Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 3

N° RG 19/03400 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PZIN

M. F A

M^me H A née X

C/

M. S-T Z

M^me I Z née Y

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GOBBÉ

M^e LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2020

devant Madame Catherine LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Février 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur F A

né le […] à LOUDEAC

Le Tertre

[…]

Représenté par M^e Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ GLON-GOBBE- BROUILLET-P-TESSIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame H A née X

née le […] à […]

Le Tertre

[…]

Représentée par M^e Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ GLON-GOBBE- BROUILLET-P-TESSIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur S-T Z

né le […] à MAURON

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric LEMONNIER de la SELARL LEMONNIER – BARTHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame I Z née Y

née le […] à PLOERMEL

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric LEMONNIER de la SELARL LEMONNIER – BARTHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

Suivant acte sous seing privé, en date du 5 octobre 2015, les époux Z ont donné à bail aux époux F A une maison d’habitation, sise commune de Mauron, Le Tertre, moyennant un loyer de 600 euros par mois, à effet du 1^er octobre 2015.

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2015, les époux Z ont également consenti à M. et M^me A un bail rural portant sur diverses parcelles de terres sises Mauron pour une contenance totale de 29 hectares, 23 ares et 90 centiares, le bail ayant commencé à courir le 25 septembre 2015 arrivant à terme le 25 septembre 2024.

Suivant acte authentique en date du 20 octobre 2015, M. et M^me Z ont vendu au Gaec De La Normande des parcelles de terres sises commune de Mauron sur lesquelles étaient édifiées un ensemble de bâtiments à usage d’élevage laitier comprenant :

— une stabulation aire paillée ;

— une stabulation génisses ;

— deux hangars ;

— une fumière ;

— deux fosses à lisier ;

— un puit artésien ;

— trois silos bétonnés ;

— une fosse à eau blanche.

Le tout étant cadastré section YP n°0335, 0336, 0337, pour une contenance totale de 2 ha, 17 a, moyennant le prix de 165 000 euros.

Par second acte sous seing privé en date du 20 octobre 2015, M. et M^me Z ont également cédé à M. et M^me A l’ensemble des biens mobiliers de leur exploitation, dont les installations situées sur les parcelles objet de la vente et ce à compter du 25 septembre 2015 et pour une somme totale de 158 016, 57 euros.

Le 20 février 2018, les époux Z ont fait délivrer aux époux A un congé aux fins de reprise au profit de M^me M Z, leur fille, avec effet au 30 septembre 2018.

Suivant déclaration au greffe en date du 9 mars 2018, les époux F A ont demandé la convocation des époux S T Z aux fins de requalification du contrat de bail d’habitation en contrat de bail à ferme.

Par jugement contradictoire en date du 17 mai 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes a :

— requalifié le contrat de bail d’habitation du 5 octobre 2015 de la maison d’habitation située à Mauron, Le Tertre, en contrat de bail à ferme entre les époux S-T Z et les époux F A ;

— annulé le congé délivré aux fins de reprise ;

— prononcé la résolution du bail requalifié ;

— ordonné l’expulsion des époux F A et des occupants de leur chef, avec le concours et l’assistance de la Force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné les époux A à payer aux époux Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à leur départ des lieux ;

— condamné les époux A à payer aux époux Z une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux A de leur demandes de travaux et de dommages et intérêts ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

— condamné les époux A aux dépens.

Par déclaration en date du 22 mai 2019, M. F A et M^me H X épouse A ont interjeté appel et aux termes de leurs écritures notifiées le 20 avril 2020, ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes du 17 mai 2019 en ce qu’il a :

*« requalifié le contrat de bail d’habitation du 5 octobre 2015 de la maison d’habitation, située à Mauron, le Tertre en contrat de bail à ferme entre les époux Z et les époux A ;

* annulé le congé délivré aux fins de reprise »

— réformer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes du 17 mai 2019 en ce qu’il a :

* « Prononcé la résolution du bail requalifié ;

* ordonné l’expulsion des époux F A et des occupants de leur chef, avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

* condamné les époux A à payer aux époux Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à leur départ des lieux ;

* condamné les époux A à payer aux époux S T Z une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* débouté les époux A de leur demande de travaux et dommages et intérêts ;

* condamné les époux A aux entiers dépens » ;

Statuant à nouveau,

— constater que Monsieur et Madame F A n’ont commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exécution du fonds ;

— débouter les époux Z de leur demande de résiliation du bail ;

— constater que les époux Z ont manqué à leur obligation de délivrance ;

— condamner les époux Z à procéder aux travaux qui s’imposent pour rendre l’immeuble conforme à l’usage auquel il est destiné :

— réfection de la toiture afin d’assurer l’étanchéité de l’immeuble,

— mise en conformité de l’assainissement non collectif,

— réparation de la cheminée pour sa mise en sécurité ,

sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant 3 mois, passé le délai d’un mois suivant la notification de la décision à intervenir ;

— dire que la cour se réservera la compétence de liquider l’astreinte provisoire et de fixer s’il y a lieu une astreinte définitive ;

— condamner les époux Z à payer aux époux A une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1146 du code civil ;

— condamner les époux Z au paiement d’une indemnité de 3 000 euros aux époux A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et une même indemnité de 3 000 euros en cause d’appel ;

— condamner les époux Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs écritures notifiées le 25 juin 2020, les époux Z demandent à la cour de :

— débouter les époux A de leurs demandes ;

A titre principal,

— infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes du 17 mai 2019 en ce qu’il a requalifié en bail à ferme le bail d’habitation du 5 octobre 2015 ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du 5 octobre 2015 ;

— prononcer la résiliation du bail du 5 octobre 2015 au 5 novembre 2017 ;

— condamner les époux A à payer aux époux Z la somme de 1 120, 12 euros au titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges dues à la date d’acquisition de la clause résolutoire avec intérêts ;

— condamner les époux A à payer aux époux Z une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer prévu au bail du 5 octobre 2015 pour la période courant de la résiliation du bail à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire,

— confirmer la résiliation du bail signé le 5 octobre 2015 requalifié en bail à ferme ;

— dire que la résiliation porte également sur le bail à ferme du 20 octobre 2015 portant sur 29 ha 23 a 90 ca de terres sises à Mauron conclu entre les époux Z et les époux A ;

En tous cas,

— ordonner l’expulsion des époux A et des occupants de leur chef avec le concours et l’assistance de la force publique à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamner les époux A à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ;

— condamner les mêmes aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du bail du 5 octobre 2015

M. et M^me A soutiennent la confirmation du jugement en ce qu’il a requalifié le bail d’habitation en bail à ferme soumis au statut du fermage.

M. et M^me Z exposent que le bien objet du contrat est sans ambiguïté un bail à usage d’habitation, qu’il n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 411-1 du code rural et de la présomption de bail rural soumis au statut du fermage puisqu’il ne s’agit pas d’un immeuble à usage agricole et que si un bail rural peut comporter dans son objet des bâtiments à usage d’habitation, c’est à la condition qu’ils fassent partie d’un corps de ferme associant tant des bâtiments d’exploitation que des bâtiments d’habitation et que la cour de cassation ne retient la qualification qu’en cas de fraude.

En application de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

En application de ces dispositions, peut constituer un bail rural la mise à disposition d’une maison d’habitation si elle est indispensable à l’exploitation agricole.

Il résulte des pièces produites que le bail d’habitation signé par les parties le 5 octobre 2015 est concomitant à la signature du bail à ferme le 20 octobre 2015 avec les époux F A pour la location de diverses parcelles de terres sises Mauron pour une contenance totale de 29 hectares, 23 ares et 90 centiares, le bail ayant commencé à courir le 25 septembre 2015 arrivant à terme le 25 septembre 2024, à la vente de diverses parcelles de terre, au Gaec de la Normande représenté par les époux B, sur lesquelles sont situés un ensemble de bâtiments à usage d’élevage laitier ainsi qu’à la vente aux époux A de l’ensemble des biens mobiliers de leur exploitation, dont les installations situées sur les parcelles objet de la vente, il en résulte que la signature du bail concerant la maison est intervenue dans le cadre de la cession par les époux Z de leur exploitation aux époux A.

Il résulte des photographies et plans produits que la maison d’habitation, qui constitue la résidence principale des époux A et le siège du Gaec, est située à proximité immédiate de l’exploitation vendue, un petit chemin reliant l’habitation et les bâtiments d’exploitation vendus, certaines des terres louées étant situées au lieu dit le tertre de même que la maison d’habitation.

Il résulte par ailleurs de l’attestation de M. C qu’ayant rencontré les bailleurs lors de l’emménagement le 26 septembre 2015, ceux-ci ont dit que 'la ferme ne pouvait être séparée de la maison et que dans un avenir proche, ils devaient vendre cette maison à M. et M^me A'.

Aux termes de son attestation, M. O P déclare quant à lui que le jour de l’emménagement, ils ont rencontré M. et M^me Z qui finissaient de déménager ce dont il résulte qu’ils occupaient auparavant cette maison d’habitation, lorsqu’ils exploitaient la ferme.

Ainsi que l’ont retenu à juste titre les premiers juges, l’ensemble de ces éléments démontrent que la maison d’habitation est indispensable à l’exploitation agricole et qu’il convient de requalifier le bail d’habitation en bail rural soumis au statut du fermage.

Compte tenu de cette requalification, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le congé délivré le 20 février 2018 sur le fondement de l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 devait être annulé comme ne respectant pas les dispositions de l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime. Le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur la résiliation du bail

Les époux A soutiennent qu’un bail rural ne peut être résilié que dans les conditions de l’article L. 411-31 du code rural et qu’ils n’ont commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds alors qu’ils l’ont au contraire amélioré. Ils précisent que les cerisiers dont il est fait état dans les attestations sont toujours présents et en pleine productivité et que le tribunal ne pouvait faire peser sur eux la charge de la preuve alors qu’elle incombe aux bailleurs, qu’ils n’ont aucunement coupé un talus mais seulement procédé à un nettoyage des lieux où les ronces étaient présentes, qu’ils ont été contraints de décaisser le terrain derrière la maison afin de piéger l’eau ce qui a été fait à la demande M. Z et que cela n’a pu détériorer le couvercle de la fosse sceptique puisque le décaissement n’a pas été fait à proximité de celle-ci et qu’ils ont préparé le barbecue pour que les époux Z puissent l’emmener ce qui a été fait le 5 février 2020. Ils ajoutent qu’ils ont justifié de l’attestation d’assurance pour la maison et qu’en toute hypothèse il n’a pas été établi que les éventuels agissements pouvaient porter préjudice au fonds.

Les époux Z soutiennent que les époux A ont procédé à l’arrachage d’arbres fruitiers, cerisiers, poiriers, pommiers et que ces éléments constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils font également état du décaissement et de la création du chemin et sollicitent la résiliation du bail portant sur les parcelles de terre en exposant que s’il est jugé que le bail de la maison d’habitation doit être qualifié de bail rural, il ne peut être que l’accessoire indivisible du bail à ferme du 20 octobre 2015 et qu’il convient d’observer que les époux A ont également procédé à la coupe d’arbres sur la parcelle YP 6, concluant qu’il convient de prononcer la résiliation du bail unifié au bail du 20 octobre 2015 par l’effet de la requalification.

Aux termes de l’article L. 411 ' 31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, la mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cet article, soit d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Alors que les preneurs contestent avoir procédé à l’arrachage d’arbres fruitiers et qu’ils produisent une photographie d’un cerisier porteur de fruit, il apparaît que les attestations de M^me Q Z, fille des bailleurs qui fait état de 'cerisiers productifs tous les ans' près de la maison et de ce que les preneurs les auraient arrachés et de Mesdames D, soeur de M^me Z et E, cousine par alliance, qui font état de la présence de 'nombreux cerisiers' et rapportent les paroles des bailleurs sur le fait qu’ils auraient été arrachés par les preneurs sont insuffisantes pour établir la réalité des faits invoqués par les bailleurs alors qu’eux-mêmes indiquent par une mention manuscrite sur une photographie qu’un cerisier aurait été arraché à l’arrière de la maison et qu’ils ajoutent qu’un pommier et deux poiriers auraient également été arrachés sans rapporter la preuve de l’existence de

ces arbres au moment de la prise de possession des lieux, l’attestation de leur fille et la photographie annotée étant insuffisante à cet égard. Il n’est pas de plus démontré qu’à les supposer établis, ces agissements seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Les photographies produites aux débats sur lesquelles figurent du bois coupé en bordure d’une parcelle de terre sont insuffisantes pour établir que les preneurs auraient coupé du bois sur une parcelle objet du bail alors qu’elles ne sont pas datées et que rien ne permet d’identifier le lieu où elles ont été prises.

Il n’est pas établi que le décaissement effectué à l’arrière de la maison dont les époux A indiquent qu’il a été effectué à la demande de M. Z compromette la bonne exploitation du fonds alors qu’il est exposé, sans que les bailleurs le contestent, qu’il permet d’éviter que l’eau rejoigne l’immeuble d’habitation.

S’agissant du chemin reliant la maison à l’exploitation, il n’est pas démontré que les preneurs aient touché à la rangée d’arbres pour le créer alors qu’il est situé entre deux arbres et que les photographies produites ne laissent pas voir une modification du talus à l’endroit de ce qui est un simple chemin, même s’il a été empierré ce qui ne constitue pas une détérioration du fonds.

Les bailleurs ne font plus état du barbecue dans leurs écritures notifiées le 25 juin 2020 ce qui établit que, comme le prétendent les preneurs, ils sont venus récupérer celui-ci en février 2020.

Il apparaît en conséquence que la preuve d’agissements des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds n’est pas rapportée et que les bailleurs doivent être déboutés de leur demande de résiliation du bail par infirmation de la décision sur ce point.

Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance

M. et M^me A font valoir que la toiture doit être refaite pour assurer l’étanchéité de la maison, toutefois le constat d’huissier produit ne met pas en évidence que la toiture serait fuyarde, l’huissier ne faisant que consigner les déclarations de M. A ce qui est insuffisant pour établir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la production d’un devis ne pouvant constituer cette preuve.

Les constats de l’huissier en ce qui concerne la souche de cheminée du pignon Est en partie haute, à savoir que des pierres ne sont plus en place, qu’il manque des pierres en périphérie Est, qu’il existe des espaces importants entre les pierres, que certaines pierres ne sont pas jointées et qu’il existe le long de la bande de rives du pignon Est versant sud un espace important au dessus des pierres supérieures n’établissent pas que la cheminée n’est plus en état de servir ou que la situation serait dangereuse.

Les époux Z précisent dans leurs dernières conclusions, ce que reconnaissent les preneurs, avoir fait les travaux concernant l’assainissement non collectif en février 2020, ce dont il résulte qu’en toute hypothèse, cette réclamation est devenue sans objet.

Il en résulte que les demandes de travaux ne sont pas fondées et que les preneurs ne peuvent opposer à leurs bailleurs une exception d’inexécution pour ne pas payer leurs loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts

Même si des travaux ont été fait par les bailleurs concernant le système d’assainissement individuel M. et M^me A ne justifient pas d’un préjudice de jouissance résultant d’un mauvais fonctionnement de celui-ci, ni d’un abus des bailleurs, qui ont obtenu la résiliation du bail en première instance de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le

jugement devant être confirmé à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, par infirmation du jugement à ce titre de condamner M. et M^me Z aux entiers dépens de première instance et d’appel et de les condamner à payer à M. et M^me A la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement dont appel sauf en ce qu’il a :

— prononcé la résolution du bail requalifié ;

— ordonné l’expulsion des époux F A et des occupants de leur chef, avec le concours et l’assistance de la Force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné les époux A à payer aux époux Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à leur départ des lieux ;

— condamné les époux A à payer aux époux Z une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. S-T Z et M^me I Y épouse Z de leur demande de résiliation du bail requalifié et de leur demande de résiliation du bail à ferme du 20 octobre 2015 ;

Condamne M. S-T Z et M^me I Y épouse Z à payer à M. F A et M^me H X épouse A la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. S-T Z et M^me I Y épouse Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente