SA/RP

[…]

[…]

SELARL AGIN, PREPOIGNOT

SCP BON, DE C D

LE : 17 JANVIER 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 JANVIER 2019

N° – Pages

N° RG 17/01478 – N° Portalis DBVD-V-B7B-C7NT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NEVERS en date du 02 Août 2017

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI A, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Garance AGIN de la SELARL AGIN, PREPOIGNOT, avocat au barreau de NEVERS

timbre dématérialisé n° 1265 2067 9329 5560

APPELANTE suivant déclaration du 18/10/2017

II – M. H-I X

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me E F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

17 JANVIER 2019

N° /2

- SELARL G Z ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de M. H-I X, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

social

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Stéphanie BON de la SCP BON, DE C D, avocat au barreau de

NEVERS, substituée à l’audience par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

timbre dématérialisé n° 1265 2049 5982 7265

INTIMÉS

17 JANVIER 2019

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2018 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre

M. SARRAZIN Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller, entendu en son rapport

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Y

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

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Exposé :

La SCI A a acheté des locaux à usage d’habitation et à titre commercial situés […]

B à […] par acte notarié du 20 février 2009, les locaux commerciaux ayant été loués par la

précédente propriétaire à Monsieur H-I X et à son épouse Madame E X pour une

activité de boulangerie pâtisserie. Le bail commercial, établi par acte notarié du 27 février 2002, s’est

poursuivi.

Se plaignant d’infiltrations, Monsieur et Madame X ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire par

ordonnance de référé du 29 octobre 2013. Le rapport a été déposé.

Monsieur X a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 21 septembre 2016.

Par acte du 24 janvier 2017, les époux X et M^e G Z ès qualité de mandataire judiciaire

de la boulangerie de Monsieur X ont assigné la SCI A devant le Tribunal de Grande Instance

de NEVERS aux fins d’obtenir des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 02 août 2017, le Tribunal de Grande Instance de NEVERS a :

— condamné la SCI A à payer à M^e G Z ès qualité de mandataire judiciaire de la

boulangerie de Monsieur X et à Madame X la somme de 17 960 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI A à payer à M^e G Z ès qualité de mandataire judiciaire de la

boulangerie de Monsieur X et à Madame X la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC

outre les entiers dépens et les frais d’expertise ;

— rejeté toutes demandes plus amples et contraires.

Le Tribunal, au visa des dispositions de l’article 1719 du Code civil, s’appliquant dès lors que la législation

d’ordre public des baux commerciaux ne définit pas d’obligations réciproques, rappelle qu’il appartient au

bailleur de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations et de lui permettre une jouissance

paisible. Au regard du rapport de l’expert et compte tenu de la nature des désordres, il appartient au

propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires.

La SCI A a interjeté appel du jugement le 18 octobre 2017.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 juin 2018, la SCI A demande à la Cour de :

— infirmer la décision entreprise ;

— débouter Monsieur et Madame X et M^e Z ès qualité de mandataire liquidateur de la

boulangerie de Monsieur X de l’intégralité de leurs demandes de dommages-intérêts et de l’article 700

du CPC ;

— condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame X et M^e Z ès qualité de

mandataire liquidateur de la boulangerie de Monsieur X à payer à la SCI A la somme de 2 000

€ au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— suite au rapport de l’expert, les travaux ont été effectués ;

— suite à une première assignation délivrée en 2011, des travaux avaient déjà été effectués ;

— les époux X n’entretenaient pas les lieux, les traces d’humidité étant dues au manque d’aération des

pièces ;

— l’expert a outrepassé sa mission puisque, mandaté par l’ordonnance de référé pour des traces d’infiltration, il

a fait état d’une déformation de la charpente de la structure porteuse du garage, d’une stabilité compromise en

raison de la présence d’un arbre, d’un très mauvais état de l’abri de jardin et évoque la végétation ;

— l’entretien des extérieurs est de la responsabilité des preneurs, de même que l’entretien des arbres et de l’abri

de jardin ;

— contrairement à ce qui est inscrit dans le bail commercial, les époux X avaient l’obligation de

supporter les réparations locatives et les réparations résultant des dégradations de leur fait. Ils devaient

également faire l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués, ce qui n’était pas

respecté.

— ils ont effectué des transformations sur la pompe de relevage sans l’autorisation de leur bailleur ;

— si les travaux ont été effectués sur la toiture pour remédier aux infiltrations, il appartient aux locataires de

remédier aux problèmes extérieurs ;

— les loyers n’ont pas été réglés de façon ponctuelle et spontanée et ce dès le départ, et les époux X

avaient un retard considérable dans le paiement des loyers.

Dans leurs dernières conclusions communes signifiées le 25 juillet 2018, les intimés demandent à la Cour de :

— confirmer la décision du Tribunal de Grande Instance de Nevers,

— condamner la SCI A à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Ils font valoir que :

— l’expert n’a pas outrepassé sa mission qui ne se limitait pas à la vérification de la toiture mais concernait bien

tous les éléments destinés à garantir l’absence d’infiltration ;

— si des travaux ont réalisés par Monsieur A, ils sont antérieurs à la procédure engagée par Monsieur

et Madame X et à l’expertise de 2014 ;

— si la SCI A a bien demandé aux voisins leur autorisation pour intervenir depuis leur toit sur le toit

du bien appartenant à la SCI, ce courrier date de 2013 ; les travaux n’ont donc pas été réalisés en 2012 ni avant

l’expertise puisque l’expert a constaté des défauts ;

— aucune pièce ne démontre que la SCI aurait réalisé des travaux depuis l’expertise ;

— les loyers impayés, postérieurs à la présente procédure, sont dus à d’importantes difficultés économiques,

Monsieur et Madame X étant en cessation des paiements puis leur entreprise ayant été placée en

liquidation judiciaire ;

— le retard de paiement des loyers n’a aucun rapport avec l’absence de travaux, objet de l’expertise et la SCI a

déclaré sa créance à la procédure collective ;

— les travaux préconisés par l’expert ne sont pas des travaux d’entretien et ne sauraient incomber aux locataires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2018.

SUR QUOI :

Attendu qu’il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur X a fait l’objet d’une procédure de

liquidation judiciaire le 21 septembre 2016 ;

Que les parties demeurent taisantes sur l’éventuelle résiliation du bail commercial établi le 27 février 2002 et

sur l’occupation actuelle des lieux concernés ;

Qu’il apparaît nécessaire à la cour d’obtenir, avant de statuer, des éléments à cet égard, de sorte qu’il y aura

lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et d’inviter les parties à

formuler toutes observations qu’elles estiment utile sur l’éventuelle résiliation du bail commercial en date du

27 février 2002, sur l’occupation actuelle des locaux situés […] B à […] et, plus

généralement, sur l’état actuel de la procédure collective dont Monsieur X fait l’objet depuis le 21

septembre 2016 ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

- Invite les parties à formuler toutes observations qu’elles estiment utile sur l’éventuelle résiliation du

bail commercial en date du 27 février 2002, sur l’occupation actuelle des locaux situés […]

Docteur B à […] et, plus généralement, sur l’état actuel de la procédure collective dont

Monsieur X fait l’objet depuis le 21 septembre 2016 ;

- Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 05 Mars 2019 ;

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président, et par M^me Y, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. Y Y. FOULQUIER