Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 04 JUIN 2021

(n° - 2021 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07917 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7XBY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2018 -Tribunal d’Instance de PANTIN – RG n° 11 18 552

APPELANTE

Madame Y A

[…]

93170 X

née le […] à […]

De nationalité française

Représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/007084 du 18/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

La société SEQENS

SOCIETE ANONYME D’HABITATONS A LOYER MODERE,

anciennement dénommée France HABITATION ' SOCIETE ANONYME D’HABITATONS A LOYER

Immeuble Be Issy ' 14, boulevard Garibaldi ' 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX,

immatriculée sous le numéro 582.142.816 RCS Nanterre,

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, toque D035

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président et par Armand KAZA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 5 août 2002, la Sa d’Hlm Sofilogis a loué à usage d’habitation à Madame Y A un appartement conventionné situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] à X moyennant un loyer initial révisable de 385,05 € hors charges.

Par actes sous seing privé en date du 8 octobre 2002 et du 22 octobre 2003, la Sa d’Hlm Sofilogis lui a encore donné en location deux emplacements de parking n° 2 situé 8 rue de l’avenir à X et […] situé dans la résidence du logement.

Le 23 février 2018, la Sa d’Hlm Sofilogis a fait délivrer à Y A un commandement de payer la somme de 1.023,14 € arrêtée au 20 février 2018 et de justifier de l’assurance habitation visant la clause résolutoire. Le même jour, elle lui a fait signifier un second commandement de se conformer aux clauses de son bail relativement à son obligation de jouissance paisible. Le 6 septembre 2018 un troisième commandement a été délivré visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 1.079,21 € arrêtée au 5 septembre 2018.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2018, la Sa d’Hlm Sofilogis a fait assigner Y A devant le tribunal d’instance de Pantin aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation pour défaut d’assurance et prononcer la résiliation judiciaire des baux de parking aux torts de la locataire ou à défaut de solliciter la résiliation judiciaire des trois baux consentis ; elle a demandé en conséquence et avec bénéfice de l’exécution provisoire l’expulsion de corps et de biens de Y A et de tout occupant de son chef, sa condamnation à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, révisable comme lui et augmentée des charges locatives et ce jusqu’à l’expulsion et à lui verser la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire et exécutoire par provision en date du 10 décembre 2018, le

Tribunal d’instance de Pantin a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 août 2002 portant sur l’appartement 301 de la résidence sise […] à X à compter du 24 mars 2018, prononcé la résiliation des baux relatifs aux emplacements de stationnement n° 2, sis […]avenir et […], sis […] à X, ordonné l’expulsion dans les conditions légales rappelées ; il a condamné Madame Y à payer à la Sa d’Hlm France Habitation, venant aux droits de la Sa d’Hlm Sofilogis, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du jugement et jusqu’à la complète libération des lieux et la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 février 2018.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par Madame Y A selon déclaration en date du 12 avril 2019. Madame Y A a été expulsée le 19 juillet 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 22 mars 2021, Madame Y A sollicite de la Cour, au visa des articles 7g de la loi du 6 juillet 1989, 1342-10 et 1343-5 du Code civil, 700 et 909 du Code de procédure civile, qu’elle :

— Reçoive Madame Y A en ses écritures ;

— La déclare bien fondée ;

— Déboute la Sa d’Hlm France Habitation de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Déboute la Sa d’Hlm France Habitation de son appel incident ;

— Dise irrecevables comme tardives, en application des dispositions de l’article 909 du Code de procédure civile les demandes de la Sa d’Hlm France Habitation visant à voir acquise la clause résolutoire visée au bail en vertu de deux commandements de payer en date des 23 février 2018 et 6 septembre 2018 ;

Y faisant droit,

— Réforme le jugement rendu le 12 novembre 2018 par le Tribunal d’instance de Pantin et statuant à nouveau,

— Constate que Madame Y A justifie avoir souscrit une assurance habitation pour la période au cours de laquelle le commandement a été délivré ;

— Dise nul et de nul effet le commandement de justifier d’une assurance habitation délivré le 23 février 2018 ;

A défaut,

— Dise que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir produit ses effets ;

— Constate que les causes du commandement de payer en date du 23 février 2018 ont été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification,

— Dise par voie de conséquence, que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise par l’effet du commandement de payer en date du 23 février 2018 ;

— Dise que le compte locatif de la preneuse présentait, par compensation, un solde créditeur d’un montant de + 2.083,69 €, arrêté au 23 avril 2018 ;

— Constate que les causes du commandement de payer en date du 6 septembre 2018 ont été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification ;

— Dise par voie de conséquence, que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise par l’effet du commandement de payer en date du 6 septembre 2018 ;

— Dise que le compte locatif de la preneuse présentait, par compensation, un solde créditeur d’un montant de + 236,09 €, arrêté au 6 novembre 2018 ;

— Dise que le bail litigieux ayant été conclu à Vincennes par acte du 5 août 2002, à effet du même jour, la demande du bailleur visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du […] est irrecevable, dès lors qu’elle porte sur un bail étranger au litige ;

— Dise que le comportement personnel de Madame Y A et l’existence d’une dette de nature locative ne sauraient avoir pour conséquence la sanction grave que constitue la résolution du contrat de bail aux torts du preneur ;

— Dise que, faute pour le bailleur, au regard du cas d’espèce, d’avoir, préalablement à son action, adressé une lettre de mise en demeure à son preneur de se conformer aux clauses du bail, l’arrêt à intervenir vaudra avertissement solennel au preneur de se conformer aux clauses du bail;

— Fixe le montant de l’arriéré locatif dû par Madame Y A à la somme de 176,71 € arrêtée au 19 juillet 2019 ;

— Autorise Madame Y A à s’acquitter du règlement de sa dette par 18 acomptes successifs et mensuels de 10 €, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 24^e mensualité ;

— Dise n’y avoir lieu, tant en première instance qu’en appel, à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Dise que les dépens resteront à la charge de la Sa d’Hlm France Habitation, dont les coûts des commandements de payer et de justifier d’une assurance habitation délivrés les 23 février 2018 et 6 septembre 2018, ainsi que la dénonciation desdits actes au préfet, sauf à dire qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel n° 4 notifiées par la voie électronique le 23 mars 2021, la Sa d’Hlm Seqens, venant aux droits de la Sa d’Hlm France Habitation, sollicite de la Cour qu’elle :

— Confirme la décision querellée en l’absence de tout motif de nullité ;

— Confirme la décision querellée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail portant sur le local d’habitation pour défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai imparti ;

A défaut,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 6 novembre 2018 pour défaut de paiement des loyers ;

— Prononce la résiliation judiciaire du bail portant sur le local d’habitation pour manquements graves et répétés aux obligations issues dudit bail consistant en injures, menaces et violences envers les époux Z (troubles du voisinage) et défaut de paiement régulier des loyers ;

Y ajoutant,

— Condamne Madame Y A à payer à la Sa d’Hlm Seqens la somme de 755,47 €, arrêtés au 12 juillet 2019, terme de juin 2019 inclus ;

— Condamne Madame Y A à payer à la Sa d’Hlm Seqens la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamne Madame Y A en tous les dépens, tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la résiliation de plein droit du bail d’habitation

Au soutien de son appel en ce que la résiliation a été constatée pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, Madame Y A produit une attestation d’assurance Axa en date du 3 avril 2019, privant de fondement le commandement de justifier d’une assurance en date du 28 février 2018 et entraînant sa nullité ou à tout le moins le privant d’effet résolutoire.

Pour la confirmation, la Sa d’Hlm Seqens plaide qu’aucune attestation d’assurance en cours de n’a été versée dans le délai du commandement et que la nouvelle pièce postérieure au jugement ne satisfait pas aux exigences de la clause résolutoire du bail.

Sur ce, le bail comporte une clause 5.2 exigeant du locataire qu’il souscrive une assurance couvrant les risques locatifs, les risques recours des voisins ainsi que le mobilier durant toute la durée de la location. Il y est précisé qu’il doit, périodiquement à la demande du bailleur, fournir la preuve de la souscription de ces assurances par la police et une attestation de paiement des primes. La clause 4.5 reprend la violation de cette obligation comme fondement de la résiliation de plein droit du bail.

Il est rappelé que l’article 7 g) de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, accorde un délai d’un mois seulement au locataire pour souscrire l’assurance à compter du commandement, dans les termes suivants : 'le locataire est obligé … de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe

'.

En l’espèce, Madame Y A ne conteste pas n’avoir pas fourni au bailleur la justification de son assurance en cours de validité dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer. Elle se borne à soutenir qu’elle était assurée.

Pour en justifier, elle produit à l’appui de ses premières conclusions d’appel, soit seize mois après l’acte d’huissier, un courrier de l’agent général d’Axa à Montreuil du 3 avril 2019 qui indique 'Madame Y A est bien assurée chez nous pour son contrat d’assurance habitation numéro 1864012804 pour le bien situé 1, rue du lieutenant Thomas 93170 X depuis le […]

« . Or une telle rédaction, qui

prouve que Madame Y A a fait choix d’Axa en qualité d’assureur des risques locatifs dès l’origine du bail, n’est pas suffisante à démontrer que dans le délai du commandement, la locataire

était effectivement assurée comme étant à jour du paiement de sa prime annuelle.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail d’habitation liant les parties avec les conséquences qu’elle emporte, aucun motif de nullité n’affectant l’acte d’huissier

Sur la demande incidente en paiement de l’arriéré locatif

Sur la base de sa pièce 15, la Sa d’Hlm Seqens réclame paiement de la somme de 755,47 € due selon elle par Madame Y A et arrêtée au 12 juillet 2019, date de l’expulsion, frais de contentieux et d’indemnité pour frais irrépétibles déduits à hauteur de 819,88 €.

Madame Y A conteste ce montant qu’elle ne reconnaît devoir à défaut de débouté qu’à hauteur de 176,71 € au 19 juillet 2019 par des calculs effectués à ses écritures sur la base des pièces adverses.

Sur cette même base, la cour déduira de la somme de 1.659,49 € affichée au débit le 12 juillet 2019 les frais de contentieux imputés pour 904,37 € (155,95+100,41+400+13+150,49+84,52) ce qui établit une dette d’indemnité d’occupation d’un montant de 755,12 € à la charge de Madame Y A.

Madame Y A sollicite, sans être contredite l’imputation du dépôt de garantie fixé au bail à la somme de 385 € sur sa dette. La créance sera fixée à 370,12 €.

Faute pour Madame Y A de produire un quelconque justificatif de sa situation financière actuelle, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de délai de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de laisser à la charge des parties leurs propres frais irrépétibles le jugement étant confirmé sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Succombant en son appel, la Sa d’Hlm Seqens sera condamnée aux dépens de l’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Pantin en date du 12 novembre 2018 en toutes ses dispositions attaquées ;

Y ajoutant, vu l’évolution du litige,

CONDAMNE Madame Y A à payer à la Sa d’Hlm Seqens la somme de 370,12 euros au titre des indemnités d’occupation liquidées au 12 juillet 2019, après déduction du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame Y A aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT