COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 MARS 2026

N° RG 22/04337 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M4R2

[Y] [O]

[V], [S] [E] épouse [O]

c/

[K] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/10437) suivant déclaration d’appel du 20 septembre 2022

APPELANTS :

[Y] [O]

né le 30 Juillet 1948 à [Localité 1]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

[V], [S] [E] épouse [O]

née le 21 Mai 1949 à [Localité 1]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Grégory TURCHET de la SELARL GREGORY TURCHET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CASAGRANDE

INTIMÉE :

[K] [H]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 20 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Selon acte notarié en date du 17 juin 2019, M. [Y] [O] et son épouse, Mme [V] [E], ont vendu sous conditions suspensives à Mme [K] [H] un appartement T3 et ses annexes, situé dans la résidence Les Buissonets, [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le prix de 320 000 euros.

02. Mme [H] a déclaré dans l’acte avoir l’intention de réaliser le financement entièrement sur ses fonds personnels ou assimilés. Cet acte mentionnait comme origine des fonds la succession des parents de Mme [H].

03. Les conditions suspensives prévues à l’acte étaient :

— d’une part, les conditions de droit commun en faveur de l’acquéreur relatives au titre de propriété, aux pièces d’urbanisme, aux servitudes et à l’état hypothécaire,

— d’autre part, une condition en faveur du seul vendeur relative à la constitution d’un « gage espèces » concernant le versement du montant du prix et des frais par l’acquéreur à titre de sûreté en garantie de son engagement d’acquérir au plus tard à l’expiration du délai convenu. Il était également précisé que cette condition était une condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur.

04. ll était aussi prévu un article intitulé « stipulation de pénalités » qui prévoyait que si l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique, alors que toutes les conditions relatives à l’exécution étaient remplies, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 32 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

05. Le 27 juin 2019, Mme [H] a versé entre les mains du notaire rédacteur constitué séquestre une somme de 15 000 euros à titre de dépôt de garantie qui devait rester acquise au vendeur, le cas échéant, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalités.

06. La réitération de l’acte ayant été fixée au plus tard le 17 septembre 2019. Mme [H] n’a pas exercé son droit de rétractation, ni versé le prix et les frais conformément à la condition suspensive.

Par lettre du 19 septembre 2019, les vendeurs ont entendu faire constater la défaillance de Mme [H] et ont sollicité le paiement de la clause pénale de 32 000 euros.

07. Selon acte d’huissier du 19 novembre 2019, M. et Mme [O] ont délivré assignation à Mme [H] afin d’obtenir notamment le paiement de cette clause pénale.

08. Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. et Mme [O] de leur demande en paiement de 32 000 euros formée à l’encontre de Mme [H] au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente sous conditions suspensives en date du 17 juin 2019 ;

— dit en conséquence que la somme de 15 000 euros versée par Mme [H] à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [Z], notaire, doit lui être restituée ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

09. Par déclaration du 20 septembre 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision.

10. Dans leurs dernières conclusions du 5 janvier 2026, M et Mme [O] demandent à la cour de :

— ordonner le report et le rabat de la clôture au jour des plaidoiries ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 32 000 euros formée à l’encontre de Mme [H] au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente sous conditions suspensives en date du 17 juin 2019 ;

— a dit en conséquence que la somme de 15 000 euros versée par Mme [H] à titre de dépôt de garantie doit lui être restituée ;

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En conséquence,

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— les recevoir dans l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 32 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans l’acte authentique du 17 juin 2019, sous forme d’attribution à leur profit de la somme de 15 000 euros séquestrée en la comptabilité de Maître [Z], notaire à [Localité 1], et paiement de la somme complémentaire de 17 000 euros ;

— condamner Mme [H] aux intérêts de droit au taux légal sur la somme de 32 000 euros à compter du 19 septembre 2019 et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance ;

— condamner Mme [H] au paiement de la comme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de l’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, de la signification du jugement à intervenir, le timbre fiscal et des éventuels frais d’exécution à venir.

11. Dans ses dernières conclusions du 23 décembre 2025, Mme [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a débouté les époux [O] de leur demande au titre de la clause pénale ;

— a dit en conséquence que la somme de 15 000 euros qu’elle a versée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [Z] doit lui être restituée ;

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En conséquence,

— débouter les époux [O] de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

— juger que la clause pénale est excessive et la ramener à la somme d’un euro.

En tout état de cause,

— condamner les époux [O] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le report de l’ordonnance de clôture,

14. A titre liminaire, il y a lieu de constater que les parties s’accordent pour un report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries afin que la cour puisse prendre en considération l’ensemble des écritures des parties, même postérieures à l’ordonnance de clôture.

Sur la demande en paiement de la clause pénale contractuelle,

15. L’article 1104 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

16. L’article 1304 du code civil définit par ailleurs l’obligation conditionnelle comme celle qui dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

17. L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

18. En l’espèce, il est acquis que le compromis de vente signé entre les parties le 17 juin 2019 l’a été sous plusieurs conditions suspensives : tout dabord, des conditions de droit commun en faveur de l’acquéreur relatives au titre de propriété, aux pièces d’urbanisme, aux servitudes et à l’état hypothécaire et ensuite une condition suspensive en faveur du seul vendeur relative à la constitution d’un « gage espèces », mettant à la charge de l’acquéreur 'le versement entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais à titre de sûreté, en garantie de son engagement d’acquérir au plus tard à l’expiration du délai convenu pour la signature de l’acte authentique’ c’est à dire au plus tard le 17 septembre 2019.

19. Il a été également précisé que cette condition était une condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur.

20. Il est également acquis qu’à l’échéance du 17 septembre 2019, la constitution du gage-espèces n’est pas intervenue. Les époux [O], considérant cette condition suspensive comme néanmoins réputée accomplie, dès lors que Mme [H], par son inaction, en a volontairement empêché l’accomplissement, sollicitent la condamnation de cette dernière au paiement de la clause pénale contractuelle, conformément au compromis qui dispose à ce titre que ' au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 32 000 euros, à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'.

21. Déboutés de cette prétention en première instance, au motif de l’existence d’un cas de force majeure ayant empêché Mme [H] de s’exécuter, compte-tenu de son hospitalisation sur la période du 3 septembre au 8 octobre 2019, les époux [O] considèrent que les conditions propres à caractériser la force majeure, à l’exception du critère d’extériorité qui n’est plus requis, depuis l’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de Cassation du 14 avril 2006, ne sont pas réunies. Selon eux, cette hospitalisation n’est pas suffisante pour justifier du fait que Mme [H] n’ait pas procédé à l’exécution de ses obligations et notamment à la signature de l’acte authentique avant le 17 septembre 2019, dès lors qu’elle ne répond pas aux conditions d’imprévisibilité et d’irrésistibilité résutlant de l’article 1218 du code civil. Ce dernier indique en effet que ' il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement qui échappe au contrôle du débiteur, qui ne être pouvait raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêchent l’exécution de son obligation par le débiteur'.

22. Ils considèrent en effet que cette hospitalisation n’était nullement imprévisible et que Mme [H] présentait un état antérieur préalable, caractérisé par une dépression chronique, qui pouvait laisser augurer cet épisode et qui, en tout état de cause, ne l’avait pas empêchée de signer le compromis de vente au mois de juin 2019. De plus, les appelant soutiennent que la tentative de suicide dont a fait l’objet Mme [H] n’a nullement échappé à son contrôle, s’agissant d’un acte purement volontaire de sa part. Enfin, ils ajoutent que l’empêchement de leur adversaire n’était nullement 'irrésistible', puisqu’elle pouvait raisonnablement, nonobstant son hospitalisation, mandater des tiers ou trouver des solutions alternatives pour procéder au paiement requis.

23. Mme [H], qui estime pour sa part s’être trouvée dans l’impossibilité de répondre à ses obligations, du fait de son hospitalisation, sollicite la confirmation du jugement entrepris, mais par subsitution de motifs. En effet, elle estime que la cour devra retenir que la clause pénale était inapplicable, dès lors qu’à aucun moment les époux [O] ne l’ont mise en demeure d’exécuter son obligaiton, conformément à l’article 1231-5 du code civil, et ce, alors même que l’inexécution lui étant imputable n’était pas définitive, contrairement à ce que soutiennent les appelants.

24. L’intimée indique ensuite qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exécuté ses obligations de bonne foi, alors qu’elle avait jusqu’au 17 septembre 2019 pour réitérer l’acte authentique et qu’elle en a été empêchée, du fait d’un grave épisode délirant, de l’hospitalisation sous contrainte dont elle a fait l’objet et de son placement sous sauvegarde de justice, compte-tenu de l’altération de ses facultés personnelles. Dans ce contexte, compte-tenu de son insanité d’esprit, telle que prévue à l’article 414-1 du code civil, Mme [H] indique que l’exécution des obligations lui incombant était devenue impossible. Elle s’estime enfin libérée de ses obligations par un cas de force majeure répondant aux conditions de l’article 1218 du code civil de sorte qu’en aucune façon, elle ne peut être condamnée au paiement de la clause pénale contractuelle.

25. S’agissant du premier moyen tiré de l’inapplicabilité de la clause pénale, il résulte de l’article 1231-5 du code civil, tel que résultant de la loi du 10 février 2016, que 'sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'. Or, en l’espèce, force est de constater que les époux [O], avant d’exiger le paiement de la clause pénale contractuelle, n’ont nullement mis en demeure Mme [H] afin qu’elle procède au versement des fonds relevant du 'gage-espèces'. En effet, les mises en demeure qu’ils ont adressées à leur cocontractante les 19 septembre 2019 et 7 octobre 2019 ne visent pas à obtenir le règlement du 'gage-espèces', mais d’ores et déjà le paiement du montant de la clause pénale contractuelle.

26. Conscients de ce manquement, les époux [O] concluent au fait qu’une telle mise en demeure n’était pas nécessaire, dès lors que l’inexécution de ses obligations par Mme [H] était définitive, celle-ci s’étant soustrait à la signature de l’acte authentique de vente et n’ayant jamais payé le prix.

27. Toutefois, comme le souligne à juste titre l’intimée, l’inexécution n’est définitive que lorsque elle ne peut être ratrappée ou couverte, à savoir lorsqu’elle présente un caractère irréversible. Or, en l’espèce, il n’existait aucune inexécution définitive puisque Mme [H] pouvait régulariser le paiement du 'gage-espèces’ de sorte qu’une mise en demeure préalable était nécessaire.

28. Faute pour les époux [O] d’avoir procédé à cette mise en demeure, la clause pénale contractuelle, telle que figurant au compromis de vente, ne peut être mise a exécution. Dans ces conditions, le jugement déféré qui a débouté les époux [O] de leur demande en paiement de la clause pénale contractuelle par Mme [H] et qui a dit que la somme de 15 000 euros versée par cette dernière à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [C], notaire, devait lui être restituée, sera confirmé, mais ce, par substitution de motifs, à raison du défaut de mise en demeure préalable.

29. Par ailleurs et à titre surabondant, la cour ne pourra que constater que Mme [H] n’a pas exécuté de mauvaise foi ses obligations contractuelles dès lors qu’elle a fait l’objet d’une hospitalisation sous contrainte du 3 septembre au 8 octobre 2019, à la suite d’un grave épisode délirant à l’occasion duquel elle a tenté de mettre fin à ses jours. En effet, eu égard à l’altération de ses facultés mentales durant cette épidode, laquelle a nécessité son placement sous sauvegarde de justice, elle s’est trouvée privée de ses capacités cognitives et dans l’impossibilité de répondre à ses obligations contractuelles. De plus, il ne peut nullement lui être fait grief de ne pas avoir répondu à ses obligations avant le 3 septembre 2019 dès lors que contractuellement elle disposait d’un délai allant jusqu’au 17 septembre 2019 pour constituer le 'gage-espèces’ et signer l’acte authentique.

30. Enfin, l’hospitalisation susvisée doit effectivement être considérée comme un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, dès lors qu’elle 'a échappé au contrôle de la débitrice’ et qu’elle a présenté des caractères patents d’imprévisibilité et d’irressistibilité. En effet, même un état dépressif antérieur, à le supposer effectivement établi, ne pouvait laisser augurer un épisode d’une telle intensité, nécessitant une hospitalisation sous contrainte. En outre, cette dernière, de par son caractère coercitif et l’isolement qu’elle induisait, s’avèrait nécessairement irrésistible et ne pouvait permettre à quiconque durant son déroulement de faire face à ses obligations.

Sur les autres demandes,

31. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées.

32. Les époux [O], qui succombent en cause d’appel, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance d’appel et devront régler à Mme [H] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Ordonne le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [O] et Mme [V] [E], épouse [O], à payer à Mme [K] [H] la somme de 3500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [O] et Mme [V] [E], épouse [O] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,