COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 14 DECEMBRE 2021

N° RG 20/03598

N° Portalis DBV3-V-B7E-T7NT

AFFAIRE :

X, Y, I C épouse Z

C/

S.E.L.A.R.L. K L AG AH,

S.A.S.U. FONCIA AGENCE MODERNE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2020 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 18/05869

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Marion DELPY,

— la SELARL ADANI,

— la SCP INTER BARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant, dont le délibéré a été prorogé les 23 et 30 novembre 2021, les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre :

Madame X, Y, I C épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Marion DELPY, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 97 – N° du dossier 183009

APPELANTE

****************

K L (décédé)

S.A.S.U. FONCIA AGENCE MODERNE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 310 18 8 5 86

[…]

[…]

représentée par M^e Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat postulant – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – N° du dossier 208359 -

M^e Frédéric REMOND, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : G0184

INTIMÉE

****************

S.E.L.A.R.L. K L AG AH

représentée par son liquidateur amiable, M. M N, demeurant 138 rue du Faubourg-Poissonnière, […]

N° SIRET : 417 995 198

63 rue Emile-Zoma

[…]

[…]

représentée par M^e P RONZEAU de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Septembre 2021, Madame Sixtine DU CREST, Conseiller ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL

*********************************

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière Résidence de la plaine (ci-après SCI Résidence de la plaine) a été constituée le 10 octobre 1963. Aux termes de l’article 2 de ses statuts, elle a pour objet l’acquisition d’un terrain à […]), la construction d’immeubles à usage d’habitation et leur affectation en copropriété par division en parties communes et en parties privées, avec attribution de ces dernières aux associés en jouissance durant le cours de la société et en propriété après le partage.

Des logements et garages ont alors été construits à Sartrouville, les logements passant ensuite sous le régime de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les garages restant la propriété de la SCI Résidence de la plaine. La détention de parts sociales numérotées donne accès à la jouissance de garages également numérotés.

Par acte authentique dressé le 19 septembre 2005 par K L, AG AH à Bezons, M. P A et M^me Q R épouse A ont cédé deux parts sociales de la SCI Résidence de la plaine, numérotées 4321 et 4322, à M^me X C épouse Z. Ces parts donnaient vocation à l’attribution en propriété, lors de la dissolution de ladite société ou en cas de retrait partiel, au lot n° 377, un garage situé au sein de la copropriété Résidence de la plaine, moyennant un prix de 7.600 euros payé comptant.

M. S E, représentant la société Foncia Agence Moderne, syndic de copropriété de la SCI Résidence de la plaine, est intervenu à l’acte, a consenti à la cession et l’a reconnue opposable à la société Foncia.

En 2016, M^me C a souhaité céder son lot. M^me T U, AG assistante en l’étude de K L, lui a indiqué par courrier du 22 février 2016 qu’elle n’était pas propriétaire d’un bien immobilier mais de parts sociales donnant vocation à l’attribution d’un lot correspondant à un garage portant le numéro 13 et que la vente pouvait se réaliser soit par la cession des parts sociales, soit par le biais d’un retrait partiel de la société avec attribution du garage à son profit afin de lui permettre de vendre ensuite ce lot, cette dernière solution nécessitant impérativement l’intervention du gérant de la SCI Résidence de la plaine, représenté par le syndic, à l’effet de consentir à la cession des droits sociaux.

Contacté, le syndic en exercice, la société Centre de gestion de la copropriété, a indiqué à M^me C, par courrier du 17 mars 2016 qu’il ne pouvait être partie prenante à une autorisation portant sur des droits privatifs et que le AG pouvait et devait se passer de son autorisation pour réaliser les démarches nécessaires à la vente.

Par acte d’huissier de justice du 31 mai 2018, M^me C a fait assigner K L et la société Foncia Agence Moderne devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de condamnation solidaire des défendeurs à réparer ses préjudices financier et moral.

Le tribunal judiciaire de Pontoise, par jugement contradictoire du 30 juin 2020, a :

— dit que Maître K L a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

— dit que la société Foncia Agence Moderne n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité,

— débouté M^me X C de ses demandes,

— condamné M^me X C à payer à la société Foncia Agence Moderne la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me X C aux dépens exposés par la société Foncia Agence Moderne, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile.

M^me C a interjeté appel de cette décision à l’encontre de K V et de la société Foncia Agence Moderne le 27 juillet 2020.

K L, AG, est décédé en cours d’instance.

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2021, la SELARL K V AG AH, en liquidation amiable, représentée par son liquidateur M. N M, est intervenue volontairement à la procédure eu égard au décès de K V.

Par ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2021, M^me C demande à la cour, au fondement des articles 1240 et 2224 du code civil, de :

A titre principal et avant dire droit :

— confirmer que K L, AG, a manqué à son devoir de conseil à son préjudice et n’a pas assuré l’efficacité de la cession authentique de parts sociales rédigée par lui le 19 septembre 2005,

— dire et juger que la société Foncia Agence Moderne s’est frauduleusement attribuée la qualité de mandataire de la SCI Résidence de la plaine et est intervenue à ce titre fautivement à un acte

authentique, à son préjudice,

Par conséquent,

— désigner, aux frais de K L et de la société Foncia Agence Moderne, Maître D ou tel administrateur ad’hoc pour représenter la SCI Résidence de la plaine aux fins de :

* se faire remettre par la société Centre de gestion de la copropriété, K L ou la société Foncia Agence Moderne l’ensemble des documents comptables et archives,

* faire l’inventaire des associés,

* convoquer dans un délai de 6 mois une assemblée générale aux fins de désignation d’un gérant,

* administrer provisoirement la SCI Résidence de la plaine dans l’attente de la tenue de l’assemblée générale,

* à toute fin utile représenter la SCI Résidence de la plaine,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir (sic),

A titre subsidiaire :

— confirmer que K L a manqué à son devoir de conseil à son préjudice et n’a pas assuré l’efficacité de la cession authentique de parts sociales rédigée par lui le 19 septembre 2005,

— dire et juger que la société Foncia Agence Moderne s’est frauduleusement attribué la qualité de mandataire de la SCI Résidence de la plaine et est intervenue à ce titre fautivement à un acte authentique, à son préjudice,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice financier,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement K L et la société Foncia Agence Moderne aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir (sic).

Par ses dernières conclusions, notifiées le 19 juillet 2021, la société Foncia Agence Moderne demande à la cour, au fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 565 du code de procédure civile, de :

— la recevoir dans l’ensemble de ses conclusions et l’en déclarer recevable et bien fondée,

En conséquence,

— dire irrecevable la demande de désignation d’un administrateur ad’hoc de la SCI Résidence de la plaine à ses frais et à ceux de la SELARL K L AG AH,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 juin 2020,

— condamner M^me C à lui payer une somme 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits devant la cour,

— condamner M^me C aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, notifiées le 3 août 2021, la SELARL K V AG AH, représentée par son liquidateur amiable M. M N, demande à la cour, au fondement des articles 9 et 564 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil et de l’article L. 212-9 du code de la construction et de l’habitation, de :

— la déclarer recevable en son intervention volontaire,

— déclarer irrecevable M^me C en sa demande tendant à voir désigner aux frais de K V, M^e D ou tel administrateur ad’hoc, pour représenter la SCI Résidence de la plaine aux fins de :

* se faire remettre par la société Centre de gestion de la copropriété, K L ou la société Foncia Agence Moderne l’ensemble des documents comptables et archives,

* faire l’inventaire des associés,

* convoquer dans un délai de 6 mois une assemblée générale aux fins de désignation d’un gérant,

* administrer provisoirement la SCI Résidence de la plaine dans l’attente de la tenue de l’assemblée générale,

*à toute fin utile représenter la SCI Résidence de la plaine,

— déclarer mal fondée M^me C en son appel à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 juin 2020,

— confirmer, par substitution de motifs, le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 juin 2020 en ce qu’il a débouté M^me C de toutes ses demandes à l’encontre de K L,

— débouter M^me C de toutes ses demandes formulées à l’encontre de K L,

— condamner M^me C ou tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2021.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel,

Il résulte des écritures de l’appelante ci-dessus visées qu’elle sollicite la confirmation du jugement du 30 juin 2020 en ce qu’il dit que K V a commis une faute et son infirmation pour le surplus.

La société Foncia Agence Moderne sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

La SELARL K V AG AH, intervenant volontaire, sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il déboute l’appelante de ses demandes, et ce, par substitution de motifs, en considérant qu’aucune faute n’a été commise par le AG.

Par conséquent, le débat en cause d’appel porte sur l’ensemble du dispositif du jugement, en ce compris la faute du AG.

Par ailleurs, la cour note que, dans ses écritures, l’appelante consacre un développement à la question de la prescription de l’action au fondement de l’article 2224 du code civil sans formuler de demande particulière sur ce point au dispositif de ses conclusions. Dans leurs dernières écritures, l’intimée et la société intervenant volontairement à l’instance n’ont pas davantage formulé de demande à ce titre. La cour n’est donc saisie d’aucune prétention relative à la prescription.

Sur la recevabilité de la demande de M^me C visant à voir désigner un administrateur ad’hoc

Moyens des parties

M^me C sollicite que soit désigné, aux frais de K V et de la société Foncia Agence Moderne, M^e D ou tel administrateur ad’hoc pour représenter la SCI Résidence de la plaine aux fins, notamment, de faire l’inventaire des associés, d’organiser une assemblée générale, d’administrer provisoirement et de représenter la SCI.

La société Foncia Agence Moderne sollicite, au fondement de l’article 564 du code de procédure civile, que soit prononcée l’irrecevabilité de cette demande au motif que cette prétention n’a pas été formulée au dispositif des conclusions de l’appelante en première instance.

La SELARL K V AG AH sollicite, au même fondement, l’irrecevabilité de cette demande.

Appréciation de la cour

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code dispose en outre que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, l’examen de l’assignation et des conclusions présentées en première instance par M^me C confirme que cette demande n’a pas été présentée aux premiers juges (pièces 4 et 5 de l’intervenant). Il n’est d’ailleurs pas fait mention de cette prétention dans le jugement. Le fait que

cette prétention est sollicitée pour la première fois en cause d’appel n’est d’ailleurs pas contesté.

Devant la cour, M^me C ne développe aucun moyen au soutien de sa demande, pas même sur la recevabilité de celle-ci.

La cour constate qu’il s’agit d’une nouvelle demande qui ne correspond pas aux exceptions prévues par les articles 565 et 566 du code de procédure civile, puisqu’en première instance M^me C a seulement demandé réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral, ainsi qu’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, de sorte que cette nouvelle demande de nomination d’un admnistrateur ad’hoc présentée à hauteur d’appel ne tend pas aux mêmes fins que les demandes présentées devant les premiers juges et n’en constitue ni l’accessoire ni la conséquence ni le complément nécessaire.

Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable.

Sur la faute commise par K V, AG

Le jugement du 30 juin 2020 a considéré qu’en s’abstenant d’attirer l’attention de M^me C sur les conditions de cession des parts soumise à autorisation du conseil d’administration avec, en cas de refus de ce dernier, une possibilité de recours devant l’assemblée générale et sur le fait que la société Foncia Agence Moderne avait la qualité de mandataire liquidateur de la SCI, K V a manqué à son devoir de conseil et ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Moyens des parties

Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que K V avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, M^me C fait valoir qu’en ne s’assurant pas que les conditions de l’article 21 des statuts de la SCI Résidence de la plaine, lequel prévoit qu’une cession de parts entre un AH et un tiers ne peut intervenir qu’avec l’autorisation du conseil d’administration et doit être signifiée à la SCI, étaient réunies, le AG a manqué à son devoir d’information et de conseil et, ce faisant, a privé l’acte de cession du 19 septembre 2005 de validité et d’efficacité.

Elle ajoute que les mentions de l’acte selon lesquelles M. E, agissant pour le compte de la société Foncia Agence Moderne, syndic de copropriété, est intervenu « au nom de la gérance de la société émettrice des parts cédées » sont mensongères et qu’en réalité, la société Foncia Agence Moderne n’avait aucun mandat pour agir au nom de la SCI.

Poursuivant la confirmation du jugement, la société Foncia Agence Moderne, intimée, ne développe aucun moyen relatif à l’existence ou non d’une faute commise par le AG.

Poursuivant la confirmation du jugement par substitution de motifs, la SELARL K V AG AH fait valoir, au fondement de l’article 1240 du code civil, qu’aucune faute n’est imputable à K V lors de l’établissement et la signature de l’acte de cession de parts du 19 septembre 2005.

Elle affirme, en premier lieu, que la validité et l’efficacité de l’acte ne peuvent être remises en cause dans la mesure où M^me C bénéficie depuis cette date des attributs de la propriété sur le lot n°377.

Elle indique, en second lieu, que la société Foncia Agence Moderne a valablement représenté la SCI Résidence de la plaine. Elle s’appuie sur un acte de retrait du 23 septembre 2011 concernant d’autres associés, dans lequel la société Foncia Agence Moderne, toujours syndic, était intervenue " en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Résidence de la plaine en vertu de pouvoirs qui lui ont

été conférés par le conseil d’administration de la société en date du 6 août 2003 ".

Elle ajoute, en troisième lieu, que l’acte mentionne clairement qu’il a pour objet la cession de parts sociales (et non la cession d’un lot de copropriété), qu’il expose en p.3 les différentes modifications statutaires de la société, parmi lesquelles la clause d’agrément, et que M^me C n’a émis aucune réserve à sa signature.

Appréciation de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le AG, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de cet acte, est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas été immuablement arrêtées ou qu’elles n’aient pas produit leurs effets antérieurement.

Le devoir de conseil est impératif et le AG ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l’intervention d’autres professionnels à ses côtés (1e Civ., 19 décembre 2006, pourvoi n° 04-14.487 ; 3e Civ., 28 novembre 2007, pourvoi n 06-17.758).

Découle de l’exigence d’efficacité et de sécurité une obligation d’investigation qui s’inscrit dans la logique de sécurité juridique qui fonde la fonction notariale. Pour ce faire, le AG doit rechercher la volonté des parties, prendre toutes les initiatives nécessaires, se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Toutefois, tenu d’une obligation de moyen, le AG n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée ; son étendue dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du AG, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si l’officier public pouvait suspecter l’inefficacité de l’acte, douter de l’efficacité de l’opération envisagée, dans ce cas, il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires.

En l’espèce, l’article 21 des statuts de la SCI Résidence de la plaine prévoit que la cession des parts s’opère par acte notarié ou sous seing privé et doit être signifiée à la société ou acceptée par elle dans l’acte. Les cessions s’effectuent avec l’autorisation préalable du conseil d’administration s’il s’agit de cessions à des tiers étrangers à la société. Lorsque cette autorisation est requise, l’AH qui désire céder ses parts en informe le président du conseil d’administration par lettre recommandée, avec avis de réception. Dans les trente jours qui suivent, le président du conseil d’administration notifie aussitôt le résultat de la consultation à l’AH vendeur, par lettre recommandée avec avis de réception. Si la cession est autorisée, elle est régularisée dans les soixante jours de la notification de l’autorisation. A défaut de régularisation dans ce délai, la cession doit à nouveau être soumise à autorisation dans les conditions sus-indiquées. En cas de refus du conseil d’administration, le cédant pourra se pourvoir devant l’assemblée générale. L’assemblée devra être réunie à cet effet par le conseil d’administration, dans le mois de la demande que lui en fera l’intéressé par lettre recommandée (pièce 8 de l’appelante).

L’acte de cession du 19 septembre 2005 ne comporte aucune référence à ces dispositions (pièce 2 de l’appelante). Il y est mentionné en page 3 qu'" est intervenue mademoiselle T U,

AG assistant, domiciliée à […]) (') en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés par M. S E, domiciliée à […]) aux termes d’une procuration établie sous seing privée demeurée annexée après mention, M. E ayant lui-même agi pour le compte de Foncia, Agence Moderne, dont le siège social est à Sartrouville (') à l’effet de donner son consentement à la présente cession dans les conditions prévues par la loi et les statuts « . Il est par ailleurs précisé en page 4 : » Au présent acte, M. E, ès-qualité, intervenant au nom de la gérance de la société émettrice des parts cédées, lequel :

— confirme que la société n’a reçu aucune opposition et n’a connaissance d’aucun empêchement pouvant arrêter ou suspendre l’effet de la présente cession ;

— déclare au AG soussigné ainsi qu’aux parties, qu’il accepte la présente cession de parts sociales et la reconnaît opposable à la société, dispensant ainsi de la signification prévue par l’article 1690 du code civil ".

Contrairement à ce qu’affirme la SELARL K V AG AH, l’acte ne reprend aucunement la clause d’agrément prévu à l’article 21 des statuts de la SCI et n’y fait même pas référence.

Or, en ne se renseignant pas avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, K V a manqué à son devoir de conseil.

La SELARL K V AG AH réplique que la validité et l’efficacité de l’acte ne peuvent être remis en cause dans la mesure où M^me C a la jouissance du garage correspondant aux deux parts sociales acquises.

La cour considère cependant que l’efficacité de l’acte de cession ne se mesure pas à la seule jouissance du bien correspondant aux parts sociales, mais à la capacité de disposer de l’intégralité des droits assortissant la propriété, et parmi eux, le droit de disposer des parts sociales acquises au vu et au su de tous. Or, force est de constater que M^me C se heurte à une difficulté juridique au moment de la vente de ses parts sociales.

La SELARL K V AG AH invoque un acte notarié de retrait du 23 septembre 2011, postérieur à l’acte de cession litigieux du 19 septembre 2005, concernant d’autres associés, dans lequel la société Foncia Agence Moderne, toujours syndic, était intervenue « en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Résidence de la plaine en vertu de pouvoirs qui lui ont été conférés par le conseil d’administration de la société en date du 6 août 2003 ».

La cour ne dispose, dans les pièces versées au débat, d’aucune pièce qui viendrait corroborer cette nomination en tant que mandataire liquidateur de la SCI ni d’aucune annexe. Toutefois, s’agissant d’un acte notarié, l’acte du 23 septembre 2011 suffit à établir que le 6 août 2003, le conseil d’administration de la SCI Résidence de la plaine a donné pouvoir à la société Foncia Agence Moderne, mandataire liquidateur de la SCI, de la représenter.

Cependant, l’acte du 19 septembre 2005 ne comporte aucune mention sur la qualité de mandataire liquidateur de la SCI de la société Foncia Agence Moderne. Il en résulte que les mentions portées par K V dans l’acte du 19 septembre 2005 sont, à tout le moins, imprécises et révèlent qu’il ne s’est pas assuré de la validité du mandat de représentation dont disposait la société Foncia Agence Moderne.

C’est donc exactement que le jugement a considéré qu’en s’abstenant d’attirer l’attention de M^me C sur les conditions de la cession des parts soumise à autorisation du conseil d’administration avec, en cas de refus de ce dernier, une possibilité de recours devant l’assemblée générale et sur le fait que la société Foncia Agence Moderne avait la qualité de mandataire liquidateur de la SCI, K

V a manqué à son devoir de conseil et ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le jugement, sur ce point, sera confirmé.

Sur la faute commise par Foncia Agence Moderne

Le jugement du 30 juin 2020 a considéré que la société Foncia Agence Moderne n’avait commis aucune faute en consentant à la cession des parts dans la mesure où elle avait la qualité de mandataire liquidateur de la SCI à la date de l’acte litigieux.

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il la déboute de sa demande d’indemnisation, M^me C fait valoir que la société Foncia Agence Moderne a commis une faute. Reprenant les mentions de l’acte authentique de vente du 19 septembre 2005, elle indique que la société Foncia Agence Moderne, représentée par M. E, est intervenu à l’acte « au nom de la gérance de la société émettrice des parts cédées », a confirmé que la société n’avait reçu aucune opposition et n’avait connaissance d’aucun empêchement à la cession, a accepté la cession et l’a reconnue opposable à la société. Elle considère qu’en agissant ainsi, alors qu’elle n’était que le syndic de copropriété de la SCI Résidence de la plaine et n’a justifié d’aucun mandat pour agir en son nom, la société Foncia Agence Moderne a permis la rédaction de l’acte de vente alors même que l’article 21 des statuts de la SCI Résidence de la plaine, selon lesquels la vente à un tiers doit être acceptée par le conseil d’administration de la SCI et notifiée à la SCI, n’avait pas été respecté. Elle considère ce comportement comme constitutif d’une faute de nature à engager la responsabilité de la société Foncia Agence Moderne.

Elle critique les motifs du jugement selon lesquels la société Foncia Agence Moderne serait valablement intervenue comme mandataire liquidateur de la SCI conformément à un acte authentique du 23 septembre 2011, excipant du fait que cet acte n’existe pas et qu’aucun élément ne permet de prouver cette qualité de mandataire liquidateur.

Poursuivant la confirmation du jugement en ce qu’il dit qu’elle n’a commis aucune faute, la société Foncia Agence Moderne fait valoir en premier lieu qu’elle n’a pas excédé ses pouvoirs ni communiqué de fausses informations lors de la vente des parts sociales à M^me C par acte du 19 septembre 2005. Elle indique qu’elle ne dispose plus des pièces liées à la cession (qui date de plus de quinze ans), ces dernières ayant dû être transmises au syndic suivant en application de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise qu’à la lecture de l’acte de vente du 19 septembre 2005, est intervenu M. E, représentant la société Foncia Agence Moderne lors de la vente, lequel était absent à la signature de l’acte et avait donné procuration établie sous seing privé, pour le représenter lors de la signature, à M^lle T U, AG assistant auprès de l’étude de K V. La procuration est mentionnée comme annexée à l’acte de vente mais n’a pas été produite par M^me C. En outre, elle s’appuie sur les déclarations de K V en première instances selon lesquelles « rien n’autorise M^me Z à mettre en cause le pouvoir de représentation de la société Foncia, alors même qu’il résulte d’un acte de retrait partiel du 23 septembre 2011, postérieur à l’acte de cession de M^me Z, que la société Foncia Agence Moderne est intervenue à l’acte en qualité de mandataire liquidateur de la société Résidence de la plaine en vertu de pouvoirs qui lui ont été conférés par le conseil d’administration de la société en date du 6 août 2003 » (sic).

Elle fait valoir en second lieu que la société Foncia Agence Moderne n’est pas intervenue en tant qu’agent immobilier en charge de l’entremise de cette opération.

Elle en déduit qu’elle n’a commis aucune faute et que le jugement doit être confirmé.

Poursuivant la confirmation du jugement par substitution de motifs en ce qu’il rejette la demande d’indemnisation de M^me C, la SELARL K V AG AH soutient, en s’appuyant sur l’acte de retrait partiel du 23 septembre 2011, que la société Foncia Agence Moderne, syndic de la copropriété en 2005, avait bien pouvoir pour représenter la SCI Résidence de la plaine.

Appréciation de la cour

Il n’est pas contesté qu’en 2005, la société Foncia Agence Moderne était syndic de la copropriété Résidence de la plaine, copropriété à laquelle appartenait la SCI. Il n’est pas non plus contesté qu’elle n’est pas intervenue en tant qu’agent immobilier au moment de la vente des parts sociales.

Les mentions relatives à la société Foncia Agence Moderne à l’acte du 19 septembre 2005, citées supra, établissent qu’elle est intervenue en tant que représentant de la SCI Résidence de la plaine c’est-à-dire en son nom et pour son compte. M. E, ès qualités de représentant de la société Foncia Agence Moderne, était absent lors de la signature de l’acte et avait donné pouvoir – par acte sous seing privé annexé à l’acte mais non versé au débat – à M^me T U, AG assistant en l’étude de K V, pour la représenter.

M^me C fait valoir qu’en acceptant de représenter la SCI sans justifier d’un mandat de représentation, en confirmant qu’elle n’avait été destinataire d’aucune opposition à la cession, et en reconnaissant que la cession devait être considérée comme lui étant opposable, la société Foncia Agence Moderne a permis la rédaction de l’acte de vente litigieux et, en cela, a commis une faute.

Estimant l’intervention de la société Foncia Agence Moderne légitime et fondée, la SELARL K V AG AH produit un acte notarié de retrait, concernant d’autres associés de la SCI, dressé par M. F, AG AH au sein de la SCP « AI AJ-AK, W AA, AB F et AC AD » dont le siège est à […]), le 23 septembre 2011.

La cour observe, à la lecture de l’acte de retrait du 23 septembre 2011, que M. G, agissant en qualité de président directeur général de la société Foncia Agence Moderne, n’était pas présent et avait donné pouvoir à M^lle AE AF, clerc de AG à […]) aux termes d’une délégation de pouvoir du 8 août 2011 dont il est indiqué qu’elle est annexée à l’acte (pièce 1 de la SELARL, p.2 et 3).

M. H, AG, précise dans cet acte, que la société Foncia Agence Moderne, toujours syndic, est intervenue « en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Résidence de la plaine en vertu de pouvoirs qui lui ont été conférés par le conseil d’administration de la société en date du 6 août 2003 » (p.3).

La cour ne dispose, dans les pièces versées au débat, d’aucune annexe ni d’aucune pièce qui viendrait corroborer la nomination de la société Foncia Agence Moderne en tant que mandataire liquidateur de la SCI Résidence de la plaine. Elle ne dispose pas non plus du procès-verbal du conseil d’administration de la SCI du 6 août 2003.

Par ailleurs, elle note que, contrairement à l’acte du 23 septembre 2011, l’acte de cession du 19 septembre 2005, pourtant postérieur au conseil d’administration du 6 août 2003, n’indique aucunement que la société Foncia Agence Moderne intervient en tant que mandataire liquidateur de la SCI en vertu de pouvoir conférés lors dudit conseil d’administration.

Toutefois, l’acte de retrait du 23 septembre 2011 est un acte notarié, authentique, dont la force probante vaut jusqu’à inscription de faux. C’est donc exactement que les premiers juges ont tenu compte des mentions qui y figuraient et ont considéré qu’en 2005, lors de la signature de l’acte litigieux, la société Foncia Agence Moderne était mandataire liquidateur de la SCI Résidence de la

plaine et avait obtenu l’autorisation du conseil d’administration le 6 août 2003 pour la représenter.

Or, le mandataire liquidateur a pour mission de répertorier et céder les actifs d’une société en liquidation afin de recouvrer le passif.

Par conséquent, la société Foncia Agence Moderne pouvait représenter la SCI lors de la signature d’un acte de cession de parts sociales avec un tiers et pouvait s’engager en son nom, notamment en indiquant qu’elle n’avait connaissance d’aucune opposition ni d’aucun empêchement à la cession, qu’elle acceptait la cession des parts, laquelle lui était désormais opposable.

Il en résulte que la société Foncia Agence Moderne, qui n’était pas responsable de la rédaction de l’acte de cession du 19 septembre 2005, n’a commis aucune faute. Le jugement sur ce point sera confirmé.

Sur le lien de causalité et le préjudice de M^me C

Moyens des parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il la déboute de sa demande d’indemnisation, M^me C sollicite la condamnation solidaire de K V et de la société Foncia Agence Moderne à lui verser 50.000 euros au titre de son préjudice financier et 15.000 euros au titre de son préjudice moral.

S’agissant de son préjudice matériel, elle fait valoir qu’elle se trouve privée de la libre-disposition de son bien et qu’elle est dans l’impossibilité de le vendre. Elle précise qu’elle a perdu une opportunité de vente au prix de 15.000 euros, son préjudice étant aggravé par le fait que son bien est indisponible depuis 2016 et par la mauvaise volonté du AG.

S’agissant de son préjudice moral, elle fait état de ses difficultés financières (déchéance du terme de son crédit immobilier, saisie sur salaire et frais bancaires) qui auraient pu être évitées par la vente de ses parts et qui l’ont contrainte à souscrire trois prêts (dont un prêt d’honneur à son employeur), occasionnant chez elle un état d’angoisse permanent.

Poursuivant la confirmation du jugement, la société Foncia Agence Moderne estime que M^me C n’établit pas l’existence d’un préjudice.

Elle fait valoir en premier lieu que, compte tenu du désaccord entre le nouveau syndic, la société Centre de gestion, qui refuse de représenter la SCI Résidence de la plaine, et K V, M^me C dispose de la possibilité de saisir le tribunal par requête aux fins de faire désigner un administrateur provisoire ou un mandataire ad’hoc de la SCI, soit avec une mission limitée à donner son accord pour la cession des parts, soit avec une mission plus étendue de retrait des parts de la SCI ou de dissolution de celle-ci afin de rendre M^me C pleinement propriétaire du garage.

En second lieu, elle réplique que le préjudice de M^me C n’est nullement établi car elle conserve la jouissance du bien et n’est pas dans l’impossibilité de le vendre.

Elle en déduit que la demande d’indemnisation de l’appelante doit être rejetée et le jugement confirmé.

Poursuivant la confirmation du jugement par substitution de motifs en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de M^me C, la SELARL K V AG AH fait valoir que le préjudice de M^me C n’est pas établi.

Elle invoque le fait que cette dernière jouit des attributs de la propriété sans contestation.

Elle fait valoir que M^me C a la possibilité de procéder à la vente, soit en contraignant le syndic actuel à représenter la SCI, soit en procédant aux formalités de retrait. Sur ce dernier point, la SELARL K V AG AH estime que les conditions de l’article L. 212-9 du code de la construction et de l’habitation, relatives à la dissolution des sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises, sont réunies. Elle considère dès lors qu’en s’abstenant de procéder à la cession des parts ou à son retrait de la SCI, M^me C est responsable de la situation qu’elle invoque.

Elle fait valoir en outre que la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée, dans la mesure où les prêts souscrits sont d’un montant inférieur et où l’un d’entre eux est antérieur à son projet de revente en 2016. Selon elle, M^me C n’apporte pas la preuve que ces prêts ont été rendus nécessaires par l’impossibilité pour elle de procéder à la vente de son garage.

Enfin, la SELARL K V AG AH considère qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute et le préjudice invoqué. Selon elle, à supposer que la clause d’agrément ait été respecté conformément à l’argumentation de M^me C, il n’est pas exclu que la situation actuelle – c’est-à-dire le refus du syndic actuel de représenter la SCI Résidence de la plaine – ait été identique. Elle en déduit qu’il convient de débouter M^me C de sa demande d’indemnisation.

Appréciation de la cour

Applicables aux sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises, l’article L. 212-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un AH peut, à tout moment, se retirer d’une société d’acquisition. Sous la même réserve, un AH peut, de même se retirer d’une société de construction, dès qu’une assemblée générale ordinaire a constaté l’achèvement de l’immeuble, sa conformité avec les énonciations de l’état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l’opération de construction. A défaut de vote de l’assemblée générale, tout AH peut demander au tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l’AH qui se retire et un représentant de l’organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance du président du tribunal de grande instance, lequel est saisi et statue suivant la forme prévue pour les référés. Les retraits entraînent de plein droit l’annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L’organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

En l’espèce, force est de constater que M^me C ne démontre pas le lien de causalité entre la faute du AG et les préjudices qu’elle invoque. La cour note que le AG est intervenu en 2005 alors que M^me C a décidé de vendre ses parts sociales en 2016, soit onze ans plus tard. En outre, M^me C est défaillante dans la démonstration d’un préjudice direct et certain.

Elle ne produit aucune pièce du service de la publicité foncière compétent qui viendrait établir que la vente des parts sociales n’a pas eu lieu ou n’a pas été prise en compte. Elle verse en revanche au débat au courrier du 22 février 2016, signé par M^me T U, qui précise : « Au niveau du bureau des hypothèques compétent, seule la société est propriétaire du lot n°377 (') », de sorte que la cour considère que ce sont bien deux parts sociales numérotées 4321 et 4322 qu’a acquis M^me C le 19 septembre 2005. Cette attribution en jouissance et non en propriété est d’ailleurs conforme à l’objet de la SCI Résidence de la plaine, repris dans l’acte de retrait du 23 septembre 2011 (p.4). Il est donc établi que M^me C possède les deux parts sociales acquises ce qui lui donne droit à la jouissance du garage.

Par ailleurs, elle ne démontre pas de préjudice matériel actuel et certain tiré de l’impossibilité de vendre ses parts sociales ou de se retirer de la SCI.

Ainsi que le reprend la SELARL K V AG AH dans ses écritures, les mentions de l’acte de retrait du 19 septembre 2011 permettent d’affirmer que les conditions posées par l’article L. 212-9 du code de la construction et de l’habitation pour procéder à un retrait de la SCI sont réunies. Dans cet acte (p.3 et 4), le AG note qu’il résulte, d’une part, du procès-verbal de délibération du 30 juin 1969 que l’assemblée générale ordinaire des associés de la SCI a approuvé les comptes définitifs de l’opération de construction et, d’autre part, qu’il résulte du procès-verbal de délibération du 30 mars 1976 que l’assemblée générale a constaté l’achèvement de l’immeuble social et sa conformité avec les prévisions statutaires. Ces procès-verbaux ne sont pas produits devant la cour mais apparaissent dans un acte notarié ayant force probante jusqu’à inscription de faux. Les procès-verbaux d’assemblée générale de 1969 et 1976, largement antérieurs à la décision de vente de M^me C (en 2016), sont définitivement acquis. Il s’en déduit que M^me C peut se retirer de la SCI et, après annulation de ses parts, recouvrer l’attribution en propriété du garage, sous réserve de respecter les dispositions des statuts de la SCI relatives au retrait.

Les statuts de la SCI Résidence de la plaine n’ont pas été produits par l’appelante dans leur intégralité devant la cour, à l’exception du seul article 21 relatif à la cession de parts. La cour se trouve donc dans l’obligation de puiser les informations dans d’autres actes dont elle a apprécié la force probante.

L’acte de retrait du 19 septembre 2011 cite les articles 37 et 38 des statuts de la SCI selon lesquels le retrait doit être demandé au conseil d’administration et l’AH qui se retirera doit avoir satisfait intégralement à toutes ses obligations, conformément à la loi du 28 juin 1938. Il est indiqué page 12 que « les comparants aux présentes ont fait part à la société de leur désir de se retirer de la société en se faisant attribuer, conformément aux statuts, les lots copropriété de l’ensemble social auxquels la possession des parts de la société leur donne vocation. La société a décidé de faire droit à cette demande ».

M^me C soutient cependant que la SCI Résidence de la plaine est en déshérence totale de sorte qu’aucune réunion du conseil d’administration ou d’une assemblée générale n’a eu lieu depuis plusieurs années. Il est pourtant établi qu’en 2011, la SCI a donné son accord à ce que des associés se retirent.

Ainsi que l’expose la société Foncia Agence Moderne dans ses écritures, dans l’hypothèse d’une déshérence totale, il reste à M^me C la possibilité de solliciter du président du tribunal judiciaire statuant en référé ou sur requête la désignation d’un administrateur provisoire, sous réserve de rapporter la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement régulier de la société et menaçant celle-ci d’un péril imminent, compromettant les intérêts sociaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M^me C ne justifie pas être dans l’impossibilité de vendre ses parts sociales ou de se retirer de la société de sorte qu’elle ne saurait invoquer de préjudice matériel à ce titre.

S’agissant de « l’opportunité » de vendre au prix de 15.000 euros qu’elle aurait perdue en 2020, celle-ci n’est aucunement démontrée. M^me C se contente de verser au débat une estimation du box par l’agence My Property sise à Houilles (Yvelines) ce qui ne prouve pas qu’elle aurait trouvé un acquéreur de ses parts (pièce 9), ni que celui-ci aurait renoncé à la vente pour un motif tenant à une impossibilité juridique d’acquérir les parts sociales litigieuses.

D’après les pièces produites par l’appelante (pièces 10, 11 et 12), trois contrats de prêts personnels ont été souscrits par M^me C :

— un prêt de 2000 euros le 1er octobre 2015 auprès de la société Lavoisier dont elle est salariée,

— un prêt de 500 euros le 10 avril 2017 auprès du CEC de l’UES Lavoisier,

— un prêt de 2500 euros le 19 décembre 2017 auprès de la société Lavoisier dont elle est salariée.

L’un de ses prêts est antérieur à sa décision de mettre en vente ses parts sociales. En outre, quand bien même la réalisation de la vente de ses parts sociales en 2016 lui aurait permis d’éviter de souscrire les autres prêts, il n’en demeure pas moins que M^me C ne justifie pas être dans l’impossibilité de vendre ses parts ou de se retirer de la société.

Il en résulte que M^me C ne démontre pas un préjudice certain résultant directement de la faute imputée à K V. Le jugement en ce qu’il la déboute de sa demande d’indemnisation sera donc confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M^me C, partie perdante, supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉCLARE irrecevable la demande de M^me C de voir désigner un administrateur ad’hoc pour représenter la SCI Résidence de la plaine ;

CONFIRME le jugement rendu le 30 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me C aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour la présidente empêchée, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,