Cour d'appel de Bourges, 1ère chambre, 5 août 2021, n° 20/00896

TGI Châteauroux 8 septembre 2020

CA Bourges
Infirmation 5 août 2021

Arguments

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Accepté
Violation de la clause d'exclusivité
La cour a estimé que les intimés avaient effectivement manqué à leurs obligations contractuelles en entamant des négociations avec d'autres acquéreurs avant l'expiration du mandat.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a jugé que l'agent immobilier avait droit à une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD et Monsieur X et Madame Y. La SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD reproche aux intimés d'avoir violé la clause d'exclusivité du mandat de vente en signant un compromis de vente avec d'autres acquéreurs sans passer par l'agence immobilière. Le tribunal de première instance a rejeté les demandes de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD, estimant qu'elle n'avait pas apporté la preuve de l'offre d'achat formulée par un autre acquéreur et que les intimés n'avaient pas entamé de négociations avant l'expiration du mandat. La cour d'appel infirme cette décision et condamne les intimés à verser à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 18 183 euros au titre de la clause pénale, ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 5 août 2021, n° 20/00896
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	20/00896
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Châteauroux, 8 septembre 2020
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Madeleine MME CIABRINI, président
Avocat(s) :	Julio ODETTIBrice TAYON
Cabinet(s) :	SELARL AVARICUM JURIS
Parties :	S.A.R.L. L'IMMOBILIERE GUIGNARD

Texte intégral

SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- M^e Julio ODETTI

—  SELARL CABINET D’AVOCATS FLORENCE CHAUMETTE ET BRICE TAYON

LE : 05 AOÛT 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 AOÛT 2021

N° – Pages

N° RG 20/00896 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DJHN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de CHÂTEAUROUX en date du 08 Septembre 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.R.L. L’IMMOBILIERE GUIGNARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

Représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 09/10/2020

II – M^me F Y

née le […] à […]

[…]

M. H X

né le […] à […]

[…]

Représentés par la SELARL CABINET D’AVOCATS FLORENCE CHAUMETTE ET BRICE TAYON, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

05 AOUT 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Selon acte sous-seing privé en date du 19 décembre 2017, Monsieur X et Madame Y ont confié à la

SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD un mandat exclusif de vente de leur bien situé […] à Châteauroux moyennant un prix de 305 000 ', outre 20 000 ' de rémunération de l’agent immobilier.

Ce mandat a fait l’objet de trois avenants successifs, à la suite desquels le prix de vente a été finalement fixé à 231 717 ' à la date du 20 avril 2018 – la commission de l’agent immobilier se trouvant ramenée à la somme de 18 183 '.

Selon courrier recommandé en date du 28 août 2018, Monsieur X et Madame Y ont dénoncé ce mandat.

Par courrier du 17 septembre suivant, l’agent immobilier les a invités à régulariser un compromis de vente avec Monsieur Z – indiquant que celui-ci avait formulé une offre d’achat le 11 septembre 2018.

Selon courrier recommandé reçu le 19 septembre 2018, Monsieur X et Madame Y ont informé la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD de la signature le 13 septembre 2018 d’un compromis de vente de l’immeuble en faveur de Monsieur A et de Madame B pour un prix fixé à 236 000 '.

Estimant que la signature de ce compromis de vente sans son intermédiaire était constitutive d’une violation de la clause d’exclusivité selon laquelle les mandants s’interdisaient pendant le cours du mandat de négocier directement ou indirectement la vente du bien, la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD a assigné Monsieur X et Madame Y devant le tribunal de grande instance de Châteauroux selon acte du 16 novembre 2018, sollicitant leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 20 000 ' au titre de la clause pénale figurant dans le contrat.

Par jugement rendu le 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Châteauroux a toutefois rejeté l’intégralité des demandes présentées par la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD et l’a condamnée à verser à Monsieur X et Madame Y la somme de 1 500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, après avoir principalement considéré, d’une part, que l’agent immobilier ne rapportait pas la preuve qu’il avait porté à la connaissance de ses mandants avant l’expiration du mandat l’offre d’achat formulée par Monsieur Z et, d’autre part, qu’il n’était pas établi que Monsieur X et Madame Y auraient entamé des négociations antérieurement à l’expiration du mandat de vente dont bénéficiait la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD et qui a abouti à la conclusion rapide d’une vente sans recours à un professionnel de l’immobilier.

La SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 9 octobre 2020.

Elle demande à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 8 décembre 2020 de :

— À titre principal : condamner solidairement Monsieur X et Madame Y à lui verser la somme de 18 183 ' au titre de la clause pénale insérée au mandat de vente, outre une indemnité de 2000 ' au titre des frais irrépétibles exposés à la fois en première instance et en cause d’appel

— À titre subsidiaire, ordonner l’audition sous serment de Messieurs J E, K C et L D.

L’appelante soutient principalement, en effet, que le mandat régularisé le 19 décembre 2017 prévoyait à la charge des clients d’une part l’obligation de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par l’agence immobilière et, d’autre part, l’obligation de rediriger vers l’agence les demandes qui leur seraient adressées directement.

Elle soutient qu’en régularisant compromis de vente avec les consorts A et B dès le lendemain de l’expiration du mandat exclusif, les intimés ont inévitablement entamé une négociation avant l’expiration du mandat et se sont gardés de rediriger leur acquéreur vers l’agence.

L’appelante conteste tout caractère suspect de l’offre présentée par son intermédiaire par Monsieur Z à hauteur de 249 000 ' et précise que les consorts A et B ne sont pas inconnus de l’agence immobilière puisqu’ils ont pris rendez-vous le 1^er septembre 2018 pour visiter le bien ainsi que cela résulte de l’agenda de Monsieur C, avant d’annuler ce rendez-vous et d’acheter le bien après une visite et lors d’une signature d’un compromis de vente le jour même de l’expiration du mandat.

Monsieur X et Madame Y demandent à la cour, dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 10 février 2021, de :

À titre principal

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— Y ajoutant, condamner la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD à leur verser une indemnité de 3 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

À titre subsidiaire

— Constater leur absence de mise en demeure,

— Débouter, en conséquence, la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD de sa demande formée au titre de la clause pénale,

À défaut

— Constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale,

— Modérer, en conséquence, le montant de la pénalité en la fixant à la somme de 1 euro.

En tout état de cause

— Condamner la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD à leur verser une indemnité de 3 500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés soutiennent principalement, en effet, que :

— ils ont parfaitement respecté les obligations qui résultent du contrat de mandat, dès lors que la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD ne leur a présenté aucun acquéreur potentiel pendant les huit mois de durée du contrat, étant à cet égard observé que Monsieur Z n’a jamais visité la maison de sorte que son offre manquait de crédibilité et qu’ils n’ont été informés de cette offre que par courrier du 17 septembre 2018, donc reçu postérieurement à l’expiration du mandat qui avait pris fin le 12 septembre précédent,

— il ne peut être déduit de la seule attestation de Monsieur C, préposé de la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD, que les consorts A-B auraient pris un rendez-vous avec l’agence avant de l’annuler,

— ils ont respecté l’obligation d’avertir l’agent immobilier d’une vente intervenant dans les deux ans de

l’expiration du mandat par un courrier reçu le 19 septembre 2018,

— il n’est pas rapporté la preuve qu’ils auraient négocié directement ou indirectement la vente du bien durant la durée du contrat de mandat, alors même que l’achat finalement réalisé procède d’un «coup de c’ur» de la part des acquéreurs qui ont signé le jour même le compromis de vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2021.

SUR QUOI :

Il est constant que selon mandat exclusif de vente portant le numéro 3549 en date du 19 décembre 2017, Monsieur X et Madame Y ont donné mandat à la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD de vendre le bien immobilier dont ils étaient propriétaires […] à Châteauroux moyennant un prix de vente, rémunération du mandataire comprise, initialement fixé à 325 000 ' avec une rémunération du mandataire de 20 000 ' – ces sommes étant finalement ramenées, selon trois avenants successifs, à 231 717 ' et 18 183 '.

Aux termes de ce mandat, consenti pour une durée de 15 mois, dont trois mois irrévocables, (pièce numéro 1 du dossier de l’appelante), les obligations des clients de l’agence immobilière étaient ainsi définies : «le présent mandat vous est consenti en exclusivité pour toute la durée du mandat. En conséquence, nous nous interdisons, pendant le cours du présent mandat, de négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-avant désignés, et nous nous engageons à diriger vers vous toutes les demandes qui nous seraient adressées personnellement. Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez, acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour

le jour de l’acte authentique. Pendant une période de deux ans après expiration du mandat, nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous pendant la période de validité du mandat».

La clause pénale figurant dans le mandat était stipulée en ces termes : « en cas de violation de notre part de l’exclusivité ou d’une ou plusieurs des obligations issues du présent paragraphe, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire, d’un montant égal à la rémunération convenue au présent mandat».

En outre, les parties étaient convenues que «en cas de vente, pendant deux ans après l’expiration du présent mandat, nous devrons obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous. Si nous vendons après l’expiration de ce mandat, comme nous en gardons le droit, à toute personne non présentée par vous, nous nous obligeons à vous avertir immédiatement par lettre recommandée, en vous précisant les coordonnées des acquéreurs, du notaire chargé d’authentifier la vente, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant deux ans», la clause pénale applicable en cas de non-respect de cette clause étant fixée à la moitié de la rémunération du mandataire.

Il est constant que selon courrier recommandé avec demande d’avis de réception reçu le 28 août 2018, les intimés ont dénoncé le mandat ainsi confié à l’agence immobilière dans les conditions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970, de sorte que le mandat a pris fin à l’expiration du délai de 15 jours prévu par ces textes, soit le 12 septembre 2018.

La SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD reproche, en premier lieu, à Monsieur X et Madame Y de ne pas avoir ratifié la vente avec l’acquéreur qu’elle indique lui avoir présenté, en l’occurrence Monsieur Z.

Elle verse, à cet égard, au dossier un courrier établi le 11 septembre 2018, soit la veille de l’expiration du mandat, par Monsieur Z, dans lequel celui-ci fait part de son intention d’acquérir le bien faisant l’objet du mandat «au prix de 249 900 ' frais d’agence inclus», précisant avoir d’ores et déjà obtenu l’accord de sa banque pour l’obtention d’un prêt venant compléter son apport personnel d’un montant de 85 000 '. L’appelante ajoute qu’elle a d’ailleurs préparé un compromis de vente au nom de Monsieur Z et que l’un de ses préposés, Monsieur D, s’est rendu le 12 septembre 2018 – jour de l’expiration du mandat – au domicile des intimés afin de leur faire signer le compromis et s’est heurté à un refus de leur part.

La cour observe, toutefois, que l’appelante ne justifie aucunement d’une visite des lieux qui aurait été faite par Monsieur Z avant la proposition mentionnée ci-dessus – alors même qu’elle produit une quinzaine de bons de visite signés pour justifier de la réalité de ses diligences (pièces numéros 13 et 14) – et que l’extrait du logiciel FNAIM qu’elle produit, relatif à la préparation d’un compromis de vente sans toutefois mention du nom de Monsieur Z, a été créé le 10 septembre 2018, soit la veille même de la proposition de ce dernier.

En outre, il existe une discordance entre, d’une part, les termes des attestations produites devant le premier juge par Monsieur D et Monsieur E, salariés de la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD, selon lesquelles le premier d’entre eux s’est rendu le 12 septembre 2018 au domicile des intimés et s’est heurté au refus de Madame Y et, d’autre part, le courrier adressé aux intimés par l’agence immobilière le 20 septembre 2018 indiquant que le silence de ces derniers l’a «poussé à [se] rendre à [leur] domicile le lendemain soit le 12 en présence de Monsieur X et le 14 en présence de Madame Y, afin de faire signer le compromis de vente».

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’il n’était pas suffisamment établi que la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD aurait présenté à Monsieur X et Madame Y, au plus tard le 12 septembre 2018, une offre de vente provenant de Monsieur Z que ces derniers auraient, fautivement, refusé de ratifier.

En second lieu, la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD reproche aux intimés d’avoir manqué aux obligations résultant du mandat, telles que ci-dessus rappelées, en s’abstenant de rediriger vers l’agence immobilière la demande d’achat formulée par Monsieur A et Madame B, laquelle a donné lieu à la rédaction d’un compromis sous-seing privé le 13 septembre 2018, soit le lendemain même de la date d’expiration du mandat.

Il est, en effet, constant qu’une promesse synallagmatique de vente afférente à l’immeuble dont les intimés étaient propriétaires a été signée par ces derniers et par les consorts A-B le 13 septembre 2018, dans lequel les parties déclarent «sous leur responsabilité, être entrées en contact directement en vue des présentes, sans intervention d’aucune agence immobilière ou autre intermédiaire auquel une rémunération pourrait être due» (pièce numéro 8 du dossier des intimés).

Les intimés produisent une attestation rédigée par M B, co-acquéreur du bien, dans laquelle celle-ci indique n’avoir jamais visité la maison avant la date du 13 septembre 2018, avoir eu «un véritable coup de c’ur» pour celle-ci, précisant qu’aucune négociation n’est intervenue avant la date de la signature de la promesse de vente, qu’aucun rendez-vous n’avait été fixé ni même annulé avec l’agence et ajoutant avoir elle-même rédigé le compromis de vente, ce qui a été facilité par le fait qu’elle est titulaire du certificat d’aptitude à la profession d’avocat et d’une licence spécialisée en droit de l’immobilier.

Toutefois, s’il était naturellement loisible aux intimés de vendre de leur propre initiative leur bien immobilier à compter du lendemain du jour de l’expiration du mandat exclusif qu’ils avaient confié à l’appelante, soit le 13 septembre 2018, à charge toutefois pour eux d’avertir l’agence dans les conditions prévues par ce mandat, la cour observe que :

— la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD produit un extrait de l’agenda de Monsieur C, conseiller en immobilier, via le service Google Agenda (pièce numéro 3 bis de son dossier) faisant état d’un rendez-vous de visite prévu pour «M. et M^me A» le samedi 1^er septembre 2018 entre 11 heures et 12 h 15, ayant fait l’objet d’une annulation par la suite,

— s’il est exact que l’extrait d’agenda ainsi produit résulte de la seule initiative de l’appelante, il convient toutefois d’observer qu’il fait mention du numéro de téléphone portable de Monsieur et Madame A, ce qui accrédite la thèse d’une prise de contact de ces derniers avec l’agence à cette date, nonobstant les termes de l’attestation rédigée par Madame B ci-dessus rappelée,

— la réalité de ce rendez-vous, et de son annulation subséquente, se trouve confirmée par l’attestation de Monsieur C,

— le procédé consistant à visiter un bien immobilier et à rédiger, le même jour, un compromis de vente avec les vendeurs revêt un caractère relativement rare en cette matière impliquant des conséquences patrimoniales certaines.

Il apparaît, dans ces conditions, et contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, suffisamment établi que Monsieur X et Madame Y ont manqué aux obligations que leur imposait le mandat de vente qu’ils avaient confié à l’appelante en s’abstenant de renvoyer vers l’agent immobilier les consorts A-B, éventuels acquéreurs, et en débutant des négociations directement avec ces derniers avant l’expiration du mandat et ayant abouti à la signature d’un compromis dès le 13 septembre 2018.

Il conviendra, en conséquence, d’infirmer, pour ce motif, la décision entreprise et de faire ainsi application de la clause pénale figurant au mandat de vente, étant, à cet égard, observé que l’appelante justifie avoir mis en demeure les intimés de signer le compromis avec Monsieur Z selon courrier du 17 septembre 2018 (pièce numéro 8).

Il n’est, en outre, nullement établi que la clause pénale figurant dans le mandat de vente – pour un montant de 18 183 ' – présenterait, au sens de l’article 1231-5 du Code civil, un caractère manifestement excessif, étant à cet égard observé que l’appelante justifie (pièces numéros 13 et 14 de son dossier) avoir fait procéder à une quinzaine de visites durant la période de validité du mandat de vente exclusif.

Il y aura lieu, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur X et Madame Y à verser à la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 18 183 ' au titre de la clause pénale, outre une indemnité globale de 3 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés aussi bien en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Infirme le jugement entrepris ;

Et, statuant à nouveau,

- Condamne solidairement H X et F Y à verser à la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 18 183 ' au titre de la clause pénale figurant dans le mandat de vente du 19 décembre 2017 ;

- Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

- Condamne solidairement H X et F Y à verser à la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD une indemnité globale de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du même code.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS L. WAGUETTE