COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 MARS 2022

N° RG 21/03824 – N° Portalis DBV3-V-B7F-USLB

AFFAIRE :

G Z

I Z

C/

J K épouse X

Madame E-V X

Monsieur L B

SDC IMMEUBLE DU 29-31 RUE S T

N O épouse Y

Monsieur P Q

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 09 Juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de Nanterre

N° RG : 21/01477

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.03.2022

à :

- SELEURL BRIAND AVOCAT
- SELARL DLBA AVOCATS

- M^e W-AA AB

TJ Nanterre

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame G Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0208

Monsieur I Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0208

APPELANTS

****************

Madame J K épouse X

de nationalité Française

31 rue S T

[…]

Représentée par M^e James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149

Madame E-V X

de nationalité Française […]

[…]

Représentée par M^e James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149

Monsieur L B

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149

Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE DU 29-31 RUE S T représenté par son syndic le cabinet LEMA IMMOBILIER dont le siège social est […]

29-31 rue S T

[…]

Représentée par M^e James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149

INTIMES

****************

Madame N O épouse Y

née le […] à […]

35 rue S T

92200 Neuilly-sur-Seine

Représentée par M^e W-AA AB, avocat postulant barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343

ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P0147

Monsieur P Y

né le à PARIS

35 rue S Borgèse
Représentée par M^e W-AA AB, avocat postulant barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343

ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P0147

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2022, Madame S DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame S DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Maëlle LE DEVEDEC

EXPOSE DU LITIGE

M. et M^me Z ont acquis un hôtel particulier, situé au 33, rue S T à Neuilly-sur-

Seine. Ils font réaliser d’importants travaux de démolition et de restructuration de cet immeuble

depuis le début du mois de septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine (ci-après syndicat des copropriétaires), ainsi que M^mes X (usufruitière et nu-propriétaire) et M. B, copropriétaires, estiment subir des préjudices en raison des travaux entrepris sur l’immeuble voisin, travaux qui se poursuivent selon eux en méconnaissance de leurs droits et des troubles normaux du voisinage.

De même, Mme et M. Y, propriétaires d’un hôtel particulier sis au 35 de la rue S T, dans lequel ils résident et exercent pour partie leurs activités professionnelles, estiment avoir subi un préjudice du fait de ces travaux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires, M^mes X et M. B ont fait assigner en référé M. et M^me Z à heure déterminée après y avoir été autorisés afin de demander principalement de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine, M^mes X et M. B et bien fondés,

en conséquence :

- ordonner à M. et M^me Z l’arrêt immédiat de l’ensemble des travaux qu’ils ont entrepris sur leur hôtel particulier, sis au 33, rue S T à Neuilly-sur-Seine, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir,
- donner acte aux demandeurs qu’ils solliciteront la démolition des ouvrages réalisés par M. et M^me Z en violation de leurs droits de propriété et servitudes ,

- désigner tel expert qui lui plaira,

- condamner M. et M^me Z à leur payer une provision ad litem d’un montant de 10 000 euros à titre d’avance sur les frais et honoraires de l’expert,

- condamner Mme et M. Z à leur payer chacun la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 9 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

- ordonné à Mme et M. Z de suspendre l’intégralité des travaux restant à effectuer, au 33 rue S T à Neuilly-sur-Seine, 6 heures après la signification de cette décision et à défaut sous astreinte de 800 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

- dit que la suspension de ces travaux est prononcée jusqu’à l’avis de l’expert judiciaire sur l’origine des désordres et troubles dénoncés et identifiés par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine et par M^mes X et M. B et l’identification des remèdes définitifs pour y mettre fin,

- ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert : M^me R D,

- fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

-dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, […], dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

- dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle, dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe,

- dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
- dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et a rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

- dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

- fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine et par M^mes X et M. B, à proportion de 1 000 euros par chacun d’eux ou à défaut par le plus diligent des demandeurs, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, […] , dans le délai de 6 semaines à compter de l’ordonnance, sans autre avis,

- dit que, faute de consignation y compris en sa totalité, dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

- dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

- condamné Mme et M. Z à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine, à M^mes X et M. B une provision pour le procès de 8 000 euros,

- mis les dépens de cette instance à la charge de Mme et M. Z et les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine, à M^mes X et M. B, chacun la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (soit 3 000 euros en tout),

- rejeté les autres demandes,

- dit que cette ordonnance est exécutoire sur minute.

Par déclaration reçue au greffe le 16 juin 2021, Mme et M. Z ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. Z demandent à la cour, au visa des articles 32-1, 145, 835 et 554 et suivants du code de procédure civile et 671, 678 et 679 du code civil, de :

in limine litis,

- déclarer l’intervention de M. et M^me Y irrecevable ;

- débouter M. et M^me Y de leur intervention volontaire ;

à titre principal, sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B :

- infirmer l’intégralité des termes de l’ordonnance intervenue et la réformer ;

et statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B de leurs demandes consistant en l’arrêt immédiat de l’intégralité des travaux des époux Z ;

- débouter le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B de leur demande infondée d’expertise judiciaire ;

- débouter le syndicat des copropriétaires 29-31 rue S T ' […], M^mes X et M. B de leur demande parfaitement infondée de provision ad litem, ainsi que de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

en conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires 29-31 rue S T ' […], M^mes X et M. B à leur rembourser la somme de 8 000 euros que ces derniers ont exécuté à titre de provision ad litem, outre celle de 3 000 euros au titre des condamnations au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

sur les demandes de M. et M^me Y :

- les débouter de leur demande infondée d’expertise judiciaire ;

- les condamner à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens ;

à titre reconventionnel,

- condamner le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B in solidum à leur verser à titre de provision la somme de 29 872 euros à parfaire ;

à titre subsidiaire,

sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B :

sur l’expertise judiciaire :

- confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a désigné M^me D en qualité d’expert judiciaire aux frais avancés de la copropriété ;

- modifier la mission de l’expert judiciaire comme suit :

- se rendre sur place ;

- se faire communiquer toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission ;

- visiter les lieux et particulièrement les locaux propriété du syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine ainsi que ceux appartenant à M^mes X et M. B et en décrire l’état ;

- prendre toutes les dispositions permettant de prendre les cotes des ouvrages réalisés par rapport aux distances de limites séparatives et de vues fixées par le code civil ;

- dire si des travaux urgents sont nécessaires à la prévention d’éventuels désordres ou la conservation des biens, y compris ceux leur appartenant afin d’assurer leur mise hors d’eau et hors d’air, ou de toute nature à assurer la parfaite conservation de ceux-ci ;

- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

- donner son avis sur les préjudices subis par eux à raison de la suspension du chantier et des retards induits ;

- du tout, dresser rapport ;

- dire que l’expert désigné aura 3 mois pour rendre son rapport ;

sur la suspension des travaux :

- limiter la suspension du chantier aux seuls travaux de couverture et de charpente sur leur propriété au R+3 en retrait de 1,90m de la limite séparative en face du châssis de toit de M^me X dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

- débouter le syndicat des copropriétaires, M^mes X et M. B de leur demande de provision ad litem, ainsi que de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

sur les demandes des consorts Y :

- leur donner acte de leurs protestations et réserves d’usages sur la demande d’expertise sollicité ;

- ordonner que les époux Y conservent à leurs charges l’ensemble des frais et honoraires relatifs à cette procédure d’intervention volontaire pour des désordres antérieurs à la réalisation de leurs travaux ;

en tout état de cause,

- condamner in solidum, et à défaut, solidairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 29-31 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine, M^mes X et M. B à leur verser chacun 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et Mme et M. Y à leur verser la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

- condamner in solidum, et à défaut, solidairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 29-31 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine, M^mes X et M. B, Mme et M. Y aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au 29-31 rue S T à Neuilly-sur-Seine, M^mes X et M. B demandent à la cour, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile et 544 et 1241 du code civil, de :
- confirmer l’ordonnance de référé du 9 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant, à titre principal :

- statuer ce que de droit sur l’intervention volontaire à la procédure de M. et M^me Y ;

- déclarer irrecevable la demande indemnitaire formée par M. et M^me Z pour un montant de 29 872 euros ;

à titre subsidiaire :

- débouter M. et M^me Z de leur demande indemnitaire de paiement d’une somme de 29 872 euros ;

et en tout état de cause :

- débouter M. et M^me Z de l’intégralité de leurs demandes ;

- condamner M. et M^me Z à leur payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et M^me Z aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en intervention déposées le 3 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyen, Mme et M. Y demandent à la cour de :

- les juger recevables en leur intervention volontaire ;

- confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 9 juin 2021 en ce qu’elle a ordonné une expertisé et désigné en qualité d’expert M^me D R ;

- juger que les opérations d’expertises ordonnées par le tribunal judiciaire de Nanterre leur seront opposables ;

- enjoindre l’expert de les mettre en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé, par application de l’article 169 du code de procédure civile ;

- compléter la mission de l’expert désigné en lui demandant en sus de :

- se rendre sur les lieux sis 35 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- examiner les désordres et troubles constatés dans les lieux et vraisemblablement liés à des infiltrations provenant de l’immeuble sis 33 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- procéder à toutes recherches et investigations nécessaires afin de déterminer si l’immeuble sis 33 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine et / ou les travaux qui y ont été faits par M. et M^me Z ont pu causer d’autres désordres à l’immeuble sis 35 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- évaluer le montant des préjudices, de toutes natures, subis par eux ;

- déterminer toutes mesures nécessaires afin de (i) procéder à la réparation des désordres, et (ii) prévenir la survenance de nouveaux désordres à l’avenir ;
en tout état de cause,

- débouter Mme et M. Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

- condamner in solidum Mme et M. Z à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître W-AA AB par application de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. et M^me Y

M. et M^me Z soulèvent in limine litis l’irrecevabilité de l’intervention volontaire des époux Y, faisant valoir que leur demande modifie l’objet du litige.

M. et M^me Y font valoir qu’ils ont subi un préjudice du fait des travaux réalisés dans l’immeuble de M. et M^me Z, ce qui justifie leur intervention volontaire qui doit être déclarée recevable.

Ils soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un nouveau litige puisque le préjudice qu’ils subissent, tout comme celui du syndicat des copropriétaires et des consorts X et B, est la conséquence des manquements des époux Z à leurs obligations en qualité de maître d’ouvrage au cours des travaux entrepris.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B indiquent ne pas être opposés à l’intervention volontaire de M. et M^me Y.

sur ce,

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 554 du même code indique que peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’intervention volontaire en cause d’appel n’est subordonnée qu’à l’existence d’un intérêt pour celui qui la forme et d’un lien suffisant avec les prétentions originaires.

En l’espèce, M. et M^me Y affirment que les travaux réalisés par M. et M^me Z sur leur immeuble, sis au 33 rue S T à Neuilly-sur-Seine, ont eu des répercussions sur leur propre bien contigu, situé au 35 de la rue.

L’intérêt à agir de M. et M^me Y qui veulent établir les causes des désordres dont ils se plaignent est établi.

L’instance a été engagée à l’origine par le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S Borgèse, ainsi que par M^mes X et M. B, respectivement usufruitière, nu-propriétaire et copropriétaire, soit les autres voisins des époux Z.

Si l’immeuble des époux Y est distinct de celui concerné par l’expertise confiée à M^me D, il convient cependant de constater que les désordres dont ils se plaignent ont la même cause que ceux à l’origine de la saisine du premier juge, à savoir les travaux importants réalisés par M. et M^me Z dans leur immeuble, dont les époux Y peuvent légitimement alléguer qu’ils ont eu des répercussions sur les immeubles limitrophes à gauche et à droite.

Il existe donc un lien suffisant entre les demandes des intervenants volontaires et celles soumises au premier juge et il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. et M^me Y.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

M. et M^me Z font valoir sur le fond que, préalablement au démarrage des travaux de gros-oeuvre, ils ont fait établir un constat d’huissier exhaustif le 26 novembre 2020, aucun référé préventif n’étant obligatoire dans ce cadre.

Ils soutiennent avoir concomitamment découvert, lors de la dépose d’une véranda, l’existence de deux vasistas dans le mur mitoyen avec la copropriété du 29-31 rue S T et avoir alors sollicité un permis de construire rectificatif qui leur a été accordé le 28 juin 2021.

Ils affirment qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite ni de risque d’un dommage imminent, dès lors que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’application des règles concernant le prospect ou les servitudes.

M. et M^me Z font valoir qu’ils sont titulaires d’un permis de construire et qu’aucun élément ne permet d’établir que les prescriptions du code civil relatives aux vues n’auraient pas été respectées.

M. et M^me Z affirment que l’immeuble sis au 29-31 de la rue S T avait été traité pour des désordres structurels par la mise en place d’IPN et comportait donc des fissures avant le début de leurs travaux, ce qui ne permet pas de conclure à l’existence d’un dommage imminent.

Ils exposent qu’une hypothétique perte d’ensoleillement ou de vue dont l’appréciation relève uniquement du juge du fond ne peut justifier l’arrêt des travaux en référé.

Les appelants indiquent que les pièces de l’immeuble du 29-31 de la rue qui pourraient être susceptibles d’avoir une vue sur leur niveau R+3 sont situées dans les combles et ne peuvent être habitées, que les mesures alléguées par les intimés ne correspondent pas à la réalité des immeubles et que le premier juge a renversé la charge de la preuve.

Ils concluent subsidiairement à la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a ordonné l’expertise sur le sous-sol de l’immeuble du 29-31 de la rue S T, afin de démontrer la mauvaise foi de leurs voisins qui ont prétexté un péril imminent alors que des fissures existaient dans leur sous-sol depuis plus de 40 ans.

M. et M^me Z affirment que leurs travaux de fondation et en sous-oeuvre de leur bâtiment ont été réalisés et qu’il n’existe donc plus aucun risque pour leurs voisins.

Sur la fissure au droit de l’évier de M^me X, les appelants soutiennent que celle-ci a volontairement fait déposer tout le meuble de son coin-cuisine en cours de procédure afin de faire apparaître une fissure ancienne sur le mur, ce qui a été constaté par l’expert judiciaire.

Les époux Z font valoir que M. B ne justifie pas du dommage qui aurait été causé à un de ses volets par leur entrepreneur.

Ils indiquent justifier que la cheminée qu’ils ont fait démolir leur appartenait, ce qu’ils pouvaient faire de leur propre initiative et n’a causé aucun trouble à leurs voisins, alors qu’au contraire ceux-ci leur avaient précédemment demandé de procéder à cette destruction, ladite cheminée étant abîmée et accrochée à leur gouttière.

Les appelants exposent que les canalisations d’évacuation des logements de M^me X et M. B qui empiètent sur leur propriété ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme et que la mairie de Neuilly-sur-Seine en a demandé la dépose, ce qui démontre qu’aucun trouble illicite ne pouvait résulter de ce fait, alors qu’en outre ils s’étaient engagés devant le premier juge à respecter cette installation.

M. et M^me Z concluent qu’en l’absence de trouble illicite, la demande d’arrêt des travaux n’était pas justifiée et qu’au contraire, les intimés ont commis un abus de droit en saisissant le juge sur la base d’allégations qu’ils savaient fallacieuses. Ils indiquent subsidiairement que, si les travaux devaient être arrêtés, cette suspension ne pourrait être que partielle et limitée à la réalisation des travaux de couverture et de charpente au R+3 de leur immeuble, au-delà du retrait de 1,90 m de la limite séparative en face du châssis de toit de M^me X.

Ils soutiennent que la perte de vue et d’ensoleillement ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dans un milieu urbanisé avec des constructions très denses et qu’en tout état de cause, ces arguments ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^me J K épouse X, M^me E-V X et M. L B font valoir en réponse qu’il existe une urgence à obtenir une décision, dès lors que les travaux sur l’immeuble des consorts Z a fait apparaître des fissures dans leur sous-sol et dans la cuisine de M^me X et que la construction projetée aura pour effet de rendre aveugles les fenêtres du 4ème étage de l’immeuble en copropriété du fait de la construction d’un pare-vue opaque en bordure du toit-terrasse édifié.

Ils soutiennent que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite pour de nombreuses raisons :

- ils ont commencé avant même l’obtention d’un permis de construire, étant précisé que les intimés ont engagé une procédure devant les juridictions administratives afin d’obtenir l’annulation de l’arrêté du 28 juin 2021 ayant accordé un permis de construire modificatif aux consorts Z,

- la création d’une vue à moins de deux mètres de leurs fenêtres est illicite car elle se fait au mépris des dispositions des articles 671 et 678 du code civil ainsi que de leur servitude de vue et de luminosité,

- les travaux de surélévation de l’immeuble des appelants ont nécessité l’affouillement du sous-sol et font craindre la survenance d’importants désordres structurels dans l’immeuble de la copropriété, par l’aggravation des fissures existantes,

- les époux Z ont pris l’initiative de démolir une cheminée adossée à l’immeuble en copropriété sans avoir consulté le syndicat des copropriétaires et les travaux de surélévation ont pour conséquence d’encaisser leurs cheminées, ce qui porte atteinte à leur capacité de dispersion des gaz et des fumées,

- les appelants demandent la suppression de la canalisation d’évacuation des eaux usées du 4ème étage du bâtiment B de l’immeuble de la copropriété qui empiète certes sur leur propriété, mais qui existe depuis 1984 au moins,

- les travaux entrepris par leurs voisins portent atteinte à l’intégrité de l’immeuble en copropriété et à leur droit de propriété : le carreau de la fenêtre de l’appartement de M^mes X a été cassé, les chêneaux de leur immeuble ont été déposés et replacés sans qu’ils aient été consultés, occasionnant un risque de fragilisation de la toiture, le velux de la fenêtre de M. B a été endommagé par les projections de matériaux et les échafaudages ont été accrochés sur leur façade sans autorisation préalable,

- les appelants n’ont rien mis en oeuvre pour déterminer précisément les mitoyennetés et la limite divisoire du fonds,

- les travaux ont repris au mépris des dispositions de l’ordonnance attaquée.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B soutiennent que les consorts Z n’ont pas engagé de référé préventif, ce qui constitue une faute du maître de l’ouvrage qui est d’autant plus grave que M. et M^me Z sont des professionnels de la construction, ce qui les prive du droit de contester l’expertise ainsi que la causalité des désordres survenus.

Ils font valoir que l’existence d’un permis de construire n’est pas de nature à faire obstacle à une procédure en référé, dès lors que les constructions objets dudit permis portent atteinte à l’intégrité de la construction voisine et qu’un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.

Le syndicat des copropriétaires, M^mes X et M. B soutiennent que le juge des référés est compétent pour prendre des mesures conservatoires justifiées par l’urgence, soit en l’espèce l’arrêt des travaux et l’organisation d’une expertise.

M. et M^me Y exposent qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que le même expert soit désigné pour effectuer le rapport sur tous les dommages subis par les voisins des consorts Z.

Les époux Y indiquent que le propriétaire d’un immeuble est responsable des désordres causés à l’immeuble voisin, ce qui est le cas en l’espèce puisque les infiltrations d’eau dont ils sont victimes proviennent de l’immeuble Z et sont liées à la mauvaise exécution de travaux sur la terrasse.

Ils soutiennent avoir subi un premier sinistre en 2020, au début des travaux réalisés par leurs voisins et avoir connu une très nette aggravation des désordres en 2021.

Les consorts Y affirment en conséquence avoir intérêt à solliciter avant tout procès la tenue d’une expertise judiciaire afin de déterminer la nature, l’étendue et l’origine des désordres apparus chez eux, ainsi que les mesures nécessaires à leur réparation.

sur ce,

Il convient de rappeler au préalable que, en vertu des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue que des prétentions telles qu’elles figurent au dispositif des conclusions des parties.

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle).

Il appartient au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à M^mes X et M. B de démontrer l’existence du trouble qu’ils allèguent.

En vertu des dispositions de l’article A424- 8 du code de l’urbanisme, 'le permis [de construire] est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme'.

Dès lors, s’il n’est pas contesté que M. et M^me Z ont obtenu un permis de construire le 2 novembre 2020, puis un permis de construire rectificatif le 28 juin 2021, délivrés par la mairie de Neuilly-sur-Seine, cette circonstance n’est pas incompatible avec l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par les travaux réalisés sur l’immeuble.

Il est constant que les travaux entrepris par M. et M^me Z ont pour effet de creuser le sous-sol de leur immeuble et de le rehausser d’un étage.

Aucun texte n’impose la réalisation d’un référé préventif dans ce type de travaux, la circonstance que M^me Z puisse exercer une activité professionnelle dans le domaine de la construction étant inopérante et aucune faute ne peut donc être imputée aux époux Z du fait de l’absence de cette procédure.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^me J K épouse X, M^me E-V X et M. L B se plaignent d’une perte d’ensoleillement et de vue pour deux fenêtres situées au 4ème étage de leur immeuble, de l’aggravation de fissures dans le sous-sol, de la présence d’une fissure dans la cuisine de M^me X, de désordres affectant les cheminées et les chéneaux de la copropriété, et d’une atteinte à la canalisation d’eaux usées de leurs logements.

Les époux Z ont fait établir un constat d’huissier très complet le 26 novembre 2020, comprenant la visite des immeubles limitrophes, qui mentionne notamment que les caves de l’immeuble du 29-31 comprennent des fissures, avec des marqueurs positionnés à chaque extrémité et que des IPN renforcent la structure du bâtiment.

Le constat d’huissier établi le 18 mai 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, accompagné de nombreuses photographies, démontre que les travaux réalisés par les époux Z ont d’importantes conséquences sur les vues de la chambre de service de M^me X et de la cuisine de M. B.

Le constat d’huissier réalisé le 7 juin 2021 fait apparaître que les travaux réalisés par les époux Z ont occasionné le démontage de pièces en zinc de la toiture de la copropriété, quelques désordres étant constatés par l’huissier lors de la remise en place, ainsi que des dommages sur les fenêtres des appartements de M^mes X et M. B (carreau cassé et profilés tordus).

L’expert désigné par le premier juge a rendu le 15 octobre 2021 une note n°1 qui indique notamment :

- concernant les caves : 'Les désordres constatés lors de la visite d’expertise contradictoire du 30/09/2021 ne me paraissent pas avoir évolué, les photos du procès-verbal de constat préventif amiable réalisé le 26/11/2020 à la demande de l’atelier Labruyère, architecte des époux Z, sont identiques'.

Au sous-sol [ de l’immeuble des époux Z] le niveau du plancher bas a été décaissé afin d’augmenter la hauteur sous plafond. (…) Il semblerait que le niveau du sous-sol ait été décaissé d’environ 0, 65 m et que des reprises en sous-oeuvre des mitoyens par passes alternées aient été mises en oeuvre.'

- concernant le décollement du carrelage dans la chambre de service de M^me X : 'je constate le décollement de nombreuses faïences, laissant apparaître 2 fissures dont l’une est assez profonde et ancienne. Les traces de colle sur la faïence décollée sont en relief et épousent la fente de la fissure, preuve qu’elle était déjà existante au moment de la pose du revêtement. Les faïences ne sont pas récentes et les vibrations dues aux travaux voisins ont pu favoriser le décollement de ces dernières.'

- sur la perte de vue de la chambre de service de M^me X : 'du vasistas je constate la nouvelle couverture en zinc réalisée par les époux Z. J’ai pu mesurer une distance approximative de 2 m entre l’appui du vasistas et la toiture zinc.(…) Ce point sera à vérifier.'

- sur l’état du velux de M. B : 'Après essais, la manoeuvre d’ouverture et de fermeture de la fenêtre de toit s’effectue normalement sans point dur. Il en est de même pour la manoeuvre électrique du volet roulant. Je ne constate pas de désordres sur cet ensemble.'

- sur la perte de vue de la cuisine de M. B : 'la vue depuis le châssis de toit de la cuisine de l’appartement de M. B, contrairement à la vue depuis le vasistas de la chambre de service de M^me X, n’est pas obstruée par la nouvelle construction des époux Z. Un pare-vue végétal avec protections anti-intrusions doit être posé par les époux Z sur la terrasse située face au châssis de toit de la cuisine de l’appartement de M. B à une distance de 1, 90 m, d’une hauteur de 1, 90 m.'

' Au 4ème étage [ de l’immeuble des époux Z ], sur la terrasse donnant côté rue, nous mesurons la distance en biais de la future façade par rapport au châssis de toit de la cuisine de l’appartement de M. B et constatons que celle-ci est à plus de 0, 60 m.'

- sur la reprise des travaux : 'Les constatations sur les désordres ont été réalisées et sont précisées dans la présente note aux parties. Ces désordres sont localisés au dernier étage de la nouvelle construction des défendeurs et au dernier étage du bâtiment du 29-31 rue S T.

Je n’ai aucune objection à ce qu’il soit autorisé la reprise des travaux mais uniquement aux RDC, R+1 et R+2. Les travaux du R+3 devront attendre la fin des opérations d’expertise ou bien un éventuel protocole d’accord ou de conciliation entre les parties.'

- sur les canalisations : 'Ces évacuations des logements de M^me X et M. B se situent en dehors de la parcelle appartenant au 29-31 rue S T et passent dans la propriété des époux Z avant de se jeter dans le réseau l’exécution provisoire des demandeurs. Il s’agit d’une installation non conforme, les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau des eaux pluviales et ne peuvent cheminer hors la parcelle où se trouve l’immeuble concerné.'
Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré par le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T, M^mes X et M. B en ce qui concerne le sous-sol de l’immeuble, les désordres constatés par l’huissier et par l’expert étant anciens et rien ne justifiant en l’état que les travaux réalisés par les appelants les aient aggravés.

Sur les vues, en vertu des dispositions de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 dispose quant à lui qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

L’expert indique dans sa note n°1 que ces distances semblent avoir été respectées, tant pour la fenêtre de M^me X que pour celle de M. B.

Concernant la perte de vue et d’ensoleillement pour M^mes X, il n’est pas démontré avec évidence que le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, s’agissant d’une construction située en ville dans un milieu densément peuplé, et d’une fenêtre donnant dans une chambre de service. Quant à M. B, l’expert indique que sa vue n’est pas obstruée, et la construction d’un pare-vue végétalisé à 1, 90 mètres de sa fenêtre, d'1, 90 m de haut, n’est pas davantage manifestement constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Dès lors, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé à ce titre.

La preuve n’est pas rapportée que la chute du carrelage dans la chambre de service des consorts X serait due à une nouvelle fissure dans le mur, puisque l’expert démontre au contraire que la fissure est ancienne, ce qui ressort clairement des traces de colle sur les carreaux.

Le démontage de la cheminée, dont le syndicat des copropriétaires reconnaissait dans ses courriers qu’elle appartenait aux époux Z, dont rien ne justifie qu’il aurait eu des conséquences sur l’immeuble de leurs voisins, ne peut constituer un trouble manifestement illicite.

Quant à la canalisation d’évacuation des eaux usées des appartements de M. B et M^mes X, il ressort de la note expertale que cette évacuation semble passer de façon irrégulière sur la propriété des époux Z. Il ne peut donc être reproché aux appelants, dès lors qu’il n’est pas démontré que les travaux auraient eu une incidence sur cette canalisation, aucun trouble à ce titre.

Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires et les consorts X et B que les travaux entrepris par M. et M^me Z auraient engendré des désordres sur leurs propriétés, les dommages sur la fenêtre de M. B ou sur la couverture du bâtiment n’ayant pas été constatés par l’expert.

Il convient en conséquence de dire que le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T et les consorts X et B ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite causé par M. et M^me Z. Il n’y a donc pas lieu à référé et l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’arrêt des travaux pour ce motif.

Sur l’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Le demandeur à une mesure d’instruction doit établir avec un degré de probabilité raisonnable la réalité des faits sur lesquels il envisage de fonder une action future à l’encontre du défendeur.

En l’espèce, les constats d’huissier susmentionnés des 18 mai et 7 juin 2021 font état du non-respect des dispositions du code civil sur les vues, et l’expert, qui ne constate pas de désordre, indique toutefois dans sa première note que des mesures seront nécessaires pour vérifier le respect de ces textes. Si les constatations de l’expert ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite, ces faits sont susceptibles de conduire la cour à retenir l’existence d’indices plausibles d’un grief, seule condition exigée par le texte précité.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts X et B justifient d’autre part que les pièces en zinc de la toiture de l’immeuble du 29-31 rue S T ont été démontées puis remontées lors des travaux et font valoir à bon droit que l’étanchéité de la toiture doit être vérifiée.

Il ressort en outre des pièces des parties qu’il existe une contestation sur le bornage et la limite séparative de propriété entre le syndicat des copropriétaires et les époux Z.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné une expertise et désigné M^me D comme expert judiciaire. Il sera ajouté à la mission de M^me R D selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. et M^me Z d’extension de l’expertise sur les préjudices qu’ils estiment avoir subi du fait du retard du chantier, la preuve de ces faits pouvant être rapportée sans expertise particulière.

Les époux Y fondent leur demande d’expertise sur plusieurs mails de réclamation du 1er décembre 2021 pour des problèmes d’humidité affectant l’immeuble du 35 rue S T, et la réponse de l’architecte des époux Z du 2 décembre indiquant notamment : 'Nous avons bien pris connaissance de votre mail, cette infiltration est due à l’étanchéité de la terrasse existante qui était mal réalisée. Nous avons prévu de faire intervenir un étanchéiste mais pour cela nous devons réaliser le bâchage du R+3 et enlever l’échafaudage, le tout actuellement retardé à cause des voisins du 31 rue S T.'

Un constat d’huissier établi le 2 décembre 2021 à la demande de M^me Y confirme l’existence d’une forte humidité dans le mur de la pièce mitoyenne avec l’immeuble des époux Z.

Ces désordres justifient l’organisation d’une mesure d’expertise, la désignation de M^me D et la consignation, selon les modalités prévues au dispositif.

Il sera ajouté que par application des dispositions de l’article 281 du code de procédure civile, si en cours d’expertise, les parties viennent à se concilier d’elles-mêmes, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d’instructions de ce tribunal.

Sur la demande de provision formée par M. et M^me Z

Les appelants affirment que leurs travaux ont pris du retard et qu’ils n’ont pas pu emménager dans leur maison, ce qui leur a occasionné un préjudice de 29 872 euros. Ils sollicitent l’octroi d’une provision à valoir sur leurs dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T et les consorts X et B soutiennent que la demande indemnitaire des consorts Z est nouvelle en appel et doit donc être déclarée irrecevable, et subsidiairement mal fondée puisqu’aucune faute ne peut leur être reprochée. Ils contestent très subsidiairement l’existence d’un préjudice.

sur ce,

Il y a lieu de dire que la demande de provision des époux Z qui est le complément de leurs demandes formées en première instance doit être déclarée recevable sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur le fond, l’existence d’une faute des intimés n’est pas démontrée en l’espèce et le droit à réparation de M. et M^me Z apparaît donc sérieusement contestable. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur la provision ad litem

M. et M^me Z font valoir que le principe de la provision ad litem n’était pas justifié, les parties ne justifiant d’aucun déséquilibre économique.

Le syndicat des copropriétaires du 29-31 rue S T et les consorts X et B avancent ne pas bénéficier des mêmes moyens financiers que les époux Z, ce qui justifie la confirmation de la provision ad litem qui leur a été octroyée.

sur ce,

Il est observé que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation est en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une condition requise pour qu’elle soit octroyée et que dans le cas d’espèce, un doute subsiste sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite si les parties entendaient saisir les juges du fond au regard des éléments susmentionnés, seul étant retenu à ce stade de la procédure le caractère plausible des griefs allégués, de sorte que cette demande sera rejetée. L’ordonnance déférée sera infirmée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de prévoir que chacune conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés, tant en première instance qu’en appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. et M^me Y ;

INFIRME l’ordonnance rendue le 9 juin 2021, sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise confiée à M^me F ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’arrêt des travaux entrepris par M. et M^me Z sur leur immeuble, sis au 33, rue S T à Neuilly-sur-Seine ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par M. et M^me Z ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem ;

Y ajoutant;

COMPLÈTE ainsi la mission confiée à M^me R D :

- prendre toutes les dispositions permettant de prendre les cotes des ouvrages réalisés par les époux Z par rapport aux distances de limites séparatives et de vues fixées par le code civil ;

- donner son avis sur la limite séparative entre les fonds du 33 rue S T et 29-31 rue S T, et notamment sur l’emprise de la canalisation des eaux usées des appartements de M^mes X et M. B sur le fonds des époux Z ;

- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

- se rendre sur les lieux sis 35 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- examiner les désordres et troubles constatés dans les lieux et vraisemblablement liés à des infiltrations provenant de l’immeuble sis 33 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- procéder à toutes recherches et investigations nécessaires afin de déterminer si l’immeuble sis 33 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine et / ou les travaux qui y ont été faits par les époux Z ont pu causer d’autres désordres à l’immeuble sis 35 rue S T ' 92200 Neuilly-sur-Seine ;

- évaluer le montant des préjudices, de toutes natures, subis par les époux Y, et déterminer toutes mesures nécessaires afin de procéder à la réparation des désordres, et prévenir la survenance de nouveaux désordres à l’avenir ;

- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que par application des dispositions de l’article 281 du code de procédure civile, si en cours d’expertise, les parties viennent à se concilier d’elles-mêmes, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d’instructions de ce tribunal ;

FIXE à la somme de 2 000 euros la provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. et M^me Y entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, […], dans le délai de 6 semaines à compter du présent arrêt, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation y compris en sa totalité, dans ce délai impératif, la désignation de l’expert pour la partie de l’expertise concernant l’immeuble sis 35 rue S T sera caduque et privée de tout effet ;

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, tant en première instance qu’en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président, 1. AC AD AE AF

[…]