RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 20/00351 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HUCB

NA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON CEDEX 9

17 décembre 2019 RG :15/03856

Société RESIDENCE KAELIS

C/

[I]

[A]

SAS SEQUABAT

SA ACTE IARD

S.A. SOGEPROM SUD REALISATIONS

S.A. MAAF ASSURANCES

Société SMABTP

S.A.R.L. SOMEGEC anciennement SAS CLIMECO

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl LX

Selarl GN

SCP Divisia Chiarini

Selarl Rochelemagne

Selarl Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON CEDEX 9 en date du 17 Décembre 2019, N°15/03856

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE KAELIS

Ayant son siège social [Adresse 5]

Représentée par son syndic en exercice la société LAMY, dont le siège social est [Adresse 3], prise en son agence sise [Adresse 20], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y d

[Adresse 19]

[Localité 18]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Géraldine MARTINASSO, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Me [X] [I] Pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL [F],

Assigné à personne habilitée le 17 mars 2020

[Adresse 12]

[Localité 1]

Me [N] [A] Pris en sa qualité de liquidateur de la SAS HOLISUD RCS TOULOUSE 379 849 458

Assigné à étude d’huissier le 17 mars 2020

[Adresse 4]

[Localité 8]

Société SEQUABAT GROUPE IDEC SAS au capital de 500 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 30] sous le numéro 438 542 417 prise en la personne de son représentant légal en exercice sis audit siège

[Adresse 26]

[Localité 10]

Représentée par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M. [E] [Y] (Avocat au barreau Montpellier) en vertu d’un pouvoir général

Société ACTE IARD S.A. au capital de 11.433.676,29 euros inscrite au RCS [Localité 33] n°B 332 948 546, Société régie par le Code des Assurances, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M. [E] [Y] (Avocat au barreau Montpellier) en vertu d’un pouvoir général

SA SOGEPROM SUD REALISATIONS Venant aux droits de la SAS PIERRES OCCITANES Immatriculée au RCS de [Localité 30], sous le n°482 966 975 et prise en la personne de son représentant légal domiciliée es qualité audit siège social

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M. SCP VERBATEAM (Barreau de MONTPELLIER)

SA MAAF ASSURANCES Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 31] sous le n° B 542 073 580, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 23]

[Localité 15]

Représentée par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

SMABTP SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, Société d’assurance mutuelle à cotisations variables inscrite au RCS de [Localité 32] sous le n° D 775 684 764, recherchée comme assureur des sociétés HOLISUD et SOGEPROM SUD REALISATIONS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 16]

[Adresse 24]

[Localité 14]

Représentée par M^e Anne GILS de la SELARL G.P & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SAS CLIMECO, devenue SARL SOMEGEC, Société au capital de 134 880,00 € immatriculée au RCS d'[Localité 22] sous le n° 451 030 043 000 33 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 7]

[Adresse 37]

[Localité 18]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTERVENANTE FORCEE :

S.C.P. BDR ET ASSOCIES, mandataire judiciaire de la société Holisud group

assignée à personne habilitée le 08 juin 2022

INTERVENANT [Localité 25]

[Adresse 6]

[Localité 9]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 04 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Pierres occitanes, devenue Sogeprom sud réalisations, assurée au titre de la garantie dommages-ouvrage auprès de la SMABTP, a fait réaliser un ensemble immobilier de 148 logements, à destination de la résidence étudiante et hôtelière, situé [Adresse 21] à [Localité 22] ([Localité 36]) dénommé « Kaélis-Courtine ».

Sont intervenues à cette opération :

— la société Sequabat, assurée auprès de la société Acte IARD, ayant une mission de maîtrise d''uvre d’exécution et notamment d’assistance à la réception des travaux (contrat du 23 octobre 2006),

— la société Holisud, bureau d’études techniques, chargée de l’étude thermique, assurée auprès de la SMABTP, avec une mission de maîtrise d''uvre de conception, mise en route suivie d’exécution et assistance aux opérations de réception (Cahier des clauses techniques particulières CCTP du 21 juin 2006).

La société Qualiconsult a été chargée d’une mission de contrôle technique.

Le lot 14 bis chauffage-climatisation a été confié à l’entreprise [F], assurée en responsabilité décennale et civile professionnelle auprès de la MAAF assurances.

La réception générale des travaux a été prononcée le 26 août 2008 avec réserves, l’une des sociétés, la société [F], n’ayant toutefois pas signé le procès-verbal.

Un procès-verbal de levée partielle des réserves a été dressé le 28 juillet 2009 entre les sociétés Sogeprom, maître de l’ouvrage, et Sequabat, maître d''uvre.

Des désordres affectant le lot chauffage climatisation sont apparus et ont donné lieu à une première déclaration de sinistre du 12 juin 2009 par la société Citéa, gestionnaire de la résidence hôtelière et une deuxième le 15 octobre 2009 par le syndic de la copropriété Kaélis, à la suite desquelles un expert a été mandaté par la SMABTP, assureur dommages-ouvrage.

La société Sogeprom a fait exécuter des travaux de remise en état par une société GPR pour la somme de 22 587,88 euros.

La société Climéco a conclu avec le syndicat des copropriétaires un contrat de maintenance de l’installation chauffage-climatisation le 15 octobre 2009.

La SMABTP, assureur dommages-ouvrage, a, par courrier du 16 décembre 2009 adressé au syndic de la copropriété, décliné sa garantie concernant le lot chauffage climatisation au motif qu’il n’avait pas été réceptionné.

Soutenant que l’immeuble présentait des dysfonctionnements de l’installation chauffage- climatisation, la société Pierres occitanes a fait assigner les sociétés Holisud, Sequabat, Qualiconsult, [F] et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Avignon aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 10 mars 2010, rendue par la suite commune par ordonnance du 13 août 2010, au [Adresse 34] [Adresse 28], le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [P], lequel a déposé son rapport définitif le 26 novembre 2014.

Il en résulte pour l’essentiel que le lot numéro 14 chauffage-climatisation présente les désordres suivants :

— non-traitement effectif des locaux du rez-de-chaussée,

— non-fonctionnement des unités de traitement d’air des chambres 308 à 508 du fait d’absence de circulation d’eau dans les batteries dû au bouchage des canalisations par des boues,

— écoulements d’eau à l’intérieur des chambres,

— non-traitement effectif des locaux d’accueil,

— le calorifuge des tuyauteries hydrauliques est non protégé.

La société [F] a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, par décision du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence des 3 mai et 3 juillet 2012, Me [I] en étant le liquidateur.

La société Holisud a également été placée en liquidation judiciaire le 11 juillet 2013, Me [A] étant désigné liquidateur.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Sogeprom devant le tribunal de grande instance d’Avignon aux fins principalement de la voir condamner au paiement des travaux de remise en état.

Par actes d’huissier des 4 mai, 9 mai, 10 mai et 11 mai 2016, la société Sogeprom a appelé en la cause les sociétés Sequabat, Acte Iard, son assureur, la société [F], prise en la personne de son liquidateur Me [I], la société MAAF assurances, son assureur, la société Holisud, en la personne de son liquidateur Me [A], la SMABTP, assureur des sociétés Holisud et Pierres occitanes, devenue Sogeprom, et la société Climéco.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état.

Le tribunal de grande instance d’Avignon, par jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2019, a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [27] de ses demandes contre la société

Sogeprom,

— dit que la part de responsabilité de la société Climeco dans le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [27] est de 10 %,

— condamné en conséquence la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires 10 % des sommes de :

* 3 341,20 euros hors taxes,

* 11 937,66 euros hors taxes,

* 1 490 euros hors taxes,

— dit sans objet la demande de la société Sogeprom tendant à voir condamner la SMABTP, in solidum la société Holisud et son assureur la SMABTP, la société Sequabat et son assureur Acte IARD, la SARL [F] et son assureur MAAF et enfin la société Climeco à la relever et garantir de toutes demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires,

— mis hors de cause la SMABTP et MAAF assurances,

— fixé la créance de la société Sogeprom à hauteur des sommes de 22.587,88 euros TTC et 14.717,52 euros HT aux procédures collectives des sociétés Holisud et de la SARL [F],

— condamné in solidum la société Sequabat avec son assureur Acte IARD, ainsi qu’avec la société Climeco, au paiement desdites sommes susmentionnées,

— dit que la garantie de Acte IARD ne peut être mobilisée que pour les dommages à caractère décennal,

— dit que dans les rapports entre les différents intervenants, la part de responsabilité de chacun est la suivante :

* 70 % pour la société [F],

* 10 % pour la société Holisud,

* 10 % pour Sequabat,

* 10 % pour Climeco,

— dit que la société Sequabat et son assureur, Acte IARD, seront relevés dans ces proportions,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné les sociétés Climeco et Sequabat ainsi que Acte IARD in solidum aux dépens, avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre,

— condamné la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Climeco et Sequabat ainsi que Acte IARD à payer à la société Sogeprom une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum les sociétés Climeco et Sequabat aux dépens avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre.

Le jugement déféré retient que les désordres sont, dans leur ensemble, imputables à la société [F], mais que les maîtres d''uvre n’ont pas rempli leur mission de contrôle quant au choix déterminant des matériels et de la configuration de l’installation ; que la responsabilité de la société Climeco est également engagée pour ne pas avoir fait une recherche de fuite qui aurait permis d’éviter l’embouage général et ne pas avoir préconisé un traitement de l’eau, ce qui a aggravé les faits.

Il considère que l’absence de réception ne permet pas d’engager la responsabilité contractuelle de la société Sogeprom dont le syndicat des copropriétaires prétend qu’il s’agit d’une responsabilité fondée sur un contrat de promotion de vente immobilière mais qu’aucune convention écrite n’étant produite, il convient de rechercher la preuve par d’autres éléments de l’intervention de la société dans ce cadre ; qu’à cet égard, aucune pièce n’établit que la société Sogeprom serait intervenue en qualité de promoteur immobilier, seule sa qualité de maître d’ouvrage devant être retenue de sorte qu’elle n’a qu’une obligation de moyens et non de résultat et que sa responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée en l’absence de démonstration d’une faute prouvée, ce qui l’a conduit au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Le tribunal, analysant la nature de la responsabilité des autres intervenants à l’opération de construire, juge enfin que la responsabilité contractuelle de Climeco est engagée à hauteur de 10%. En ce qui concerne les autres responsabilités, le jugement considère qu’en l’absence de réception par la société [F], sa responsabilité n’est que contractuelle dans le cadre d’une obligation de résultat ; que par ailleurs, la responsabilité des sociétés maître d''uvre ne peut également qu’être contractuelle ; enfin, que la société Climeco qui n’est liée par aucun contrat à Sogeprom et qui est intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires a une responsabilité seulement délictuelle.

En ce qui concerne les garanties des assureurs, il a considéré que la garantie de la MAAF pour la société [F] ne pouvait être mobilisée en l’absence de réception et en ce qui concerne sa garantie responsabilité civile, qu’elle fonctionne en base réclamation avec le délai subséquent de 5 ans et qu’elle ne pouvait être mise en 'uvre, la première réclamation en date du 9 mai 2016, date de l’assignation au fond, n’ayant pas été formée dans ce délai ; que la société SMABTP devait être mise hors de cause en sa qualité d’assureur de Sogeprom contre laquelle aucune condamnation n’a été prononcée et qu’en sa qualité d’assureur décennal de la société Holisud, en l’absence de réception avec la société [F], elle devait être mise hors de cause ; enfin, que la société Acte IARD devait sa garantie pour les dommages de nature décennale.

Le [Adresse 35] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 28 janvier 2020, intimant les sociétés Sequabat, Acte Iard, Sogeprom, Me [I], ès qualités de liquidateur de la société [F], les sociétés MAAF assurances, SMABTP, Climéco et Me [N] [A], liquidateur de la société Holisud.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/00351.

Par arrêt avant dire droit du 24 mars 2022, la présente cour a :

— invité :

* le [Adresse 34] [Adresse 29] à verser aux débats les contrats de vente des lots vendus aux copropriétaires, et ce, avant le 31 mai 2022,

* la société Sogeprom à conclure sur sa qualité à agir à l’encontre des locateurs d’ouvrage et leurs assureurs, et ce, avant le 31 mai 2022,

* toute partie qui y a intérêt à faire désigner un mandataire ad hoc à la société Holisud et à l’appeler en cause,

— renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du 7 juin 2022 à 14 heures et invité les parties à conclure avant cette date,

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,

— réservé les dépens.

Par acte du 8 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la SELARL BDR et associés, prise en la personne de Maître [O] [A], désignée en qualité de mandataire ad hoc, par ordonnance du président du tribunal de commerce de Toulouse du 25 mai 2022, de la société Holisud Groupe, laquelle est radiée du registre du commerce et des sociétés de Toulouse depuis le 1er octobre 2015.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, le [Adresse 35] a notamment conclu à l’irrecevabilité des conclusions de la SAS Climeco devenue SARL Somegec et à l’irrecevabilité de l’appel incident formé par la SAS Climeco devenue SARL Somegec.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— Déclaré les conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par RPVA le 28 mai 2024 de la SAS Climeco devenue la SARL Somegec irrecevables à l’égard du [Adresse 35], appelant, et de la SAS Sogeprom sud réalisations et des autres intimés,

— Condamné la SAS Climeco devenue la SARL Somegec à payer au [Adresse 35] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SAS Climeco devenue la SARL Somegec aux dépens de l’incident.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 13 mars 2025.

Par avis de la présidente de chambre du 4 février 2025, l’affaire initialement fixée à l’audience du 1er avril 2025 a été déplacée à l’audience du 24 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, le [Adresse 35], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1601-1, 1602, 1646-1, 1792 et suivants, et 1831-1 du Code civil,

Vu les articles L111-24, L221-1 et L231-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [P] du 26 novembre 2014,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [27], représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, à l’encontre de la décision rendue le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Avignon,

— Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [27] de ses demandes contre la société Sogeprom,

* Dit que la part de responsabilité de la société Climeco dans le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [27] est de 10 %,

* Condamne en conséquence la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires 10 % des sommes de :

o 3.341,20 euros HT,

o 11.937,66 euros HT,

o 1.490 euros HT,

* Dit sans objet la demande de la société Sogeprom tendant à voir condamner la SMABTP, in solidum la société Holisud et son assureur la SMABTP, la société Sequabat et son assureur Acte IARD, la SARL [F] et son assureur la MAAF et enfin la société Climeco à la relever et garantir de toutes demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires,

* Met hors de cause la SMABTP et MAAF assurances,

* Fixe la créance de la société Sogeprom à hauteur des sommes de 22.587,88 euros TTC et 14.717,52 euros HT aux procédures collectives des sociétés Holisud et de la SARL [F],

* Condamne in solidum la société Sequabat avec son assureur Acte IARD, ainsi qu’avec la société Climeco, au paiement desdites sommes susmentionnées,

* Dit que la garantie Acte IARD ne peut être mobilisée que pour les dommages à caractère décennal,

* Dit que dans les rapports entre les différents intervenants, la part de responsabilité de chacun est la suivante :

o 70 % pour la société [F],

o 10 % pour la société Holisud,

o 10 % pour Sequabat,

o 10 % pour Climeco,

* Dit que la société Sequabat et son assureur Acte IARD, seront relevés dans ces proportions,

* Rejette les demandes plus amples ou contraires,

* Condamne les sociétés Climeco et Sequabat ainsi que Acte IARD in solidum aux dépens, avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre.

* Condamne la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamne in solidum les sociétés Climeco, Sequabat ainsi que Acte IARD à payer à la société Sogeprom une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

* Condamne in solidum les sociétés Climeco et Sequabat aux dépens avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre,

Statuant à nouveau,

— Juger que la société Sogeprom sud réalisations promoteur-vendeur est bien tenu vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la résidence [27], représenté par son syndic Nexity Lamy, d’une obligation de résultat de livrer un immeuble conforme aux règles de l’art exempts de malfaçons en application des articles 1831-1 et 1601-1 et suivants du Code civil,

En conséquence, au vu du rapport d’expertise de l’expert [P],

— Condamner la société Sogeprom sud réalisations au paiement des sommes suivantes au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [27], représenté par son syndic Nexity Lamy :

* 3.341,20 euros H.T. au titre de « Autres prestations à réaliser ou à prévoir ultérieurement, dont certaines en urgence, comme la protection antigel, mais aussi les réparations des unités des chambres 308 et 508, de la porte du groupe en toiture, du rebouchage de la gaine d’accès en terrasse et les 2 analyses d’eau annuelles »,

* 11.937,66 euros H.T. au titre de « Prestations à réaliser dans le cadre de la mise en conformité des installations par rapport au CCTP et aux règles professionnelles, avec la reprise de l’isolation des tuyauteries en toiture, le remplacement des plaques de faux-plafond tachées et l’installation d’un climatiseur pour la direction et l’accueil »,

* 1.490 euros H.T. « en complément, si nécessaire, sur confirmation de dysfonctionnements propres à la régulation du groupe, le remplacement complet de sa régulation »,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré responsable la SARL Climeco et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27], représenté par son syndic Nexity Lamy, 10% des sommes de 3.341,20 euros HT, 11.937,66 euros HT et 1.490 euros HT,

— Au besoin, condamner solidairement la SAS Sogeprom sud réalisations et la SARL Climeco aux paiements des sommes de 3.341,20 euros HT, 11.937,66 euros HT et 1.490 euros HT, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [27], représenté par son syndic Nexity Lamy,

— Débouter la SA Acte IARD, la SARL Climeco, la SA MAAF assurances, BDR & Associés représentée par Monsieur [O] [A] ès qualités, la SAS Sequabat, la compagnie d’assurance SMABTP, la SAS Sogeprom sud réalisations, M. [X] [I] ès qualités, l’ensemble des intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— Les débouter de plus fort de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du concluant, ainsi que de leurs appels incidents,

— Condamner la SAS Sogeprom sud réalisations, la SARL Climeco ou toutes personnes contre qui l’action compètera, à payer à la syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic Nexity Lamy, la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner étalement aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, en ce compris les procès-verbaux de constat d’huissier, les frais de conseil technique (Monsieur [B]), les frais d’expertise (29.276,92 euros) dont distraction au profit de Maître Vajou sous ses seules affirmations de droit.

L’appelant critique la décision de première instance qui a retenu que la société Pierres occitanes avait seulement la qualité de maître d’ouvrage alors que la liste de l’article 1792-1 du code civil n’est pas complète, qu’il faut y ajouter notamment le titulaire d’un contrat de promotion immobilière (C. civ., art. 1831-1) et le vendeur d’immeuble à construire (C. civ., art. 1646-1) ; qu’en l’espèce les bâtiments construits ont été divisés en lots et cédés dans le cadre de la création d’une copropriété ; que le maître de l’ouvrage peut être également un promoteur et qu’il démontre à l’appui des pièces versées aux débats que la SAS Pierres occitanes devenue Sogeprom a bien la qualité de promoteur / vendeur dès lors :

* que dans son rapport préliminaire du 28 juillet 2009, le cabinet [M] expertise, missionné par l’assureur dommages ouvrage, indique clairement en page 4 qu’a été convoqué « le souscripteur Pragma ' SAS Pierres occitanes » ;

* que Maître [W], notaire à [Localité 22], a rédigé le règlement de copropriété le 12 octobre 2007 dont il ressort que la SAS Pierres occitanes représentée par M. [R], directeur de la promotion immobilière, ayant pouvoir pour la SAS Pragma, qui n’est autre que la présidente de la SAS Pierres occitanes, est bien intervenue en qualité de promoteur ;

* que cela ressort également des prospectus publicitaires de présentation de l’opération de construction pour vendre les lots ;

* qu’il ressort de l’extrait KBIS de la SAS Pragma, apparaissant sur lesdits prospectus en qualité de promoteur, que le président de ladite société n’est autre que Sogeprom ;

* que les titres de propriétés versés aux débats mentionnent que non seulement Pierres occitanes, devenue Sogeprom et Pragma sont co-contractantes mais encore que le dénommé [H] [J] intervenait en vue de la régularisation des actes authentiques en qualité de président de Pragma, elle-même présidente de Pierres occitanes, les relations entre les deux sociétés étant étroites et imbriquées, ce point n’étant d’ailleurs plus contesté par la société Sogeprom elle-même qui reconnaît dans ses conclusions du 31 mai 2022 sa qualité de promoteur en l’espèce ;

— que l’immeuble ayant été cédé en copropriété, il est l’actuel maître d’ouvrage de l’opération de construction litigieuse et Sogeprom sud réalisations promoteur / vendeur, de sorte que c’est donc à lui de solliciter toutes indemnités correspondant aux préjudices subis du fait des désordres constatés qu’il subit et qu’il lui est possible de mettre en 'uvre la garantie de cette société Sogeprom ès qualités de constructeur responsable tout comme tous autres intervenants à l’acte de construire, dans le cadre d’une obligation de résultat.

En effet, il soutient :

— que si les articles 1601-1 et suivants du code civil n’ont pas été invoqués en première instance, la demande sur ce fondement est recevable en appel, ne s’agissant pas d’une demande nouvelle puisqu’il a déjà été demandé en première instance que la responsabilité de Sogeprom, en qualité de promoteur/vendeur, soit engagée ;

— qu’avant réception, le promoteur est tenu de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu’en l’espèce il ressort du rapport de l’expert judiciaire que le lot 14 « chauffage climatisation » confié à l’entreprise [F] n’a jamais fait l’objet d’une réception (pas d’essai de bon fonctionnement, procès-verbal de réception non signée par l’entrepreneur, aucune levée de réserves pour ce lot) ; que contrairement à ce qu’énonce Sogeprom, il n’y a pas eu de travaux réalisés sur le lot [F] par la suite, Sogeprom n’ayant pas tenté de pallier la carence de [F] ; que cette obligation de résultat est confortée par l’article R. 222-9 du code de la construction et de l’habitation relatif au secteur protégé, mais également par l’article 1831-1 du Code civil, repris par l’article L221-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que le promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage ; qu’il est faux de soutenir que le maître de l’ouvrage promoteur ne peut voir sa responsabilité retenue sur le plan contractuel que pour faute prouvée au motif que les dommages ne relèvent pas de la garantie décennale et constituent des dommages intermédiaires, les dommages intermédiaires se définissant comme intervenant après réception, et qu’il n’y pas de réception pour le lot [F] en l’espèce ; que si l’expert judiciaire n’a pas évoqué d’imputabilité ou de responsabilité à l’encontre de Sogeprom c’est simplement parce qu’il l’a considérée uniquement comme étant le maître d’ouvrage et non comme promoteur ; que si le tribunal en relevant que l’expert judiciaire a estimé qu’il n’était pas très normal que les prestations de l’entrepreneur aient pu se dérouler sous le contrôle de Holisud et de Sequabat qui sont des professionnels, sans qu’il ait été contraint de remplir ses obligations contractuelles pendant toute la durée du chantier malgré les rappels par recommandés et accusés de réception, de sorte que leur responsabilité peut être engagée, il en va de même s’agissant du promoteur ; que soutenir que Sogeprom n’est pas un professionnel est un argument inopérant.

L’appelant fait état du rapport d’expertise judiciaire indiquant sur la réalité des désordres que l’expert judiciaire a pu constater les dysfonctionnements de chauffage/climatisation qu’il avait dénoncés ; qu’à l’heure actuelle ladite installation n’est pas conforme au cahier des charges initial comme l’a relevé son conseil dans un dire en date du 12 novembre 2014 ; que l’installation n’étant pas conforme au cahier des charges initial, il est en droit de solliciter de son promoteur-vendeur dans le cadre contractuel et sur le fondement des textes susvisés une installation conforme ; que le non-fonctionnement des unités de traitement d’air des chambres 308 et 508, par embouage partiel est quant à lui de nature à porter atteinte à leur propre destination ; qu’il y a également une non-conformité au CCTP du calorifuge des tuyauteries en toiture, aussi bien pour son épaisseur que pour sa nécessaire protection ;

Concernant les causes et origines des dysfonctionnements, il relève que l’expert impute l’ensemble des désordres principalement à la société [F] qui a fait preuve également de manquements aux règles de l’art, indique que les responsabilités de Holisud et de Sequabat ne peuvent qu’être engagées partiellement aux côtés de [F], et que la société Climeco est également impliquée, s’étant vu confier la maintenance de l’installation peu après sa mise en service. Il rappelle également le chiffrage de l’expert concernant les travaux de remise en état.

Il fait encore valoir :

— que le rapport de l’expert judiciaire est critiquable dans la mesure où l’expert considère que la société Pierres occitanes, devenue Sogeprom, est seule le maître d’ouvrage, alors que cette société lui a bien cédé ses droits et qu’il est devenu depuis maître d’ouvrage ; que la société Sogeprom est considérée au visa des articles 1792 et suivants du code civil comme étant un constructeur et qu’en sa qualité de promoteur et de vendeur d’immeuble à construire, elle est tenue d’une obligation de résultat de livrer un immeuble conforme aux règles de l’art exempts de malfaçons et correspondant aux engagements contractuels en application des articles 1831-1 et 1601-1 et suivants du code civil comme indiqué ci-dessus, de sorte qu’il sollicite à l’encontre du promoteur-vendeur une condamnation sur la base du chiffrage tel qu’il ressort du rapport de l’expert ;

— que concernant sa demande à l’encontre de Climeco le jugement sera confirmé, le tribunal ayant prononcé une condamnation à son bénéfice ; que si besoin est, il réitère ses demandes de condamnation solidaire avec la société Sogeprom.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, la société Séquabat-groupe Idec SAS et la SA Acte Iard demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu en date du 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Avignon

Vu les pièces dont le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les articles 548 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1134 et 1382 anciens du Code civil,

Vu les articles L.124-3 et L.112-6 du code des assurances,

Vu la jurisprudence applicable,

— Recevoir l’appel incident des concluantes,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

«* Dit que la part de responsabilité de la société Climeco dans le préjudice subi par le syndicat

des copropriétaires de la résidence [27] est de 10 %,

* Condamne en conséquence la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires 10 %

des sommes de :

—  3.341,20 euros H.T.

—  11.937,66 euros H.T.

—  1.490 euros H.T,

''

* Met hors de cause la SMABTP et MAAF assurances,

'.

* Condamne in solidum la société Sequabat avec son assureur Acte IARD, ainsi qu’avec la société Climeco, au paiement desdites sommes susmentionnées,

* Dit que la garantie de Acte IARD ne peut être mobilisée que pour les dommages à caractère décennal,

* Dit que dans les rapports entre les différents intervenants, la part de responsabilité de chacun est la suivante :

—  70 % pour la société [F],

—  10 % pour la société Holisud,

—  10 % pour Sequabat,

—  10 % pour Climeco,

* Dit que la société Sequabat et son assureur Acte IARD, seront relevés dans ces proportions,

* Rejette les demandes plus amples ou contraires,

* Condamne les sociétés Climeco et Sequabat ainsi que Acte IARD in solidum aux dépens, avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre,

'

* Condamne in solidum les sociétés Climeco et Sequabat ainsi que Acte IARD à payer à la société Sogeprom une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

* Condamne in solidum les sociétés Climeco et Sequabat aux dépens avec distraction s’il y a lieu au profit des avocats qui en font la demande et peuvent y prétendre. »

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger que la société Sequabat n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission,

Par conséquent,

— Débouter toute demande telle que dirigée à son encontre et prononcer sa mise hors de cause, ainsi que celle de la compagnie d’assurances Acte IARD,

— Débouter toute demande telle que dirigée à l’encontre des concluantes,

— Réformer le jugement en ce sens,

— Condamner tout succombant à payer à chacune des concluantes la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— Juger que la part de responsabilité de la société Sequabat est résiduelle et confirmer en toute hypothèse la quote-part de 10 % arbitrée par le tribunal à son encontre,

— Débouter toute autre demande telle que dirigée à l’encontre des concluantes,

— Imputer à la société Climeco une quote-part de responsabilité à hauteur de 20 % a minima,

— Juger que le contrat souscrit par la société [F] auprès de la compagnie MAAF couvre bien son intervention,

— Juger le rapport d’expertise judiciaire parfaitement opposable à la compagnie MAAF,

— Juger que les compagnies d’assurances MAAF et SMABTP doivent leur garantie,

Par conséquent,

— Condamner solidairement les sociétés Climeco, MAAF et SMABTP à relever et garantir les concluantes à hauteur de 90 % de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre,

— Prononcer la mise hors de cause de la compagnie d’assurances Acte IARD ès qualités d’assureur de garantie responsabilité civile décennale,

— Juger que la compagnie Acte IARD est fondée à opposer le montant de la franchise prévue au contrat d’assurance qui a été résilié,

— Condamner tout succombant à payer à chacune des concluantes la somme de 5 000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

La société Séquabat-groupe Idec SAS et la SA Acte Iard font valoir :

— qu’il ressort du rapport de l’expert que les non-conformités ont bien été signalées à la société [F] qui est seule responsable des désordres, seule la responsabilité de celle-ci pouvant donc être retenue ;

— que la société Sequabat s’est vu retirer toute mission de maîtrise d''uvre sur le lot n°14 chauffage ' rafraichissement, comme le reconnaît Sogeprom qui indique qu’un « maître d''uvre spécifique pour le lot n°14 a suivi le chantier et les prestations de l’entreprise [F] », cette mission ayant été entièrement dévolue au BET Holisud dès lors :

* qu’au stade de la conception, c’est le BET Holisud qui a établi les pièces écrites de ce lot (CCTP du dossier de consultation des entreprises), analysé et fait compléter l’offre de l’entreprise [F] ;

* qu’au stade de l’exécution, le BET Holisud a analysé pour visa les études d’exécution fournies par l’entreprise [F] ;

* que le BET Holisud a effectué un suivi des travaux de l’entreprise [F], établi des comptes rendus de visite de chantier et effectué les opérations de pré-réception des travaux dudit lot ; qu’il a également participé aux suivis des levées de réserves pendant la première année et devait assurer les opérations de mise en route de l’installation, le CCTP de ce lot prévoyant la mise en service de l’installation avec des vérifications contraignantes ;

— que la société Sequabat a parfaitement rempli sa mission, n’ayant pu que relayer les observations formulées par le BET Holisud auprès de l’entreprise [F] ; qu’en relevant que la société [F] avait été mise en demeure à de nombreuses reprises par voie recommandée, le tribunal n’a pas tiré toutes les conséquences juridiques de ses constatations ; qu’elle ne pouvait pas avoir d’avis particulier sur les compétences de l’entreprise [F] au moment du choix de l’entreprise retenue, cette entreprise étant récemment créée au moment de l’appel d’offres ;

A titre subsidiaire,

— qu’il résulte du rapport de l’expert que si les désordres sont dans leur ensemble imputables à la société [F] quant à leur origine, concernant les sociétés Holisud et Sequabat, leurs responsabilités ne peuvent qu’être engagées partiellement au côté de la société [F] ; que le tribunal a déterminé les parts viriles de responsabilité en lieu et place de l’expert judiciaire et que la quote-part de 10 % imputée à la société Sequabat sera confirmée ; qu’en tout état de cause, elles seront relevées et garanties par les sociétés [F], Holisud et Climeco, cette dernière à hauteur de 20 % a minima, le jugement devant être réformé en ce sens ;

— qu’en effet, cette quote-part de responsabilité de la société Climeco à hauteur de 20 % a minima est justifiée dès lors que la société Climeco, chargée de la maintenance de l’installation depuis octobre 2009, a commis des fautes en lien avec les dysfonctionnements de l’installation et leur aggravation, comme cela ressort du rapport de l’expert judiciaire en pages 25 et 38, tenant à l’absence d’un état initial détaillé de l’installation et d’une proposition de traitement de l’eau alors qu’elle constatait fréquemment l’embouage du réseau, à l’absence de recherche sérieuse des fuites pourtant constatées sur le réseau de distribution et qui ont conduit à l’embouage de l’installation, ayant laissé les vannes de remplissage ouvertes au lieu d’intervenir rapidement sur les fuites, ainsi qu’au non-emplacement du moteur de ventilation de l’unité intérieure, alors que l’appareil était sous garantie concernant la chambre 308 restée inoccupée du fait de l’absence de chauffage pendant l’hiver et de climatisation pendant l’été ; que par ailleurs, l’étude du contrat d’entretien révèle de nombreuses anomalies, et l’étude des bons d’intervention préventifs et curatifs de graves négligences de la part de la société Climeco lors de la mise en service le 26 août 2008, seul un devis de désembouage général ayant été proposé en juillet 2012, soit plus de 4 ans après la mise en service et 2 ans après la prise de possession du contrat par cette société ;

— que contrairement à ce qu’énonce la société d’assurance MAAF, assureur de la société [F], il n’est pas démontré que la société [F] aurait débuté ses travaux avant la prise d’effet du contrat d’assurance, datée du 1er janvier 2007 ; qu’au contraire tout indique que la société [F] a débuté ses travaux postérieurement à cette date, son devis étant daté du 12 décembre 2006 et l’accord pour la fourniture des matériels installés par celle-ci n’ayant été confirmé par la société Holisud que le 23 juillet 2007, étant rappelé que la date du commencement effectif des travaux peut différer de la date de la DROC (déclaration réglementaire d’ouverture de chantier) et que la notion d’ouverture de chantier s’entend avant l’arrêté de 2009 comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré ; que d’ailleurs l’expert judiciaire détermine dans l’historique du chantier l’ouverture du chantier au début de l’année 2007, et la suite du chantier démontrant que la société [F] n’a pas débuté ses travaux avant 2007, d’autant qu’elles produisent copie de la lettre de commande valant ordre de service pour commencement immédiat des prestations du promoteur à l’attention de la société [F] datée du 16 janvier 2007, soit dans un temps couvert par le contrat d’assurance souscrit auprès de la société MAAF ;

— que la société MAAF, qui n’a pas fourni le document de résiliation du contrat dans ses conclusions récapitulatives, ne saurait contester sa garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle, le point de départ du délai subséquent de cinq ans prévu par l’article L.124-5 du code des assurances ne pouvant être établi sur les seuls dires de celle-ci ;

— que le rapport d’expertise est bien opposable à la société MAAF dès lors que la société [F] était bien partie et présente aux opérations d’expertise judiciaire comme en témoigne le rapport d’expertise de M. [P] et l’ordonnance de référé du 10 mars 2010, étant rappelé que selon la jurisprudence le rapport d’expertise opposable à l’assuré est opposable à l’assureur et que peuvent être valablement admis comme mode de preuve, deux rapports non contradictoires, établis unilatéralement à la demande de l’une des parties, dès lors qu’ils ont été soumis à leur libre discussion, comme c’est le cas en l’espèce ; qu’en outre la lecture de la chronologie des opérations d’expertise en pages 7 à 8 du rapport démontre la participation active de la société [F] dans le cadre de la recherche d’une proposition de reprise technique en vue d’un règlement amiable qu’elle a initié ;

— que la SMABTP, assureur, d’une part, du promoteur-vendeur Sogeprom sud réalisations venant aux droits de la SAS Pierres occitanes et, d’autre part, de la société Holisud, ne justifie pas non plus pouvoir s’exonérer de toute garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle, la SMABTP n’ayant jamais communiqué copie du contrat d’assurance de ses assurées ; que la responsabilité de la société Holisud a été retenue par l’expert judiciaire, de sorte qu’elle sera condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations éventuelles à proportion de la quote-part imputée à son assuré ;

— que la société Acte IARD dont le tribunal a retenu qu’elle ne pouvait être tenue au titre des garanties légales doit être mise hors de cause à ce titre et qu’elle est bien fondée à opposer le montant de la franchise qui est opposable aux tiers pour les postes de préjudices distincts de la garantie obligatoire et en l’état de la résiliation du contrat d’assurance avec effet au 31 décembre 2013, soit 10% du coût du sinistre avec un minimum de 1500 euros et un maximum de 4500 euros.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, la société Sogeprom sud réalisations, venant aux droits de la société Pierres occitanes, demande à la cour de :

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1134,

Vu l’article 1382,

— Confirmer la décision en ce qu’elle a mis hors de cause la société Sogeprom envers le syndicat des copropriétaires, aucune responsabilité personnelle n’étant retenue par les opérations d’expertise,

— Confirmer la décision en ce que la société Sequabat et son assureur Acte IARD ont été condamnés à la somme de 22.587,88 euros TTC,

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes mal fondées, en ce qu’elles sont dirigées envers Sogeprom venant aux droits de Pierres occitanes,

— Réformer la décision pour le surplus,

— Condamner in solidum la SMABTP, la société Holisud et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] et son assureur MAAF et Climeco aux sommes de 14.717,52 euros, 3.341,20 euros HT et 11.937,66 euros HT au titre des travaux nécessaires sur l’installation, sur le fondement de l’article 1792 du Code civil à titre principal pour les constructeurs et leurs assureurs et sur le fondement de l’article 1382 à l’égard de Climeco,

— A titre subsidiaire, in solidum condamner la société Holisud et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] et son assureur MAAF et Climeco aux sommes de 14.717,52 euros, 3.341,20 euros HT et 11.937,66 euros HT au titre des travaux nécessaires sur l’installation, sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, et sur le fondement de l’article 1382 à l’égard de Climeco,

— En tout état de cause, assortir les sommes de la TVA en vigueur,

— Condamner in solidum la SMABTP, la société Holisud et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] à la somme de 22.587,88 euros financée par Sogeprom pour permettre en urgence le fonctionnement du bâtiment pour pallier les défaillances de chauffage/climatisation ; sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, avec intérêts au taux légal depuis le 31 août 2009,

— Condamner la SMABTP, in solidum la société Holisud et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] et son assureur MAAF et Climeco à relever et garantir Sogeprom de toutes demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires,

— Condamner in solidum la SMABTP, la société Holisud et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] et Climeco à la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le référé expertise.

La société Sogeprom sud réalisations soutient :

— qu’elle est fondée à exercer ses recours en cas de condamnation, ne pouvant être le débiteur final de la responsabilité des désordres comme le mentionne le rapport de l’expert qui n’a pas retenu sa responsabilité personnelle, seule celle des locateurs d’ouvrage ayant été identifiée ; qu’en effet il résulte de la jurisprudence que si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain (3e Civ., 9 février 2010, n° 08-18.970) ; qu’en l’espèce son intérêt est certain si elle est condamnée à réparer les vices de l’immeuble ; que dès lors que la responsabilité décennale est identifiée et invoquée, la responsabilité contractuelle du promoteur ne peut pas être retenue, le régime de la responsabilité des constructeurs supplantant le régime de droit commun comme c’est le cas en l’espèce ;

— que le promoteur n’exécute pas personnellement les travaux de construction et les confie à des locateurs d’ouvrage ; qu’à ce titre elle a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise pour ce point avant le syndicat et que pour permettre la livraison fonctionnelle de l’ouvrage elle a dû financer des travaux qui auraient dû être gérés dans le cadre du chantier, cette prestation constituant pour elle un préjudice certain ; que l’intérêt à agir du promoteur est conservé car il s’exécute dans le cadre des relations contractuelles et des obligations dont étaient redevables les locateurs d’ouvrage à son égard, et pour répondre à ses propres engagements en qualité de vendeur réputé constructeur ; que la Cour de cassation reconnaissant cette qualité au promoteur, même après la livraison du bien, elle est fondée à réclamer le remboursement des travaux exécutés pour permettre l’usage du bien auprès des acquéreurs, les travaux ayant été reconnus par l’expert judiciaire comme nécessaires et adaptés au bien ; qu’en tant que promoteur, elle n’est pas un professionnel, et la responsabilité des locateurs d’ouvrage ayant été retenue par l’expert judiciaire, elle est fondée à réclamer la condamnation in solidum de la SMABTP, la société HOLISUD et son assureur SMABTP, Sequabat et son assureur Act IARD, la SARL [F] à la somme de 22.587,88 euros financée par Sogeprom pour permettre en urgence le fonctionnement du bâtiment pour pallier les défaillances de chauffage/climatisation sur le fondement de l’article 1134 du code civil, avec intérêts au taux légal depuis le 31 août 2009 ;

— qu’elle n’est pas personnellement responsable des dommages, le rapport d’expertise n’ayant identifié aucune faute de sa part, d’autant qu’elle a réussi à pallier la défaillance des entreprises et maîtres d''uvre en mandatant de son propre chef des interventions permettant d’assurer la livraison et le fonctionnement de l’installation de chauffage climatisation, les dysfonctionnements ultérieurs provenant de postes qui se sont avérés défaillants ultérieurement après prise de possession des lieux ; que concernant la cafétéria, le hall, le bureau de la direction, la chambre 108, la coursive et la terrasse, il est relevé des dysfonctionnements concernant la circulation d’eau, qui résultent soit d’une erreur de conception et d’exécution imputable à la société [F] et la maîtrise d''uvre, soit d’un défaut d’entretien à la charge de Climeco, ou des deux, de sorte qu’un partage de responsabilité doit être envisagé en fonction de ces différents facteurs et le syndicat des copropriétaires devant manifestement assumer la part de responsabilité de la société Climeco, sauf à ce que cette entreprise soit dans la cause pour assumer cette part de responsabilité ;

— qu’en tant que maître de l’ouvrage de l’opération, elle a livré les ouvrages et justifié avoir entrepris des prestations pour pallier la carence de certaines entreprises ; que le syndicat des copropriétaires soutient à tort qu’elle a manqué à son obligation de délivrance ; que celui-ci n’avait pas invoqué le fondement des articles 1601 et suivants du code civil en première instance, ce fondement ne pouvant être reçu en fin de procédure d’appel ; que le maître de l’ouvrage d’une telle opération n’est pas redevable d’une obligation de résultat à la différence des locateurs d’ouvrage ;

— qu’en tant que maître de l’ouvrage, ne disposant d’aucune compétence technique particulière, elle a eu recours à plusieurs professionnels dont la société [F] réalisant les travaux, les sociétés Sequabat et Holisud/HCI étant les deux maître d''uvre qui suivent de concert l’exécution du lot chauffage rafraichissement; que Sequabat a présenté des situations de travaux visant à solder intégralement l’entreprise [F], ce qui est aberrant compte tenu de la situation connue de Sequabat et Holisud, travaillant de concert, cette dernière justifiant d’une mission complète depuis septembre 2006 et de son paiement ; que dès lors que tant l’installation initiale que celle ajoutée au RDC contiennent un fluide frigorigène, les trois professionnels sont soumis à une règlementation particulière et devaient communiquer au maître de l’ouvrage certains documents, ce que l’entreprise [F] n’a pas fait et les maîtres d''uvre n’ayant pas pris les dispositions suffisantes pour assurer la bonne réalisation de ces prestations ; que tous les constructeurs ayant contribué à la survenance de l’entier dommage sont solidairement tenus de le réparer avec leurs assureurs, en applications des anciens articles 1203 et 1147 du code civil ;

— que contrairement à ce qu’énonce la SMABTP, la réception a été prononcée en août 2008, mais qu’en tout état de cause, les assureurs des maîtres d''uvre Holisud et Sequabat sont redevables non seulement de la garantie décennale mais de la responsabilité civile de leurs assurés ;

— qu’elle démontre que les garanties des assureurs doivent être retenues dès lors :

* qu’elle assurée auprès de la SMABTP au titre de la responsabilité civile et décennale, ce que la SMABTP ne conteste pas ;

*que si la MAAF indique que son assurance a été souscrite par la société [F] après la réalisation du chantier elle n’en justifie pas, ne justifiant donc pas de pouvoir s’exonérer de toute garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle de celle-ci ; que de plus les pièces versées aux débats démontrent que les prestations de la société [F] ont été réalisées pendant la période de garantie, après le début de l’année 2007 ;

— que la société Holisud est assurée auprès de la SMABTP et la société Sequabat auprès de la société Acte IARD, groupe Camacte, laquelle évoque la résiliation du contrat en 2014 ; qu’à cette date, le sinistre était constitué et que cet assureur était aux opérations d’expertise depuis 2010 ; qu’en tout état de cause, la garantie subséquente de l’article L 124-5 du code des assurances doit s’appliquer, la compagnie Acte IARD ne pouvant être déliée de son obligations d’assurance ;

— qu’elle démontre qu’elle est fondée à exercer un recours de nature délictuelle envers Climeco, sa carence dans la prise en charge des installations ayant participé au dommage subi au regard du rapport de l’expert judiciaire, de l’absence de justification d’un entretien sérieux et d’un suivi, de l’étude du contrat d’entretien qui révèle la non-réalisation d’un audit préalable, l’absence de contrôles ainsi que de l’étude des bons d’intervention préventifs et curatifs, le syndicat des copropriétaires fondant d’ailleurs une demande de responsabilité à l’égard de celle-ci qui a manifestement participé au dommage.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022, la société MAAF assurances SA, assureur de la société [F], demande à la cour de :

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles L. 124-5, L.241-1, A 243-1 et son annexe I du code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées,

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause MAAF assurances SA ès qualités d’assureur décennal pour absence de réception des travaux et ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle en raison de la résiliation du contrat d’assurances,

A titre subsidiaire et statuant à nouveau,

— Mettre hors de cause MAAF assurances en raison de l’antériorité du début des travaux à la souscription du contrat d’assurance par la société [F], ladite société ne bénéficiant par conséquence d’aucune assurance auprès de MAAF assurances SA,

— Rejeter toute partie de tout argument contraire à l’encontre de MAAF assurances SA,

A titre infiniment subsidiaire et statuant à nouveau,

— Mettre hors de cause MAAF assurances en raison de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire ayant motivé l’engagement de la présente procédure du fait de l’absence de respect du principe du contradictoire à l’égard de MAAF assurances SA,

— Rejeter toute partie de tout argument contraire à l’encontre de MAAF assurances SA,

En tout état de cause,

— Débouter les sociétés Sogeprom sud réalisations et SMABTP de leurs demandes à être relevées et garanties par MAAF assurances SA de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— Débouter toute partie de toute demande formée à l’encontre de MAAF assurances SA,

— Condamner tout succombant à payer à MAAF assurances la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La société MAAF assurances SA soutient :

— que la société [F] était assurée en responsabilité décennale et civile professionnelle auprès d’elle par contrat souscrit à effet du 1er janvier 2007 ayant pris fin le 31 décembre 2010 ;

— qu’il résulte de la jurisprudence que la garantie décennale ne s’applique que s’il y a eu réception et que le comportement équivoque du maître de l’ouvrage qui n’a cessé de protester à l’encontre de la qualité des travaux exclut toute réception tacite, malgré le paiement de la facture et la prise de possession de l’ouvrage ; qu’en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les travaux réalisés par la société [F] assurée en responsabilité décennale auprès d’elle n’ont jamais été réceptionnés ; que l’assureur dommages-ouvrages, la SMABTP, a refusé sa garantie au motif qu’aucune réception n’était intervenue ; qu’en tant qu’assureur décennal de la société [F], sa garantie décennale ne saurait être mobilisée comme l’a jugé le tribunal ;

— qu’en application de l’article L. 124-5 alinéas 4 et 5 du code des assurances, l’assureur doit sa garantie sous la double condition, d’une part, que le fait dommageable se soit produit avant la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, d’autre part, que la victime réclame son indemnisation avant l’expiration d’un délai subséquent à la date d’extinction de la garantie, la durée du délai subséquent ne pouvant être inférieure à 5 ans ; qu’en l’espèce, les préjudices allégués auraient pris naissance sur la base de la réclamation en date du 9 mai 2016 par sa mise en cause suivant l’assignation à la requête de Sogeprom sud réalisations ; que depuis le 31 décembre 2010, date à laquelle le contrat avec la société [F] a été résilié, elle n’est plus l’assureur des garanties facultatives ; que la réclamation étant postérieure à la résiliation de la police d’assurance souscrite auprès d’elle, elle n’est pas tenue à réparation de ces postes de préjudice, étant rappelé que conformément à la loi du 1er août 2003 concernant le maintien des garanties dans le temps, seules les garanties obligatoires perdurent après la résiliation du contrat d’assurance ; qu’en tout état de cause, le délai subséquent de cinq ans prévu par l’article L. 124-5 précité a expiré le 31 décembre 2015 sans qu’un sinistre n’ait été déclaré, comme l’a jugé le tribunal ;

A titre subsidiaire,

— qu’en application des articles L.241-1 et A 243-1 du code des assurances, la Cour de cassation a jugé que la date de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC) était la seule à retenir pour déterminer celle de la prise d’effet de la garantie de responsabilité décennale et a considéré qu’un assureur pouvait refuser la prise en charge d’un sinistre survenu sur un chantier ouvert antérieurement à la souscription de la police (1re Civ., 7 mai 2002, n° 99-11.562) ; qu’en l’espèce, la date de commencement des travaux litigieux est fixée au mois de décembre 2006 les travaux effectués par la société [F] relevant d’un marché passé le 12 décembre 2006 comme en atteste le devis établi par cette dernière avec la société Pragma (devenue Pierres occitanes ' Sogeprom sud réalisations) et ainsi que le reconnaît l’expert judiciaire, la date de l’ouverture de chantier étant fixée par l’expert judiciaire au 7 décembre 2006 et la date de la DROC étant fixée par l’expert [M] au 1er décembre 2006 ; que la société [F] n’a souscrit un contrat auprès d’elle qu’à compter du 1er janvier 2007, soit un mois après le début des travaux, de sorte que les garanties souscrites par la société [F] auprès d’elle à compter du 1er janvier 2007 ne sont pas mobilisables et que peu importe qu’une prétendue réception soit intervenue au cours de l’année 2008 et que les travaux aient été exécutés en intégralité avant la prise d’effet du contrat d’assurance, le seul critère propre à pouvoir mobiliser la garantie de l’assureur étant l’antériorité du contrat au début des travaux ;

A titre infiniment subsidiaire,

— qu’en application du principe fondamental de droit français de la contradiction énoncé à l’article 16 du code de procédure civile, une expertise n’est opposable à une partie que si elle y a été appelée ou représentée ; que concernant l’opposabilité d’un rapport d’expertise judiciaire à l’assureur, la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation considère que le rapport est opposable à l’assureur si ce dernier est en mesure de le discuter contradictoirement dans le cadre de la procédure, à la condition néanmoins qu’il n’y ait pas violation de ses droits (3e Civ. 29 septembre 2016, n°15-16342) ; qu’en l’espèce les opérations d’expertise se sont déroulées en dehors de sa présence, n’ayant été appelée en cause que le 9 mai 2016, soit près d’un an et demi après le dépôt du rapport d’expertise, et sans la présence de la société [F], en liquidation judiciaire rapidement après le premier accédit, alors qu’il est recherché aujourd’hui leur responsabilité sur la base de ce seul rapport d’expertise judiciaire, aucun autre élément de preuve n’étant invoqué, ce qui vient en violation de ses droits ; que le rapport d’expertise judiciaire ne lui est donc pas opposable, d’autant que la société Sogeprom disposait d’un délai de plus de 2 ans et demi pour lui rendre opposables les opérations d’expertise ;

— pour les motifs exposés ci-dessus, les appels en garantie formés à son encontre seront rejetés dès lors qu’elle n’est pas tenue à réparation des postes de préjudice qui lui sont opposés, n’étant ni assureur décennal ni assureur au titre des garanties facultatives depuis le 31 décembre 2010, date à laquelle le contrat avec la société [F] a été résilié, la réclamation résultant de l’assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée étant postérieure à cette date, seules les garanties obligatoires perdurant après la résiliation du contrat d’assurance ; que sa garantie décennale ne peut pas non plus être mobilisée en raison, d’une part de l’antériorité du début des travaux à la souscription de l’assurance de garantie décennale, équivalant à une absence d’assurance, et, d’autre part, de l’absence de réception des travaux dûment constatée.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la SMABTP, ès qualités d’assureur de la société Holisud et de la société Pierres occitanes devenue Sogeprom sud réalisations, demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Avignon,

A titre subsidiaire,

— Constater que l’entreprise [F] assurée auprès de la MAAF est la principale responsable,

En conséquence,

— Juger que la responsabilité de la société Holisud ne saurait excéder la proportion de 10 %,

— Juger que, dans l’hypothèse d’une condamnation de la SMABTP et des autres intervenants à l’acte de construire, la société [F] et son assureur MAAF seront condamnés à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge,

— Juger que les condamnations prononcées à l’encontre de la SMABTP le seront dans la limite des garanties du contrat d’assurance et déduction faite de toute franchise opposable,

En tout état de cause,

— Allouer à la société SMABTP la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner celle des parties qui succombe aux entiers dépens.

La SMABTP fait observer que l’appelant maintient ses arguments de première instance sans apporter de critique au jugement déféré.

Elle fait essentiellement valoir :

— que selon une jurisprudence constante, la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil ne s’applique que s’il y a eu réception et qu’elle n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement ; qu’en l’espèce, la garantie décennale n’est pas mobilisable dès lors :

* qu’il ressort du rapport de l’expert judiciaire que l’installation de chauffage/rafraichissement réalisée par la société [F] n’a pas été réceptionnée ;

* que s’il était considéré qu’une réception avait eu lieu, il ne pourrait s’agir que d’une réception avec réserves dès lors que le procès-verbal de réception signé par Pierres occitanes mais pas par l’entreprise [F] fait état de nombreuses réserves concernant le lot chauffage climatisation qui n’ont jamais été levées ;

— à titre subsidiaire, que la responsabilité de la société [F] est prépondérante, l’origine des désordres provenant du non achèvement des prestations dues par cette dernière ; qu’a contrario la société Holisud qui n’a eu aucun rôle de suivi des travaux après son intervention, ne saurait être condamnée dans une proportion supérieure à 10 % ; que la société Sogeprom sera relevée et garantie par l’entreprise [F] et son assureur la MAAF des condamnations prononcées à son encontre dans la mesure où la société Sogeprom ne bénéficie que d’une garantie décennale aux termes de son contrat CNR souscrit auprès d’elle qui ne saurait garantir les demandes sur le fondement contractuel.

La société Holisud radiée du registre du commerce s’est vu désigner un administrateur ad hoc en la personne de la SAS BDR et associés prise en la personne de Maître [D] [G] [A] auquel le syndicat des copropriétaires a délivré l’assignation le 8 juin 2022, l’acte étant remis à personne habilitée.

La déclaration d’appel a, par ailleurs, été signifiée à Maître [I] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [F] par acte du 17 mars 2020 à personne habilitée.

Maître [X] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [F], s’est vu signifier :

— des conclusions du syndicat des copropriétaires le 30 avril 2020, à domicile,

— des conclusions de la société Sequabat-Groupe Idec et de la société Acte IARD, le 23 juillet 2020, à domicile et le 28 février 2023 à domicile,

— des conclusions de la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés Holisud et Sogeprom sud réalisations le 24 juillet 2020, à domicile, et le 18 septembre 2023, à sa personne,

— des conclusions de la SA MAAF assurances, le 27 mars 2023, au siège social du destinataire par remise de la copie de l’acte à une personne qui a déclaré être habilitée à la recevoir et qui l’a acceptée,

— des conclusions de la société Sogeprom sud réalisations, le 13 avril 2023, à personne habilitée.

Maître [N] [A], ès qualités de liquidateur de la SARL Holisud, s’est vu signifier :

— la déclaration d’appel du [Adresse 35] représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, le 17 mars 2020, par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

— des conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires le 4 mai 2020, au siège du destinataire par remise de la copie de l’acte à une personne qui a déclaré être habilitée à la recevoir et qui l’a acceptée,

— des conclusions de la SAS Sequabat et de la SA Acte IARD, le 3 août 2020, l’acte indiquant que

La SELARL BDR et Associés, venant aux droits de Maître [A] [N], ès qualités de liquidateur de la SARL Holisud s’est vu signifier:

— des conclusions de la SA MAAF assurances, le 10 août 2023, à personne habilitée (concernant les modalités de remise de l’acte il est indiqué : signifie à SELARL BDR et associés [A] [N] liquidateur judiciaire de Holisud Groupe).

Maître [D] [G] [A], SAS BDR & associés ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL Holisud s’est vu signifier :

— des conclusions de la SMABTP, le 15 septembre 2023, à personne habilitée.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est-à-dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir « dire et juger » et/ou « constater » ne constitue pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur les désordres et la réception des travaux du lot chauffage :

Il est constant que le présent litige porte sur les dysfonctionnements du système de chauffage et de rafraîchissement de la résidence [27] sise [Adresse 21] à [Localité 22].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [P] qui ne fait pas l’objet de critique sur ce point que le lot chauffage-rafraîchissement est affecté des désordres suivants :

— non-traitement effectif des locaux du rez-de-chaussée, dû au fait que les tuyauteries d’alimentation en eau, chaude/froide selon la saison, des unités terminales spéci’ques sont d’un diamètre inapproprié, ne permettant pas un débit suffisant pour assurer les besoins, le rajout d’un circulateur par la société [F] pour en améliorer le débit n’ayant pas permis de rendre cette partie d’instal1ation conforme à son usage,

— non-fonctionnement des unités de traitement d’air des chambres 308 et 508 du fait d’absence de

circulation d’eau dans leurs batteries, dû au fait d’un bouchage partiel de leurs canalisations

d’alimentation par présence de boues, en outre, leurs systèmes d’évacuation des condensats générés dans la batterie en fonction rafraîchissement, ne sont pas étanches, créant des écoulements d’eau à l’intérieur des chambres, les rendant donc impropres à leur utilisation.

— le non-traitement effectif des locaux de l’accueil, dont le bureau de direction, par non-'nition de

son installation ou défaut de raccordement.

— le calorifuge des tuyauteries hydrauliques est non protégé, et son état nécessiterait son remplacement complet.

Ainsi il ressort des constatations expertales que les désordres présents sur le lot chauffage/rafraîchissement et affectant l’ouvrage dans un de ses éléments constitutifs le rendent impropre à utilisation.

Ainsi ces désordres peuvent être qualifiés de désordres de nature décennale.

Toutefois pour être mise en 'uvre la garantie légale suppose en application de l’article 1792-6 du code civil une réception de l’ouvrage, que celle-ci soit expresse, tacite ou judiciaire, étant rappelé qu’une réception partielle par lot est possible.

En l’espèce il ressort des pièces produites au débat que le procès-verbal de réception en date du 26 août 2008 a été signé par la SAS Pierres Occitanes en qualité de maître de l’ouvrage, par la société Séquabat en qualité de maître d''uvre et par l’ensemble des entreprises locateurs de l’ouvrage à l’exception de la société [F] dont il n’est pas discuté qu’elle était en charge du lot chauffage-climatisation et donc du lot en litige.

Si une réception de l’ouvrage peut intervenir même si l’entrepreneur n’a pas signé le procès-verbal de réception, le juge est cependant tenu de s’assurer du caractère contradictoire de la réception et donc dans cette hypothèse de vérifier que l’entrepreneur non présent à la réception y a bien été convoqué régulièrement.

Or en l’espèce il n’est versé au débat aucune pièce permettant de vérifier que la société [F] a été valablement convoquée aux opérations de réception, si bien que le procès-verbal du 26 août 2008 n’est pas contradictoire à l’égard de la société [F] et qu’il n’est pas caractérisé une réception expresse du lot chauffage.

En outre comme relevé par les premiers juges il ressort du procès-verbal de levée des réserves en date du 28 juillet 2009, entre la société Pierres occitanes, en qualité de maître d’ouvrage et la société Séquabat, en qualité de maître d''uvre, que les travaux ayant fait l’objet de réserves lors de la réception du 26 août 2008, dont le lot chauffage ont été exécutés, a l’exception de ci-après repris littéralement : « pas de chauffage, climatisation, salle petit déjeuner, hall d’entrée et logement gardien du rez-de-chaussée, une expertise est en cours », si bien qu’il ne peut en être déduit, une volonté non équivoque de la société Pierre occitanes en qualité de maître d’ouvrage, d’accepter les travaux de la société [F], même avec réserves, étant encore observé qu’il n’est fait état par aucune des parties d’une réception tacite du lot chauffage, et qu’il n’est pas plus sollicité qu’il soit prononcé une réception judiciaire du lot chauffage.

Par conséquent en l’absence de réception de l’ouvrage la garantie décennale ne peut trouver à s’appliquer.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [27] à l’encontre de la société Sogeprom sud réalisations, venant aux droits de la société Pierres occitanes et à l’encontre de la société Climeco :

Il est constant que quelle que soit la forme de la promotion, le promoteur est tenu de mettre à disposition de son client l’ouvrage promis, exempt de vice et dans le délai prévu. Il s’agit d’une obligation de résultat à charge du promoteur. L’obligation de délivrance a pour objet de remettre à l’acheteur une chose conforme à la chose vendue, et ce suivant les spécifications arrêtées par les parties et dans les quantités prévues.

En cas de défaut de conformité de l’ouvrage par rapport aux stipulations contractuelles, la responsabilité ou la faute est présumée.

En outre le promoteur répond des fautes commises par les constructeurs (architectes, maîtres d''uvre, entrepreneurs') auxquels il a eu recours et il répond également de désordres même ceux qui, ne lui seraient pas imputables, et il ne peut alors s’en exonérer que par la démonstration d’une cause étrangère libératoire à savoir un cas de force majeure ou l’ignorance invincible du vice affectant l’ouvrage.

En l’espèce si devant le tribunal de première instance la qualité de promoteur de la société Pierre occitanes était en débat et avait été écartée par le jugement dont appel faute d’élément suffisant, devant la présente cour, non seulement le syndicat des copropriétaires verse au débat des éléments démontrant même en l’absence de contrat de promotion l’existence d’un contrat de promotion de fait, mais surtout dans ses propres écritures la société Sogerom qui vient aux droits de la société Pierre occitanes ne conteste pas sa qualité de promoteur dans la présente opération soutenant seulement qu’en cas de condamnation à son encontre elle est bien fondée en tant que promoteur à exercer un recours envers les locateurs d’ouvrage.

Il a déjà été démontré ci-dessus que le lot chauffage/climatisation est atteint de nombreux dysfonctionnements pour lesquels l’expert judiciaire a considéré que ces dysfonctionnements rendaient les installations non conformes à leur usage .

La société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes ne conteste pas ce point et n’invoque ni cas de force majeure, ni ignorance invincible du vice étant observé que sa connaissance des désordres du lot chauffage-rafraîchissement ressort clairement du procès-verbal du 28 juillet 2009 dont il a déjà été fait état dans les développements précédents.

La société Sogeprom en sa qualité de promoteur était comme le soutient le syndicat des copropriétaires tenue d’une obligation de résultat de livrer un immeuble conforme aux règles de l’art, exempt de malfaçons et correspondant aux engagements contractuels ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’expert judiciaire concluant en particulier que les dysfonctionnements relèvent pour l’essentiel de défauts d’exécution de la part de l’installateur principal la société [F], ajoutés à des manquements aux règles de l’art, l’expert retenant aussi que ces manquements auraient dû être corrigés dans le cadre du suivi des travaux par les deux maîtres d''uvre Séquabat et Holisud et qu’il existe une non-conformité avec le CCTP.

Ainsi en sa qualité de promoteur la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes doit répondre envers le syndicat des copropriétaires des désordres imputables à la société [F] et aux maîtres d''uvre Séquabat et Holisud.

Il ressort toutefois du rapport d’expertise judiciaire que certains dysfonctionnements comme le phénomène d’embouage ont été accélérés du fait de la non prise en compte après mise en service de l’installation de la nécessité de parfaire l’étanchéité du circuit hydraulique pour fermer les vannes d’alimentation et ce malgré la prise en charge de la maintenance de l’installation par la société Climeco choisie par le syndicat des copropriétaires à compter du 15 octobre 2025. L’expert ajoute également que l’absence de suivi par la société Climeco de ses premières constatations en intervention de dépannage et l’absence de recherche de fuite dès le constat de non étanchéité du réseau hydraulique aurait pu éviter l’embouage général.

Étant rappelé que si le promoteur, tenu d’une obligation de résultat, il n’est cependant garant que de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage, il doit en être déduit en l’espèce que la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes qui n’a pas fait appel à la société Climeco laquelle a été choisie directement par le syndicat des copropriétaires ne peut être tenue de garantir les dommages en lien avec la seule intervention de la société Climeco.

Ainsi au vu du rapport d’expertise précité, il apparaît que la responsabilité contractuelle de la société Climenco, dont l’intervention a contribué à la réalisation du préjudice du syndicat des copropriétaires, est engagée étant observé que l’appréciation de cette part de responsabilité fixée à hauteur de 10% par les premiers juges ne fait l’objet d’aucune critique sérieuse de la part des parties dans leurs écritures déposées et recevables devant la cour.

L’expert judiciaire a chiffré le montant des travaux de remise en état de la façon suivante :

— prestations réalisées dans le cadre des investigations, avec désembouage général, mise en conformité du remplissage en eau et remplacement du vase d’expansion, ayant fait l’objet de 3 devis totalisant l2.264,60 € H.T., facturées et réglées pour l4.717,52 € T.T.C étant observé qu’il est constant que ces travaux ont été réglés par la société Sogeprom en cours d’expertise.

— autres prestations à réaliser ou à prévoir ultérieurement, dont certaines en urgence, comme la protection antigel, mais aussi les réparations des unités des chambres 308 et 508, de la porte du groupe en toiture, du rebouchage de la gaine d’accès en terrasse et les 2 analyses d’eau annuelles, en objets dans 6 devis totalisant 3.341,20€ H.T.,

— prestations à réaliser dans le cadre de la mise en conformité des installations par rapport au CCTP et aux règles professionnelles, avec la reprise de l’isolation des tuyauteries en toiture, le remplacement des plaques de faux-plafond tâchées et l’installation d’un climatiseur pour la direction et l’accueil, objet de 3 devis totalisant 1l.937,66 € H.T.

— et en complément, si nécessaire, sur con’rmation de dysfonctionnements propres à la régulation du groupe, le remplacement complet de sa régulation pour 1.490 € H.T.

Ce descriptif des travaux de remise en état et l’évaluation de leur coût ne font l’objet d’aucune critique sérieuse de la part des parties si bien que les évaluations expertales seront retenues par la cour pour fixer l’indemnisation due au syndicat des copropriétaires de la résidence [27].

En conséquence de ces développements la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes en sa qualité de promoteur sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27] 90 % des sommes de 3 341,20 € H.T., 11 937,66 € H.T. et 1 490 € H.T soit :

-3 007,08 euros HT,

-10 743,89 euros HT,

-1 341 euros HT.

La cour infirmant sur ce point le jugement dont appel.

La société Climeco sera elle condamnée à régler, compte tenu de sa part de responsabilité, 10 %, des sommes de 3 341,20 € H.T, 11 937,66 € H.T, et 1490 € H.T. soit :

—  334,12 euros HT,

-1 193,76 euros HT,

—  149 euros HT.

La cour confirmant sur ce point la décision entreprise.

Sur les demandes de la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes :

— sur les responsabilités :

Il a déjà été exposé ci-dessus qu’en sa qualité de promoteur la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes qui doit répondre en cette qualité des désordres imputables aux personnes avec lesquelles elle a traité au nom de maître de l’ouvrage est bien fondée en cas de condamnation à son encontre en tant que promoteur à exercer un recours envers les locateurs d’ouvrage.

Par ailleurs la société Sogerom venant aux droits de la société Pierre occitanes qui même après le transfert de propriété aux acquéreurs ne se trouve pas dépossédée de la qualité de maître de l’ouvrage est bien fondée à exercer un recours contre les locateurs d’ouvrage pour les dépenses qu’elle justifie avoir personnellement exposées.

En l’espèce dans la mesure où il a été considéré dans les développements ci-dessus qu’il n’y avait pas de réception des travaux afférents au lot 14 chauffage-rafraîchissement, la responsabilité de l’ensemble des intervenants qu’il s’agisse des entreprises ( société [F] et socité Climeco) comme des maîtres d''uvre ne peut être que contractuelle.

Il a déjà été exposé que le rapport d’expertise judiciaire qui ne fait pas l’objet de critique sérieuse établi de façon claire et précise les fautes commises par la société [F] s’agissant à la fois de défaut d’exécution, de manquements aux règles de l’art et de non-conformité au CCTP. La responsabilité de la société [F] est ainsi démontrée.

En ce qui concerne la responsabilité des maîtres d''uvre il sera rappelé que se trouvant sur le terrain de la responsabilité de droit commun, le maître d''uvre n’a qu’une obligation de moyens, c’est-à-dire qu’il ne lui appartient pas de vérifier les moindres détails de l’exécution des travaux mais d’en assurer la direction et le suivi. Pour autant, il doit aussi alerter tant l’entrepreneur concerné que le maître d’ouvrage des non-conformités ou désordres constatés et se trouve ainsi tenu d’un devoir de conseil.

Se basant sur le rapport d’expertise judiciaire le jugement dont appel a retenu la responsabilité des maîtres d''uvre Sequabat et Holisud ce que critiquent la société Sequabat et son assureur Acet Iard en exposant que si dans cette opération immobilière Sequabat s’est bien vue confier une mission de maîtrise d''uvre d’exécution, au stade de la conception c’est le BET Holisud qui a établi les pièces écrites du lot technique de chauffage-rafraîchissement avec le CCTP et qu’au stade de l’exécution c’est également le BET Holisud qui a analysé pour visa les études d’exécution fournies par [F], qui a effectué le suivi des travaux de l’entreprise [F] et qui a effectué les opérations de pré-réception et ajoutant que de surcroît Sequabat a mis en demeure à de nombreuses reprises la société [F] par voie recommandée relayant ainsi les observations formulées par le BET Holisud.

Il ressort des pièces de la procédure et du rapport d’expertise que si la société Holisud s’est vue confier un contrat de maîtrise d''uvre par la société Pierres occitanes pour le lot chauffage-rafraîchissement de la résidence allant de la conception, au suivi de la réalisation et à l’assistance à la réception, et si c’est Hollisud qui a établi les pièces du CCTP le 21 juin 2006, il est démontré également que la société Sequabat par contrat signé le 23 octobre 2006 s’est vue confier une mission générale de maîtrise d''uvre comprenant la direction générale des travaux, la maîtrise d''uvre d’exécution, la coordination et le pilotage de l’opération et que d’ailleurs Sequabat a bien considéré que malgré l’intervention du BET Holisud, le lot chauffage-rafraîchissement restait bien dans sa mission puisqu’elle a relayé auprès de la société [F] notamment par des mises en demeure, les observations spécifiques faites par Holisud. Or tout en constatant la non communication par la société [F] des documents nécessaires réclamés de nombreuses fois et l’inexécution des prestations prévues au CCTP sans que la société [F] ne donne de réelles réponses sur les non-conformités au CCTP et aux règles professionnelles, Sequabat comme Holisud n’ont pas alerté le maître d’ouvrage sur ces difficultés ne remplissant pas leur devoir de conseil et Sequabat a même présenté des situations de travaux visant à solder les situations présentées par l’entreprise [F] malgré les non-conformités, et les défauts d’exécution.

Par conséquent comme considéré par la décision déférée, tant la responsabilité contractuelle de la société Holisud que la responsabilité contractuelle de la société Sequabat en leur qualité de maître d’oeuvre sont bien engagées vis-à-vis de la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre Occitanes.

En outre, au vu des conclusions de 1'expert, la responsabilité délictuelle de la société Climeco, qui n’est liée par aucun contrat à la société Sogerom venant aux droits de la société Pierres occitanes, et qui est intervenue après les travaux litigieux à la demande du syndicat des copropriétaires, est également engagée dans la mesure où Climeco qui avait signé un contrat de maintenance de l’installation litigieuse se devait de faire un rapport de prise en charge de l’installation après une visite complète afin de faire ressortir les éventuels désordres, rapport dont il n’a pas été justifié dans le cadre des opérations d’expertise, et qu’il apparaît également que le fait que Climeco n’ait pas identifié la nécessité de réaliser en urgence un désembouage ou ne l’ait pas préconisé a contribué à l’aggravation des dysfonctionnements.

Il est constant que des responsables d’un même dommage doivent être condamnés à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage auquel le juge doit procéder entre les tiers responsables et qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers entre eux et non le caractère et l’étendue de leurs obligations à l’égard de la partie lésée, en l’occurrence à l’égard de la société Sogeprom et par conséquent comme statué en première instance, les sociétés [F], Sequabat, Holisud et Climenco, ayant chacune concouru, par leurs manquements respectifs, au préjudice subi par la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierres occitanes, devront réparer in solidum l’intégralité du préjudice subi par cette dernière.

— sur les garanties dues par les assureurs :

*Sur la garantie de la MAAF assureur de la société [F]:

Il n’est pas sérieusement discuté qu’en l’absence de réception des travaux afférents au lot de la société [F] la garantie de la MAAF en qualité d’assureur décennal de cette entreprise ne peut être mobilisée et le jugement dont appel sera ainsi confirmé en qu’il a mis la MAAF à ce titre hors de cause.

En ce qui concerne la garantie responsabilité civile professionnelle le tribunal de grande instance d’Avignon a mis hors de cause la MAAF du fait de la résiliation du contrat d’assurance sur le fondement des dispositions de l’article L. 124-5 du code des assurances en considérant que le contrat d’assurance a été résilié le 31 décembre 2010, qu’ainsi le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation expirait le 31 décembre 2015 et alors qu’aucun sinistre n’a été déclaré avant cette date, la première réclamation de la société Sogeprom étant du 9 mai 2016 date de 1'assignation au fond.

Si devant la cour la société Sogeprom conclut à l’infirmation de la décision entreprise sur ce point et demande la condamnation in solidum avec son assuré la société [F] de la MAAF, pour autant Sogeprom ne développe aucun moyen relatif à l’absence de garantie due par la MAAF au titre de la responsabilité civile professionnelle en raison du fait qu’aucun sinistre n’a été déclaré dans le délai subséquent de 5 ans à compter de la résiliation du contrat d’assurance.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ces dispositions sur ce point.

*Sur la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société Holisud :

Le jugement déféré a mis hors de causse la SMABTP considérant qu’il n’était pas discuté que la SMABTP n’était que l’assureur garantie décennale de la société Holisud, laquelle garantie n’est pas en l’espèce mobilisable en l’absence de réception.

Si la société Sogeprom demande l’infirmation de la décision dont appel sur ce point et la condamnation in solidum de la société Holisud et de son assureur la SMABTP, pour autant force est de constater qu’elle ne développe aucune critique en droit ou en fait de la décision de première instance en cette disposition sauf à se limiter à indiquer que la société Holisud est assurée auprès de la SMABTP sans plus de précision. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la SMABTP.

*Sur la garantie de la SA Acte Iard en sa qualité d’assureur de la société Sequabat :

Il ressort des pièces versées au débat et en particulier des conditions du contrat d’assurance N° 2 686139 souscrit par Sequabat auprès de Acte Iard que si les garanties légales ont été souscrites lesquelles ne sont pas en l’état, mobilisables, Sequabat a également souscrit une garantie responsabilité civile professionnelle ce que ne conteste pas Acte Iard, tout en demandant sa mise hors de cause sur le seul motif qu’elle ne pouvait être tenue au titre des garanties légales ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent comme jugé par les premiers juges la société Acte Iard sera tenue in solidum avec son assuré Sequabat à la réparation des dommages subis par Sogeprom, avec toutefois application de la franchise contractuelle de 10 % du coût du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 4 500 euros, la dite franchise étant opposable au tiers lésé.

*Sur la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société Sogrprom :

La société Sogeprom justifie de la souscription d’un contrat d’assurance auprès de la compagnie SMABTP, ce contrat dit Delta Accord Cadre souscrit pour le chantier de la résidence Kaelis à [Localité 22] comprenant plusieurs garanties à savoir : Garantie des dommages en cours de travaux, Garantie dommages-ouvrage, Responsabilité en cas de dommage à l’ouvrage après réception responsabilité civile du maître de l’ouvrage.

La SMABTP ne conteste pas l’existence de ces garanties sauf à invoquer que la garantie décennale n’est pas applicable en l’absence de réception, ce qui est acquis au débat.

Si la juridiction du premier degré a considéré que la SMABTP devait être mise hors de cause en sa qualité d’assureur de Sogeprom aucune condamnation n’étant prononcée contre la dite société, Sogeprom, en appel la cour ayant considéré que la société Sogeprom en sa qualité de promoteur était tenue d’indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices subis lui étant imputables, la SMABTP devra relever et garantir la Sogeprom des condamnations mises à sa charge à ce titre.

*Sur la demande de la société Sogeprom à être relevée et garantie des condamnations mises à sa charge :

Le présent arrêt considérant que la responsabilité de la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierres occitanes devait être retenue en sa qualité de promoteur à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [27] l’a condamnée à payer à cette dernière les sommes de :

-3 007,08 euros HT, -10 743,89 euros HT, et -1 341 euros HT.

La société Sogeprom est donc bien fondée à être relevée et garantie de ces condamnations mises à sa charge tant par son propre assureur la SMABTP que par les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs à l’exception des assureurs mis hors de cause et étant observé que les sociétés [F] et Holisud se trouvant en liquidation judiciaire la cour ne peut prononcer aucune condamnation à leur encontre mais seulement fixer la créance de la société Sogeprom à leur égard au passif de la procédure de liquidation des dites sociétés, ce qui n’est pas demandé par la société Sogeprom.

*Sur la demande de la société Sogeprom au titre des frais qu’elle a directement exposés :

Il est constant pour n’être pas contesté et tel que cela du rapport d’expertise, que la société Sogeprom a 'nancé des travaux à hauteur de 18 886,18 € HT soit 22 587,88 euros TTC au cours de 1'année 2009, l’immeuble étant occupé à titre de résidence hôtelière.

Ces travaux ont été con’es à la société GPR, la société [F] étant défaillante, l’expert judiciaire soulignant que ces prestations étaient de nature à permettre le traitement d’air dans la cafeteria, le hall et le logement du gardien.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise que la société Sogeprom a fait réaliser entre le 16 et le 25 juin 2014 en cours d’expertise des prestations avec désembouage général du réseau hydraulique, mise en conformité du remplissage en eau et remplacement du vase d’expansion, ayant fait l’objet de 3 devis et ensuite facturés et réglés pour 12.264,60 € H.T soit 14 717,52 euros TTC. .

La société Sogeprom est donc bien fondée à solliciter la condamnation des locateurs d’ouvrage au paiement des dites sommes étant observé que c’est à juste titre que le tribunal de grande instance, a dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir les sommes allouées à la société Sogeprom de la TVA en vigueur, s’agissant d’une société pouvant récupérer la TVA faute d’allégation du contraire.

De même c’est pertinemment que le jugement a considéré que la créance de la société Sogeprom étant née antérieurement à l’ouverture des procédures collectives des sociétés [F] et Holisud, cette créance ne pouvait qu’être fixée au passif des dites sociétés.

Toutefois il sera observé que devant la cour la société Sogeprom dans le dispositif de ses écritures auquel la cour est uniquement tenue de répondre demande l’infirmation du jugement dont appel en cette disposition et présente uniquement des demandes de condamnations à l’encontre des sociétés [F] et Holisud, demandes qui ne peuvent prospérer en l’état des procédures collectives ci-dessus évoquées.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Sequabat et son assureur la SA Acte Iard, et la société Climeco in solidum à payer à la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierres occitanes les sommes de 22 587,88 euros TTC et de 14 717,52 euros TTC H.T.

Sur les appels en garantie :

Comme devant les premiers juges pour demander à être relevés et garantis des condamnations prononcées à leur encontre la société Sequabat et son assureur soutiennent essentiellement que la maîtrise d''uvre du lot chauffage-rafraîchissement a été entièrement dévolue à la société Holisud.

Toutefois comme déjà développé dans les paragraphes précédents l’intervention de la société Holisud dans la maîtrise d''uvre du lot chauffage-rafraîchissement ne saurait décharger totalement de toute responsabilité la société Sequabat laquelle est restée en charge d’une mission générale de maîtrise d''uvre.

Compte tenu de l’ensemble des développements le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a établi la part de responsabilité de chacun comme suit :

70 % pour la société [F],

10 % pour la société Holisud,

10 % pour la société Sequabat,

10 % pour la société Climeco.

La société Sequabat et son assureur, Acte Iard, seront donc relevés à ces hauteurs des condamnations prononcées à leur encontre, confirmant ainsi le jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires :

La décision critiquée sera confirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Devant la cour, la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes et la société Climeco seront condamnées à payer au [Adresse 35] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Climenco, la société Sequabat et la SA Acte Iard seront condamnées à payer à la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Climenco et la société Sequabat seront enfin condamnées aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Avignon sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [27] de ses demandes à l’encontre de la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes, en ce qu’il a dit sans objet la demande de la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes de se voir relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [27], et en ce qu’il a fixé la créance de la la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes au passif des procédures collectives des sociétés [F] et Holisud ;

Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant,

Condamne la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27] les sommes de

-3 007,08 euros HT,

-10 743,89 euros HT,

-1 341 euros HT,

Condamne in solidum la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes, la société Sequabat et son assureur Acte Iard à relever et garantir la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes des condamnations prononcées à son encontre en faveur du syndicat des copropriétaires de la résidence [27] ;

Dit que la société Acte Iard assureur de la société Sequabat, sera tenue in solidum avec son assuré avec application de la franchise contractuelle de 10 % du coût du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 4 500 euros,

Déboute la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes de ses demandes de condamnation à l’encontre des sociétés [F] et Holisud ;

Condamne la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes et la société Climeco à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [27] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Climenco, la société Sequabat et la SA Acte Iard à payer à la société Sogeprom venant aux droits de la société Pierre occitanes la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne la société Climenco et la société Sequabat aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,