 18 novembre 2021 précisant qu’à l’occasion d’une visite en vue de la réalisation d’un devis le 22 octobre 2020, M. [Z] l’avait traitée de 'salope', 'pute’ et qu’il voulait lui trancher la tête. Une seconde visite du 5 mai 2021 a conduit, par courriel du même jour, la société Orsol à refuser d’intervenir en raison de l’agressivité de M. [Z]. Par courrier du 21 octobre 2021, le mandataire du bailleur a invité les locataires à lui présenter les devis de trois artisans de leur choix pour la pose de VMC et aération, ce qui n’a pas été fait.

Cependant, si le comportement de M. [Z] est discutable, le préjudice financier invoqué par M. [H] est principalement lié à son défaut de délivrance d’un logement répondant aux critères de décence. Il ne fournit par ailleurs aucun élément sur son préjudice financier. Il n’est pas démontré de préjudice, ni de lien de causalité entre la faute de M. [Z] et le préjudice invoqué.

La demande de dommages-intérêts de M. [H] sera, par conséquent, rejetée.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante à titre principal, M. [H] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de M. [N],

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Condamne [K] [H] à payer à [P] [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l’indécence du logement,

Rejette la demande de dommages-intérêts de [K] [H],

Condamne [K] [H] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne [K] [H] à payer à [P] [N] la somme de 2 000 euros

Dit que le présent arrêt sera transmis par les soins du greffe au préfet de la Somme.

LA GREFFIERE P/LE PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ