SA/YF

[…]

CONFORME à

SCP SOREL & ASSOCIES

SCP AVOCATS CENTRE

et AUX PARTIES

LE : 21 DÉCEMBRE 2017

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

[…]

ARRÊT DU 21 DÉCEMBRE 2017

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 16/00135

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURGES en date du 23 Novembre 2016

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

- M. D X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Loïc VOISIN de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

APPELANTS suivant lettre recommandée avec avis de réception du 27/12/2016

II – M^me G-H I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

représentée et plaidant par M^e Alain TANTON de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2017/000308 du 06/02/2017

INTIMÉE

21DÉCEMBRE 2017

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17

octobre 2017 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. FOULQUIER, Président

de Chambre chargé du rapport, en présence de M. GUIRAUD, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre

M. GUIRAUD Conseiller

M^me MERLET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Y

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

Suivant acte authentique reçu le 19 mars 1988, E X et G H X ont donné à bail à

ferme à D X et B C épouse X un domaine viticole de 20 ha 27 a et […]

sur la commune de Saint-Gemme en Sancerrois, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er novembre 1987.

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges ayant, par jugement du 14 juin 2011, déclaré valable le congé

délivré par G H X le 23 mars 2010 pour l’échéance du 31 octobre 2011, les époux X, en

l’absence d’établissement des comptes de sortie, ont saisi à nouveau cette juridiction, par lettre recommandée

du 11 juin 2013, aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise pour établir ces comptes de sortie et

également pour chiffrer leur préjudice du fait que le bailleur, contrairement à ses obligations, n’avait pas,

pendant le cours du bail, procédé au remplacement des plants de vignes.

Par jugement en date du 3 décembre 2014, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a :

— déclaré non écrite la clause du bailli signé entre les parties stipulant que les preneurs remplaceraient les ceps

pouvant manquer actuellement et ceux qui viendraient à mourir durant le cours du bail, mais sans pouvoir

changer la nature ni l’espèce du plant des vignes, sous peine de résiliation du présent bail, si bon semble au

bailleur, et tous dommages et intérêts ;

— ordonné, avant de dire droit sur la demande d’indemnisation formulée par les époux X, une mesure

d’expertise confiée à M. A aux fins de décrire les lieux, immeubles et meubles objet du bail, se faire

remettre l’analyse des terres et l’étudier si nécessaire, déterminer les améliorations effectuées le cas échéant

par les époux X et les chiffrer précisément, donner tous éléments techniques ou de fait utiles à

l’établissement des comptes de sortie, notamment quant à l’existence et à l’importance d’un préjudice subi par

les preneurs à raison de l’absence de remplacement de pieds de vignes ;

— sursis à statuer sur le surplus des demandes ;

— réservé les dépens.

L’expert désigné ayant déposé son rapport le 18 avril 2016, les époux X en ont sollicité l’annulation et,

subsidiairement, ont demandé au tribunal de statuer ce que de droit sur les comptes relatifs aux pertes de

culture, de condamner G-H X à leur payer la somme de 97 362 euros avec intérêts de droit à

compter du 10 juin 2013, outre celle de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile. Encore plus subsidiairement, ils ont sollicité une nouvelle expertise avec mission de chiffrer la perte

d’exploitation subie depuis l’origine du bail du fait du manquement par la bailleresse à son obligation de

permanence et de remplacement des plantations.

G-H X s’est opposée à ces demandes et a sollicité la condamnation des épouxThiroy à lui payer

la somme de 2 300 euros au titre des frais de remise en culture des parcelles non cultivées et abandonnées,

ainsi qu’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 23 novembre 2016, le tribunal paritaire à débouté les époux X de l’ensemble de

leurs demandes et les a condamnés à payer à G-H X la somme de 1 000 euros à titre de

dommages-intérêts pour la remise en état de la parcelle cadastrée AC 19 de la commune d’Assigny, outre la

somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Après avoir rappelé, au visa de l’article 1719 du Code civil, que l’obligation d’assurer la permanence des

plantations ne concerne que les ceps venant à manquer ou à mourir au cours du bail, le jugement souligne

qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, que des attestations témoignent d’un manque important de pieds

non remplacés en 1986-1987 et que les époux X, qui n’ont pu apporter aucune précision sur la proportion

des pieds manquants au début du bail, ne peuvent se prévaloir d’une perte de production. Il note également

que, selon l’expert, le preneur n’a pas entretenu le bien loué, que le palissage était dans un état vétuste à

médiocre sur les plus jeunes plantations, qu’il n’est pas justifié qu’il a interpellé le bailleur sur l’existence de

pieds morts durant le bail et que le bailleur a supporté le financement des remplacements nécessaires lorsqu’il

a été exceptionnellement sollicité. En résumé, il retient qu’à défaut de pouvoir déterminer quelle était la

proportion des pieds manquants en début de bail et de ceux qui ont disparu pendant le bail sans être

remplacés, impossibilité à laquelle s’ajoute la négligence des fermiers dans l’entretien des plantations, aucune

perte de production imputable au bailleur ne peut être retenue et chiffrée. Enfin, après avoir refusé de mettre à

la charge des preneurs les frais de remise en état de certaines parcelles, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le

premier juge a accepté d’indemniser, à hauteur de 1 000 euros, les frais de remise en état de la seule parcelle

AC 19 dont il est établi qu’elle a été effectivement donnée à bail en tant que parcelle de vigne.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement par lettre recommandée adressée le 27 décembre 2016.

Par conclusions notifiées le 11 octobre 2017, les époux X demandent à la Cour, infirmant le jugement,

d’annuler le rapport d’expertise de M. A, de statuer ce que de droit sur les comptes relatifs aux pertes

de culture, de condamner G-H X à leur payer la somme de 96 936 euros avec intérêts de droit à

compter du 10 juin 2013 et capitalisations des intérêts, au titre de l’obligation de permanence et de

remplacement des plantations par le bailleur depuis l’origine du bail et jusqu’à son terme, subsidiairement

d’ordonner une nouvelle expertise avec mission de chiffrer la perte d’exploitation subie

depuis l’origine du bail et jusqu’à son terme du fait du non-respect de l’obligation de permanence et de

remplacement des plantations, de condamner l’intimée à leur payer la somme de 2 800 euros sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Sur la demande de nullité de l’expertise, les époux X soutiennent que l’expert, qui a lui-même constaté

une absence de remplacement de pieds de vigne à l’origine d’une perte de production, s’est néanmoins refusé à

chiffrer cette dernière en se retranchant derrière un usage en matière de remplacement des plants, en

contradiction avec le principe juridique qu’il avait lui-même évoqué dans un premier temps. Ils font observer

que la précédente décision avait admis, de façon définitive, le principe d’un préjudice en lien avec l’obligation

pour le bailleur d’assurer la permanence des plantations et que l’expert, puis le tribunal lui-même, ne pouvaient

revenir sur ce qui avait déjà été jugé en refusant de chiffrer ce préjudice d’exploitation.

Sur le fond, ils font valoir que la bailleresse aurait dû assurer, selon les propres estimations de l’expert, le

remplacement d’au moins 1992 pieds de vigne, susceptibles de produire 1992 litres de vin de Sancerre blanc

par an, en sorte que les modalités de calcul de leur préjudice, proposées par eux et aboutissant à retenir une

somme de 96 936 € pour la période comprise entre 1996 et 2011, ne peuvent être sérieusement critiquées. Ils

contestent n’avoir pas interpellé leur bailleur sur l’existence de pieds morts durant le bail, alors que leur intérêt

commandait de faire procéder à leur remplacement pour maintenir une production normale, étant observé que

c’est au bailleur qu’il incombe de veiller de façon constante à l’état du bien loué, sans qu’il soit nécessaire pour

le preneur de l’informer de la nécessité de travaux à effectuer.

Par conclusions notifiées le 5 septembre 2017, G-H X demande à la cour de confirmer le

jugement en toutes ses dispositions et de condamner les époux X à lui payer une somme complémentaire

de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause

appel.

Sur la nullité du rapport d’expertise, elle se réfère à la motivation du jugement en soulignant qu’à supposer

même que l’expert ait exprimé une opinion excédant les limites de sa mission, ce qu’elle conteste, il a

pleinement répondu aux dires des époux X ainsi qu’à l’ensemble des questions posées par le tribunal,

notamment celle de l’existence même d’un préjudice lié à l’absence de remplacement de pieds de vigne par le

bailleur en cours de bail, peu important que ce préjudice ne soit pas finalement chiffrable en raison d’un

manque de pieds de vigne lors de l’entrée en jouissance mais non évalué dans l’état des lieux d’entrée. Sur le

fond, elle soutient que même si l’obligation de remplacer les pieds de vigne morts en cours de bail devait lui

incomber, en dépit de la clause contraire contenue dans le bail, elle s’en est néanmoins acquittée, en particulier

pour la

parcelle D 443, et qu’en dehors de cette parcelle, ainsi que le relève l’expert, le preneur n’a pu justifier

d’aucune demande de remplacement de pieds de vigne morts. Elle fait valoir qu’aucun état de lieux n’a été

dressé lors de l’entrée en jouissance mais que les époux X établissent par leurs propres pièces l’existence

de nombreux pieds de vigne manquants lors de l’entrée dans les lieux, ce dont ils avaient connaissance dès lors

que D X avait auparavant exploité ces vignes avec son père durant plus de sept années. Elle ajoute

que la preuve d’un lien de causalité entre les fautes invoquées et le préjudice n’est pas davantage démontré,

puisque l’expertise a souligné le défaut d’entretien régulier des vignes ayant concouru à l’état sanitaire

médiocre constaté, y compris sur la parcelle D 443 comportant des plantations plus jeunes, voire l’abandon

même d’une parcelle. Elle fait observer que l’évaluation du préjudice par les époux X repose sur des

chiffres qui n’ont aucun fondement ni aucune justification, notamment des rendements moyens constatés sur

des vignes en bon état sanitaire et régulièrement entretenues, ce que précisément n’étaient pas leurs vignes.

Bouts du nous venus de bouts de Enfin, s’agissant des parcelles en nature de terres qui ont été laissées à

l’abandon, elle rappelle que les époux X se sont engagés à régler la somme de 1 000 € pour leur remise

en état et qu’elle a accepté cette offre.

SUR QUOI,

Sur la nullité du rapport d’expertise :

L’expert a reçu pour mission de donner tous éléments techniques ou de fait utiles à l’établissement des

comptes de sortie, notamment quant à l’état sanitaire des pieds de vigne, aux causes de mortalité de ces

derniers, à l’existence et à l’importance d’un préjudice subi par les preneurs à raison de l’absence de

remplacement de pieds de vigne.

Pour rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise, le jugement retient principalement que si l’expert a

pu évoquer les pratiques en matière de remplacement des pieds de vignes morts, a priori contraires au principe

selon lequel il appartient au bailleur de procéder au remplacement des plants, il n’a pas renoncé pour autant à

accomplir sa mission mais a seulement constaté, dans l’ignorance de la quantité de pieds morts, qu’il ne lui

était pas possible de chiffrer une perte de production sur des pieds morts en cours de bail dont on ne connaît

pas la quantité, alors qu’on sait qu’il en manquait beaucoup en début de bail et qu’au jour de l’expertise le

nombre de pieds manquants était de 40 à 50 %.

La cour relève, à la lecture du rapport d’expertise, que l’expert s’est effectivement heurté à une difficulté liée à

l’absence d’état des lieux en début de bail et à l’insuffisance de précision des attestations sur le nombre de

pieds manquants en début de bail ne lui permettant pas de chiffrer la perte de production consécutive à la mort

de pieds en cours de bail.

Ainsi, après avoir souligné que le manque de production était essentiellement lié à l’absence de pieds de vigne

en début de bail dont le locataire avait connaissance, et que les causes des pieds manquants tenaient à la fois à

l’âge des plantations, aux maladies du bois et à un entretien insuffisant du fermier, l’expert a considéré qu’il n’y

avait ni dégradation, ni amélioration du bien loué et s’est limité à chiffrer le coût de remplacement par la

bailleresse des pieds manquants dénombrés en fin de bail (10 000 euros), quelle que soit l’époque à laquelle ils

étaient morts, ainsi que celui de remise en état des terres de culture abandonnées par le preneur (1 300 euros).

Dans la logique de son raisonnement, et même s’il a pu considérer que des pieds étaient devenus manquants en

cours de bail, l’expert ne pouvait donc raisonnablement chiffrer la perte de production liée à ce nombre de

pieds manquants qu’aucun élément du dossier ne lui permettait de déterminer avec une suffisante précision.

En réalité, la question de l’accomplissement par l’expert de sa mission dépend essentiellement de la validité de

son raisonnement, repris par le premier juge, selon lequel l’obligation d’assurer la permanence des plantations

ne concerne que les ceps venant à manquer ou à mourir au cours du bail.

Le rapport d’expertise ne peut donc être annulé pour refus d’accomplissement de la mission ou écarté pour

défaut de pertinence qu’une fois qu’il sera répondu à cette question de principe qui conditionne le droit à

indemnisation des pertes d’exploitation dont les preneurs demandent l’indemnisation.

Sur la demande d’indemnisation des pertes d’exploitation :

De manière préalable, il doit être relevé que si le jugement du 3 décembre 2014 a imprudemment indiqué,

dans ses motifs, que le bailleur n’avait pas respecté son obligation légale d’assurer la permanence et la qualité

des plantations, il n’a cependant pas statué sur cette question dans son dispositif et n’a pas écarté l’absence de

préjudice résultant du défaut de remplacement de pieds de vigne puisqu’il a confié à l’expert la mission de

rechercher l’existence et l’importance d’un tel préjudice au regard de l’état sanitaire de ces pieds de vigne et des

causes de leur mortalité tenant soit un défaut de soins de la part du preneur, soit à des maladies occasionnant

des pertes supérieures au quota de renouvellement habituel.

Il résulte des articles 1719 4 du Code civil et L.415-8 du code rural et de la pêche maritime que le bailleur est

obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la

permanence et la qualité des plantations. Il s’agit d’une obligation à laquelle il doit veiller de manière continue

et constante, sans qu’il soit nécessaire que le preneur, pour obtenir indemnisation d’un éventuel préjudice, ne

lui adresse une mise en demeure ou même ne l’informe de la nécessité de procéder au remplacement de plants

qui viendraient à disparaître.

En application de ces textes, le tribunal paritaire des baux ruraux, par son jugement du 3 décembre 2014

aujourd’hui définitif, a déclaré non écrite la clause du bail stipulant que les preneurs remplaceraient les ceps

pouvant manquer actuellement et ceux qui viendraient à mourir durant le cours du bail, mais sans pouvoir

changer la nature ni l’espèce du plant des vignes, sous peine de résiliation du présent bail, si bon semble au

bailleurs, et tous dommages-intérêts.

Le jugement dont appel du 23 novembre 2016, au visa de ces mêmes articles, retient que l’obligation d’assurer

la permanence des plantations ne concerne que les ceps venant à manquer ou à mourir au cours du bail et

qu’en présence d’attestations témoignant d’un manque important de pieds non remplacés au début du bail en

1987, non contredites par un état des lieux d’entrée que les parties se sont abstenues d’établir, les époux

X, qui n’ont pu apporter aucune précision sur la proportion des pieds manquants au début du bail, ne

peuvent se prévaloir d’une perte de production indemnisable.

Cependant, l’obligation faite au bailleur par l’article 1719 1 du Code civil de délivrer au preneur la chose louée

implique de la lui remettre dans un état conforme à sa destination, selon les usages ou les prescriptions

réglementaires applicables le cas échéant, en sorte que l’existence d’un manque important de pieds non

remplacés dès le début du bail, susceptible de caractériser une délivrance non conforme, n’était pas forcément

de nature à faire obstacle à la demande de dommages-intérêts des preneurs.

Surtout, l’obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations ne se réduit pas au remplacement par

le bailleur des seuls ceps venant à manquer ou à mourir au cours du bail mais s’étend également au

remplacement, par replantation ou complantation, de tous ceps dont le manque vient à être constaté durant le

bail, quelle que soit la date à laquelle ils sont morts, faute de quoi la permanence et la qualité des plantations

ne serait pas assurée de manière effective.

En définitive, conformément aux dispositions de l’article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime, le

respect de cette obligation ne peut être apprécié qu’en se référant aux prescriptions édictées en la matière par

la commission consultative des baux ruraux et les arrêtés préfectoraux pris pour leur application.

En l’espèce, le rapport d’expertise mentionne que la quasi-totalité des vignes sont âgées (plus de 50 ans) et

sont à replanter, le nombre de pieds manquants est de 40 à 50 %, y compris pour les parcelles D 454 et 443

plantées en 1991 et 1992, et les causes des pieds manquants sont l’âge des plantations, les maladies du bois et

un entretien insuffisant du fermier. Après avoir relevé, au vu des attestations produites, que les vignes étaient

en mauvais état d’entretien avec de nombreux pieds manquants lors de l’entrée dans les lieux et que les

preneurs avaient connaissance de cette situation, l’expert considère que la seule perte de production

indemnisable est celle consécutive à la mort des pieds en cours de bail qu’il n’est pas en mesure de chiffrer,

faute de pouvoir déterminer avec précision le nombre de pieds manquants en début de bail.

Or, à défaut de se référer aux normes réglementaires en vigueur, l’expert ne s’est pas mis en mesure de vérifier

si le bailleur avait assuré la permanence et la qualité des plantations au sens des articles 1719 4 du Code civil

et L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime.

En l’état des éléments soumis à son appréciation, et avant d’ordonner le cas échéant une nouvelle et coûteuse

expertise, la cour estime nécessaire de rouvrir les débats et d’inviter les parties à s’expliquer sur l’étendue de

l’obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations au sens des textes précités et à produire les

prescriptions édictées par la commission consultative des baux ruraux et les arrêtés préfectoraux pris pour leur

application.

Par ailleurs, la méthodologie utilisée par les époux X pour calculer leur préjudice peut être contestée

puisqu’elle aboutit à indemniser une perte de production dont ils déduisent uniquement des frais de mise en

bouteille, alors qu’un supplément de récolte se serait traduit par un ensemble d’autres frais d’exploitation et

que seule une perte de bénéfice d’exploitation peut donner lieu à indemnisation. Il est donc important qu’ils

produisent tous documents comptables permettant de connaître les diverses marges et ratios de leur

exploitation et d’apprécier l’importance de la perte de bénéfice d’exploitation susceptible d’être indemnisée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du mardi 13 mars 2018 à 14 h 00,

Invite les parties à s’expliquer sur l’étendue de l’obligation d’assurer la permanence et la qualité des

plantations au sens des articles 1719 4 du Code civil et L.415-8 du code rural et de la pêche maritime, et

à produire les prescriptions édictées par la commission consultative des baux ruraux et les arrêtés

préfectoraux pris pour leur application,

Dit que les époux X devront produire tous documents comptables permettant de connaître les

diverses marges et ratios de leur exploitation et d’apprécier l’importance de la perte de bénéfice

d’exploitation résultant du défaut de remplacement de plants par la bailleresse,

Réserve tous droits ainsi que les dépens.

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président, et par M^me Y, Greffier auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. Y Y. FOULQUIER