Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 2 septembre 2021, n° 20/05293

TGI Montpellier 12 novembre 2020

CA Montpellier
Infirmation 2 septembre 2021

Arguments

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Accepté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que les dispositions de l'acte notarié ne justifiaient pas l'existence d'une servitude imposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble X Y de laisser libre accès aux autres résidences, ce qui a conduit à l'infirmation de l'ordonnance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble X Y devait être indemnisé des frais d'avocat, en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier du 2 septembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble X Y conteste une ordonnance du Tribunal de grande instance qui avait ordonné la remise en état d'accès aux garages, en raison de la fermeture unilatérale de portails. La première instance avait reconnu un trouble manifestement illicite. La Cour d'appel, après avoir examiné les actes notariés et les règlements de copropriété, conclut qu'il n'existe pas de servitude imposant à X Y de laisser un accès libre aux autres résidences. Elle infirme donc l'ordonnance de première instance, jugeant qu'il n'y a pas lieu à référé, et condamne les syndicats Z D'OR et Z A à payer des frais au syndicat X Y.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 2 sept. 2021, n° 20/05293
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/05293
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 12 novembre 2020, N° 19/30614
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Myriam GREGORI, président
Avocat(s) :	Anne CROS DE GOUVILLELudivine JOSEPHPhilippe BEZ
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	Syndicat SDC IMMEUBLE PORT TANGUY c/ Syndicat SDC IMMEUBLE LE DAUPHIN D'OR, Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE DA UPHIN BLEU

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05293 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYQK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 NOVEMBRE 2020 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 19/30614

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE X Y, situé […], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU FDI ICI, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 322 592 213, dont le siège social est sis […], immeuble H@rmonie, […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE Z D’OR, pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU BLB IMMOBILIER, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N°322 768 987 et dont le siège social est sis 147 Avenue Grassion CIBRAND-CARNON 34280 LA GRANDE MOTTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE Z A

[…] de l’Or

[…]

Représentée par M^e Anne CROS DE GOUVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 MAI 2021, en audience publique, Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller

M^me Nelly SARRET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

Faisant valoir que l’immeuble 'Le Z d’Or’ est voisin des immeubles X Y, Z A, Plein Soleil et de l’Hôtel Neptune, à Carnon, et que l’accès au sous sol et aux parkings, intérieurs et extérieurs, de cet ensemble immobilier constitué de cinq immeubles, se fait par le bâtiment X Y et par le bâtiment Plein Soleil, ce dernier ne disposant cependant que d’un accès plus étroit, faisant valoir qu’une servitude a été intégrée dans les actes de propriété et que le règlement de copropriété de la Résidence Z d’Or y fait référence, mentionnant une intercommunication des garages avec accès voiture sur les deux niveaux des garages entre X Y et Z d’Or, faisant valoir que ce droit d’accès et de passage a été utilisé par les copropriétaires de la résidence Z d’Or depuis 1983, faisant valoir enfin que le syndicat des copropriétaires de la résidence Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y a voté en assemblée générale, puis fait réaliser, des travaux de fermeture de l’accès au sous sol en installant deux portails, de sorte que les copropriétaires de la résidence Z d’Or ne peuvent plus accéder à ces sous sol, ni au parking intérieur par cette entrée, et soutenant que la fermeture unilatérale de cet

accès, en violation de la servitude de passage, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, par acte en date du 8 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Z d’Or" a fait assigner, devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de MONTPELLIER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'X Y’ aux fins, sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile, de voir ordonner à ce dernier, sous peine d’une astreinte, la remise en l’état initial.

Faisant valoir que l’acte de vente du 7 janvier 1986 mentionnait l’existence de servitudes, lesquelles ont été reprises dans le règlement de copropriété, qui prévoit également une intercommunication entre les garages, faisant valoir que la mise en place de deux portails par le syndicat des copropriétaires de la Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y viole ces dispositions contractuelles, et qu’en outre, seules les télécommandes des portails permettent de déclencher l’éclairage intérieur des couloirs de circulation des garages, par acte en date du 10 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Z A’ a également fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'X Y" devant le juge des référés afin d’obtenir, sous peine d’une astreinte, soit la remise des lieux en leur état initial avec suppression des portails

et remise en l’état des interrupteurs fixes initiaux, soit à remettre aux copropriétaires de la résidence Z A des télécommandes des deux portails afin que soit respecté l’intercommunication des garages conventionnellement prévue.

Il a été procédé à la jonction de ces deux procédures.

Par ordonnance du 12 novembre 2020 le juge des référés a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y', […], […], à procéder ou faire procéder à l’enlèvement des portails automatiques basculants, situés au niveau de l’accès aux garages de la copropriété, et de tous les équipements liés au fonctionnement et à l’installation de ces derniers, à remettre les lieux dans leur état antérieur à l’installation de ces portails, cette remise en état incluant le rétablissement de l’éclairage dans son fonctionnement antérieur,

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ sera tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Z d’Or’ une astreinte de 100 ' par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 180 jours après quoi il sera à nouveau statué,

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ sera tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Z A » une astreinte de 100 ' par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 180 jours, après quoi il sera à nouveau statué,

— dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ou d’en prononcer de nouvelles,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Z d’Or’ la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Z A’ la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence 'X Y’ aux dépens, lesquels n’incluront pas le coût des constats d’huissier.

Par acte reçu au greffe de la Cour le 25 novembre 2020 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y a relevé appel de cette décision.

Par conclusions transmises par voie électronique le 8 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, il demande à la Cour d’infirmer la décision entreprise, de juger qu’il n’est pas justifié d’un trouble manifestement illicite, et de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire, il entend voir juger que la remise en état devra s’entendre par le rétablissement du libre accès mais non par la suppression des installations.

Il sollicite enfin la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A à lui payer, chacun, la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2021, auxquelles il est renvoyé, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR demande à la Cour de :

— juger que l’accès des parkings et garages en sous-sol a été fermé unilatéralement par le syndicat des copropriétaires de la Résidence X Y,

— juger que ce dernier a commis une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite,

A titre principal :

— ordonner la remise en état initial sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires le X Y à remettre gratuitement au syndicat des copropriétaires LE Z D’OR au moins une télécommande par lot de copropriété,

A titre infiniment subsidiaire :

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la Cour avec la mission notamment de :

entendre les parties,

recueillir leurs explications

visiter les lieux et les décrire

rechercher si le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires LE Z D’OR est enclavé ou s’il a un accès insuffisant ou à la voie publique

rechercher le passage le plus court et moins dommageable susceptible d’assurer d’une manière suffisante la desserte du fond le Z d’or

dresser un plan des lieux précisant l’assiette exacte du ou des passages proposés

rechercher les éléments matériels établissant un usage prolongé du passage revendiqué par le syndicat des copropriétaires LE Z D’OR ; dire, si faire se peut, jusqu’à quelle époque

remonte l’usage régulier de ses passages,

s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse,

— ordonner la réouverture des portails automatiques dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause :

— le condamner au versement de 3000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2021, auxquelles il est renvoyé, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A demande à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— constater l’absence d’une intercommunication des sous-sols avec deux accès entrées et sorties suite à la pose de portails par X Y sur ses rampes d’accès,

— juger que le syndicat des copropriétaires X Y a commis une voie de fait constitutive d’un trouble manifestement illicite,

A titre principal :

— condamner sous astreinte de 200 ' par jour à compter de la décision a intervenir, le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y à remettre les lieux en l’état initial avec suppression des installations mises en place et remise en l’état du déclenchement des interrupteurs fixes initiaux,

A titre subsidiaire :

— condamner sous astreinte de 200 ' par jour à compter de la décision à intervenir, le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y à remettre des télécommandes des deux portails gratuitement à chaque copropriétaire de la résidence

Z A, afin que soient respectée l’intercommunication des garages prévue conventionnellement et permettre ainsi également aux copropriétaires de la résidence Z A de pouvoir déclencher les interrupteurs d’éclairage existants,

A titre très subsidiaire :

— constater que le syndicat des copropriétaires Z A s’en remet sur la demande d’expertise judiciaire formée par Z d’OR qui devra alors également concerner la résidence Z A,

En tout état de cause :

— infirmer et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y à payer au syndicat de la résidence Z A le coût du constat d’huissier du 12 février 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence X Y à payer au syndicat de la résidence Z A la somme de 3500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.

L’acte notarié du 4 novembre 1983 indique, à la clause intitulée 'Constitution de servitudes' que :

'Il est constitué sur la parcelle de terrain cadastrée section AW n°344, pour une superficie de 1.582 m² (fonds servant)… et au profit des parcelles cadastrées section AW n°342 et 343… et au profit de la parcelle cadastrée section AW n°195, fonds dominant), une servitude réelle et perpétuelle de passage piéton et véhicules.

Cette servitude s’exercera :

- en ce qui concerne le fonds dominant AW n°342 et 343, sur les parties des voies de circulation en sous-sol et en rez-de-chaussée de l’immeuble devant être édifié sur la parcelle cadastrée section […]

- en ce qui concerne le fonds dominant AW n°195, sur la partie des voies de circulation en sous-sol uniquement…'

Il ne ressort pas de ces dispositions que la résidence X Y serait fonds servant d’une quelconque servitude, ni de ce qu’elle serait tenue d’offrir aux autres résidences un accès libre par la voie publique.

Pour soutenir que l’immeuble X Y devrait leur assurer un tel accès, les deux Syndicats des copropriétaires Z D’OR et Z A se prévalent de la disposition suivante contenue en page 21 de l’acte :

'Article 3 – dispositions particulières

Se reporter à la fiche annexe ci-jointe, concernant le lot n°A4. Cette fiche définit le droit au sol considéré et les servitudes ou contraintes générales auxquelles sont soumises les constructions édifiées sur ce ou ces lots'.

Or, cette annexe qui porte pour seule mention, intégrée dans un tableau visant les différentes caractéristiques des immeubles et leur destination : 'Servitudes particulières – mitoyen avec lot n° 3 – intercommunication des garages avec lot n° 3 – accès voitures sur 2 niveaux garages' sans être expressément portée dans l’acte notarié à la rubrique des servitudes, n’est pas suffisante pour voir caractériser, par une interprétation de cette mention qui excède les pouvoirs du juge des référés, l’existence d’une servitude imposant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y de laisser libre, aux occupants des autres résidences, sa rampe d’accès.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande, en outre, de faire bénéficier le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, la somme de 2400,00 euros que lui verseront, pour moitié chacun, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’appel du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y ;

Infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A à payer, chacun, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble X Y la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z D’OR et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BEZ DURAND DELOUP GAYET, avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT