COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2026

N° RG 22/04110 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3ZN

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LASEPPE

c/

[I] [W]

[U] [W]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la cour :

— jugement rendu le 23 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG 19/00531)

— jugement rectificatif rendu le 21 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG 22/5174)

suivant déclaration d’appel du 30 août 2022

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6]

sis [Adresse 2]

agissant par son Syndic, la SARL CABINET BORE immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 485 339 576 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 1]

Représentée par M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, subsituée à l’audience par M^e Floriane DALLA COSTA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[I] [W]

née le 02 Septembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

[U] [W]

né le 18 Novembre 1949 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 12]

Représentés par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [P] [G], greffière stagiaire

Greffier lors du prononcé : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [U] [W] et Mme [I] [W] sont copropriétaires au sein de la Résidence [6], située [Adresse 3], de deux lots, numérotés 51 (appartement) et 180 (parking), dont ils ont confié la gestion locative à la société Century 21.

La résidence est soumise au statut de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice la sarl Cabinet Bore.

Cette résidence dispose d’un compteur d’eau général, auprès de la Lyonnaise des eaux et chaque appartement est équipé de compteurs divisionnaires tant sur l’eau froide que sur l’eau chaude, ces sous-compteurs appartenant à la société ISTA.

Le règlement de copropriété stipule que les réseaux d’alimentation d’eau encastrés dans les dalles de plancher sont privatifs.

Par courriel en date du 22 janvier 2015, le Cabinet Bore a averti l’agence Century 21 de la très forte augmentation de consommation d’eau chaude du lot des époux [W].

Ces derniers ont alors missionné la société Plomb Impact, qui a effectué, après recherche de fuite, une réparation sur le réseau d’eau chaude.

A la suite de la régularisation des charges de l’exercice 2014, le 21 mai 2015, qui comprennent notamment la consommation privative d’eau chaude et d’eau froide du lot n°51, il a été porté au débit du compte des époux [W] la somme de 15 190,39 euros.

La société ISTA a relevé au titre de la consommation d’eau privative du lot des époux [W], pour l’exercice 2014 : 1105 m3, soit 15 364,66 euros d’eau chauffée et 249 m3, soit 870,74 euros d’eau froide.

M.et Mme [W] ont vainement sollicité l’abandon des charges générées par cette surconsommation d’eau.

En dépit de relances amiables et de la signification d’un commandement de payer le 6 novembre 2017, restés infructueux, les époux [W] n’ont procédé à aucun règlement au titre des charges d’eau.

2- Par acte du 19 décembre 2018, le [Adresse 11], représenté par son syndic la Sarl Cabinet Bore, a assigné M.et Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des charges d’eau.

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné solidairement les époux [W] à payer à la sarl Pichet Services la somme correspondant au prix de 34 mètres cube d’eau chaude et 80 mètres cube d’eau froide, en fonction du tarif au mètre cube en 2014, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 19 décembre 2018,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la Sarl Pichet Services au paiement aux époux [W] de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Pichet Services aux dépens de la présente procédure,

— dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par jugement rectificatif du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rectifié les pages 7 et 8 du jugement en date du 3 juin 2022, sous le numéro RG 19/005313,

— dit que les mentions «la Sarl Pichet Services» doivent être remplacées par «le [Adresse 11] agissant par son syndic la Sarl Cabinet Bore»,

— dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement, et notifiée comme le jugement,

— laissé les dépens à la charge du Trésor Public.

Le [Adresse 10] [Adresse 5] a relevé appel du jugement le 30 août 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] demande à la cour d’appel, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1353 et 1231-6 du code civil de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 2 juin 2022, rectifié le 23 juin 2022, par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

— a condamné solidairement les époux [W] à lui payer la somme correspondant au prix de 34 mètres cube d’eau chaude et 80 mètres cube d’eau froide, en fonction du tarif au mètre cube en 2014, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 19 décembre 2018,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— l’a condamné au paiement aux époux [W] pris ensemble de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens de la présente procédure,

statuant de nouveau,

— condamner solidairement les époux [W] au paiement de la somme principale de 19 127,97 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 23 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2017,

— condamner in solidum les époux [W] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum les époux [W] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, M.et Mme [W] demandent à la cour d’appel de :

— juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par le [Adresse 11],

— juger recevable et bien fondé leur appel incident,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 juin 2022 rectifié le 21 juillet 2022 en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer la somme correspondant au prix de 34 mètres cubes d’eau chaude et 80 mètres cubes d’eau froide en fonction du tarif au mètre cube en 2014 assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 19 décembre 2018,

statuant à nouveau,

— juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ne justifie pas de la créance dont il se prévaut à leur encontre,

— juger que les charges que le [Adresse 10] [Adresse 5] entend recouvrer à leur encontre ne sont pas exigibles,

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— condamner le [Adresse 10] [Adresse 5] à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bonnet-Lambert en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

Les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré, à la suite des conclusions d’incident signifiées le 10 novembre 2025 par M.et Mme [W].

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 4 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires.

5- M.et Mme [W] soulèvent l’irrecevabilité des conclusions déposées le 4 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires, comme étant tardives, en application des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile.

6- Le syndicat réplique que ses conclusions notifiées le 4 novembre 2025 n’ont pas vocation à répondre à l’appel incident formé par M.et Mme [W], mais à développer des arguments au soutien de son propre appel principal, et qu’elles sont dès lors recevables.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 910 du code de procédure civile, 'L’intimé à un apple incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite, pour remettre ses conclusions au greffe'.

8- Il est cependant admis que dès lors que des écritures de l’intimé à un appel incident n’ont pas vocation à répondre à l’appel incident, mais à développer des arguments de droit ou de fait venant au soutien de son propre appel principal, elles sont recevables jusqu’à la clôture de l’instruction (Civ.3ème, 2 juin 2016, P.15-12.834).

9- En l’espèce, le syndicat a relevé appel du jugement le 31 août 2022, et notifié ses conclusions d’appelant le 29 novembre 2022.

10- De leur côté, les époux [W] ont notifié leurs conclusions d’intimés, contenant appel incident le 27 février 2023.

11- Or, le syndicat a effectivement notifié des conclusions intitulées 'conclusions d’appelant n°2" le 4 novembre 2025, soit au-delà du délai de trois mois prévu par l’article 910 du code de procédure civile précité.

12- Toutefois, la cour d’appel relève que les conclusions déposées le 4 novembre 2025 par le syndicat dévelopent en grande partie son appel principal, de sorte qu’elles ne peuvent s’analyser comme ayant vocation à répondre à l’appel incident.

13- Par conséquent, les conclusions déposées le 4 novembre 2025 par le syndicat seront déclarées recevables.

Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation au paiement de M.et Mme [W] de la somme de 19 127, 97 euros.

14- Au soutien de son appel, le syndicat rappelle qu’il rapporte bien la preuve de sa créance à l’égard des époux [W], par la production des décomptes de leur compte copropriété, justifiés par les relevés ISTA, et des appels de fonds trimestriels, et qu’à l’inverse les époux [W] n’ont produit aucun élément de nature à établir que les relevés indiqueraient une consommation erronée.

Il reproche cependant au tribunal d’avoir fait droit à la demande de plafonnement de sa créance, formée par les intimés, en faisant application des dispositions de l’article L.2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales, et en assimilant ces derniers à l’abonné, alors qu’il est le seul titulaire du contrat collectif d’eau.

Il sollicite par conséquent la condamnation de M.et Mme [W] à lui payer la somme de 19 127, 97 euros correspondant aux charges impayées.

Le syndicat ajoute que le rapport d’intervention de la société spcéialisée en recherche de fuite a conclu à l’existence d’une fuite dans l’ancien circuit d’alimentation d’eau chaude.

15- M.et Mme [W] répliquent que le jugement doit être infirmé en ce qu’ils les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme correspondant au prix de 34 mètres cube d’eau chaude, et 80 mètres cube d’eau froide en fonction du tarif au mètre cube en 2014.

Ils font en effet valoir que le syndicat ne rapporte pas la preuve de sa créance, que les charges d’eau chaude et d’eau froide ne figurent pas sur la liste prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exposant limitativement les frais imputables aux copropriétaires.

En tout état de cause, ils contestent l’exactitude des relevés de consommation d’eau chiffrées par le sous-compteur Ista, en se fondant notamment sur les conclusions du cabinet Polyexpert.

A titre subsidiaire, ils indiquent qu’ils ne peuvent être tenus au paiement de la part de consommation excédant le double de leur consommation moyenne, en application des dispositions de l’article L.2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales.

Sur ce,

16- Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

17- Il est admis qu’en matière de recouvrement de charges de copropriété, il incombe au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en produisant le procès-verbal des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices correspondant, ainsi que les décomptes comptables et le décompte détaillé de la répartition des charges (Civ.3ème, 27 janvier 2015, n°13-25571).

18- A titre liminaire, la cour d’appel relève que le moyen développé par M.et Mme [W] selon lequel les charges d’eau froide et d’eau chaude ne peuvent leur être imputées, dès lors qu’elles ne font pas partie de la liste des frais imputables au seul propriétaire concerné prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est inopérant dès lors que les dispositions précitées ne concernent pas les charges de copropriété, qui sont ici pourtant discutées.

19- Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété produit par le syndicat, chaque copropriétaire a l’obligation de régler ses charges, dont fait partie la consommation d’eau individuelle.

20- En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2014, 21 mai 2015 et 10 mai 2016 ayant approuvé les décomptes des relevés Ista (pièces 2, 3 et 4 syndicat),

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2017 aux termes de laquelle a été votée la mise en recouvrement de la somme de 19 534, 55 euros à l’encontre de M.et Mme [W] ( pièce 9 syndicat),

— les appels de fonds depuis l’année 2013 (pièce 11),

— un relevé du compte des époux [W] arrêté au 23 novembre 2022 (pièce 6)

— le relevé des compteurs par la société Ista en date du 22 janvier 2015 (pièce 12).

21- Il ressort de ces éléments que le syndicat des coproprétaires a bien produit les décomptes de la copropriété, les appels de fonds et les relevés de compteur Ista, et qu’il justifie dès lors de sa créance.

22- Il appartient dès lors à M.et Mme [W], qui contestent la créance, de rapporter la preuve de l’inexactitude des indications données par le compteur d’eau individuel.

23- Le rapport d’intervention réalisé le 29 juillet 2016 par la société Aquaser, spécialisée en recherche de fuites, dans le logement de M.et Mme [W] conclut que 'l’ancien circuit d’alimentation d’eau chaude encastré au sol, partant de la gaine technique de l’entrée, pour alimenter le mitigeur de la cuisine, est fuyard, à raison d’environ 29, 5 m2 par jour. Malgré un écoulement d’eau d’environ 41 litres sur deux minutes, aucune apparition d’eau n’a été observée dans l’appartement ' (pièce 17 syndicat), étant rappelé que le réseau d’alimentation d’eau est privatif et est encastré dans le sdalles du plancher.

24- Le syndicat verse en outre aux débats un document intitulé 'procès-verbal d’essai’ du 28 octobre 2015 dont il résulte que le fonctionnement du compteur d’eau chaude entraîne des variations de débit, de plus ou moins 6% en débit maximum, et de plus ou moins 10% en débit minimum, ce qui tend à démontrer qu’il fonctionne plutôt en débit minimum (pièce 16 syndicat)

25- Pour contester le relevé du compteur Ista, M.et Mme [W] produisent un rapport rédigé par M. [C], de la société Polyexpert en date du 25 septembre 2015, lequel estime que si de telles quantités d’eau s’étaient vraiment perdues dans les sols, des dommages matériels auraient été constatés sur l’ensemble des sols et murs de l’appartement de M.et Mme [W].

26- Toutefois, et à l’instar du tribunal, la cour d’appel observe que M.[C] se contente de formuler son avis qui ne s’appuie sur aucune démonstration ou test technique, et que ses conclusions ne sont donc pas de nature à renverser la présomption d’exactitude du compteur Ista.

27- En considération de ces éléments, la créance dont se prévaut le syndicat à l’encontre des appelants est justifiée.

28- A titre subsidiaire, M.et Mme [W] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a limité le montant de leur condamnation au paiement des charges d’eau impayées, au double de leur consommation moyenne.

29- Selon les dispositions de l’article L.22224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales, 'Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné… à défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne'.

30- Le moyen développé en cause d’appel par le syndicat selon lequel les dispositions précitées seraient inapplicables en l’espèce, les époux [W] n’ayant pas la qualité d’abonné, sera écarté, dès lors que s’il est exact que le syndicat est bien le souscripteur du contrat d’abonnement, le montant des factures est ensuite réglé par les copropriétaires, bien que les époux [W] ont en tout état de cause la qualité de débiteurs des factures et d’usagers, et que l’application de ces dispositions peut leur être transposée.

31- Or, M.et Mme [W] versent aux débats le courriel en date du 22 janvier 2015 émanant du syndic adressé à leur mandataire de gestion locative, les informant de la surconsommation d’eau très importante dans leur logement (pièce 13 [W]).

32- Il en ressort que ce n’est qu’à compter de cette date que les appelants ont reçu l’information exigée par le texte, rappelée supra, d’une augmentation anormale du volume d’eau de leur appartement, alors qu’il n’est pas contesté que cette consommation anormale était connue du distributeur d’eau dès le mois de juin 2014.

33- C’est donc à juste titre que le tribunal a fait droit à leur demande de plafonnement de leur condamnation au double de leur consommation moyenne d’eau.

34- Le jugement, en ce qu’il a retenu les valeurs moyennes pour la période du 1er décembre 2015 au 9 décembre 2016, permettant de chiffrer à 17 mètres cube la consommation d’eau chaude et à 40 mètres cube la consommation d’eau froide, et a par conséquent limité la condamnation solidaire des époux [W] au titre des charges impayées, au coût correspondant au prix de 34 mètres cube d’eau chaude et de 80 mètres cube d’eau froide, en fonction du tarif au mètre cube en 2014, sera donc confirmé.

Sur la demande tendant à la condamnation de M.et Mme [W] à la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

35- Le syndicat sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il fait valoir que la dette ancienne, et que par leur résistance à son paiement, M.et Mme [W] lui ont causé un préjudice distinct.

Sur ce,

36- Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

37- En l’espèce, le syndicat ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M.et Mme [W], qui ont au demeurant obtenu partiellement gain de cause.

38- Par conséquent, le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée à ce titre, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

39- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

40- Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

41- L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare recevables les conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la sarl cabinet Bore, le 4 novembre 2025,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la sarl cabinet Bore aux dépens de la procédure d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,