Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22257 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4SS6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/09952

APPELANTS

Monsieur D-E X

né le […] à Gréez-sur-Roc (72)

[…]

[…]

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Anne-Lise LEBRETON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0760

ayant pour avocat plaidant : M^e Bruno GALY de l’AARPI BEZARD GALY COUZINET CONDON, avocat au barreau de CHARTRES, toque : 000002

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES […] représenté par son syndic, le CABINET FONCIA MANAGO, SAS immatriculée au RCS de Pontoise sous le […]

C/O CABINET FONCIA MANAGO

[…]

[…]

Représenté par M^e Pauline BOUVET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. D-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. D-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

M. D-E X et M^me B A épouse X sont propriétaires d’un appartement dans la résidence […], sise lieudit le […]-sous-Bois.

Le bien est vide de tout occupant depuis 2003.

Un différend s’est élevé avec le syndic au sujet du paiement d’une consommation d’eau.

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et M^me X en paiement d’un arriéré de charges de copropriété de 16.899,87 ', outre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

Par jugement du 19 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.831,76 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er mars 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.119,96 ' à compter du 11 septembre 2015, puis sur la somme de 12.205,51 ' à compter du 26 janvier 2016, puis sur la somme de 13.831,76 ' à compter du 13 juillet 2016,

— condamné in solidum M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 ' à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 ', au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné in solidum M. et M^me X aux dépens, dont distraction en ce compris le coût de la sommation de payer du 26 janvier 2016 de 204,36 ',

— ordonné l’exécution provisoire de la condamnation au paiement des charges de copropriété dans la limite de 5.000 '.

M. D-E X et M^me B A épouse X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 mars 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 24 mai 2018 par lesquelles M. et M^me X, appelants, invitent la cour à :

— dire que la surconsommation d’eau ne leur est pas imputable,

— dire que la surconsommation d’eau est imputable au syndicat des copropriétaires, ayant

été provoquée par un équipement relevant des parties communes et dont l’inertie a en tout

état de cause engagé sa responsabilité contractuelle,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence […] en toutes ses

demandes,

— le débouter en particulier de son appel incident,

— le condamner à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence […], intimé, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 515 du cpc et 1231-6 du code civil, à :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de condamnation aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 9.592,11 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er janvier 2021,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 781,61 ' sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965,

— les condamner solidairement en outre à lui payer la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts en cause d’appel en vertu des dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, outre une indemnite de 5.000 ' en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d’appel en vertu des dispositions de l’article 695 qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile et dire qu’ils comprendront le coût de la sommation de payer du 26 janvier 2016 pour la somme de 204,36 ' ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

— un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et M^me X des lots 249 et 63,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2011, 6 juin 2013, 10 juin 2015, 26 mai 2016, 20 avril 2017, 14 mars 2018, 29 mars 2018, 7 mai 2019, 17 septembre 2020, approuvant les comptes des exercices 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et les budgets prévisionnels de 2020 et 2021,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— le décompte des sommes dues au 6 janvier 2021,

— les mises en demeure,

— la sommation de payer du 26 janvier 2016,

— le contrat de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété ;

Le syndicat sollicite en appel la confirmation du jugement et d’y ajouter le paiement de la somme de 9.592,11 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er janvier 2021 et de la somme de 781,61 ' sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965 ;

M. et M^me X font remarquer que cette demande fait double emploi avec la confirmation du principal ;

Selon le décompte au 6 janvier 2021 (pièce 40), il était dû la somme de 9.592,11 ', au titre des charges de copropriété dues entre le 31 décembre 2014 (solde travaux pose clôture autour EV et dépenses du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 inclus) et le 1^er janvier 2021 (appel provision 1^er trimestre 2021 inclus) ;

Il en ressort que la demande en appel du syndicat (du 31 décembre 2014 au 1^er janvier 2021) inclut celle de première instance (du 31 décembre 2014 au 1^er mars 2017), sans les distinguer ;

Il y a donc lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.592,11 ', au titre des charges de copropriété dues entre le 31 décembre 2014 et le 1^er janvier 2021, et il convient d’étudier sa demande sans la distinguer des demandes en première instance ;

• sur la consommation d’eau litigieuse

Les parties s’accordent sur le fait que sont incluses dans les charges de copropriété sollicitées, des sommes au titre d’une surconsommation d’eau liée à une fuite d’eau ; M. et M^me X estiment que le robinet vanne, dont la défectuosité est à l’origine de la fuite, est un équipement relevant des parties communes, selon l’article 8 du règlement de copropriété, et que la surconsommation d’eau est imputable à la copropriété ; ils ajoutent que le syndicat est responsable de ne pas les avoir avisés dès le mois de février 2014 de l’anomalie de la consommation d’eau ; le syndicat des copropriétaires estime que la surconsommation d’eau est imputable à M. et M^me X au motif qu’ils sont responsables, sur le fondement de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 7 du règlement de copropriété, de la défectuosité du robinet vanne, qu’il estime être un équipement affecté à l’usage privatif des copropriétaires, et du fait que M. et M^me X ont laissé un robinet ouvert ;

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire’ ;

En l’espèce, il ressort des conclusions concordantes des parties que l’appartement de M. et M^me X est vide de tout occupant, que la surconsommation d’eau a pour origine la conjonction d’une défaillance du robinet vanne (nommé aussi robinet d’arrêt) et du robinet de la cuisine (partie privative) laissé ouvert par M. et M^me X, et que c’est à l’occasion de la régularisation des charges annuelles de l’exercice 2014 que le syndic a noté la très importante consommation d’eau

depuis le mois de février 2014 laissant supposer une fuite ;

Selon le constat d’huissier du 16 mars 2015, le robinet vanne est défaillant car quelque soit la position de ce robinet, ouverte ou fermée, l’eau s’écoule de la même manière par le robinet de la cuisine maintenu ouvert ;

Le litige porte sur la nature, partie privative ou partie commune, du robinet vanne ;

L’article 7 du règlement de copropriété stipule que constituent des parties privatives, outre les locaux affectés à l’usage exclusif du propriétaires du lot, 'tous les éléments à usage privatif inclus à l’intérieur desdits locaux tels que notamment… les parties de canalisation propres à l’usage du local';

L’article 8 de ce même règlement définit les parties communes ainsi 'Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage privatif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent : – les canalisation et gaines et réseaux de toute nature d’utilité commune propre à la copropriété et notamment … les canalisations principales d’eau … avec tous leurs accessoires y compris éventuellement les appareils et installations divers…- les compteurs généraux, les appareils et les équipements affectés au service général de l’ensemble immobilier’ ;

Selon le constat d’huissier du 16 mars 2015, le robinet vanne est installé sur une colonne d’eau, et le seul accès à ce robinet vanne est une trappe située dans le cabinet de toilette de l’appartement de M. et M^me X ;

Le syndicat des copropriétaires produit les relevés des compteurs d’eau des copropriétaires (pièce 22) dont il ressort que seule la consommation d’eau de M. et M^me X a augmenté de façon significative entre le 17 février 2014 et le 30 décembre 2014 ;

Ainsi il ressort de ces éléments que le robinet vanne litigieux régule l’approvisionnement en eau du seul appartement de M. et M^me X et qu’il est donc affecté à l’usage privatif de M. et M^me X ;

En outre, le premier juge a exactement relevé qu’il 'n’apparaît pas concevable que les occupants de ce logement puissent en actionnant ce robinet’ couper l’alimentation en eau d’autres lots situés dans l’immeuble’ ;

M. et M^me X ne démontrent pas que la canalisation sur laquelle est installé le robinet vanne serait une partie commune ; en effet la seule pièce produite, mis à part leurs courriers qui n’ont pas de valeur probante, est le constat d’huissier ; or, les photographies prises par l’huissier ne justifient pas que cette canalisation desservirait d’autres lots que celui de M. et M^me X et serait une 'canalisation principale d’eau’ au sens de l’article 8 du règlement de copropriété et non une 'partie de canalisation propre à l’usage du lot’ au sens de l’article 7 ;

M. et M^me X ne démontrent pas que le syndic avait connaissance dès le mois de février 2014 de la fuite d’eau ni que le syndic ait tardé à les informer de l’existence de cette fuite, alors que celui-ci rappelle dans son courrier du 10 avril 2015 qu’il les a appelés dès qu’il a eu connaissance du tableau annuel de la société gestionnaire des relevés de compteurs et que ce n’est que le 14 mars 2015 que ceux-ci se sont déplacés : '… la société CIS ISTA titulaire du contrat de location et relève de votre compteur, tient comme chaque année un tableau indiquant les consommations d’eau froide de l’ensemble de la résidence ; c’est ainsi que nous avons pu constater à la lecture du relevé du 30.12.2014 une importante consommation de votre compteur depuis le mois de février 2014. Nous vous avons contacté en urgence par l’intermédiaire du seul numéro de téléphone communiqué à nos services, afin de vous avertir qu’une fuite était très probable dans votre appartement eu égard à la consommation enregistrée par votre compteur. C’est alors que vous nous avez rétorqué que cette situation était impossible car vous aviez coupé le robinet d’arrêt. Seulement le 14 mars 2015, vous

vous êtes déplacés dans votre appartement et vous avez constaté qu’il ne s’agissait pas d’une fuite, mais tout simplement que le mitigeur de votre cuisine laissé volontairement ouvert par vos soins coulait à grandes eaux…' ;

En conséquence, il convient de considérer que le robinet vanne est un élément d’équipement, affecté à l’usage privatif de M. et M^me X, qu’il constitue une partie privative au sens de l’article 7 du règlement de copropriété et que M. et M^me X sont responsables de la surconsommation d’eau ayant pour origine la défaillance du robinet vanne, partie privative, et le fait qu’ils ont laissé ouvert le robinet de la cuisine ;

Il y a donc lieu de mettre à leur charge la consommation d’eau afférente à cette fuite d’eau ;

• sur les autres charges de copropriété

Les autres charges ne sont pas contestées par M. et M^me X et leur détail correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat que M. et M^me X sont redevables de la somme de 9.592,11 ', au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 janvier 2021, entre le 31 décembre 2014 (solde travaux pose clôture autour EV et dépenses du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 inclus) et le 1^er janvier 2021 (appel provision 1^er trimestre 2021 inclus) ;

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.831,76 ' au titre des charges de copropriété dues au 1^er mars 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 10.119,96 ' à compter du 11 septembre 2015, puis sur la somme de 12.205,51 ' à compter du 26 janvier 2016, puis sur la somme de 13.831,76 ' à compter du 13 juillet 2016 ;

Et il y a lieu de condamner solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.592,11 ', au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 janvier 2021, entre le 31 décembre 2014 (solde travaux pose clôture autour EV et dépenses du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 inclus) et le 1^er janvier 2021 (appel provision 1^er trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal, à compter du présent arrêt, en l’absence de demande particulière du syndicat des copropriétaires sur leur point de départ ;

• sur les frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le premier juge a exactement écarté la somme sollicitée de 781,61 ', au motif que les frais de 'dossier transmis à l’huissier ' (330 ') et les frais de 'honoraires envoi dossier avocat’ (451,61 ') ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 ' à titre de dommages et

intérêts, au motif du préjudice subi en conséquence du retard de paiement des charges dues entre le 31 décembre 2014 et le 1^er janvier 2021 ;

Cette demande en appel du syndicat inclut celle de première instance, au titre de laquelle il sollicitait la somme de 2.000 ' au motif du préjudice subi en conséquence du retard de paiement des charges dues entre le 31 décembre 2014 et le 1^er mars 2017, et il y a lieu d’étudier sa demande sans la distinguer de sa demande en première instance ;

M. et M^me X n’ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance depuis le 31 décembre 2014, n’effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;

Le non paiement par M. et M^me X de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

Les manquements systématiques et répétés de M. et M^me X à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La mauvaise foi de M. et M^me X est confirmée en ce que, nonobstant le litige sur la nature du robinet vanne, ils ne contestaient pas leur responsabilité au moins partielle tenant au fait d’avoir laissé ouvert le robinet de la cuisine ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et M^me X à payer au syndicat la somme de 300 ' de dommages-intérêts (au motif des conséquences du retard de paiement des charges entre le 31 décembre 2014 et le 1^er mars 2017) et il y a lieu de condamner in solidum M. et M^me X à payer au syndicat la somme de 500 ' de dommages-intérêts, au titre du préjudice subi en conséquence du retard de paiement des charges entre le 31 décembre 2014 et le 1^er janvier 2021 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me X, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et M^me X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, excepté sur le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence […]-sous-Bois au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et sur les dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. D-E X et M^me B A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […]-sous-Bois la somme de 9.592,11 ', au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 janvier 2021, entre le 31 décembre 2014 (solde travaux pose clôture autour EV et dépenses du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 inclus) et le 1^er janvier 2021 (appel provision 1^er trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne in solidum M. D-E X et M^me B A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […]-sous-Bois la somme de 500 ' de dommages-intérêts, au titre du préjudice subi en conséquence du retard de paiement des charges entre le 31 décembre 2014 et le 1^er janvier 2021 ;

Condamne in solidum M. D-E X et M^me B A épouse X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […]-sous-Bois la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT