COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 JANVIER 2026

N° RG 23/05805 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NSAE

SAS EXPANSION

c/

S.A.R.L. MOREAU LEVAGE CHARENTAIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 28 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 novembre 2023 (R.G. 21/02052) par le Tribunal Judiciaire d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 22 décembre 2023

APPELANTE :

SAS EXPANSION, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro B 318 636 370, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Lise TALON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de la CHARENTE

INTIMÉE :

S.A.R.L. MOREAU LEVAGE CHARENTAIS, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro B 490 339 702, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Julie DYKMAN, avocat au barreau de LIBOURNE, et assistée de Maître Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée Expansion, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’Angoulême, exerce une activité de conseil de gestion.

La société à responsabilité limitée Moreau Levage Charentais, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’Angoulême, a pour activité la location de camions.

Le 20 mars 2008, la société Expansion a donné à bail à la société Moreau Levage Charentais un ensemble immobilier d’une surface totale de près de 610 m² au prix mensuel de 2.800 euros hors TVA t hors charges.

Ce bail, d’une durée de neuf années, a été tacitement reconduit.

Le 18 juin 2020, la société Moreau Levage Charentais a informé la société Expansion de son intention de quitter les lieux au 31 décembre 2020.

Le 4 novembre 2020, la société Expansion a effectué une visite des locaux à la suite de laquelle elle a écrit à la société Moreau Levage Charentais pour l’informer de ce qu’elle avait relevé plusieurs désordres nécessitant des travaux de réparation.

Le 23 décembre 2020, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par huissier de justice.

2. Le 18 janvier 2021, la société Expansion a indiqué à la société Moreau Levage Charentais que certains travaux de remise en état effectués n’étaient pas satisfaisants.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2021, la société Expansion a fait assigner la société Moreau Levage Charentais devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de condamnation au paiement de la somme de 11 971,02 euros TTC, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— débouté la société Expansion de l’ensemble de ses demandes ;

— donné acte à la société Moreau Levage Charentais de ce qu’elle prendrait en charge la somme de 4 966,80 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état du pont roulant, prélevée par la société Expansion sur le montant du dépôt de garantie ;

— ordonné la restitution du solde du dépôt de garantie de la société Moreau Levage Charentais par la société Expansion d’un montant de 633,20 euros, après déduction faite du montant des travaux de remise en état du pont roulant ;

— condamné la société Expansion à payer à la société Moreau Levage Charentais la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la partie demanderesse ;

— condamné la société Expansion aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit.

Par déclaration au greffe du 22 décembre 2023, la société Expansion a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Moreau Levage Charentais.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 22 mars 2024, la société Expansion demande à la cour de :

Vu les dispositions 1732 et suivantes du code civil,

Vu les dispositions du bail commercial,

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes formées par la société Expansion,

— Infirmer le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Angoulême,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Moreau Levage Charentais à payer à la société Expansion la somme de 11 971,02 euros TTC, après déduction du montant du dépôt de garantie,

— Condamner la société Moreau Levage Charentais à payer à la société Expansion la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des procès-verbaux d’huissiers versés à la procédure,

Y ajoutant :

— Condamner la société Moreau Levage Charentais à payer à la société Expansion la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

4. Par dernières conclusions communiquées par RPVA le 25 avril 2024, la société Moreau Levage Charentais demande à la cour, au visa des articles 1732 et suivants du code civil, de :

— juger mal fondées les demandes formées par la société Expansion ;

— donner acte à la société Moreau Levage Charentais de ce qu’elle entend prendre en charge la somme de 4.966,80 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état du pont roulant ;

— ordonner la restitution du dépôt de garantie à la société Moreau Levage Charentais par la société Expansion, soit la somme de 633,20 euros après déduction des travaux de remise en état du pont roulant ;

— condamner la société Expansion à verser à la société Moreau Levage Charentais la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Expansion aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

5. La société Expansion soutient que la société Moreau Levage Charentais a manqué à ses obligations d’entretien et de restitution des locaux donnés à bail et qu’elle doit être condamnée à rembourser à son bailleur les travaux de remise en état qu’il a dû faire réaliser pour un total de 17 571,02 euros TTC.

L’appelante fait valoir qu’elle fonde sa demande sur les états des lieux d’entrée dressés par huissier (1er octobre 2008 et 2 mars 2009) et l’état des lieux de sortie du 23 décembre 2020 ; que l’intimée s’était alors engagée à nettoyer les locaux ; que, dès le 18 janvier 2021, elle a signalé que le nettoyage était incomplet puis a fait établir un constat le 27 janvier 2021 révélant une restitution non conforme ; que les photographies et constats démontrent une saleté résultant d’un défaut d’entretien, et non une usure normale ; qu’elle a été contrainte de recourir aux services de la société Sud Ouest Propreté pour un coût de 3 720 euros TTC dont elle sollicite le remboursement.

La société Expansion demande la confirmation de la condamnation relative au pont roulant à hauteur de 4 966,80 euros TTC, et sollicite la réformation aux fins de paiement d’une somme supplémentaire de 5 253,60 euros TTC au titre de travaux complémentaires révélés lors de l’intervention de la société Meije, qui a mis en évidence des dommages générés par la société Moreau Levage Charentais, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une amélioration.

L’appelante réclame également le paiement d’une somme de 1 800 euros TTC pour des travaux supplémentaires sur le portail principal en faisant valoir que la réparation opérée avant le départ était insuffisante et que l’état du portail est le fruit d’un défaut d’entretien, non de la vétusté.

La société Expansion demande enfin le paiement d’une somme de 1 830,62 euros TTC pour la remise en état de l’éclairage de l’atelier et rappelle qu’une nacelle est nécessaire à cette intervention ; elle indique qu’il est indifférent que la date de facturation soit tardive.

6. La société Moreau Levage Charentais répond que la société Expansion ne rapporte pas la preuve d’un lien suffisamment caractérisé entre les désordres qu’elle invoque et les prestations dont elle sollicite le remboursement ; que les prétentions adverses procèdent d’une reconstitution a posteriori des griefs, par la production de factures établies tardivement ou portant sur des prestations étrangères aux désordres initialement dénoncés.

S’agissant des travaux complémentaires de nettoyage, l’intimée relève que le courrier de la société Expansion du 18 janvier 2021 ne visait que des insuffisances tandis que la facture de l’entreprise Sud Ouest Propreté comprend des opérations étrangères aux travaux identifiés ; que cette facture ne correspond pas à la reprise des désordres allégués et ne peut donc être mise à sa charge.

La société Moreau Levage Charentais discute la demande additionnelle de 5 253,60 euros TTC relative à la réparation du pont roulant et soutient que l’intervention ultérieure de la société Meije, alors même que les nouveaux problèmes allégués n’avaient pas été constatés ni chiffrés par l’entreprise initialement consultée et ne sont pas imputables à la société Moreau Levage Charentais.

En ce que concerne la demande au titre du portail principal, l’intimée indique que les désordres invoqués relèvent de la vétusté et non d’un défaut d’entretien imputable au preneur ; que l’état des lieux d’entrée de 2008 décrivait déjà des armatures « rouillées » ainsi que des enfoncements et défauts du bardage ; que la facture produite au soutien de la demande, établie le 30 août 2021, se rapporte à des travaux de démontage et repose de bardage et de profils d’encadrement, ce qui ne correspond pas aux désordres allégués.

Enfin, s’agissant de l’éclairage, la société Moreau Levage Charentais fait valoir que le désordre visé concernait l’éclairage principal du bâtiment (cinq globes sur huit hors service, puis remplacés selon constat d’huissier du 8 avril 2021), alors que la facture produite par l’appelante, datée du 26 août 2021, porte sur une « zone côté bureaux » et sur la fourniture et pose de quatre ampoules LED, de sorte qu’elle ne correspond manifestement pas à la reprise des désordres décrits.

Réponse de la cour

7. L’article 1730 du code civil dispose :

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du code civil précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le bail commercial conclu le 20 mars 2008 entre les parties stipule en page trois que le preneur supportera toutes les réparations visées aux articles 1754, 1719 deuxième alinéa et 605 du code civil, le bailleur n’étend tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du même code. Par ailleurs, aucune stipulation de ce contrat ne met à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

8. Il est constant en droit que le manquement aux réparations locatives relève de la responsabilité contractuelle et s’indemnise sous forme de dommages-intérêts, le bailleur devant caractériser un préjudice apprécié au jour où le juge statue, notamment lorsque le mauvais état des lieux fait obstacle à leur relocation ; que l’indemnisation n’est ni subordonnée à l’avance du coût des travaux, ni à leur exécution effective par le bailleur et que le défaut de remise en état expose en outre le locataire à une indemnité d’occupation durant le temps nécessaire à l’exécution des réparations.

Il appartient au bailleur, demandeur à l’instance, de rapporter la preuve des éléments nécessaires au succès de ses prétentions indemnitaires : la réalité des désordres imputables au preneur, leur caractère distinct de la vétusté, et l’existence d’un préjudice certain, en lien direct avec ces manquements.

Ainsi, si l’indemnisation du bailleur n’est pas nécessairement subordonnée à l’exécution effective des travaux ni au préfinancement de ceux-ci, celui-ci est néanmoins soumis à une exigence probatoire portant sur l’imputabilité et sur la stricte correspondance entre les désordres dénoncés et les travaux chiffrés. Or, en l’espèce, l’examen des pièces met en évidence, sur plusieurs postes, une discordance entre les désordres décrits dans les courriers et constats et la nature exacte des prestations facturées, ainsi qu’un décalage temporel significatif entre la restitution des lieux et l’exécution ou, à tout le moins, la facturation des travaux. Ce décalage affaiblit la certitude de l’imputabilité au preneur, faute d’éléments permettant d’exclure une cause postérieure à son départ.

Sur les frais complémentaires de nettoyage

9. La responsabilité du preneur au titre d’un défaut de nettoyage suppose que les travaux facturés correspondent aux insuffisances effectivement dénoncées dans le cadre de la sortie contradictoire des lieux.

Il ressort des productions que les griefs adressés par la société Expansion dans son courrier du 18 janvier 2021 visait des poussières sur le sol, les charpentes, tuyauteries, murs et chemins de câble.

Le devis produit au soutien de la demande comprend, quant à lui, un ensemble de prestations qui excèdent le périmètre des manquements initialement visés puisqu’il est mentionné le dépoussiérage et lessivage des potences, l’aspiration de la mezzanine, le dépoussiérage de la séparation en grillage, le nettoyage à haute pression des portails. Or le montant des différents postes de nettoyage n’est pas détaillé et le devis porte sur une somme globale de 3.720 euros.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté ce chef de demande.

Sur la remise en état du pont roulant

10. Il est acquis que la société Moreau Levage Charentais a expressément accepté de régler la remise en état du pont roulant sur la base du devis de la société Meije en date du 5 février 2021, d’un montant de 4 966,80 euros TTC.

La nécessité des travaux complémentaires ici réclamés n’apparaît ni dans l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ni dans les échanges initiaux, qui fixent le périmètre des désordres discutés entre les parties. L’appelante se borne à soutenir qu’il est fréquent que des travaux supplémentaires soient révélés après la remise en fonctionnement d’un équipement ; une telle affirmation, générale, ne suffit pas à établir l’imputabilité au preneur des coûts additionnels, en l’absence d’éléments techniques circonstanciés permettant de démontrer que ces travaux sont la conséquence directe d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien de sa part.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a entériné la prise en charge à hauteur de 4 966,80 euros TTC, imputable sur le dépôt de garantie, et débouté la société Expansion de sa demande supplémentaire à ce titre.

Sur la réparation du portail principal

11. L’étude des éléments du dossier met en évidence le fait que l’état des lieux d’entrée, très précis et détaillé, mentionnait que le portail était affecté de corrosion, défauts, marques diverses et enfoncements, particulièrement en partie basse.

Les désordres invoqués à la sortie s’inscrivent donc dans une dégradation compatible avec l’usure du temps et l’ancienneté de l’ouvrage.

De plus, les opérations détaillées dans la facture établie par la société Prévost ont été réalisées le 30 août 2021, soit plusieurs mois après la libération des lieux.

Dans ces conditions, la preuve d’un manquement du locataire, distinct de la vétusté, n’est pas rapportée.

Le tribunal a donc à juste titre débouté la société Expansion de ce chef.

Sur la remise en état de l’éclairage

12. Les pièces produites à ce titre révèlent que les désordres évoqués à la sortie de la société Moreau Levage Charentais concernaient l’éclairage principal de l’atelier, tandis que la facture de la société Tardieu Electricité, en date du 26 août 2021 et dont la cour relève qu’une partie en a été cancellée, porte sur des travaux réalisés dans une zone différentes (bureaux) avec des fournitures différentes de celles qui concernaient l’atelier.

La discordance ne peut être regardée comme une simple imprécision, dès lors qu’elle affecte l’identification même du poste indemnisable. Surtout, l’écoulement de plusieurs mois entre l’état des lieux de sortie et la réalisation des travaux fait obstacle à une imputation certaine au preneur, faute d’éléments techniques permettant d’exclure une cause postérieure, une intervention d’un tiers ou une défaillance liée à l’ancienneté des équipements.

Par ailleurs, il est établi par le procès-verbal dressé le 8 avril 2021 par Maître [U], que les éclairages de l’atelier ont été dûment réparés.

13. Le jugement entrepris sera en conséquence également confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qu’il a condamné la société Expansion à payer les dépens de première instance et à indemniser les frais irrépétibles de la société Moreau Levage Charentais.

Partie tenue au paiement des dépens de l’appel, la société Expansion sera condamnée à verser à l’intimée une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 9 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Angoulême.

Y ajoutant,

Condamne la société Expansion à payer les dépens de l’appel.

Condamne la société Expansion à payer à la société Moreau Levage Charentais la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président